（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1101: 匿名さん]

>>1097 周辺住民さん
おそらく現状より建築面積が減るので、緑地帯に大きな木は植えられるのではないかと思います。能楽堂の上だけではないですからね、緑地は。

本郷給水所公苑があるから緑地はいらないと言っておられるようなので、能楽堂の上の緑地も十分すぎるぐらいでしょうけどね。

[1102: 周辺住民さん]

>>1090 匿名さん
そうです。正確に言えば、西側は地下の駐車場に向かう車路もあり、そこらへんは公開空地にならない可能性があります。駐車場は建物中央に建物と一体で設けられるタワーパーキングになります。

番組で映し出された平面図だけで、8割がたのことがわかりましたね。

[1103: 周辺住民さん]

>>1096 匿名さん
見ている人の中に影響力のある人は少なそうです。

[1104: 匿名さん]

金刀比羅宮との敷地境界部（北側）にも、桜蔭学園との敷地境界部（東側）にも、公開空地は設けられていません。

[1105: 周辺住民さん]

>>1101 匿名さん
私もそう思います。能楽堂の上以外に木は植えられると思います。

> 本郷給水所公苑があるから緑地はいらないと言っておられる
これはテレビ番組での町会関係者の発言かと思いますが、典型的なメディア側からの「誘導尋問」ですね。あのように質問されたら「いらない」と答えるに決まっています。総合設計制度は「公開空地＋緑」が必要とされいなくても使える制度なので、ミスリードでしかないと思いました。

[1106: 匿名さん]

>>1099 匿名さん

やろうと思えば出来なくもないんじゃないですか。
今はビルの途中階でも森のようにしてる例もありますし。

[1107: 周辺住民さん]

>>1104 匿名さん
ということは西側には設けられているのですね。情報ありがとうございます笑

[1108: 匿名さん]

いいえ。

[1109: 匿名さん]

>>1089 の「というか、そうやって点数を稼ぐはずですよね。」は根拠のない書込みです。

[1110: 周辺住民さん]

>>1106 匿名さん
やろうと思えばできると思いますが、そこまでコストかけますかねぇ。。。

[1111: 匿名さん]

緑地があるかどうかと、公開緑地があるかどうかは別ですからね（笑

[1112: 匿名さん]

南側に建築物を造らないなら森のような樹木帯を設けることができるでしょうね。

[1113: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
その写真のようにはならないと思いますよ。

[1114: 匿名さん]

周辺を一体再開発して、高さ制限を超える超高層建物を建てれば、近隣の人の利益も、緑地を増やすという都民全員の願いも、おそらくは西日をいっぱい浴びたいという学校の願いも、数本の木に日光を当てたいという神社の願いも、全て満たせるんですけどね。

反対運動ってみんなが不幸せになる。

[1115: 匿名さん]

森というのは、面積的な意味ではなく
様々な種類の樹木という意味なのでは。

[1116: 匿名さん]

つまり総合設計では街全体のためにはならないということですね。

[1117: 周辺住民さん]

>>1114 匿名さん
反対している人は、反対することが目的なので、彼ら彼女らは願いと満たせるようですね、空虚ですけど。

[1118: 匿名さん]

> 様々な種類の樹木という意味
それで森のような樹木帯という書込みですか？

[1119: 周辺住民さん]

>>1114 匿名さん
そしてウェブ上では反対意見に加えて、>>1116のように攪乱を目的とした書き込みも目立ちますね。

[1120: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
木が2種類あれば林で、3種類あれば森で、5種類あれば森林という趣旨だったりしないですよね

[1121: 匿名さん]

屋上緑化であるかぎり、森のような樹木帯にはならないというのは、>>1097 周辺住民さんも書いている通りです。

[1122: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

林は人口で森は自然のだから
同じ木を並べた樹木帯では無く自然風の樹木帯と
言い換えてもいいかな。

[1123: 匿名さん]

>>1121 匿名さん

じゃどうなるの？と聞きたいところだけど、
それは守秘義務ってやつなんですね。
まあ、否定だけでも情報な訳だが。

[1124: 匿名さん]

屋上緑化は防水のコストがかかるだろうね。

[1125: 匿名さん]

本郷給水所公苑も屋上緑化だからあれぐらいのものはできるだろうね。
木は東側にも西側にも植えるスペースはありそうだけどね。

しかし心配なのは東側の擁壁だな。学校が所有しているとなると崩れた時に損害賠償請求を求められる可能性がある。変に反対して仇討ちみたいな訴訟を起こされるよりも前に、建て替え工事の時にお願いして一緒に補強修復工事とかやってもらったほうがいいんじゃなかろうか。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2018_02.html

[1126: 周辺住民さん]

>>1125 匿名さん
東側の擁壁は土砂災害ハザードマップでイエローゾーンとされています。宝生ハイツ建て替えと合わせて、勾配を緩めるなど対策した方がよいのでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6928/2021830191552.pdf
のK087です。

[1127: 周辺住民さん]

