（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1225: 匿名さん]

＞学校は生徒の着替えを覗かれる、神社は神様を祀る社が見下ろされると言ってたよ


タワマン住民は生徒に着替えを覗かれる、の方が正しいんじゃないかな。
タワマン住める金持ちの方が民度高いと思うし。

[1226: 匿名さん]

>>1224 匿名さん
神社を真っ暗にする超高層建築物を建てるなんて
能楽の団体がすべき事じゃ無いんじゃないかな。
違和感感じた。

[1227: 匿名さん]

>>1221 マンション検討中さん
社殿の隣にある会館も見下ろすような位置にあるのですが....
それにテレビにも出ていた日陰図を見ると決して真っ暗になどならないはずです

[1228: 匿名さん]

google earthを見ると四方八方から見下ろされているようです
なぜなら立地が本郷台地の麓の低地なのであまりよくないからです
やはり大規模再開発で神様にふさわしい高台に御遷座いただくのが正しい敬意の払い方ではないかと思います。

[1229: 匿名さん]

虎ノ門金刀比羅宮はビルの谷間におわしますが、毎日のようにお参りの人が絶えることはありません。地力が高まっている土地だからでしょう。やはり近隣の地力を高めることが神様にもよいのではないでしょうか。再開発が本当に必要な地域です。

[1230: 評判気になるさん]

>>1226 匿名さん

超ですか？

[1231: 周辺住民さん]

>>1226 匿名さん
法的に問題ありません。日本は法治国家です。

[1232: 匿名さん]

>>1226 さん

そりゃ、真っ暗とか超とか極端化すれば
違和感しかなくなるよ。

[1233: 周辺住民さん]

>>1222 匿名さん
「反対する」というのは、あなたの判断ですよね。反対する趣旨ならわかりますが。

[1234: 匿名さん]

理詰めで話すとそう悪いことではないんですが、雰囲気としてなんとなく納得いかないというのは極めて日本的ですね。

太平洋戦争開戦前夜のような理屈でない雰囲気、空気というやつは厄介です。
私たちをとんでもないところに連れて行ってしまい、大きな悲劇がしばしば待っています。

[1235: 匿名さん]

文京区だからさ。

[1236: 匿名さん]

大きな悲劇というのはル・サンク小石川後楽園のことですね。

[1237: 匿名さん]

日建ハウジングシステムでしたね。

[1238: 匿名さん]

>>1226 匿名さん
高く立つのはマンションですよ。

[1239: マンション掲示板さん]

>>1224 匿名さん
あなたの信仰心が薄いので神様がお怒りでご先祖が暗い地獄で苦しんでるから、自宅を売って献金しろと言ってる＊＊＊＊みたいな話だよねー
テレビであんなことよく言うわと思ったよ　笑

[1240: 匿名さん]

お伊勢さんの遥宮が文京区内にあるけれど、現地を見てもらうとわかるが横のビルから見下ろされているし、実は社殿の目の前、参道の横にも高いビルが建つ予定だが、少なくとも世間の耳目を引くような反対はしておられないようですね。

もともとこんぴら様はご本宮も山の中腹に作られているように、一般には漁業海運の守護神として港や海を一望できる山の上におわすことが多く、今の立地は悪すぎる。日当たりを気にするのであればせめて低層住居専用地域に御遷座されると良いと思う。いらぬおせっかいかもしれないが、大規模再開発を行なって、区内だと白山あたりの高台に御遷座されるのが神様も喜ぶと思う。

[1241: 匿名さん]

常々思うけど、白山閣って神社に向いているなあと思う。まあ首相を接待するような大企業の迎賓館なんで、絶対に売ってくれないだろうけど。

[1242: 匿名さん]

>>1239 マンション掲示板さん
ああいう邪教と一緒にしたら失礼ですよ。"神のものであるか、サタンのものであるか、はっきりしなければならない"まあ確かに現世の国ではなく神の国の国籍を持つという考えは教会でよく話されることではありますが、それは精神的な意味であって、納税は現世国家にするもので（カエサルのものはカエサルに）教会にするものではありません。

日本はね、あまりにも宗教と距離が遠すぎて、正しい宗教と誤ったインチキ宗教との区別がつかないのが問題ですね。

[1243: 周辺住民さん]

>>1240 匿名さん
小石川大神宮はお伊勢さん絡みではあっても位置づけとしては東京都の神社です。一方、金刀比羅宮は東京分社なので東京都の神社とは位置づけられていません。こうした神社と地域の関係が今回の件にも影響していそうですね。

