（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[141: 匿名さん]

学園が数百億円用意して買い取れば良いだけのこと。それもせずに日照だ盗撮だとマスごみ利用して世論に訴えるなんてやり方が卑劣。

[142: 匿名さん]

ここ30年くらいで良く言えば融通の効く、悪く言えばルーズなルールになったな。以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。やはり一定のルールは必要だし景観としての問題も東京都としてもっと考えるべきでは無いだろうか。大都市としても文化都市としても考える必要が有る筈。

↓へのコメントより
https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

[143: 周辺住民さん]

> 以前は学校側に窓がダメだったり（男子校でも、目隠しが必要）高さ、方向など規制が有ったはずだし学校からの距離も厳しかった。

こんなルールはなかったはず。周囲に言われて渋々対応していたのを最近はそうしなくなった（正常になった）ということでしょう。

[144: 匿名さん]

>>142 匿名さん
部屋を少なくしたりバルコニーをなくしたり（おそらく目隠しルーパーもつくでしょう）いろいろがんばっているんだから評価してあげて。

おまけに北に大きくセットバックしたおかげで部分的には今より日当たりがよくなっているし窓の外は緑の庭ですよ...そういうところは全部スルーなんですよね。

[145: 匿名さん]

今より日当たりがよくなっている、は誤りですね

[146: 匿名さん]

三井不動産には女子校の学校環境を悪化させないようにしていただきたいものです。

[147: マンション検討中さん]

女子校が他人の私有財産権を侵害するなんて許されない

[148: 匿名さん]

儲けたいだけでしょ

[149: マンション検討中さん]

儲けたい？
貴方は自分の財産が隣人から奪われるの納得いくんですか？納得できる人いないと思いますけど
日本は法治国家だから学校だからこそ法律に従いましょう

[150: 匿名さん]

自分の住む家を建て替えるのに費用がかかるのは普通のことだと思う。

[151: 匿名さん]

同感です

[152: eマンションさん]

>>150 匿名さん

自分の財産の一部を売って建替えるんだから費用は出してるよ
合法だし

[153: 匿名さん]

まあ確かに日陰になるのは同情するけれど、実際問題として都心並みの高度地区に指定されている以上、これからも適法の範囲で高い建物は今後建つと考えて行ったほうがいい。特に現地について文京区の土地利用現況図を見ると、大半が事務所用か商住併用建物と学校で占められていて基本的に住宅街ではない。日照権における認容限度の観点からすると、低層戸建て住宅街よりかなり認められにくい傾向はあるだろう。

[154: 匿名さん]

高さ４６m、１５階建がおそらく年々増えてくることと思う。実のところ現地には都立工芸高校なんかも大通りに面していて排ガスで燻され騒音被害も大きい場所に建っていて学習環境的にいかがなものかと思う。文京区内で思い切った再開発を行い、高台の住専に学校を移転させて良好な学習環境を実現するとともに、駅に近い商業地、近隣商業地には商住一体の再開発施設を整備するのが筋だと思う。

今回の争いはそうした都市計画の失敗によるもので、行政はこれらの学校施設に対して適切な代替地を用意して移転させることが責務なのではないだろうか。

[155: 匿名さん]

千代田区の暁星は東京都千代田区富士見1-2-5 にあって一種住居専用地域、白百合も東京都千代田区九段北2-4-1　にあっていずれも一種住居専用地域、やはり学習環境を考えると一種住居専用地域に学校があるほうがいい。

[156: 匿名さん]

暁星の隣は現在富裕層向けのタワマン建設中なりよ。
男子校だからか話題にもならないけども。
https://www.branz-chiyoda-digitaltwin.co.jp/

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
隣というのはプラウドタワー千代田富士見レジデンスの間違いじゃないかな。
タワマンはだいぶ離れた坂下の商業地にある上に北側だからなあ、勝手にしてってかんじでしょ。

[158: 匿名さん]

まあそれはともかく、日照権が認められるケースって建築基準法に明確に違反しているケースに限られてしまうので、用途地域がそうなっている以上、そこにあなたが住んでいるから悪いぐらいに言われても文句は言えない。ネットでソーラーパネルが日陰になって発電できなくなったから賠償しろみたいな訴訟の判例を解説していて、そもそも違法じゃないし、わかっていて低い位置に太陽光パネル置く方も悪いんじゃね、みたいな話らしい。だったらやることは一つで、変に文句をつけるよりも、超高層校舎を建てて、余剰敷地にクラブ活動が自由にできるグラウンドとかを整備するほうが建設的なのではないかという気もする。

