（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[101: 周辺住民さん]

示されている図が夏至の日没時の日陰って本当なんですか。角度からして夏至なら15時くらいのような気がします。夏至で日没だと、右手前の講堂にかかるくらいかと。校舎は西南西向き、宝生ハイツは南南東向きですね。

日影の評価は通常、冬至を基準にするよう記憶しています。冬至の日没の日影なのであれば、確かにこんな感じかと思います。

[102: 匿名さん]

>>101 周辺住民さん
今日の出日の入りマップで確認してきました。確かにご指摘のように、日照の角度は夏至日ではなく冬至日の角度に近いと思います。
冬至日に訂正します。

[103: 匿名さん]

>>20 周辺住民さん が指摘していたのですが
延べ床面積の減少分が169億円もの価値があるなら、その金額で今と同じサイズのマンションが建ってしまうのではないかと思いました。

今と同じ規模の建物にするかわりに、全額負担してあげて建て替えを支援する、それはフィランソロピーの観点からも好ましい解決策かもしれません。しかも空中権が移転することで将来の校舎建て替えにも大きく役立つと思います。

[104: 匿名さん]

そんな価値ないよ。

路線価、みてみ。

[105: eマンションさん]

>>96 匿名さん
地権者による組合の事業だよ　
三井はできた部屋を卸値で買受けるだけの位置付けだよ

[106: 周辺住民さん]

>>103 匿名さん
その試算は平米200万円（坪660万円）で計算して、レンタブル比を考慮していません。仮に、坪500万円でレンタブル比7割なら90億円くらいでしょうか。

>>104 匿名さん
路線価ベースで値付けするデベなんていないでしょう笑

[107: 匿名さん]

宝生ハイツは現状の形で再建して、
その分だけ東京ドームシティの容積率を少しアップしてあげればいいのでないかな。
今回周囲と揉めた状態で仮に超高層が建ったとしても、
のちの東京ドームシティの再開発に悪影響を及ぼしそうな気がするよ。
同じデベなんでしょ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
隣地でないとできないのでは？
それができるなら空中権の取引市場ができてしまいますよ。

[109: 匿名さん]

憎しみとか怒りじゃなくて、愛にもとづいた解決がなされるといいね。

左翼系の人はすぐ闘争にしてしまうけど、それって悲しいな。鳩山元首相だってかつて東シナ海を友愛の海にするって言っていたんだから、fraterniteを理解する人もいっぱいいそうだけどね。

[110: 匿名さん]

東京ドームの再開発は計画予定には存在しないので、一部の夢想者は放っておいてこちらの再開発に全力を捧げましょう。

パークタワー本郷、もしくはパークタワー本郷一丁目（本郷に追加のタワマン構想があるなら後者かな？）は坪500～550と予想します。

[111: 匿名さん]

春日通り沿いの建築計画に容積率アップして
宝生ハイツを低く抑えればいいのでは

[112: 匿名さん]

白山通りの間違い

[113: 匿名さん]

白山通りですよね？

[114: 匿名さん]

大通り沿いの敷地に70メートルの高さのマンションはあり得ても奥まった敷地に70メートルを建てようとすると揉めるのでしょう。

[115: 匿名さん]

白山通り沿い、新しいビルが建ってるならともかく、
かなり古そうな建物だからちょうど良さそうですね。

[116: 匿名さん]

そうですね。神社や学校の至近距離に超高層建築物は避けるべきと思います。

[117: 周辺住民さん]

所定の未消化容積率は移転できますが、仮に総合設計制度を使った場合の割り増し分であれば、制度の趣旨からして移転できないと思います。

[118: 周辺住民さん]

>>110 匿名さん
低層階は坪500～550万円くらいかと思いますが、上層階は700万円くらいは軽く超えるような気がします。ヒルテラスは平均700万円くらいでしたよね。

上層階からの眺めは工芸高校を超え、皇居の緑や東京タワーが見えると思います。東南角の部屋からは、さらにスカイツリーも見えるはず。

[119: マンション掲示板さん]

日当たりが悪くなることが問題らしいが、そんなの都心のあらゆるマンションに共通の問題
嫌なら学校側が出ていけばいいし、それか金払えばいい

[120: 匿名さん]

このようなツィートがあります
https://twitter.com/keisuke_genso/status/1577992358603329536