文京区の神社一覧。金刀比羅宮は記載なし
http://www.tokyo-jinjacho.or.jp/bunkyo/

[1244: 匿名さん]

>>1243 周辺住民さん
ああそれはですね、金刀比羅宮は神社本庁から離脱しているんですよ
金刀比羅宮側の主張は以下のページにあります
http://www.konpira.or.jp/articles/20200615_notification/article.htm

神社庁のホームページから消えているのはそういうことです。

[1245: マンコミュファンさん]

>>1243 周辺住民さん
そもそもだけど、こちらの金比羅さんって、オーナー宮司さんがいるのか、それもと本庁から人事異動で送り込まれてくる宮司さんなのか、どっちなん？

[1246: 匿名さん]

>>1240 匿名さん
小石川大神宮は三井不動産のマンションに協力した関係でしょ。
そちらも近隣対策はマイライフ・ハウジング。

[1247: 匿名さん]

マイライフ・ハウジングが神社を軽視していたかもしれない。

[1248: 匿名さん]

>>1246 匿名さん
もともとパークホームズ文京小石川ヒルテラスのあった場所におわしていました。
近隣対策をした企業名は私は知りませんでしたが、かの悪名高い建築確認取消しマンション廃墟の目と鼻の先にあれだけの物件が建つことを実現したからには相当有能なんでしょうね。

[1249: 匿名さん]

> 建築確認取消しマンション廃墟

堀坂を守れ！
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=2333

これですね

[1250: 匿名さん]

>>1249 匿名さん
それです。日本建築学会でもワークショップの話題になりました
https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

特に討論の部分はぜひ目を通していただきたい。

[1251: 匿名さん]

>>1250 匿名さん
その討論で抜けているのは、設計者が建築基準法に適合する建築計画にしなかったから建築確認が取り消されたことではないでしょうか。日建ハウジングシステムが責められるものではないのですかね。

[1252: 匿名さん]

>>1251 匿名さん
そこは読み方が違っていて、参加者全員が建築確認取り消しになるようなミスは普遍的に起きると認識しているところがミソで、保険でカバーするとか社会的なコストの問題として論じているんですよね。言い方を変えれば、重箱の隅をつつきはじめると建築基準法に違反していると言える建築物がかなり多いというわけで、それを言い出したら建てられるものも建てられないということだと思います。これ、案外深刻な問題ですよ。

[1253: 匿名さん]

おそらく建築基準法の複雑な規定を単純化するとか、一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられないなどの制度的な改良が求められているのかなあと私は感じました。

[1254: 匿名さん]

> 一定の手続きを経たら着工後は異議を申し立てられない
違反建築物を野放しにしてよいと思えないので、そうはならないでしょうね。

[1255: 匿名さん]

日大の安藤先生がリンク先でも論じていますが、建築中の騒音や振動粉塵などの不快さに耐えたあとに完成したマンションが地域社会に与えたであろうベネフィットが得られないことに対して不満を持つ近隣住民や、今後取り壊しか減築かは知らないけれど、工事がまた再開することが耐え難いと不満をもつ近隣住民もいてしかるべきです。多分いるでしょう。

一見大勝利に見えて巨大な工作物が残っていて日照や通風にも一定の悪影響を与え続けながら近隣へ与えるメリットはほぼゼロという状態は、やはり戦術では勝ったものの、戦略で負けていると個人的には思います。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jares/30/4/30_106/_pdf

[1256: 匿名さん]

なお、小石川のマンションの建築確認取消し事件は、着工の前に建築審査会の審査請求事件になっていますから、係争中に建設をすすめた業者側の問題がありました。

[1257: 匿名さん]

>>1254 匿名さん
あきらかに致命的な違反でなければ公共の利益になることを条件に現状でも取り消しをしない判断をすることも可能なので、全くありえないことはないですよ。

法の定めが絶対だという人の言いたいこともわかりますが、実際には実態に即した法の運用がされる必要がある事象も世の中いっぱいあります。これは建築の話だとわかりづらいでしょうが、車の運転をして日々道路交通法とにらめっこしているプロのドライバーさんたちならすごく理解できる話だと思います。

[1258: 周辺住民さん]

>>1252 匿名さん
設計者や民間確認検査機関は報酬に対して責任が大きいので、保険の商品をつくるのが大変そうですね。重箱の隅が実はアウトになっているケースは多そうです。