[159: eマンションさん]

桜蔭が名門でなかったら、或いは男子校だったら、こんな騒ぎになったか？
教育環境というならそれらは関係ないはず
そう考えると桜蔭の要求は特権意識からくる傲慢さが透けて見える
そもそも彼らは自分の要求が他人の財産を奪うことを意味すると理解してるのか？

[160: 匿名さん]

女子生徒も西日がキツイ古臭い校舎より再開発タワマンの下駄履きのキラキラ校舎で勉学に励みたいのでは？一体開発すればいいやんけ。

[161: 匿名さん]

小中高に隣接しまくりなりよ。https://twitter.com/Tokyomc6/status/1568858433239265281

[162: マンション検討中さん]

>>159 eマンションさん

まさに、私もそう思っていた。名門という奢りがすべての元凶だと思う。

[163: 匿名さん]

地元町会も神社も総合設計に反対していますよ

[164: 検討板ユーザーさん]

日本って町内会や神社の許可を得ないとマンション建てられない国でしたっけ？
又は、そんな法律ありましたか？

[165: 匿名さん]

>>163 匿名さん

民主主義の国だから、反対するのは自由だけど。メディアにチクるやり方もあるんですね。

[166: 匿名さん]

公聴会で総合設計の要件を満たしていないとの主張がされていますね。少なくとも町内会や神社の許可がないと言っているわけではないです。

[167: 匿名さん]

場所悪いし坪500が撤退ボーダーラインだは

[168: 匿名さん]

都庁担当の記者が公聴会を傍聴したようで。チクるというのは不正確かと。
朝日新聞以外の記者も傍聴していたようです。

[169: 匿名さん]

総合設計の公聴会で町会、神社、学校が揃って反対したようですよ。

[170: 匿名さん]

>>168 匿名さん

そりゃ失礼しました。でもメディアの論調も、マンション=悪で、相変わらず不公平な取り上げ方だよね。

[171: 周辺住民さん]

お茶の水女子大の前身校のOG会「桜陰会」（現存もする）が女子の地位向上を目指して創立した経緯があり、実際には御三家どころかここ数年はダントツの進学実績を叩き出していることからして、ある種の特権意識が芽生えてしまうのは仕方ないのかなと思います。

一方で、適法な建築にケチをつけ、絶対高さ制限導入時に規制強化を求めるチャンスがあったにもかかわらず今日を迎えてしまっているのが非常に残念です。

[172: 検討板ユーザーさん]

町内会、神社、学校って他人の財産奪うほど偉いの？
どこの国？

[173: 周辺住民さん]

>>166 匿名さん
> 総合設計の要件を満たしていない
どういう点なのでしょうかね。ただ制度の趣旨からして、要件が決められていても最終的に東京都がOKを出せばよいという立て付けになっていると思われますので、主張に実効性はなさそうな感じです。よくある反対運動の域を越えていなさそう。

[174: 匿名さん]

地元町会や女子校や神社との調整を十分にしないで、近隣説明会も打ち切り、建設を進めようとした宝生ハイツの態度は非常に残念です。

[175: 匿名さん]

>>173 周辺住民さん
公聴会の議事録を東京都に求めてみては？

[176: 匿名さん]

都庁担当の記者は記録していそうですけど、取材ノートだから出てこないでしょうね。

[177: マンコミュファンさん]

>>174 匿名さん
財産放棄しろと要求されてるわけだから妥協点なんかほとんどないでしょう
むしろ学校は嘆願する立場

[178: 周辺住民さん]

総合設計制度は500㎡以上の敷地なら適用の可能性があります。このようにハードルは意外と低いのですが、役所との調整などが大変なこともあり、あまり普及していません。

本郷だと本郷4-27-10のリビオレゾン本郷が適用されています。角地が公開されて状態で、敷地内には中木が4本ほど植えられています。こんな程度です。

[179: 匿名さん]

>>161 匿名さん
ふーん、すごいね。確かに赤いところが予定地とすると真南だね。

ところで覗かれるとか日陰になるとか共産党の区議や都議が大騒ぎしていないんだけどどういうことかね。

[180: 匿名さん]

リビオレゾン本郷以降に本郷に総合設計を適用した高層マンションはないのではないかと思いますよ

[181: 評判気になるさん]

