（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1425: 匿名さん]

裏で清水と前田がやってるじゃないですか

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん
神社と学校も巻き込んでください。なんかかわいそうで

[1427: 匿名さん]

>>1426 匿名さん
ありがとうございます。この板も落ち着いてきましたね。覚悟次第だと思います。神社は分社なので、一時的に香川に帰ってもらったらいいのですが、学校は建て替え中は別の教室で授業しないといけないので、大変ですね。しかるべき覚悟ができたら神社と学校からハイツに連絡があるでしょう。

[1428: 匿名さん]

建てる側に寄った意見ですね。

> 神社は分社なので、一時的に香川に帰ってもらったらいいのですが、
失礼なこと言っているとは思わないですか？

[1429: 匿名さん]

>>1327 評判気になるさん
> 能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

公益社団法人宝生会
共有持分1万分の3882ですね。

[1430: 匿名さん]

>>1427 匿名さん
神社と建て替えマンションの位置が変わるだけで学校の気にするような問題は概ね改善するのでそれが一番良いと思いますが、神社の北側の人の日当たりが悪化するかもしれません。そこまでやるならもう少し規模の大きな再開発にしたらいいと思うんですけどね。ただ建物の老朽化はかなり進んでいるので、待ったなしの現状ではなかなか難しそうです。

[1431: 匿名さん]

ちなみに小石川大神宮様は佐々木ビルの取り壊し工事のときには仮社にいったんご遷座いただき、新しい本殿ができてからさらにご遷座いただいたように記憶します。決して不敬ではないですし、そういうやり方もあるでしょう。

[1432: 匿名さん]

学校の移転については小学校を整備することである程度解決します。
まず小学校の校舎を低層階に作った超高層複合ビルを作ります
その小学校校舎に東側の学校が移転します。
そして高層の校舎を作り、グラウンドや体育施設を整備、道路も撤去して一体の敷地にします。しかるのち学校は元の敷地に移転、そして開いた校舎は小学校として活用します。学区を固定しない小学校として区内ならどこからでも通学できるようにしたらいいでしょう。通学にはスクールバスの運用をされるといいと思います。いっそインターナショナルスクールにするのもいいかもしれません。

[1433: 名無しさん]

>>1432 匿名さん

このような話しは、固定しない学校が必要だとか
インターナショナルスクールが必要だとかいう話がまずあって
その上で、どうしたら良いのかという手順でしょ。
空想の再開発案を前提にしてその実現のために
その学校はこうしたらいいでしょうなんて展開、
誰が聞く耳を持つのでしょうか。

[1434: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
小石川大神宮は元の神社の敷地を三井不動産に買い取ってもらい転出して行った事例と言えます。同列に扱うものではありません。

[1435: 評判気になるさん]

>>1429 匿名さん
宝生会の事情が最優先の建替え計画なのでしょうね。

[1436: 匿名さん]

>>1433 名無しさん
小学校が狭いとか、音楽室や理科室、図書室のような設備も教室に転用しているとか文京区には小学校が不足しています。
本も出てますよ。最近値下げしたので読みやすくなりました（笑
↓
https://www.amazon.co.jp/%E3%80%8C%E4%BB%8A%E3%80%81%E6%96%87%E4%BA%AC...

ただ子供の住んでいる場所にピンポイントで建設地は得られないので、学区外からも通学できる小学校を建てられる場所に建てるというのは現実的な解決手段です

[1437: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
ご遷座されること自体は不敬でもなんでもないと知っていただきたかっただけです。

[1438: 匿名さん]

>>1435 評判気になるさん
>宝生会の事情が最優先
仮に三割四割票を握っていたとしても、4分の3には到底とどかないわけで...
反対すれば止められるぐらいの勢力でしょう。

今回の建て替えは、あくまでも建物の老朽化による不具合や耐震性の不足を懸念した住民の事情でしょう。老婆心ながら、陰謀論を好んでするような人は信用されませんよ。

[1439: 匿名さん]

>>1433 名無しさん
共産党はなんて言っているかなーとおもったら板倉先生が教室が足りず、設備の不備が放置されている小学校の惨状を文京区に凸ってますよ。シビック改修費を小学校に回せと。

いまどき税金で役場の改修なんて流行りません。今は共助のスキームで民間企業に役所をタダで建てさせる時代です。浮いたお金で小学校を作りましょう。

https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/942

[1440: 匿名さん]

>>1436 匿名さん

文京区のこんな端にかぁ？

[1441: 匿名さん]

>>1440 匿名さん

そうですよ文京区の交通の結節点に近く、白山通りにも面しているためスクールバスの運用にも便利な位置にありますね。おそらく子供が多い地域は若い家族連れが多い湯島ー本郷ー後楽園ー茗荷谷のラインに多いと思われるので、本郷一丁目に作る価値は高いと思いますよ。

文京区のヘソというと文京区白山2丁目付近と思われますが、決して交通至便とは言い難いと思います。

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

超大変な再開発なんだから
おそらくとか、価値は高いと思う。
じゃダメでしょ。
本郷一丁目に作る必然性の説明が必要。

[1443: 匿名さん]

再開発したいじゃダメでしょ。

[1444: 匿名さん]

まあ再開発するかどうかは地元の人が決めることなので...

