（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1: 周辺住民さん]

近隣が見直しを求めています。

「マンション建て替え見直しを」　桜蔭学園や地元自治会　管理組合「話し合い続ける」
https://www.tokyo-np.co.jp/article/205301

宝生ハイツ建替え前後イメージ図HP
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

住民らで構成する団体によれば「建て替えに反対しているわけではありません！」

[2: 匿名さん]

「マンション建て替え見直しを」 桜蔭学園や地元自治会
https://news.google.com/articles/CBMiKWh0dHBzOi8vd3d3LnRva3lvLW5wLmNvL...

[3: 周辺住民さん]

個人的には見直しを求める側の気持ちは理解できます。ですが、今さら言うなよって感じです。

2014年に絶対高さ制限を導入する際に頑張って、高さ制限46mを阻止して24mくらいにすることを求めるべきでした。

建築紛争を防ぐためにルールを制定しているのに、そのルールが決まった後のこの期に及んであれこれ言い出すって、法を軽視していると言わざるを得ません。

[4: 匿名さん]

地元町会は総合設計に反対しているようです。
公開空地（と設計者が主張するもの）に公益性はなく総合設計の適用をするべきでないという意見のようですよ。

[5: 匿名さん]

おかしな人ですね。
絶対高さ制限の46mより高い計画なのですから、それぞれ意見があって当然です。

[6: 周辺住民さん]

計画が許可に値するか否かは、地元や外野が決めることではなく、総合設計制度のフロー上は建築審査会（都議会の建設委員会ではない）が決めることです。地元から建築審査会に働きかければよいのではないでしょうか。

[7: 評判気になるさん]

建築審査会が決める、は不正確です。特定行政庁（東京都知事）の所管です。特定行政庁は建築審査会の同意を求めます。
特定行政庁の審査の時点で、指導による計画変更がされることもあるようです。

[8: 周辺住民さん]

>>7 評判気になるさん
最終的な意思決定という面では確かにご指摘の通りですね。でも実態としては建築審査会の判断が特定行政庁の判断に大きく影響しているのではないかと思います。

[9: 匿名さん]

建築審査会の委員により判断も違っていそうですよ

[10: 評判気になるさん]

>>6 周辺住民さん
都議会は「都市整備委員会」と言います。「建設委員会」ではありません。
都議会での審査が継続していることで、東京都知事は慎重になり、建築主に対してしっかり指導する方向には働くと思います。

[11: マンション検討中さん]

>>10 評判気になるさん
高さ制限したら建替え不能になるんだから、やらせてやればいいじゃん

[12: 匿名さん]

高さ制限したら建替え不能というのは、根拠となる情報はありますか？

[13: 匿名さん]

>>1 周辺住民さん
写真からわかるのは、建て替えには反対していないけど、20階建ては絶対に認められないと書かれているから、つまりは地元住民から反対されている建築計画ということですね。

[14: 名無しさん]

文京区 クソクレーマー多すぎワロタwwwww

これだから若い世代に住むのを避けられてるんだよ

[15: 匿名さん]

このようなツィートも
https://twitter.com/bunkyo_pairloan/status/1575841056314097664

[16: 通りがかりさん]

高さ低くしてほしいなら、消化しきれなかった容積率を桜蔭の親らに買い取らせればいいじゃん

マンション安いエリアだし、一人頭100万くれーだしゃ足りるべ

[17: 周辺住民さん]

署名した1万4000人に買い取ってもらう手はあるかも。

・延べ面積が3分の2に減る（減る分は3分の1）
・単価は200万円/㎡（坪660万円）
・1万4000人で割る

25,388.12㎡×1/3×200万円/㎡÷1万4000人≒121万円/人

結構な負担になりますね。逆に言うと、これだけの財産を奪う要望を出していると言えます。

[18: 匿名さん]

その言い分は支持されるのでしょうかね？

近接する女子校の環境を悪化させる計画を進めておいて、環境を悪化させないようにするのに金払え、という態度に見られませんか？

[19: 匿名さん]

学校の環境に配慮するのは大切なことです。第一種文教地区の場所なら、尚更です。

[20: 周辺住民さん]