>>172 検討板ユーザーさん

ほんそれ。

[182: 匿名さん]

>>170 匿名さん
実際のところ記事を見るとその辺ぼかされていて、悪だと断じているわけでなく一応両論併記なので、まあそういうことなんでしょう。なんかもめてるみたいですねーみたいな感じを受けましたね。所詮他人事ではないかと。

[183: 匿名さん]

>>179 匿名さん
文京区議会の元議員のツィート
https://twitter.com/sikakura_t3/status/1575306759975055360

[184: 匿名さん]

実際のところ主張が広まってくれないと困るのが建設見直し派の期待するところですが、Twitterでも大したリツイートはなかったし、バズった形跡もなく。ヤフーニュースもコメントとかやたら多かったんですが、ざっと見たところ脊髄反射レベルのおそらくは動員されたサクラかあるいはAIと思しき書き込みが多かったです。岸田首相よりも国民の関心が多いとは、いや、恐れ入りました。

[185: 匿名さん]

立憲民主党の都議会議員が女子校の環境を悪化させると言って反対するツィートをしていましたよ。

[186: 匿名さん]

個人が意見を開陳することは全く問題ありません、ただしだからなんなんでしょうか？
皆が平伏してそのご意見に賛同すべしということでしょうか？封建時代のお殿様じゃないんですから。

[187: 匿名さん]

むしろ、市井の一市民で構成される管理組合をみんなでよってたかってタコ殴りにしているように私には見えます。主張を発しないからと一方的すぎやしませんか。

[188: 名無しさん]

もう絶対相容れないから
タワマン建てちゃったほうがいいね
なにしても文句行ってくる人に議論は無駄
永遠に譲歩を迫られる

[189: マンコミュファンさん]

>>187 匿名さん

本当にそう思う。宝生ハイツの住民が可哀想。

[190: 周辺住民さん]

もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、管理組合側はいくら財産を失うのか。>>17 >>20 の計算は容積不算入部分を考慮しないなど粗々だったので、再計算してみました。損失額は131億円でした。

ただし上記はグロスの数値です。実際には建設コストも下がるので、差し引きすると損失額はもっと小さくなります（ネット）。

前提
・敷地面積：3,076.65㎡
・延べ面積：25,388.12㎡
・容積率は本来400％のところ総合設計制度により600％が許容されている
・容積不算入部分（ホール、廊下など）以外はすべて販売対象の床面積とみなす。正確には異なるけど単純化
・地下に住戸は存在しないとみなす。計算がややこしくなるので単純化
・坪単価は700万円。パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ

敷地面積の600％は18,459.90㎡。これを販売対象とみなす。
（延べ面積25,388.12㎡との差の約7000㎡は販売対象外であるエントランスホール、廊下、駐車場などで占められているとみなす）

一方、敷地面積の400％は12,306.60㎡で、600％との差は6,153.30㎡。もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、販売できる床面積が6,153.30㎡減る。それに単価を掛けて算出する。

6,153.30㎡×700万円/坪÷3.3㎡/坪＝131億円

[191: 通りがかりさん]

>>190 周辺住民さん

これだけの経済的損失は大きい。学校側は覗き云々を言っているが、素人の考えだけど、だったら、そうされないような対策をすればいいと思う。

[192: 匿名さん]

>>182 匿名さん

両論併記というけど、この対立が記事になった時点で、読者は「マンション建設なんて」と思うでしょうが。

[193: 匿名さん]

ヤフコメは女子校を守れが多かった

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん

学校を守るのも大切だけど、宝生ハイツにも住民がいるからね。進学校だけど、人の心に思いを寄せられる大人に育ってほしいな、名門校という変なプライドは捨てて。

[195: 匿名さん]

名門校のプライドとかいう話でないでしょう。単に、学校環境を守れという話。

[196: 匿名さん]

進学校だから我慢せよという方がおかしいのでは？

[197: 口コミ知りたいさん]

>>193 匿名さん

学校が他人の財産奪おうとしているという点を知らない人が多いからだよ

[198: 匿名さん]

名門校は、子供より親のプライドが高いからね。今回の件も、親や卒業生がギャンギャン騒いでいるんでしょ。そんな窮屈な家庭に生まれた子供も、幼い頃からプレッシャーを感じているんだろうね。大谷翔平や村上宗隆のように、伸び伸びと本人の自主性に任せつつ、人様に迷惑をかけない最低限の礼儀を教える程度の育て方のほうが、成長しやすいのかもしれない。