>>1123 匿名さん
想像ですが、劇場の上は草や低木で覆い、それ以外は中木を何本か植える、になりそうです。緑が多いほど評価点を稼げて容積緩和のパーセントが大きくなりますが、中木以下で十分と思われます。総合設計制度で森や林を設置した例は聞いたことがありません。

[1128: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

もちろんその程度で街の景観としては十分なのでは
ないでしょうか。
いい感じになりそうですね。

[1129: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
擁壁の管理修復は擁壁を所有する人の義務なわけですが、点検の時に入場料を取るとか修復の時に足場を組む時に地代を要求したり、修復作業にかかわる様々な騒音や振動、粉塵に対して慰謝料を請求するという可能性もないではないです。

作業用のトラックを道に止めただけで警察に通報されたり、何回か止めたら青空駐車だと告発したり、色々と嫌がらせの方法はあるので、仲良くしていたほうがいいと思います。

[1130: 匿名さん]

>>1126 周辺住民さん
今回の建設工事とセットでやった方がいいですね。土砂災害ハザードマップにかかっているなんて販売に悪影響が考えられますから解消されることは双方の利益になると思います。反対なんかしている場合じゃない。

[1131: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

そんな行為は信義則に反しますし
民法的にも隣地に立ち入る事が認められるケース
なので、それは無理無理ですよ。

[1132: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

「劇場の上は草や低木で覆い」の程度と思うのですが、（賛成派が）それで森のような樹木帯と書込みしているのは適切でないと思います。

[1133: 通りがかりさん]

>>1132 匿名さん

そもそも情報が公表される前なんだから
適切か適切じゃないかも分からないでしょ。
なので、今の段階で、それを適切じゃないとか
断定することの方が適切じゃないのでは。

[1134: 匿名さん]

劇場の屋上緑化部しか緑化面積を稼げる部分がないのでしょうね。

[1135: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
文京区のマンション反対運動の現場はなかなか凄いですよ。
フェイスブック見て震え上がりました。

[1136: 周辺住民さん]

>>1132 匿名さん
原因はこれでしょう。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

[1137: 周辺住民さん]

>>1134 匿名さん
屋上緑化より高木（7m以上）を植える方がポイントが高いようです。詳しくは解読できていませんが、要綱を見るとそうなっています。

[1138: 匿名さん]

南側の三角形の敷地に建築物を造らないで、その敷地に高木を増やすほうがポイントが高くなりますね。

[1139: マンコミュファンさん]

>>1135 匿名さん
なんか、文京区って、ホント面倒なひとか多そうですね
既得権益の塊みたいで、できるものなら、かかわりたくないです

[1140: 匿名さん]

>>1139 マンコミュファンさん
フェイスブックは例えばこれです
https://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/515473505204507

[1141: 匿名さん]

>>1137 周辺住民さん
かなり建坪が縮小しているので、周辺の余ったところに木の一つも植えるでしょう。
ただそれが"公開"されるかどうかは別な話かと。公開緑地は周辺住民の憩いの場所として使われるほか、災害時には炊き出しの会場になったりするのでむしろ全部木や草で覆わずに広場的空間もあった方がいいように思います。文京ガーデンではお祭りの神輿の安置所になったと記憶しています。

[1142: 匿名さん]

災害時には炊き出しの会場になったりするので、文京区都市計画課は屋上緑化部への昇降機の設置を要請していると考えられます。なお、地元町会は総合設計そのものに反対していますから屋上緑化部への昇降機を求めたりしておらず、文京区都市計画課として要請しているようです。

[1143: 匿名さん]

施主が、公益性を主張して総合設計を主張するなら、行政からの要請に拒否する姿勢はどうかと思いました。

[1144: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
水掛け論になるけど、多分炊き出しをするような大震災のときにはエレベーターは頼りにしない方がいいと思うな。原始的だけどスロープの方が有効だろうね

[1145: 通りがかりさん]

>>1144 匿名さん
公共貢献でいうと、緑地や広場が最もオーソドックスで、閉じた空間を作るとすれば、区役所かマンション自体が管理する防災グッズを収納する防災倉庫じゃない
町会役員の私物化につながる神輿置き場なんて最悪だと思うよ
そんなことを認めるから町会長が自分は地元の代表者だとか、声を上げれば役所をコントロールできると勘違いするようになるんだと思う

[1146: 匿名さん]

そもそも町内会ってどれほどの会員がいるの？
マンションの住民が大幅に増えると
町内会のパワーバランスも変わる可能性もあるしな。

[1147: 周辺住民さん]

>>1140 匿名さん
老い先長くないだろうから、ほっとけばよし。

[1148: 匿名さん]

>>1145 通りがかりさん
都庁・区役所・警察署・消防署など地元町会を重視します。行政にとっても役立つ存在なのでしょうか。

[1149: 匿名さん]

>>1147 周辺住民さん

>>1140の小日向地下室マンションは頓挫したはず

[1150: 匿名さん]

この辺り↓の地下室マンション計画でした
https://bunkyo.goguynet.jp/2021/04/02/kobayashi-kumakichi/