（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1325: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
過去レスにあったよ。
能楽堂の推定面積と他の部屋の面積から概ね十世帯分だろうと類推したのだと。
反対したけど、他の住人が大賛成して建て替えが決まってしまったという線も十分あると思う。容積率全然使い切ってないんで、建て替えのメリットが比較的大きい案件。

[1326: 匿名さん]

総合設計制度を使って高さが出るかわりに周囲に大きな空間ができた。それによって、周辺に配慮した計画がはじめて可能になったということを知らない人がおおすぎるので申し添えておく。

[1327: 評判気になるさん]

>>1325 匿名さん
能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

[1328: 匿名さん]

それ以外にも事務所とか関係者住居とか別登記であるのでは。

[1329: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

[1330: 匿名さん]

明治のリバティータワーも総合設計制度を活用しているんだな
https://twitter.com/iesaka/status/284478573732065280?s=61&t=Iv-N9eB4b0...

[1331: 匿名さん]

>>1314 匿名さん

５０年前から地域に根付いている先輩に対して何たる口の聞き方だよｗ

[1332: 周辺住民さん]

>>1327 評判気になるさん
> 能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル
そんなにもあるんですね。現状の延べ面積は
敷地面積3,076.65㎡×容積率400%＝12,306.60㎡
と思われますので、全体の3分の1くらいになりますね。

>>1329 匿名さん
住戸部分の議決権が合計68個だとして、能楽堂部分の議決権を面積按分すれば、34個くらいになっていそうですね。でも実際はもっと少ないと思います。能楽堂部分の清掃などは自分たちで実施する前提と思われるからです。私が昔住んでいた下駄履きマンションがそうでした。

[1333: 匿名さん]

それ以外にも関係者住居とかあるのでは。宝生会の権利が大きいことは確かでしょうね。

[1334: 評判気になるさん]

>>1326 匿名さん
なるほどー
それ先に言ってよ

[1335: 匿名さん]

>>1333 匿名さん
管理組合に訊いてから言ったら？ここのスレッドは全部推測ばっかり。

[1336: 匿名さん]

反対派は自分達の知る限りの事実を全部ここに晒すべきだよ。法的にどんな目にあうかはわからないけれど、本当に理不尽なことがあれば世論は味方するはずだよ。

[1337: 匿名さん]

佐倉惣五郎みたいなヒーローになりたい人は全部晒すべきだ
https://www.rekihaku.ac.jp/about/books/1.html

その上で我々が公正にジャッジしよう

[1338: 匿名さん]

ここに晒しても、それが正しいかどうかなんてわかんないじゃん

[1339: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
天知る地知る我知る子知ると言ってね、やましいことをしていれば誰も味方をしないものだよ。決定的な何かがあれば、ひょっとしたら自体はひっくり返るかもしれない。

私もなぜこんなに意固地になって反対するのか知りたいと思っている。もちろんそれが単なる私憤であるなら絶対に味方はしないけれど、本当にいかがわしい計画ならばあなたたちの見方をするだけの用意はあるし、そもそも世間が許さないでしょう。

例えば誇張したCGで煽るとか、現状お互いに覗きっこできる状態なのに一方的に覗き被害を訴えるとか、いささか世間からの信頼を失いつつある状況なので、現状をひっくり返すには、それだけの悪行の暴露がないと...

特定の団体の企みだと言いたいのかもしれませんが、仮にそうだったとしても旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善ですよ。反対する方が無理筋というものです。

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善

>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建替えるということは曇りなき善

失礼、まちがえた

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

善とか悪とかそんな問題じゃ無く落としどころの問題でしょ。

[1342: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
もちろんコースの定理の問題もあるんだけど、環境汚染と違って一方的に損害を与えているとは言い難く、単純に適用できないと思うんだよね。

できることによる利益もあるんだよね。

[1343: 匿名さん]

だから私は住民投票をしてみたらどうかと思っている。

[1344: 匿名さん]

