（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1025: 周辺住民さん]

>>1018 匿名さん
もともと近隣商業地域なので80％のはずです。あるいは角地の緩和で90％になっているか。

容積率が全面導入されたのは1971年です。この時は大幅な規制強化となりましたが、それ以降は一貫して緩和される方向です。数字が緩くなったのでなく、数字に含めなくて良い部位が増えたというのが実情です。宝生ハイツの竣工は1979年なので、当時より今の方がきついということはないと考えてよいでしょう。

[1026: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

考えても見てごらん、民間人何か都に申請して
都がそれを受理したら公文書になって
公開対象になるなんて事になったらプライバシー侵害だよ。

[1027: 匿名さん]

対象公文書として扱われるのは確か。やってみたらわかるよ。

[1028: 匿名さん]

>>1027 匿名さん

最初からそう言えば納得したけど、公務員が収受した文書も公文書とか
めちゃくちゃな事を言う人は信用できません。

[1029: 匿名さん]

公務員が収受した文書も公文書は、公文書情報提供サービスではそう扱われている。

[1030: 匿名さん]

それは公務員が収受した文書も公文書情報提供サービスで
黒塗りして公開する事はあるからでしょ。
決して公務員が収受した文書が公文書になる訳ではない。

[1031: 周辺住民さん]

>>1024 匿名さん
> みんな一刻も早く知りたいんだからこの魅力的なマンション建て替え計画の詳細を
テレビで紹介された図面だけでも、かなりのことがわかりますよ。
・能楽堂は2000㎡弱なので、マンションは23,000㎡くらい
・専有部の面積比率が仮に7割として（3割は共用部）197戸で割ると、なんと1戸当たり83㎡！

現状の宝生ハイツも広めの住戸が多いので、それを踏襲するかたちですね。ただし、行燈部屋ができてしまいそうです（今も確かある）。

[1032: 周辺住民さん]

>>1024 匿名さん
どんな建物になるか下記にも書いておきました。
>>939 >>954

[1033: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
情報公開条例の公文書の定義では取得した文書を含めているからです。

この条例において「公文書」とは、実施機関の職員（都が設立した地方独立行政法人の役員を含む。以下同じ。）が職務上作成し、又は取得した文書、図画、写真、フィルム及び電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られた記録をいう。以下同じ。）であって、当該実施機関の職員が組織的に用いるものとして、当該実施機関が保有しているものをいう。

[1034: 匿名さん]

想像で建築計画を議論するより公文書の情報提供を受けてからにしたらどうでしょうか？

[1035: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

拡大解釈だと思います。
民間が作成し申請した文書は職員が申請を受け付けた文書であって
職員が取得した文書ではありません。

[1036: 匿名さん]

職員が申請を受け付けた文書
なのですから
実施機関の職員が職務上取得した文書
に該当するのです。決して拡大解釈ではありません。

[1037: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

生活保護の申請書を提出したら
その申請書は実施機関の職員が職務上取得した文書になり
公開対象になるのか？
ちょっと考えたらわかりそうだけどな。

[1038: 匿名さん]

生活保護の申請書であっても情報公開条例での対象公文書としては扱われるが、全部非開示となります。
施主が東京都に提出した総合設計の申請書は、一部に非開示（黒塗り）となるとしても開示されることになります。

[1039: 匿名さん]

そうなると条例として公文書として扱う幅だけの問題で
結論は同意見です。

[1040: 匿名さん]

結論として施主が東京都に提出した総合設計の許可申請書は公文書情報提供サービスの対象です。

[1041: 匿名さん]

早く建たないかな、楽しみだな。
緑がたくさんある優雅なマンション、80平米中心だったら二億はするだろうから買えるかどうかはわからないけど。

[1042: マンコミュファンさん]

>>1040 匿名さん
6月の近隣説明会で使った資料を誰かアップしないのかなぁ

[1043: 匿名さん]

東大前のスーパーとか飲食店が並んでいるあたりは商業地区で第二種文教地区なんだよね、文京地区にだって店はできるんだよ。東大前の路地を入った第一種文教地区の中には韓国料理屋とかあるよ、ビールも酎ハイも飲めますよ。文教地区だから商売ができないと言うのは迷信です。

[1044: 匿名さん]

>>1042 マンコミュファンさん
多分日照に最大限配慮した14mもある棟間距離とか中低層にバルコニーを作らないプライバシー対策とか広い公開緑地とか公開しちゃったら反対している方が無理難題をつきつけているみたいでかっこわるいじゃないですか。

[1045: 評判気になるさん]

>>1044 匿名さん
宝生ハイツ側は法律的には対応しなくてよいのに、近隣に配慮して、中低層をバルコニーなしとし、棟間距離を14mとしたのに、そうした配慮にも気付かず、無知な近隣住民が大騒ぎし、そこにワルが後乗りして、メディアを巻き込んだ騒動となってる感じですねー