[199: マンコミュファンさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れというのは行政に訴えるべきこと
管理組合側は合法だから何も譲歩する必要はない

[200: 評判気になるさん]

そうすると訴訟は避けられないのかな

[201: 匿名さん]

文京区だからね。日建ハウジングシステムは別の事件にも係わっていましたね。

[202: マンコミュファンさん]

訴訟にはならないでしょ
都市計画を見直すよう要求する程度の話
遡及適用は認められないので桜蔭側はご愁傷様ですとしか
あるいはルサンクみたいに全然違う点を粗探しして訴訟するか

[203: 匿名さん]

ルサンクは訴訟にしたのは事業者側ね。不正確なので補足。

[204: 匿名さん]

>>198 匿名さん
何の根拠もなく推測だけで他人を貶めるような大人にだけはなって欲しくないね。

[205: 周辺住民さん]

>>195 匿名さん
単なる公立中学だったら、ここまで騒がれていないと思います。

[206: 周辺住民さん]

>>200 評判気になるさん
現状の学園などの訴えをみるかぎり、訴訟に持ち込んで勝てる気がしないんですよね。なのであえて彼らも「反対ではなく要望」と言っているのだと思います。適法性は別にして、ルサンクのように高低差がある、前面道路が狭いといった突っ込みどころがほぼありませんのでね。

[207: 名無しさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れという先は、行政だと思います。民間企業だって経済活動をしているんだし、もちろん周辺に配慮した対策は必要だけど、全てを譲ったら何にも建てられないと思います。無意識に名門校のプライドが反対運動に投影されているのではないでしょうか？ 力関係で言ったら、学校>宝生ハイツ、ですし。

[208: 周辺住民さん]

良識のある皆様は変に盛り上がらないようにしましょう。近隣は見直しを求めていますが、>>1に載せたビラには「建て替えに反対しているわけではありません！」と書かれています。

>>169など約1名、定期的に「総合設計制度に『反対』している」と書く人がいますが、焚きつけているだけで、事実ではありません。

[209: 匿名さん]

ビラには、建て替えに反対していないが、超高層マンションは認められないとかかれているのにね。
見て見ぬふりかな。

[210: 通りがかりさん]

学校関係者に学校向きの部屋全部買ってもらえばいいんだよ。優先販売の権利あげちゃえば。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

高さ確保しないと持ち出しなしで建て替えできないでしょ。
学校側が一戸当たり１億位負担してくれるなら高さ抑えてあげても良いけど・・・

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
町会で貼り出されているビラには明確に超高層反対の表されてますよ。建て替えは反対しないと言っているだけ。

[213: 評判気になるさん]

>>212 匿名さん

だから法令にそって高さ確保しないと建て替え難しいんだよ。そこから勉強しろ。不勉強なやつ。

[214: 匿名さん]

それを地元町会と神社と学校に説明するのは建てたい人がすること。近隣説明会を打ち切ってはいけないでしょう。

[215: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん

許可を得る必要があるんですか？

[216: 匿名さん]

近隣への説明の義務はありますよ。都庁に聞いてみたら？

[217: 検討板ユーザーさん]

説明義務は果たしたんじゃないの？
打ち切ったって事は何度か実施したんでしょ。

[218: 匿名さん]

区役所の紛争調整担当でも教えてくれるよ

[219: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん

高層マンション認めない？
町内会、学校、神社こいつらが認める立場なのか？笑

[220: 匿名さん]

「同等の高さ、同等の容積率、同等の位置に建設することを要望します」とあるので、これは飲めない条件でしょう。仮にそれをするとしたら住民の建て替え費用がおおきすぎてしまうので建て替えは不可能ではないかと思います。

このような要求をしたら決裂してしまうのはむしろ当然の流れでしょう。

[221: 匿名さん]

現に、公聴会で揃って反対意見を述べたのを傍聴した記者が、新聞記事にすることが起きたわけで。

[222: 匿名さん]

近隣への配慮は大切だということです

[223: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん

配慮は大事ですが、あくまで努力義務ですよね。
許可を得る必要があるというのであれば、法的根拠を示してね。

[224: 通りがかりさん]

>>222 匿名さん

配慮を要求するのは傲慢です

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
ただ法治も重要ですよね。
確かに自分自身に都合の悪いときには確かに窮屈に思えたりする法律ですが、やはりそれによって私たちは守られているわけで、法律を覆して個人の権利を制限しようとするのはあまり良くないと思います。

