（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1281: eマンションさん]

>>1279 匿名さん

近隣対応が秀逸であれば今の高さの建造物でも納得してもらえる
余地があったという事ですか？
私にはそうは思えないけど。

[1282: 匿名さん]

近隣対応を丸投げしたことがよくなかったと思いましたが‥

[1283: 匿名さん]

近隣対策業者に宝生ハイツ管理組合事務局を名乗らせ交渉させているのは管理組合の意思ですか

[1284: 口コミ知りたいさん]

>>1282 さん

要は誠意が無いって事なんだろうな。
でも、建替えにマンション住民が周辺住民に対して
しっかりとした情報を提供するという責任以上に
特別な誠意を示す必要ってあるのかな。

[1285: 周辺住民さん]

>>1284 口コミ知りたいさん
こういう難しい説明だからこそ、専門の業者が必要に思います。今の程度で済んでいるのは間違いなく業者のおかげです。テレビ番組にあった奇声から想像するに、管理組合がまともに話をできる相手ではありません。

[1286: 匿名さん]

丸投げって言葉は悪いけど、言い換えれば
住民通しがガチでぶつかり合う事が無いように
業者が丸受けして防波堤になるって事だしね。
まあ、業者はその苦労賃も含めて受けてるから
当然なんだけど。

[1287: 匿名さん]

近隣対策業者は調整するわけでないから‥‥

[1288: 匿名さん]

建築お知らせ看板が出る前から学校の署名活動は行われていたようなので、おそらく相当程度以前から情報が関係者には開示されており、水面下で交渉は行われていたものと思いますよ。

あと、説明会で叫んでいたのは近隣住民でない可能性があります。活動家さんではないでしょうか。さすがにああいう人は住んでいないと思います。

[1289: 匿名さん]

これは完全に推測ですが、そういう荒れた説明会を演出するためにわざと大声を出した可能性がありますね。あとで録音を出した時に酷く紛糾していると印象付けることができます。

私はむしろ反対する方に正義があると信じるのならば、説明会で配られた資料とか説明会の全体を収録した音源を公開して広く意見を集めるのが良いのではないかと思います。正義がどこにあるかを話し合うのが政治の役割ですから。

[1290: 匿名さん]

私たちはいまだに、断片的に公開された情報をもとにここで議論しています。もし一点の曇りもなく酷いと言えるような極端な計画ならば、この場に広く事実を公開すれば即座に頓挫させることも可能かもしれませんよ？そうではないですか？

[1291: 匿名さん]

>>1289 匿名さん

どちら側にしろ
紛争解決の手順も組織も規定も無い中で情報公開だけするなんてあり得んだろ。
正義の所在を話し合うなら過去の判例で十分。

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん
声をあげている人もいるので、そうした少数意見もある程度は耳を貸さなければいけないのではないかと思います。

実際のところマスコミの役割の一部にはそういう情報をきちんと社会に伝えて議論のベースを作るというものがあると思うんですが、全然出てこないですね。怒りや悲しみにうちふるえる人の姿は読めても、それが正当なものであるのか何らかの誤解によるものなのかの判断すらできません。

全部情報を晒してしまうと逆に建設に賛成する勢力に勢いをつけてしまうことになると恐れているのだろうかと逆に私なんかは訝しく思ったりもするのですが。

[1293: 周辺住民さん]

>>1288 匿名さん
説明会って住所無申告で参加できるものなのでしょうか。

[1294: 匿名さん]

単なる両者の利害の調整でしょ。
外野で騒ぎ立てるのは仕方ないにしろ最終的に当事者で
解決すべきものだから第三者が正義とか正当とかは必要無いよ。
個人的に建て替え後のマンションに関心があるだけ。
出せるようになったら公開してくださいと思うだけです。

[1295: 匿名さん]

公聴会の議事録は東京都で見せてもらえるはずですが。近隣説明の資料も情報提供の申出ができると思いますよ。

[1296: 匿名さん]

公文書情報提供サービスへのリンク
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

過去に別の人が張っていたものですが

[1297: 匿名さん]

宝生ハイツと金刀比羅宮関連の位置を入れ替えると桜蔭日照問題も解決するような気がするのだが。

[1298: 匿名さん]

金刀比羅宮が南西角地になるのですか。

[1299: 匿名さん]

いっそのこと宝生ハイツを金刀比羅宮に買い取ってもらえば？

[1300: 匿名さん]

>>1292 匿名さん
そうですね。少数意見に耳を傾けるのは重要ですが、いいなりになってはいけませんね。

[1301: 匿名さん]

計画建築物による日影について、計画上特に配慮すべき事項があれば教えてください。

総合設計を行う場合は、周辺への配慮として、終日日影(測定 面:GL±0m)を原則として敷地内若しくは道路内に収めるように してください。

とのことです。終日日影が何か知らないけど。

[1302: 匿名さん]