[1046: 匿名さん]

精密なCGパースが見たいね。
配慮の塊を。

[1047: 匿名さん]

>>1042 マンコミュファンさん
> 6月の近隣説明会で使った資料を誰かアップしないのかなぁ

近隣説明会で配布された資料についても東京都の紛争調整担当の職員が職務上取得しているのではないかな

[1048: 匿名さん]

東京都が「宝生ハイツ建替え計画の近隣説明会で配布された資料」を取得していれば情報提供してもらえるでしょうし、もしも取得していなければ公文書がないという理由で情報提供してもらえないでしょう。いずれにせよ情報提供を申出してみてはいかがですか？
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

[1049: 匿名さん]

なんかねえ、都議会共産党とか朝日新聞とかが大騒ぎするような案件ではない気がしますね。その後徐々に明らかになったことを総合するとかなり誤解されている気がする。

周辺住民は実は利用されたのではないかという思いがあります。

[1050: 匿名さん]

また陰謀論とか言う人がいるから予防線を張っておくけれど、建設を邪魔して審査を長引かせたりとかしてマンション建設とかに反感をもつ層にアピールして票に結びつけたい特定政党とか、日本社会の現在の在り方に疑問を持っている購読者に彼らの世界観にあった記事を報じて売り上げを上げようという大手メディアとかがとびついた格好ですよね。

ただそういう安易な幹部の指示に現場がついていけなかっただけのことで。こういう現場猫的な中途半端な記事になったんじゃないかなと思いますね。

[1051: 周辺住民さん]

特定メディアも特定政党も、自分たちのポイントが上がったと思う反面、建設中止にまではならないと思っていなさそう。いつもそんな点稼ぎをしているように見えます。

[1052: 匿名さん]

朝日新聞の記事にも変化が出ている
たとえばこちらの方が先だと思うのだが
2022年10月6日 16時00分の記事
https://www.asahi.com/articles/ASQB54HLFQ9ZOXIE039.html

で、その後の2022/10/18 07:00のアエラドットの記事
https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=1

最初の記事は棟間距離にはふれず、校舎の隣に建つとしか書いていないが、２番目の記事には"教室の窓側からわずか14メートル先に"とかなり具体的に書いている。建て替えになるマンションも"地上8階（約33メートル）、地下1階"とサイズをきちんと書いていて、今後立て替えでできるマンションも"地上20階、高さ69メートル"と明記されていて、以前より大きなものが建つということが読者にもイメージしやすい具体的なデータが最初の速報よりも増えてきていて、計画の詳細について書いた内部文書に目を通したとみられる。

この14メートル、目と鼻の先という距離ではない。四車線道路の幅で決して狭いとは誰も思わないだろう。わずかとか書かないと何が問題なのかぼやけてしまう距離だ。

[1053: 匿名さん]

しかもアエラドットの続報はご丁寧に現状の棟間間隔がわかるように、写真を載せている（2ページ目）

https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=2

現況では目と鼻の先と言える２～３mの距離しか離れていない。隣地境界から10m以上もセットバックするということが読者に伝わる仕組みだ。しかし建設当時によく足場が組めたなこれみたいな建て方で、あまりいい会社が作った物件には見えない。建て替えた方がよさそうな雰囲気が漂う写真。

[1054: 匿名さん]

報道の陰謀論を唱えるのが好きな人がいますね

[1055: マンション掲示板さん]

>>1052 匿名さん
できれば建替え前後の専有面積と事業費とデベに卸す保留床単価も調査頂き、宝生ハイツ区分所有者の還元率と評価額も記事にしてくれれば、宝生ハイツ区分所有者の経済利益がイメージでき、この合法的な計画を止めることにより、最大どれだけの損害賠償請求訴訟に至る可能性があるかがよく分かるいい記事になると思うよ

[1056: 周辺住民さん]

>>1053 匿名さん
> 現況では目と鼻の先と言える２～３mの距離しか離れていない。
もう少し離れているかもしれません。学校は天井高が3m以上と決められているので、階高は3.5～4.0mくらいになります。天窓から天窓の距離を階高とみなせば、写真上で目測できます。

また記事ではフェンスの左側がマンションの敷地とありますが、正確ではありません。テレビ番組に出てきた平面図を見ると、フェンスの先の崖下から少し離れた位置に敷地境界線があります。校舎とマンションはほぼ並行で間隔が14ｍくらいであることも読み取れます。

また、現状でも校舎から敷地境界まで6mくらいは確保されていることがわかりました。現状の建築基準法の採光条件もクリアされていそうだと納得しました。

[1057: 匿名さん]

