（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1301: 匿名さん]

計画建築物による日影について、計画上特に配慮すべき事項があれば教えてください。

総合設計を行う場合は、周辺への配慮として、終日日影(測定 面:GL±0m)を原則として敷地内若しくは道路内に収めるように してください。

とのことです。終日日影が何か知らないけど。

[1302: 匿名さん]

>>1293 周辺住民さん
建物の高さの2倍の範囲の住民に対して説明会を行います。

[1303: 匿名さん]

>>1301 匿名さん
一日中真っ暗になる、日照のない範囲ということでしょう。
今回の計画は北側もセットバックしているらしいので（テレビ番組の日陰図から推測）そこが真っ暗になることになっているんでしょう。

[1304: 匿名さん]

>>1298 匿名さん
まあそのプランでも、近い将来東京工芸高校が建て替えになって超高層高校になった場合、結局日陰になっちゃうんですけどね。だから地域一体再開発を提案しているんですが、案外反応薄いですねこのスレでは。

[1305: 匿名さん]

>>1302 匿名さん
住民票がなくても同居家族と言えば参加できてしまいますね。その場で住民票までチェックできないですから。

[1306: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
東京都立の高等学校で超高層建築物というのは見たことがないのですが、実例はありますか？

[1307: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
1997年の建物ということで、あと20年は建て変わらない公算が高いですが。桜蔭の西館は2004竣工ということで。

[1308: 匿名さん]

文京区なので。学校の高層化にはならないと思います。

[1309: 匿名さん]

>>1308 匿名さん

役所や病院やオフィスは高層化するけど
学校はその谷間でOK！文京区だもの。
って事？

[1310: 口コミ知りたいさん]

>>1299 匿名さん
マンション建替えから敷地売却に切り替えるということね
マンション建替えでの開発法による従前評価の5%増しぐらいの線なら、宝生ハイツにも金比羅にもメリットあるからね
で、従前評価って、どのくらいの線で出てるんだっけ?

[1311: 匿名さん]

>>1308 匿名さん
それ想像力が足りなさすぎだよ、公園がビルになる渋谷一丁目地区共同開発事業とか小学校が下に入る八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業とかを考えると将来的に水道橋周辺の再開発が進む蓋然性は高く、学校が高層化されて多目的タワーになる可能性は十分ある。

[1312: 匿名さん]

文京区よ。

[1313: 匿名さん]

>>1307 匿名さん
>1997年の建物
1990年竣工の都庁舎も酷いことになっているからね、わからんよ
http://toolbiru.web.fc2.com/topic/top-09.01.16.htm

[1314: 匿名さん]

ここが文京区だということがわかってない人達がいますね。まさか宝生ハイツ管理組合もわかってなかったりして。

[1315: 匿名さん]

>>1314 匿名さん
>ここが文京区だということがわかってない
その言い方薄気味わるい。まるで自分たちが支配しているかのようで怖い

[1316: 匿名さん]

宝生ハイツ管理組合での宝生会が持つ議決権は4割くらいですかね？

[1317: 匿名さん]

過去レスにそのようなことが書かれてましたよね。能楽堂に係る登記簿で判りませんか。

[1318: マンコミュファンさん]

>>1317 匿名さん

土地の持分である程度予想はできるでしょうけど
マンションの議決権って頭数要件も普通あるから
わかんないね。

[1319: 匿名さん]

多分水道橋駅至近距離にある壱岐坂南側の地域のビルはだいぶ老朽化しているようだし、再開発が行われればその効果は大きいと思う。今回のマンション建て替えだけでは終わらないだろう。

[1320: デベにお勤めさん]

>>1319 匿名さん
総合設計には最低面積があるのですが、49mならぶっこんでくるかもしれませんね。

[1321: 周辺住民さん]

>>1316 匿名さん
面積比からして、宝生会の議決権は10強くらいだと思います。

[1322: 周辺住民さん]

>>1306 匿名さん
あそこは半分が学校で、半分が先生たちの研究施設。超高層になって後者部分が高層階に入ることはありえるかも。

[1323: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

文京区を避ける人が多い理由の一つでしょうね。

[1324: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

[1325: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
過去レスにあったよ。
能楽堂の推定面積と他の部屋の面積から概ね十世帯分だろうと類推したのだと。
反対したけど、他の住人が大賛成して建て替えが決まってしまったという線も十分あると思う。容積率全然使い切ってないんで、建て替えのメリットが比較的大きい案件。

[1326: 匿名さん]

総合設計制度を使って高さが出るかわりに周囲に大きな空間ができた。それによって、周辺に配慮した計画がはじめて可能になったということを知らない人がおおすぎるので申し添えておく。

[1327: 評判気になるさん]

>>1325 匿名さん
能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

[1328: 匿名さん]

それ以外にも事務所とか関係者住居とか別登記であるのでは。

[1329: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

[1330: 匿名さん]

明治のリバティータワーも総合設計制度を活用しているんだな
https://twitter.com/iesaka/status/284478573732065280?s=61&t=Iv-N9eB4b0...