そもそも都民ファとか自民が動けば絶対にできない案件でしょ。でも共産が味方をしたが、悲しいことに少数派、多数派は味方をしていない。なんで味方をしないのか。

[1345: 匿名さん]

結局阻止したいという人たちの味方は、そもそも阻止できない、ちょっと邪魔して許可の時期が少し先になるだけが成果だと嘯く人たちだった。それが運動の成果だと。

止められなかったらダメだろ、止めたい人の代表なのに。できないのに味方したのだろうか、共産党は。運動しろ、反対しろ、あなたたちには理があると煽ってこれか？

[1346: マンコミュファンさん]

>>1343 匿名さん

何に賛成反対の投票するの？
何か条約作るの？
でも事後に法を作ってもこの事案には適用されないよ。

[1347: 匿名さん]

私はね、こういう反対運動を専門にやっている人が嫌いなんですよ。なぜ嫌いなのか、それは彼らが適法な計画は阻止できないこと。総合設計制度が問題があるのはわかるんだけど、それは個々の地主が勝手に建てられる制度に問題があるんですよね。でも個々の地主がそうするのは、地域一体の再開発をしない地域の人の問題でもあるんですよ。

地域一体の再開発ならコースの定理なんか関係なく、地域の人の利益を最大化した再開発ができるはずなのに、みんなのんびり昼寝をしているからそれができない。何かあればすぐ反対、そういう考え方だから、いつまでも繁栄の果実にありつけないでいる。

反対運動を手助けしている人は、格差を固定し、社会の不満を増大しているだけです。

反対するんじゃなく、みんながグルになっちゃえば、経済的利益も日当たりの問題も全部解決するのに、反対反対で自分の手を縛っている。それが歯がゆい。

[1348: 匿名さん]

>>1346 マンコミュファンさん
>何に賛成反対の投票するの？
もちろん、法的な拘束力はないが、納得を得る手段としてはいいかなと思う。

反対する人ばかりが大声で訴えているが、反対していない人は沈黙している。
反対していない人の沈黙を声にするには住民投票が有効だと思う。

反対運動が本当に地域の世論を代表しているのかどうか見せつけることが私の意図です。

[1349: 匿名さん]

>>1347 匿名さん

こんなマンション購入支援掲示板で主張する事かな？
実名でページ立ち上げて主張した方がいいと思うよ。

[1350: eマンションさん]

>>1348 匿名さん

そんなレベルの納得を得る為に多大な公費をかけて住民投票するの？

[1351: 匿名さん]

Twitterで、根津はいまのままがいいとかなんとかほざいたツイートを削除した反対業界のえらい人がいましたね。震災が来たり火事がおきたらどうすんですか、あんた責任とるんですかみたいな意見があったと思いますよ。多分雇い主方面から。

無責任すぎるんですよ、反対を煽る連中は。もっと真剣にまちづくりを考えてほしい。

ちなみに、不忍の池の地下を掘ったところで蓮は枯れませんから。何を勘違いしてるんだか。

[1352: 匿名さん]

>>1350 eマンションさん
>多大な公費をかけて住民投票するの
その価値はあると思います。
多分反対している人って文京区の世論をしょっているという自負があると思うんですよね。一度それは間違いだと思わせてあげたいです。

[1353: 匿名さん]

>>1349 匿名さん
>こんなマンション購入支援掲示板で主張する事かな？
嫌がらせするの得意でしょ？

[1354: 匿名さん]

>>1352 匿名さん

反対住民が大勝利だろ。
区内で有名な学校が反対してるならそれに賛同する人がほたんどじゃないかな。

[1355: 匿名さん]

文京区民に愛され続けてもうすぐ100年になります。

[1356: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
>区内で有名な学校が反対してるならそれに賛同する人がほたんど

周辺住民はそう思っているだろうか。それを確かめるためにも住民投票をした方がいいと思う。そもそも反対している人って本当に文京区民かね。それを確かめるための住民投票でもある。