結局個人個人が自分の持つ土地の範囲で何をやろうとしても近隣の環境への影響は絶対におきるわけで、それに文句をつけて足をひっぱりあうぐらいなら全体の再開発をしてみんなが繁栄の果実にありつくのがよいのかな、という提案ですね。

おっ、これよさそうじゃんと思ったらやったらいいし、面倒臭い、今のままずっと眠っていたいというのならそれでもいいと思いますけどね。

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

膨大な利害調整が必要な再開発事業なのに
みんなが繁栄の果実にありつけるとかの嘘話では一歩も進まん。
完成までの時間を考えれば
大変な思いだけする高齢者もいる訳だし。

[1446: 匿名さん]

嘘も方便。

[1447: 匿名さん]

>>1445 匿名さん
>嘘話では一歩も進まん
とはいえ企業の事業計画とか個人の住宅ローンの返済計画だって、所詮は取らぬ狸の皮算用なわけで、嘘と言えば嘘なんだよね。でも多くは問題なく収益を上げたり返済を進めて豊かになっているわけで...

都心の駅徒歩1分という地の利がある地域の再開発がそうそう簡単に失敗はしない。失敗するとしたら、頭の硬い人が反対したり、所有者不明の土地があって土地をまとめられなかった時だよね。文京区は賃貸住宅にしても商業施設にしても狭い小さな物件ばかりなので大手が店を出しにくいんだよね。もし再開発するならばそういうニーズがあるうちが花だと思う。

[1448: 周辺住民さん]

>>1445 匿名さん
何をもって繁栄とみなすかによりますが、未消化容積率を使う前提なら、少なくとも経済的には全員が果実にありつけます。時間がかかるのは事実ですが、本来は得られる果実で十分なはずです。

[1449: 匿名さん]

>>1448 周辺住民さん
その未消化容積率を消化する過程で日当たりがとか景観が、というクレームが出るから利用が進まなかったのかなと思います。

ならば地区計画で街区丸ごと再開発することで、学校と神社は高台の日当たりのいいところに移動して、駅に近い方には学校や神社の不要な容積を譲ってもらって超高層複合ビルを作って老朽狭小オフィスビルから大企業も入るような最新設備のオフィスの権利床に変換することで、借り手もつきやすければ家賃も高くとれる優良な資産に生まれ変わらせることが可能になり、建て替えが視野に入るような脆弱な耐震性能の老朽ビルの上に住んでいる地主さんも堅牢な高層マンションの眺望や日当たりのいい部屋を手に入れられるでしょう。もちろん高さが出る分敷地にも余裕ができて大きな緑地帯や公共の広場も作れるようになるでしょう。それこそ能楽堂の上の緑地が気に入らなければ能楽堂を超高層ビルの最上階に移して天空の能楽堂とすることだってできるでしょう。

再開発の利益は大きいと思います。

[1450: 匿名さん]

>>1448 周辺住民さん

時間がかかるという事も大問題ですが、それより問題なのは
人って、得られる果実があるなら十分なんて思わないんだな。
他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだすからね。
その評価の調整が再開発の難しさだし、その範囲が大きくなればなるほど、
そんな調整を請け負う事業者は出てこない。

[1451: 口コミ知りたいさん]

>>1450 匿名さん
工事費も相当上がってきてるので、もはや建替え決議の宝生ハイツの80%の賛成を取るのも結構厳しいんじゃないですかね
桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

[1452: 匿名さん]

>>1450 匿名さん
>他人の果実と比べて自分の果実は少ないのでは、と必ず比較しだす

コミュニティに一体感がないと難しいよね。春日後楽園駅前地区の再開発のときも町会をあげてのバーベキューパーティーとかやって顔の見える関係を作るために汗を流していたのをよく目にしていたよ。あれは胸熱だったなあ...

おまけに区議会野党や市民運動家がああじゃらこうじゃら言ってプロジェクトの完成を引き延ばして高コスト体質にして採算性を悪化させたりするんで、そちらもね。そういう人は自分の興味のあることだけを要求して全体を見てくれないんだよなあ...