[1331: 匿名さん]

>>1314 匿名さん

５０年前から地域に根付いている先輩に対して何たる口の聞き方だよｗ

[1332: 周辺住民さん]

>>1327 評判気になるさん
> 能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル
そんなにもあるんですね。現状の延べ面積は
敷地面積3,076.65㎡×容積率400%＝12,306.60㎡
と思われますので、全体の3分の1くらいになりますね。

>>1329 匿名さん
住戸部分の議決権が合計68個だとして、能楽堂部分の議決権を面積按分すれば、34個くらいになっていそうですね。でも実際はもっと少ないと思います。能楽堂部分の清掃などは自分たちで実施する前提と思われるからです。私が昔住んでいた下駄履きマンションがそうでした。

[1333: 匿名さん]

それ以外にも関係者住居とかあるのでは。宝生会の権利が大きいことは確かでしょうね。

[1334: 評判気になるさん]

>>1326 匿名さん
なるほどー
それ先に言ってよ

[1335: 匿名さん]

>>1333 匿名さん
管理組合に訊いてから言ったら？ここのスレッドは全部推測ばっかり。

[1336: 匿名さん]

反対派は自分達の知る限りの事実を全部ここに晒すべきだよ。法的にどんな目にあうかはわからないけれど、本当に理不尽なことがあれば世論は味方するはずだよ。

[1337: 匿名さん]

佐倉惣五郎みたいなヒーローになりたい人は全部晒すべきだ
https://www.rekihaku.ac.jp/about/books/1.html

その上で我々が公正にジャッジしよう

[1338: 匿名さん]

ここに晒しても、それが正しいかどうかなんてわかんないじゃん

[1339: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
天知る地知る我知る子知ると言ってね、やましいことをしていれば誰も味方をしないものだよ。決定的な何かがあれば、ひょっとしたら自体はひっくり返るかもしれない。

私もなぜこんなに意固地になって反対するのか知りたいと思っている。もちろんそれが単なる私憤であるなら絶対に味方はしないけれど、本当にいかがわしい計画ならばあなたたちの見方をするだけの用意はあるし、そもそも世間が許さないでしょう。

例えば誇張したCGで煽るとか、現状お互いに覗きっこできる状態なのに一方的に覗き被害を訴えるとか、いささか世間からの信頼を失いつつある状況なので、現状をひっくり返すには、それだけの悪行の暴露がないと...

特定の団体の企みだと言いたいのかもしれませんが、仮にそうだったとしても旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善ですよ。反対する方が無理筋というものです。

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建てるということは曇りなき善

>旧耐震マンションを周辺環境に配慮して建替えるということは曇りなき善

失礼、まちがえた

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

善とか悪とかそんな問題じゃ無く落としどころの問題でしょ。

[1342: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
もちろんコースの定理の問題もあるんだけど、環境汚染と違って一方的に損害を与えているとは言い難く、単純に適用できないと思うんだよね。

できることによる利益もあるんだよね。

[1343: 匿名さん]

だから私は住民投票をしてみたらどうかと思っている。

[1344: 匿名さん]

そもそも都民ファとか自民が動けば絶対にできない案件でしょ。でも共産が味方をしたが、悲しいことに少数派、多数派は味方をしていない。なんで味方をしないのか。

[1345: 匿名さん]

結局阻止したいという人たちの味方は、そもそも阻止できない、ちょっと邪魔して許可の時期が少し先になるだけが成果だと嘯く人たちだった。それが運動の成果だと。

止められなかったらダメだろ、止めたい人の代表なのに。できないのに味方したのだろうか、共産党は。運動しろ、反対しろ、あなたたちには理があると煽ってこれか？

[1346: マンコミュファンさん]

>>1343 匿名さん

何に賛成反対の投票するの？
何か条約作るの？
でも事後に法を作ってもこの事案には適用されないよ。

[1347: 匿名さん]

私はね、こういう反対運動を専門にやっている人が嫌いなんですよ。なぜ嫌いなのか、それは彼らが適法な計画は阻止できないこと。総合設計制度が問題があるのはわかるんだけど、それは個々の地主が勝手に建てられる制度に問題があるんですよね。でも個々の地主がそうするのは、地域一体の再開発をしない地域の人の問題でもあるんですよ。

地域一体の再開発ならコースの定理なんか関係なく、地域の人の利益を最大化した再開発ができるはずなのに、みんなのんびり昼寝をしているからそれができない。何かあればすぐ反対、そういう考え方だから、いつまでも繁栄の果実にありつけないでいる。

反対運動を手助けしている人は、格差を固定し、社会の不満を増大しているだけです。

反対するんじゃなく、みんながグルになっちゃえば、経済的利益も日当たりの問題も全部解決するのに、反対反対で自分の手を縛っている。それが歯がゆい。

[1348: 匿名さん]

>>1346 マンコミュファンさん
>何に賛成反対の投票するの？
もちろん、法的な拘束力はないが、納得を得る手段としてはいいかなと思う。

反対する人ばかりが大声で訴えているが、反対していない人は沈黙している。
反対していない人の沈黙を声にするには住民投票が有効だと思う。

反対運動が本当に地域の世論を代表しているのかどうか見せつけることが私の意図です。

[1349: 匿名さん]

>>1347 匿名さん

こんなマンション購入支援掲示板で主張する事かな？
実名でページ立ち上げて主張した方がいいと思うよ。

[1350: eマンションさん]

>>1348 匿名さん

そんなレベルの納得を得る為に多大な公費をかけて住民投票するの？