[1357: 匿名さん]

>>1356 匿名さん

いい手とは思えんなぁ。
そんな事して困るのは私有財産の処分権を脅かされる
可能性のあるマンション側だろ。
一方、反対住民は最悪でも案外孤立してんのね。と思うだけ。

[1358: マンコミュファンさん]

>>1347 匿名さん
再開発万能論もいいけど誰が主導すんの？

[1359: 匿名さん]

>>1358 マンコミュファンさん
>誰が主導

本来自治体が動くべきだと思うんですよね。文京区は案外その辺が鈍い、事なかれ主義というかね。まあ何かを作るのはすごい熱量がいるんだけど、反対するのは案外楽ちんというのもあるかも。

[1360: 匿名さん]

例えば環状３号に反対するはいいんだけど、予定地には建築の制限があって防災に関する事業が全然できないし、地域を発展させるような建物も建てられないですよね。そういう制限があって困っているのに、じゃあ作ろうじゃなくて撤回しろとか言って何十年たってますかね。弊害も大きくなっているような気がするのですが、まだ反対続けるんですかね。

東京都建設局はこのように言ってますね→"災害時には、延焼遮断帯や避難路としての機能を発揮します。さらに、歩道を整備し、無電柱化や街路樹を植栽することにより、快適で安全な歩行空間が創出され都市景観が向上します。"

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/daisan0040.html

[1361: 匿名さん]

やはり文京区の政治が動かないとだめなんじゃないかなと思いますね。
議員さんは反対を煽るんじゃなくて、逆に地域を説得したらいかがかと思います。

[1362: 匿名さん]

総合設計を使って建替えするとしても、真っ当な施主なら近接する学校環境を悪化させないように設計者に指示するのではないかな。今の設計は見直すのがいいと思う。

[1363: マンション検討中さん]

>>1361 匿名さん
議員はどちらが優勢かを見て、勝てそうな勝ち馬に乗る動きをするだけだろ
票を失う動きはしないし、負けいくさにも加担しないよ

[1364: 匿名さん]

当事者で話し合い、解決できなければ裁判すればいいだけ。
己の主義主張を絡ませてべき論をぶったところで何の解決にもならん。

[1365: 匿名さん]

>>1362 匿名さん
報道された内容から類推する範囲では十分配慮されていると思う。
もし不満がそれでも生じるとするならば、個人が譲歩できるのはあくまでもその土地でできる範囲だけという総合設計制度の限界の問題。でも放っておいたら敷地いっぱいにビルを建てて公共の緑地とか広場とか作らないわけで制度自体の存在意義は大きい。現在の本郷の過密さや緑の少なさ、公共空間の不足はその証明としては十分すぎるだろう。

今回も総合設計制度なしに建てたらもっと周辺の環境への影響が大きい計画になっていただろうなと思う。

[1366: 匿名さん]

>>1364 匿名さん
>解決できなければ裁判すればいいだけ
争ったところでなあ...国民の財産権は日本国憲法二十九条において"財産権は、これを侵してはならない。"と明記されているぐらいなので適法の範囲である限りは建てさせないというのは無理だと思う。それに続く条文で"財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める"とあって、そういう紛争を避けるための建築基準法でもあるのだろう。

私は安易に訴訟に出るのは得策ではないと思う。後々のことも考えれば、きれいにノーサイドにするのがいいと思う。

[1367: 匿名さん]

訴訟にされると困る人がいるようです

[1368: 匿名さん]

>>1366 匿名さん

「話し合い」で解決できなければ。。。と書いたよね。
裁判にならずにノーサイドが望ましいのは言うまでも無い事。

[1369: 匿名さん]

>>1368 匿名さん
確かに十分勝算があるのならばやるといいと思うけど...どうなんだろうな。
一体どんな訴えを起こすというのだろうか？

[1370: 匿名さん]

ちなみに平成18年の川口市における総合設計制度許可処分の取り消しを求める裁判の判例が下のリンク先にある
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/820/035820_hanrei.pdf