>>1293 周辺住民さん
建物の高さの2倍の範囲の住民に対して説明会を行います。

[1303: 匿名さん]

>>1301 匿名さん
一日中真っ暗になる、日照のない範囲ということでしょう。
今回の計画は北側もセットバックしているらしいので（テレビ番組の日陰図から推測）そこが真っ暗になることになっているんでしょう。

[1304: 匿名さん]

>>1298 匿名さん
まあそのプランでも、近い将来東京工芸高校が建て替えになって超高層高校になった場合、結局日陰になっちゃうんですけどね。だから地域一体再開発を提案しているんですが、案外反応薄いですねこのスレでは。

[1305: 匿名さん]

>>1302 匿名さん
住民票がなくても同居家族と言えば参加できてしまいますね。その場で住民票までチェックできないですから。

[1306: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
東京都立の高等学校で超高層建築物というのは見たことがないのですが、実例はありますか？

[1307: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
1997年の建物ということで、あと20年は建て変わらない公算が高いですが。桜蔭の西館は2004竣工ということで。

[1308: 匿名さん]

文京区なので。学校の高層化にはならないと思います。

[1309: 匿名さん]

>>1308 匿名さん

役所や病院やオフィスは高層化するけど
学校はその谷間でOK！文京区だもの。
って事？

[1310: 口コミ知りたいさん]

>>1299 匿名さん
マンション建替えから敷地売却に切り替えるということね
マンション建替えでの開発法による従前評価の5%増しぐらいの線なら、宝生ハイツにも金比羅にもメリットあるからね
で、従前評価って、どのくらいの線で出てるんだっけ?

[1311: 匿名さん]

>>1308 匿名さん
それ想像力が足りなさすぎだよ、公園がビルになる渋谷一丁目地区共同開発事業とか小学校が下に入る八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業とかを考えると将来的に水道橋周辺の再開発が進む蓋然性は高く、学校が高層化されて多目的タワーになる可能性は十分ある。

[1312: 匿名さん]

文京区よ。

[1313: 匿名さん]

>>1307 匿名さん
>1997年の建物
1990年竣工の都庁舎も酷いことになっているからね、わからんよ
http://toolbiru.web.fc2.com/topic/top-09.01.16.htm

[1314: 匿名さん]

ここが文京区だということがわかってない人達がいますね。まさか宝生ハイツ管理組合もわかってなかったりして。

[1315: 匿名さん]

>>1314 匿名さん
>ここが文京区だということがわかってない
その言い方薄気味わるい。まるで自分たちが支配しているかのようで怖い

[1316: 匿名さん]

宝生ハイツ管理組合での宝生会が持つ議決権は4割くらいですかね？

[1317: 匿名さん]

過去レスにそのようなことが書かれてましたよね。能楽堂に係る登記簿で判りませんか。

[1318: マンコミュファンさん]

>>1317 匿名さん

土地の持分である程度予想はできるでしょうけど
マンションの議決権って頭数要件も普通あるから
わかんないね。

[1319: 匿名さん]

多分水道橋駅至近距離にある壱岐坂南側の地域のビルはだいぶ老朽化しているようだし、再開発が行われればその効果は大きいと思う。今回のマンション建て替えだけでは終わらないだろう。

[1320: デベにお勤めさん]

>>1319 匿名さん
総合設計には最低面積があるのですが、49mならぶっこんでくるかもしれませんね。

[1321: 周辺住民さん]

>>1316 匿名さん
面積比からして、宝生会の議決権は10強くらいだと思います。

[1322: 周辺住民さん]

>>1306 匿名さん
あそこは半分が学校で、半分が先生たちの研究施設。超高層になって後者部分が高層階に入ることはありえるかも。

[1323: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

文京区を避ける人が多い理由の一つでしょうね。

[1324: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

[1325: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
過去レスにあったよ。
能楽堂の推定面積と他の部屋の面積から概ね十世帯分だろうと類推したのだと。
反対したけど、他の住人が大賛成して建て替えが決まってしまったという線も十分あると思う。容積率全然使い切ってないんで、建て替えのメリットが比較的大きい案件。

[1326: 匿名さん]

総合設計制度を使って高さが出るかわりに周囲に大きな空間ができた。それによって、周辺に配慮した計画がはじめて可能になったということを知らない人がおおすぎるので申し添えておく。

[1327: 評判気になるさん]

>>1325 匿名さん
能楽堂に係る床面積は、登記簿によると、3939.78平方メートル。

[1328: 匿名さん]

それ以外にも事務所とか関係者住居とか別登記であるのでは。

[1329: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
面積比とはどのような計算になるのですか？

[1330: 匿名さん]

明治のリバティータワーも総合設計制度を活用しているんだな
https://twitter.com/iesaka/status/284478573732065280?s=61&t=Iv-N9eB4b0...