[1453: 周辺住民さん]

>>1451 口コミ知りたいさん
> 桜陰や神社が本気で計画を止めたいと考えるなら80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えばそれで終わりなんじゃないかな

既に決議は終わっているでしょ笑

[1454: 周辺住民さん]

>>1452 匿名さん
> プロジェクトの完成を引き延ばして
全国区であれば静岡県知事がそうですね。カッコよく振舞っているつもりが、足引っ張ってるだけという。

[1455: 匿名さん]

>>1451 口コミ知りたいさん
>80%に達しないように宝生ハイツの部屋をいくつか買えば
それは何億ものお金を今後廃墟になって資産価値がゼロになるだろうという物件に投じるということだから、損得抜きのすごい恨みの感情がある場合に限られるんじゃないかな。あまり人には言えない不合理な使途だから、法人なら理事会とかで問題にされるだろうね。すごいお金持ちがポケットマネーでやる場合に限られるだろう。

そういう計算ができる人なら、常識的にはプロジェクトに自分も加わって美味しいところもらおうとするはず。

[1456: 通りがかりさん]

>>1451 口コミ知りたいさん
公益社団法人宝生会
http://www.hosho.or.jp/about/data/
事業決算報告によると建替えの議論は2018年度からですね。

>>1453 周辺住民さん
宝生会の事業決算報告を見るかぎり決議はまだのようですね。

[1457: 周辺住民さん]

>>1456 通りがかりさん
ありがとうございました。2021年8月以降分の情報はまだですよね。あと、2018年は理事会で建替事業協力者選定について可決とあるので、議論自体はもっと前から行われていると考えるのが自然かと。

近隣や役所に建て替え計画を示していることから、すでに管理組合で可決されているとみてよいと思います。建て替えが決まってなければ役所としても受け付けようがないはずです。

[1458: 匿名さん]

ちょっと話が見えないんだけど
ここって宝生会の共用部の持ち分は4割近いんだよね。
他に頭割の議決権もあるかもしれないから、
何でもかんでも決議が通るとは限らないけど
少なくとも80%に達しないように宝生ハイツの部屋を買う
なんて事は無理じゃないの。

[1459: 周辺住民さん]

>>1458 匿名さん
20％超買えばよいのでしょうが、売り物件がほぼ出ていないので、そこまで買い進めるのは不可能だと思います。また>>1455さんの指摘にあるように、自らドブにカネを捨てることになってしまいますね。

[1460: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

同じ住民でも地権者と借地権者は利害は反目するし
でかい再開発となれば、悪徳運動家やら悪徳業者やら、
前に進めたければ金払えみたいのが湧いてくるからな。
そういう輩は最初から全体なんか関係無いもの。

[1461: 匿名さん]

>>1459 周辺住民さん

そういう事なんですね。
ですけど、マンション分は６割だから全体の20%越えとなると2６部屋くらいを
買占めたらという事か。無茶な話ですね。

[1462: 匿名さん]

>>1457 周辺住民さん
決議はまだされていないようです

[1463: 匿名さん]

>>1458 匿名さん
宝生会だけで決まらないとしても、大きな部分を占めており、宝生会の事情が優先されるのではないでしょうか？

[1464: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
もう決まってるよ。知り合いも仮住まいの物件探ししてるし。

[1465: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
>悪徳運動家やら悪徳業者やら
いるよね。ご近所さんとしては見ててハラハラしてたよ。
悪い人っているんだよね。

文京区だからいい人ばかり住んでいるとは限らないんだなと思った。

[1466: 匿名さん]

>>1462 匿名さん

決議も無いのに
管理組合を建築主とする建築計画のお知らせ掲示
なんか無理でしょ。

[1467: 匿名さん]

それはどうかな。

[1468: マンコミュファンさん]

>>1455 匿名さん
桜陰、神社、元ニ親和会は良識があり合理的な判断ができる人たちだとの前提のようだけど、果たしてそうなの

[1469: 評判気になるさん]

開発許可の要不要から揉めそうな敷地ですね

[1470: 匿名さん]

総合設計の高さ制限60ｍにするよう地区計画の変更を行っておけばよかったんだろうね

[1471: 匿名さん]

番町も総合設計の高さ制限60ｍにしています。

[1472: 匿名さん]

感情的な議論が多くて悲しいね
建たせないために制度を作るんじゃなくて、みんながどうしたら幸せになるかという視座で考えるべきだと思うな。

[1473: 匿名さん]

宝生会がみんなが幸せになるかを考えているのかしらね。

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
では逆にここに住む６９世帯と能楽堂に集まる能楽ファン何百人かの不幸せ、たとえば災害で家をなくしたり、倒壊して人が死んだりとかいった不幸せは考えたことがあるかと問いたい。