近隣住民の原告適格性はすでに下記のように認められているから、門前払いにはならない
https://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/cfde1ec58c68a539be68c1b78b6d8b92

訴える権利はあるけれど、適法なものは縷々問題点を言い立てても覆らないものは覆らない。

[1371: 匿名さん]

東京都知事が許可したケースでも日照権の立場から取り消し訴訟があったが負けている
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail5?id=36803

[1372: 匿名さん]

>>1370 匿名さん

適法なものは問題点を言い立てても覆らないけど
適法かどうかの判断は司法だから裁判で覆る可能性はあるでしょ。

[1373: 匿名さん]

宮沢賢治の有名な詩、雨ニモマケズというものがあるが、その一節にこうある

"北ニケンクヮヤソショウガアレバ ツマラナイカラヤメロトイヒ"

穏やかな賢治の性格が垣間見える

確かに何も言わずに諾々とするのは負けた気がするかもしれないが、デクノボーと言われても、人にどう評価されるかなどという虚栄とは無縁な自由で穏やかな人として生きたいと、手帳にかきつけて亡くなっていった賢治の言葉に学ぶところは大きいように思える。

[1374: 匿名さん]

そういえば文京区は城北地域じゃないか、面白い偶然だ。

[1375: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
>適法かどうかの判断は司法だから裁判で覆る可能性はあるでしょ。
言いたいことはわかるが、そんな杜撰な審査で簡単に許可が下りるとは思わないし、あなたもそう考えているのではないかな。だからツマラナイからヤメロと言っている。

[1376: 周辺住民さん]

>>1372 匿名さん
ルサンクみたいに争点がいろいろあれば覆る可能性はあるけど、本件はそれがありません。日照やプライバシーが認められないのは、50年くらい前から変わっていません。

[1377: 匿名さん]

>>1375 匿名さん

審査に間違いはなくても、審査の基準にする法の解釈に問題がある場合もあるしな。
勝ち負けは別にしてつまらないとは思わないな。

[1378: 匿名さん]

>>1376 周辺住民さん

あるか無いかは裁判してみないと分からない面もあるからな。
訴訟を提起すると制度として相手に情報の照会とかできるし。

[1379: 周辺住民さん]

>>1378 匿名さん
第三者の立場ではそのように軽く言えると思います。負けたら数百万円の費用をあなたが負担しなければいけない状況だとしたら、本件で提訴しますか？

[1380: 匿名さん]

負けたら数百万の根拠は？
弁護士費用は勝ち負けに関係しませんよね。何を根拠に数百万って言ってますか？

[1381: 匿名さん]

>>1379 周辺住民さん
ちなみに行政訴訟の訴状に貼付する印紙は1万3千円です。それくらいは知ってますね。

[1382: 匿名さん]

>>1381 匿名さん
多分費用対効果の話ではないかと。
勝つ見込みの低い訴訟に数百万の費用をかけるのはどうだろうねという気持ちで言ったのでは？

他所からやってきた活動家の晴れの舞台を自腹で提供するというあたり、どうなんだろうね。多分こういうのは割り勘ではないだろうから。

[1383: 匿名さん]

建築審査会に出てくる処分庁って役所の人だと思うんだけど、いろいろな事情を汲み取って経済性に立脚した甘い許可をくれるような民間と違って、脇の甘いことはしないような気がするなあ...。

[1384: 匿名さん]

>>1377 匿名さん
>審査の基準にする法の解釈に問題がある
>>1378 匿名さん
>あるか無いかは裁判してみないと分からない

つまり東京都建築審査会はザルと言っているのでしょうかね。
小石川2丁目マンション建築許可取り消し事件みたいなときには英断だと褒め称えて、許可されたら今度は不見識な危なっかしい連中だと批判するわけですか。

[1385: 匿名さん]

審査請求や裁判になった途端に、設計変更というのが多いですよ。

[1386: 匿名さん]