>>1055 マンション掲示板さん
損害賠償請求訴訟ですか……ルサンク小石川のデベは今も損害賠償請求訴訟を続けてますね

[1058: 周辺住民さん]

>>1055 マンション掲示板さん
事業費内訳をさらすと今度は嫉妬の嵐になりそうです笑

[1059: 匿名さん]

誰に対して損害賠償請求訴訟ができるのですか？御教示いただければと。

[1060: 匿名さん]

>>1056 周辺住民さん

学校と14ｍくらいの間隔をあけてテレビで見た平面図で
ざっくりと手書きで建物の大きさのイメージすると
こんな感じじゃないかな。

[1061: 匿名さん]

赤枠の南側に能楽堂が造られるようだけど

[1062: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
こりゃいがみ合ってる場合でなくで、協力し合って、さらに容積率を積み上げ800%くらいで市街地再開発事業にするしかないんじゃない
神様に陽をあてて、桜蔭が南にずれれば丸く収まるでしょう
あと、町会費の徴収基準が説明できなければ、みせしめに町会は解散でいいんじゃないかな

[1063: 匿名さん]

宝生会寄りの意見ですね

[1064: 匿名さん]

>>1055 マンション掲示板さん
>>1057 匿名さん

損害賠償請求というわけではなく、周囲の要求に対してこれぐらいの補償金を払うという方向性もあるということだよね。今と全く同じ建物を建てさせるという目的を確実に実現するにはこの方向しかないと思う。

既存のマンション反対運動が弱々しく感じるのは建てさせないという運動はしても何のコストも支払わないから、結局財産権を盾にされると憲法の問題になるので誰も文句が言えなくなってしまう。ならばこれだけ出すから建てるなとなるとこれは財産権の侵害にはならない。空中権を買うからこれでいいもの建ててくれというわけだ。これぐらい骨太な反対運動はやはり共産主義者には無理だと思う。

[1065: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
改めて写真で見てみると、裏の学校からの視線に痛々しいぐらいに晒されているんですね、そのマンション。（ちなみに手前の青い防水塗装の屋根の辺りが学校側CGでないことにされちゃった中層階以上の部分）

[1066: 匿名さん]

>>1064 匿名さん
補償金を払うと言おうが賠償と言おうがどのような根拠で誰に要求するのでしょう。
いまその要求をするのでしょうか。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
補償金を払うという交渉ならば、交渉になるわけですよ。
逆立ちができない人に逆立ちをしろとか、泳げない人にプールへとびこめとかいう要求をしたって通らないですが、逆立ちできない人の足を持ってあげたり、泳げない人の手を持ってあげてバタ足を手伝ってあげれば逆立ちしたりプールに入ることもできるんじゃないですかね。そういうことです。

[1068: 周辺住民さん]

>>1060 匿名さん
番組の29分45秒当たりで出てくる平面図だと、もっと中央寄りになっています。

[1069: 匿名さん]

南側の三角形の部分に能楽堂が建つ計画。マンション単独で建てる方がまだしも揉めないと思ってますが。

[1070: 匿名さん]

>>1068 周辺住民さん
そうですね、それ私も思いました。多分その赤線よりさらに一回りぐらい小さい印象です。まあ、どうでもいいことですが。

[1071: 匿名さん]

>>1067 匿名さん
損害賠償訴訟とか言っていたのに随分と言い方が変わりましたね。

[1072: 周辺住民さん]

>>1069 匿名さん
なぜでしょうか。不思議だ。

[1073: 匿名さん]

>>1071 匿名さん
>随分と言い方が変わりましたね。
別人だからね。
仮に今回の一件で東京都が総合設計制度の適用を見送ったとしても、それは最初からないものなので損害賠償は請求できないからね。

ただ個人的な感想なんだけど、絶対高さ制限の範囲でも十分東側の学校とか北側の神社の日照は遮られるし、公開空地のような離隔をとって日照通風の余地を作らない計画になるので、今よりも環境は悪化する。むしろ総合設計制度の適用を阻止しよういう人にとっては、"“直視したくないこと”なのかもしれない。”
https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=3

[1074: 匿名さん]

>>1072 周辺住民さん
能楽堂に出て行けとか文京ガーデンにひっこせばよかったとか、まるで地元で何か根の深い対立があるのかなと思わせてしまう軽率な書き込みですね。地元に本当に住んでいる人が変な詮索を受けたり風評被害をうけかねないので、そういう書き込みはしない方がいいと思います。

おそらく総合設計制度の要件がなくなるから、高い建物が建てられなくなるという理由だと思いますが、別に能楽堂がなくても建ちますので、そういうことは書かない方がいいと思います。何も知らない人が驚いてしまいますよ。