ただルサンクの場合は、通常なら使いづらい実質地下の1階を小分けにして「HANARE」として抱き合わせ販売していました。こうしたセコいやり方が裏目に出てしまったようも見えます。HANAREは火事の際に足腰弱い人が逃げ遅れる恐れもあったので、（残念ながら）法的判断は正しかったと思います。

[1259: 匿名さん]

>>1256 匿名さん
その件は一種の引き延ばし戦術であったことをかんがみると一方的に業者側を責められないと私は思っています。

[1260: 周辺住民さん]

>>1254 匿名さん
そうではなくて、異議や調整は着工までに確定させるという意味でしょう。記事に狛江市の例が載っています。

[1261: 匿名さん]

>>1258 周辺住民さん
そういう個別の案件に特有の問題があった、というのならある程度理解できますね。
ただプロジェクト潰しの戦術として広く用いられるようになるとこれは社会的混乱を招くと思います。諸刃の剣ですね、建築審査会の見識が今後より重く問われるでしょう。

[1262: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
避難路に不備があるマンションが建てられ販売されたことは大目に見るのですか。致命的だと思いますよ。
公共の利益になることはありません。施主と設計者は建築確認取り消し裁決の取り消しを求める裁判で業者側の都合を主張しましたが、東京地裁、東京高裁、最高裁で全て退けられています。

[1263: 匿名さん]

>>1262 匿名さん
建築審査会の判断は尊重されると判断されただけの話です。

だから建築審査会の見識が今後重く問われますよと言っているのです。

[1264: 匿名さん]

いえいえ。業者側はマンションを建設することの正当性を公共の福祉を持ち出して主張しています。当然ながら、裁判所は認めていません。

[1265: 周辺住民さん]

>>1261 匿名さん
私は、特定行政庁による民間確認検査機関へのチェックを厳しくしたうえで（抜き打ち検査とか）、着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにするのがよいと思っています。
ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。NIPPOを応援したいところですが、ちょっと脇が甘かったかと。

[1266: 匿名さん]

>>1258 周辺住民さん
違反建築物を設計した設計者に対して施主からの損害賠償請求が認められた事例は多いです。設計者の加入する保険がおりるかどうかは知りません。

[1267: 匿名さん]

> 着工から竣工までは訴訟の類は受け付けないようにする
そのようなことにはならないと思いますよ。

[1268: 匿名さん]

> ルサンクの避難階の件は、凡ミスに見えますね。
東京都への損害賠償訴訟のあとに、日建ハウジングシステムへの損害賠償訴訟になることはあり得ると思います。NIPPOは日建ハウジングシステムに訴訟告知をしていたことがあります。

[1269: 周辺住民さん]

>>1266 匿名さん
設計料は告示で決められているので、それベースで保険商品が成り立つかどうか、ですね。損害賠償を求められるケースは結構ありますね。

[1270: 匿名さん]

>>1264 匿名さん
さすがに一私企業が営利を目的として建設されるマンションに公益性を主張するのは難しいかと思います。とはいえ近隣の要求をいれて歩道を広げるとか色々と公共の福祉に資する譲歩もされているようなので、同情する向きもあるかもしれませんね。

ここのように老朽化して建て替えが急がれる旧耐震の集合住宅の建て替えであることや、公共のために提供される公開空地／緑地、地域の小学生のために能楽教室などが開かれる能楽堂を備えているなど公共の福祉に大きく貢献するマンションでないとさすがに難しいと思います。

[1271: 匿名さん]

>>1262 匿名さん
>避難路に不備
もっとも、実質的に避難路になる通路もあったとする人もいるようなので、実際のところ明らかな危険かどうかはわからないですけどね。スレ違いなのであまり突っ込んだ議論は専用スレの方でお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

[1272: 匿名さん]

>>1271 匿名さん
実質的に避難路といった業者の主張も裁判所が全て退けていますよ。

[1273: 周辺住民さん]

>>1270 匿名さん
駅に近くて古い建物が密集しているケースでは再開発の機運が生じるものですが、この辺は宝生ハイツ以外そうではないようです。本来なら宝生ハイツだけでなく周辺の皆さんも建て替えて、道路など公共空間を広くしてほしいところです。一方通行ばかりなんですよね。

[1274: 匿名さん]

>>1273 周辺住民さん
>再開発の機運が生じる
こんなに高い建物がたつとは思っていなかったというような話をテレビで語っていた方がいらっしゃるので、そもそもそういう事が可能だとは全く考えておられなかったのだと思います。