建築物として合法であるかどうかと
周辺住民との権利の調整は別の話だよ。

[1387: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
今回の場合どうだろうね、総合設計制度ってのはポンと申し込めるものじゃなくて、事前の相談から始まって東京都の指導を受けながら計画を作っていくものだからそもそもそうやって塞がなければいけない弱点というものは生じるのだろうか。

[1388: マンコミュファンさん]

>>1382 匿名さん

反対派に学校法人や宗教法人もいるんだから
本気で訴訟を考えるなら
卒業生や門徒なんかにカンパして貰えば
訴訟費用なんか直ぐに集まりそうだけどな。

[1389: 匿名さん]

>>1388 マンコミュファンさん
まあ集める段階で、いろいろな意見が出ると思いますよ。
お金を出す人はかならず意見も出すだろうから。

[1390: 匿名さん]

たぶん関係者の中には私のように、つまらない争いはやめろ金の無駄だという人は結構いると思いますね。日本人の訴訟に対する平均的な考え方によれば、多分そういう人が多数派でしょう。

[1391: 周辺住民さん]

>>1383 匿名さん
> 建築審査会に出てくる処分庁って役所の人
役所の人ではなく、役所が選んだ人かと。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/meibo.htm

[1392: 匿名さん]

>>1389 匿名さん

主旨の賛同者にカンパお願いするのに意見なんかある？

[1393: 匿名さん]

文京区に居住する人の訴訟に対する平均的な考え方はどうでしょうか。ル・サンク小石川でも審査請求した住民がいたからル・サンク事件になったわけで。

[1394: 匿名さん]

共産党さんが10月の建築審査会に出て来ないことを自慢してましたが、果たしてイツどのように出てくるのか？

[1395: 匿名さん]

>>1390 匿名さん

全然、つまらない争いでは無いなぁ。
総合設計制度で許される範囲であれば
どんな地域の周辺住民でも許容すべきなの？
都心の住民の多数派はそんな認識は無いと思うから
判例を増やしていくことは重要だと思うな。

[1396: 匿名さん]

>>1395 匿名さん
確かに少数派の意見を汲み取る仕組みとして訴訟は有効なのかもしれない。
ただ、少数派というのはあくまでも少数派であって、配慮されなければいけないけれど、大筋を止めることは民主主義に反するような気がする。

[1397: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
そこだよね。あの事件で何を学んだか。

[1398: 匿名さん]

>>1394 匿名さん
TBSのバラエティーでは１１月とか言ってたような...

[1399: 匿名さん]

>>1392 匿名さん
ツイッターで呟いて炎上するのと一緒で、そういうお知らせを出したら、一定数のご意見も返ってくるぞ。むしろ健全な反応だと思う。

[1400: 匿名さん]

私はね、もっと音無しの構えで許可が出た後にサプライズで訴訟を起こした方が良かったんじゃないかと思うんだよね。その方が弱点をつけたと思う。

でも今は必死でそういう部分を再点検してより疑義の余地がない計画に仕上がっちゃったはず。ありがとう、ナイス敵に塩。

[1401: 口コミ知りたいさん]

>>1399 匿名さん

どうだかな？
逆に母校の危機に立ちあがろうと盛り上がるかもよ。
宗教法人顧問弁護士と卒業生の弁護士有志で最強弁護士団
が結成されたりして。

[1402: 匿名さん]

>>1397 匿名さん
設計者が合法な建築計画ですと説明していても実は違法だということがあると学んだよ。

[1403: 匿名さん]

>>1401 口コミ知りたいさん
関係者に建築士がいるだろうから。争訟を想定した準備をしていそう。

[1404: 匿名さん]

まあ、民主主義ってホントにイライラするぐらい大変だよなぁ。
それはわかるよ。
調整に時間もお金もかけたあげく出てきた答は中途半端で誰も喜ばない
なんて事もよくあるし。
あの世界に技術をアピールできるリニアだって某知事一人がごねるだけで
止まる訳だしな。
中国なんかには絶対住みたくないが、民主主義と全体主義がガチで
対立したら勝ち目なんて無いなと思う今日このごろ。