私は関係者ではないですが、私が家を建てたりしようとするときに、同じようなことが起きたら困ると思って発言しています。法的に認められた権利が行使できなければ都市計画は根底から成り立たなくなります。

[226: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん
傲慢というのは言い過ぎだと思います。
むしろめいめいに好きなことを言ったらいいと思います。それで分かり合える部分もあるだろうし。でももうこれ以上は無理、といわれたら引くのがスマートだと思いますけどね。

[227: 匿名さん]

昔の王様が勝手に法律を決めた時代ならいざ知らず、今は民主主義の時代で国民の選んだ代表が議論して決まったルールが法律です。ルールに従って走っている車の目の前にいきなり飛び出してきて、ここを走るな、排ガスも臭いし音もうるさいから迷惑だ、なんならお前の車の色も目障りだ！と言う人がいたらどう思いますか？

[228: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん

もうこれ以上無理って段階ですよ
そんな難しい話ではないからね

[229: 匿名さん]

棟を敷地南西ギリギリに移動させれば？

[230: 匿名さん]

>>228 マンコミュファンさん
そう思いますね。寡黙な管理組合さんの意図を見直しを迫る人々の発言から紡いでいくと、結構誠実に対応しているように思えるんですよ。東側の隣地にある学校の要求に従ってバルコニーを潰したり部屋数を減らしたりするようなことをしていたらしいし、南側に割と広い緑地を確保しているのもおそらく配慮の一環でしょう。もっと狭くても本来いいものだと思うんですよね。せっかく緑を多くしても、あれは屋上緑化だ、とか言われて、まるで意味のないまやかしであるように言われた人は一体胸中どんな思いでしょうね。

本来文京区に住んでいる人って、穏やかな幸せな感じの人が多いと思っているので、誰かよその区からやってきた、酷薄な活動家が変な指南をしているのではないかと心配しています。ロシア革命後にボリシェビキが政権を掌握した過程に学べば、またぞろ使い古された手を少数派が弄しているなとわかりそうなものですけどね。

[231: 匿名さん]

むしろ今回の一件を奇貨として、まちづくりについて発展的に考える機会にされたらいいと思います。地域の誇りである学校のために一種住専にしてしまうのがいいという意見もあっていいし、現状を受け入れてむしろ商業的な発展を目指して、文教地区の解除に向けて動こうという意見があってもいいと思います。それは民主的なルールにのっとってみんなでよく話し合ったらいい、地域の未来のために何が望まれるのかを。

[232: マンコミュファンさん]

桜蔭側か宝生ハイツを高額で売ってくださいと管理組合にお願いして売ってもらうことが唯一の解決策
高層マンション認めないとか、今の高さでの建替を要望するとかいうのは論外にして傲慢
立場弱いのは桜蔭側だからそこ履き違えるなと言いたい

[233: 評判気になるさん]

宝生ハイツ建て替え問題
全国版のニュースになっていたのですね
https://www.youtube.com/watch?v=BG8oFBnfS5g

[234: 匿名さん]

>>233 評判気になるさん
そのニュースで最も価値が高い情報は、CGは学校側が作ったということです。一体誰が作ったのか不明だったのですが、これではっきりしました。

とすると、実際の計画はそれとは異なる可能性がありますね。

[235: 匿名さん]

それともう一つわかったことがあります。CGで描かれている建設前のマンションは上の方に飛び出た5階分が削られていて、低さを強調する画像になっていることです。

[236: 匿名さん]

さすがFNN、いい仕事をしてますね

[237: 匿名さん]

>>229 匿名さん

棟を敷地南西ギリギリに移動させ、桜蔭学園や金刀比羅宮との間に公開空地を設ければいいのでは？

[238: 評判気になるさん]

>>233 評判気になるさん


冒頭の15秒部分、この建設問題とは何の関係もない悪質な印象操作だね

[239: 検討板ユーザーさん]

パーティールームは2つくらい欲しいな。
屋上のジャグジーも必須。

[240: 匿名さん]

>>238 評判気になるさん
そうかなあ、名門女子校であるとの前置きは学校側のコメントの重みを増してくれているように思いますが。これがもしも変な風俗営業の店の店長のコメントだったら視聴者は笑いながらチャンネル変えちゃうでしょ。