（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1251: 匿名さん]

>>1250 匿名さん
その討論で抜けているのは、設計者が建築基準法に適合する建築計画にしなかったから建築確認が取り消されたことではないでしょうか。日建ハウジングシステムが責められるものではないのですかね。

[1252: 匿名さん]

>>1251 匿名さん
そこは読み方が違っていて、参加者全員が建築確認取り消しになるようなミスは普遍的に起きると認識しているところがミソで、保険でカバーするとか社会的なコストの問題として論じているんですよね。言い方を変えれば、重箱の隅をつつきはじめると建築基準法に違反していると言える建築物がかなり多いというわけで、それを言い出したら建てられるものも建てられないということだと思います。これ、案外深刻な問題ですよ。

[1253: 匿名さん]

おそらく建築基準法の複雑な規定を単純化するとか、一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられないなどの制度的な改良が求められているのかなあと私は感じました。

[1254: 匿名さん]

> 一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられない
違反建築物を野放しにしてよいと思えないので、そうはならないでしょうね。

[1255: 匿名さん]

日大の安藤先生がリンク先でも論じていますが、建築中の騒音や振動粉塵などの不快さに耐えたあとに完成したマンションが地域社会に与えたであろうベネフィットが得られないことに対して不満を持つ近隣住民や、今後取り壊しか減築かは知らないけれど、工事がまた再開することが耐え難いと不満をもつ近隣住民もいてしかるべきです。多分いるでしょう。

一見大勝利に見えて巨大な工作物が残っていて日照や通風にも一定の悪影響を与え続けながら近隣へ与えるメリットはほぼゼロという状態は、やはり戦術では勝ったものの、戦略で負けていると個人的には思います。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

[1256: 匿名さん]

なお、小石川のマンションの建築確認取消し事件は、着工の前に建築審査会の審査請求事件になっていますから、係争中に建設をすすめた業者側の問題がありました。

[1257: 匿名さん]

>>1254 匿名さん
あきらかに致命的な違反でなければ公共の利益になることを条件に現状でも取り消しをしない判断をすることも可能なので、全くありえないことはないですよ。

法の定めが絶対だという人の言いたいこともわかりますが、実際には実態に即した法の運用がされる必要がある事象も世の中いっぱいあります。これは建築の話だとわかりづらいでしょうが、車の運転をして日々道路交通法とにらめっこしているプロのドライバーさんたちならすごく理解できる話だと思います。

[1258: 周辺住民さん]

>>1252 匿名さん
設計者や民間確認検査機関は報酬に対して責任が大きいので、保険の商品をつくるのが大変そうですね。重箱の隅が実はアウトになっているケースは多そうです。

ただルサンクの場合は、通常なら使いづらい実質地下の1階を小分けにして「HANARE」として抱き合わせ販売していました。こうしたセコいやり方が裏目に出てしまったようも見えます。HANAREは火事の際に足腰弱い人が逃げ遅れる恐れもあったので、（残念ながら）法的判断は正しかったと思います。

[1259: 匿名さん]

>>1256 匿名さん
その件は一種の引き延ばし戦術であったことをかんがみると一方的に業者側を責められないと私は思っています。

[1260: 周辺住民さん]

>>1254 匿名さん
そうではなくて、異議や調整は着工までに確定させるという意味でしょう。記事に狛江市の例が載っています。

[1261: 匿名さん]

>>1258 周辺住民さん
そういう個別の案件に特有の問題があった、というのならある程度理解できますね。
ただプロジェクト潰しの戦術として広く用いられるようになるとこれは社会的混乱を招くと思います。諸刃の剣ですね、建築審査会の見識が今後より重く問われるでしょう。

[1262: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
避難路に不備があるマンションが建てられ販売されたことは大目に見るのですか。致命的だと思いますよ。
公共の利益になることはありません。施主と設計者は建築確認取り消し裁決の取り消しを求める裁判で業者側の都合を主張しましたが、東京地裁、東京高裁、最高裁で全て退けられています。

[1263: 匿名さん]

>>1262 匿名さん
建築審査会の判断は尊重されると判断されただけの話です。

だから建築審査会の見識が今後重く問われますよと言っているのです。

[1264: 匿名さん]

いえいえ。業者側はマンションを建設することの正当性を公共の福祉を持ち出して主張しています。当然ながら、裁判所は認めていません。

[1265: 周辺住民さん]

>>1261 匿名さん
私は、特定行政庁による民間確認検査機関へのチェックを厳しくしたうえで（抜き打ち検査とか）、着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにするのがよいと思っています。
ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。NIPPOを応援したいところですが、ちょっと脇が甘かったかと。

[1266: 匿名さん]