[1405: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
そやな

[1406: 匿名さん]

>>1402 匿名さん
君の個人的な感想はどうでもいい。
あの一件にかかわった人たちの誰もが心に、これは正しかったのだろうかと自問自答したと思う。それは多分判断に大きな影響を与えることだろう。

さらに今回はそれとは異なる入り口だし、経緯も全く異なる。今回は行政とともに歩んでいる計画なのでおそらくは全く異なった結果になるだろう。これはすこぶる社会正義の問題だ。

[1407: 匿名さん]

>>1397 匿名さん
違反建築物の疑義を周辺住民から追及され2度の建築審査会の審査請求事件になって2度の建築確認取り消し裁決を受ける事例があることを学んだ。

[1408: 匿名さん]

>>1406 匿名さん

それ、君の個人的な願望？
さらにどうでもいい。

[1409: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
もう一度自分の書いたものを読んでご覧、今回と全く異なる経緯だろう？

[1410: 匿名さん]

>>1409 匿名さん

今回って、まだ何もわかってない段階で社会正義をふりかざされてもなぁ。

[1411: 匿名さん]

>>1410 匿名さん
そのチャレンジ精神は日本には貴重だから、そこは褒めてあげたい。
そう、先のことは誰もわからないが、多分これまでの建築紛争の過去の経緯を見る限りさほど過激なものにはならないだろうことは確実だ。

[1412: 匿名さん]

>>1411 匿名さん

どうも君の言葉は軽い。

「多分XXXXだろう」ことは確実だ。

それってXXXの事象は全然確実じゃないんじゃん。多分なんだろ。
まあ君がそう思いたいって事は確実なんだろうな。

[1413: 匿名さん]

おやおや、レスの早いことで（笑
もうすこしおちついて考えてから書いたら。

[1414: 匿名さん]

少なくとも宝生ハイツと東京都は裁判では負けないと思っているからやっていると思いますが。
お金は出さないで、都心のほぼ駅前で日照とプライバシーが欲しいというのは、なかなか面白い発想でありますが。

[1415: 匿名さん]

裁判にされると困るのは宝生ハイツのほうだったりしませんか！？

[1416: 匿名さん]

>>1415 匿名さん
少なくとも傍目で見る限りは住人の引っ越しも順調に開始されているようだよ。
大問題にして震え上がっているだろうと思っているのかもしれないが、至って平静だな。

まああえてその問題について尋ねたりはしないが、とても悩んでいる風には見えない。

[1417: 匿名さん]

むしろ革命とか暴力的手段に訴えて力による現状変更を肯定している人の方がおっかない。そういう人たちを仲間に引き入れていると、一部が暴走して一気にイメージが悪くなるのではないかと内心冷や冷やするかもしれない。今のうちに手を切った方がいいのではと逆に心配になる。

[1418: 匿名さん]

定期借家で、賃貸募集中

[1419: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
住人の引っ越し？　違うと思うけどな
楽観的な認識を住人がしているのか‥‥

[1420: 匿名さん]

>>1418 匿名さん
>定期借家
退去期限がわかるね。たぶんそのころ解体着工
聞いた話だとだいぶ先に設定されているよ

[1421: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
総合設計制度が適用できなかった場合のプランBもすでにできていて、そちらで建築確認をとる準備も進めているのかもね。その場合反対はかなり困難だと思うので、総合設計制度を採用した場合とくらべて大きな環境への影響を思い知ることになるだろう。

とりあえず建て替えスケジュールには影響は出ないということかな。

[1422: 周辺住民さん]

現場の掲示に
着工予定：2025年4月1日
と明記されていますね。

[1423: 匿名さん]

>>1422 周辺住民さん
だいぶ余裕がありますね

[1424: 匿名さん]

周辺の再開発への機運が高まるとよいのですが...