>>1258 周辺住民さん
違反建築物を設計した設計者に対して施主からの損害賠償請求が認められた事例は多いです。設計者の加入する保険がおりるかどうかは知りません。

[1267: 匿名さん]

> 着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにする
そのようなことにはならないと思いますよ。

[1268: 匿名さん]

> ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。
東京都への損害賠償訴訟のあとに、日建ハウジングシステムへの損害賠償訴訟になることはあり得ると思います。NIPPOは日建ハウジングシステムに訴訟告知をしていたことがあります。

[1269: 周辺住民さん]

>>1266 匿名さん
設計料は告示で決められているので、それベースで保険商品が成り立つかどうか、ですね。損害賠償を求められるケースは結構ありますね。

[1270: 匿名さん]

>>1264 匿名さん
さすがに一私企業が営利を目的として建設されるマンションに公益性を主張するのは難しいかと思います。とはいえ近隣の要求をいれて歩道を広げるとか色々と公共の福祉に資する譲歩もされているようなので、同情する向きもあるかもしれませんね。

ここのように老朽化して建て替えが急がれる旧耐震の集合住宅の建て替えであることや、公共のために提供される公開空地／緑地、地域の小学生のために能楽教室などが開かれる能楽堂を備えているなど公共の福祉に大きく貢献するマンションでないとさすがに難しいと思います。

[1271: 匿名さん]

>>1262 匿名さん
>避難路に不備
もっとも、実質的に避難路になる通路もあったとする人もいるようなので、実際のところ明らかな危険かどうかはわからないですけどね。スレ違いなのであまり突っ込んだ議論は専用スレの方でお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

[1272: 匿名さん]

>>1271 匿名さん
実質的に避難路といった業者の主張も裁判所が全て退けていますよ。

[1273: 周辺住民さん]

>>1270 匿名さん
駅に近くて古い建物が密集しているケースでは再開発の機運が生じるものですが、この辺は宝生ハイツ以外そうではないようです。本来なら宝生ハイツだけでなく周辺の皆さんも建て替えて、道路など公共空間を広くしてほしいところです。一方通行ばかりなんですよね。

[1274: 匿名さん]

>>1273 周辺住民さん
>再開発の機運が生じる
こんなに高い建物がたつとは思っていなかったというような話をテレビで語っていた方がいらっしゃるので、そもそもそういう事が可能だとは全く考えておられなかったのだと思います。

[1275: 匿名さん]

ここの事業主は住民の集合体である管理組合ですからね。
老朽化したマンションを積極的に更新していくのは
もはや社会的な要請であり、
年々深刻化している重大な社会問題でもあるので
裁判所は営利目的の新築建築物と同じ規範で
公共の福祉(人権の調整)の判断はできないし
判決もできないでしょう。

[1276: 匿名さん]

>>1275 匿名さん
その前に建築審査会でもそのような事情を加味した判断がなされるでしょう。

[1277: 匿名さん]

私が懸念するのは今回朝日新聞社やいくつかのメディアが同情を引く、感情を煽る形で報じたことが非常に残念でした。ロールズの言葉を引くまでもなく、正義とは感情ではありません。取材拒否されたから悪く書いてやろうというようなスタンスは読者の共感を広く集めることはできないと思います。

むしろ双方の立場について解説し、都市のあり方やその解決に含まれる様々な問題について深掘りするべきでした。あれではまるで運動会の赤勝て白勝てと大差ありません。恥じるべきでしょう。

[1278: 匿名さん]

正義の心で怒る人たちは、なぜ幸せになれないのか。

https://blog.tinect.jp/?p=54029

シュプレヒコールやジグザグデモでは何も変わらない

[1279: 匿名さん]

>>1277 匿名さん
宝生ハイツ管理組合の近隣対応がマズかった、と考えることはしないのですか。

[1280: 匿名さん]

>>1274 匿名さん
正義の話でちょっと気がついたのですが、やはり老朽化して環境が悪化しつつある地域と、再開発で環境が改善している地域とでの格差というものを感じます。なぜ再開発による地域の価値の高まりの恩恵を得られる人と、そうでない人がいるのか。

もちろん人々の無知や、あるいは怠惰であると批判することも可能なのかもしれません。私はむしろ、そうした繁栄の手から漏れた地域が存在していることこそ不平等であり不正義ではないかと思います。正義の観点からすれば、おそらくは行政の側からそうした提案はなされるべきだったし、単純に用度地域や高さ制限を指定してそれでおしまいになってしまった政治の不作為は批判されるべきかもしれません。

おそらくこのマンションの建て替えを邪魔している社会運動をしている方というのはそういう格差を固定する作業をしているという自覚がないのではないか、私はそこに不正義を感じる。いわゆるバラモン左翼と呼ばれる人のインモラルはそこに見えているのではないでしょうか。

[1281: eマンションさん]

>>1279 匿名さん

近隣対応が秀逸であれば今の高さの建造物でも納得してもらえる
余地があったという事ですか？
私にはそうは思えないけど。

[1282: 匿名さん]

近隣対応を丸投げしたことがよくなかったと思いましたが‥

[1283: 匿名さん]

近隣対策業者に宝生ハイツ管理組合事務局を名乗らせ交渉させているのは管理組合の意思ですか

[1284: 口コミ知りたいさん]

>>1282 さん

要は誠意が無いって事なんだろうな。
でも、建替えにマンション住民が周辺住民に対して
しっかりとした情報を提供するという責任以上に
特別な誠意を示す必要ってあるのかな。

[1285: 周辺住民さん]

>>1284 口コミ知りたいさん
こういう難しい説明だからこそ、専門の業者が必要に思います。今の程度で済んでいるのは間違いなく業者のおかげです。テレビ番組にあった奇声から想像するに、管理組合がまともに話をできる相手ではありません。

[1286: 匿名さん]

丸投げって言葉は悪いけど、言い換えれば
住民通しがガチでぶつかり合う事が無いように
業者が丸受けして防波堤になるって事だしね。
まあ、業者はその苦労賃も含めて受けてるから
当然なんだけど。

[1287: 匿名さん]

近隣対策業者は調整するわけでないから‥‥

[1288: 匿名さん]

建築お知らせ看板が出る前から学校の署名活動は行われていたようなので、おそらく相当程度以前から情報が関係者には開示されており、水面下で交渉は行われていたものと思いますよ。

あと、説明会で叫んでいたのは近隣住民でない可能性があります。活動家さんではないでしょうか。さすがにああいう人は住んでいないと思います。

[1289: 匿名さん]

これは完全に推測ですが、そういう荒れた説明会を演出するためにわざと大声を出した可能性がありますね。あとで録音を出した時に酷く紛糾していると印象付けることができます。

私はむしろ反対する方に正義があると信じるのならば、説明会で配られた資料とか説明会の全体を収録した音源を公開して広く意見を集めるのが良いのではないかと思います。正義がどこにあるかを話し合うのが政治の役割ですから。

[1290: 匿名さん]

私たちはいまだに、断片的に公開された情報をもとにここで議論しています。もし一点の曇りもなく酷いと言えるような極端な計画ならば、この場に広く事実を公開すれば即座に頓挫させることも可能かもしれませんよ？そうではないですか？

[1291: 匿名さん]

>>1289 匿名さん

どちら側にしろ
紛争解決の手順も組織も規定も無い中で情報公開だけするなんてあり得んだろ。
正義の所在を話し合うなら過去の判例で十分。

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん
声をあげている人もいるので、そうした少数意見もある程度は耳を貸さなければいけないのではないかと思います。

実際のところマスコミの役割の一部にはそういう情報をきちんと社会に伝えて議論のベースを作るというものがあると思うんですが、全然出てこないですね。怒りや悲しみにうちふるえる人の姿は読めても、それが正当なものであるのか何らかの誤解によるものなのかの判断すらできません。

全部情報を晒してしまうと逆に建設に賛成する勢力に勢いをつけてしまうことになると恐れているのだろうかと逆に私なんかは訝しく思ったりもするのですが。

[1293: 周辺住民さん]

>>1288 匿名さん
説明会って住所無申告で参加できるものなのでしょうか。

[1294: 匿名さん]

単なる両者の利害の調整でしょ。
外野で騒ぎ立てるのは仕方ないにしろ最終的に当事者で
解決すべきものだから第三者が正義とか正当とかは必要無いよ。
個人的に建て替え後のマンションに関心があるだけ。
出せるようになったら公開してくださいと思うだけです。

[1295: 匿名さん]

公聴会の議事録は東京都で見せてもらえるはずですが。近隣説明の資料も情報提供の申出ができると思いますよ。

[1296: 匿名さん]

公文書情報提供サービスへのリンク
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

過去に別の人が張っていたものですが

[1297: 匿名さん]

宝生ハイツと金刀比羅宮関連の位置を入れ替えると桜蔭日照問題も解決するような気がするのだが。

[1298: 匿名さん]

金刀比羅宮が南西角地になるのですか。

[1299: 匿名さん]

いっそのこと宝生ハイツを金刀比羅宮に買い取ってもらえば？

[1300: 匿名さん]

>>1292 匿名さん
そうですね。少数意見に耳を傾けるのは重要ですが、いいなりになってはいけませんね。