1万4000人で割る前の数字は169億円です。環境を守るための価値が169億円ということになります。

[21: 匿名さん]

総合設計が通った場合の容積率を元にするのならおかしなことです。
そもそもなかったものなのですから。

[22: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
日テレも麹町で女子学院を激怒させてえらい騒ぎになってるからねー
インテリを敵に回すやり方はいい結果にならないね

[23: 周辺住民さん]

絶対高さ制限が文京区に導入されたのは2014年とここ10年のことですが、総合設計制度の方はもっと古く1971年に創設されていますね。

桜陰学園の敷地面積は宝生ハイツの2.5倍くらいありそうなので、総合設計制度を使って増える床は423億円の価値がありますね。総合設計制度が使えるだけの土地持ちさんってうらやましい。

[24: 匿名さん]

>>22 マンション検討中さん

女子学院についてのツィート
https://twitter.com/miwattoni/status/1568011114742677506

[25: 周辺住民さん]

> 余分床を売らなければ住み続けられない住民が多かったので、
と
> 能楽堂とマンションをお金をできるだけ出さずに立て替えるため
って同じだと思うのですが、なにが違うという主張なんでしょうね。

むしろ、同潤会アパートは金持ちじゃないと入居できなかったはずです。

[26: 匿名さん]

同潤会アパートは専有面積が小さかったんじゃないかな

[27: 匿名さん]

>>2 匿名さんのリンク先は
東京新聞の記事ですが。

公聴会には多くのメディアが来ていたようですね。

[28: 周辺住民さん]

>>2のリンク先は>>1にあるものと同じです。なのに>>2の方はわざわざ見出しの「管理組合「話し合い続ける」」を削除しています。悪質ですね。

[29: 周辺住民さん]

>>26 匿名さん
確かにそうです。時代を感じさせる狭さです。

江戸川アパートは坪内ミキ子など著名人が住んでいましたが、それ以外はそうでもないようですね。

[30: 匿名さん]

話し合いを続けるだけ？
計画変更する気はないということですか？

[31: 周辺住民さん]

>>30 匿名さん
管理組合に聞いてみてはいかがでしょうか。事務局が取材に応じて記事にもなっているので、事務局が答えてくれるはずです。

[32: 周辺住民さん]

>>24 匿名さん
よろしければ >>25 に書いた疑問にお答えください。素朴にどんなロジックなのか知りだけです。>>3 に書いた通りロジック重視の人間なもので。

[33: 匿名さん]

三井不動産がコンサルとして
宝生ハイツに係わっているのですか
http://blog.livedoor.jp/machizukuribunkyo/archives/33440906.html

[34: 周辺住民さん]

>>33 匿名さん
コンサルじゃなく事業協力者かと。「コンサル」以上にがっつり組み入っているはずです。コンサルは責任を負わないけど、事業協力者は連帯して責任を負うみたいな。

[35: 匿名さん]

ご本人でないので意図はわかりませんが、
もりさんは還元される部屋の大きさのことを言いたかったのかもしれません。
文京区ではないですが、同潤会江戸川アパートは
既存住戸登記面積の平均約53％という還元率の低さだそうです。
元の専有面積が9平米～のようなので、
9平米の部屋ですと、5平米の部屋になってしまって流石に住めませんね。
https://www.re-port.net/article/news/0000001920/
宝生ハイツは元の専有面積が広いので、
高還元率を目指さなくても住むことはできるということなのかもしれせん。
あくまで想像ですが。

[36: 匿名さん]

もりさんの件、皆に聞いてるのかと思ってしまい横レス失礼しました。

[37: 匿名さん]

ここと連携するといいかもしれないですね
https://readyfor.jp/projects/bancho-machinami/announcements/150442

[38: 周辺住民さん]

>>35 匿名さん
情報ありがとうございます。江戸川アパートは53%でしたね。記憶が定かでないのですが9㎡の部屋は賃貸だったように思います。

文脈からして、40㎡が20㎡になるのはかわいそうだから救ってあげるけど、80㎡が40㎡になるのは我慢しなさいと読めてしまうのですが、なんか違う気がしますね。

[39: 周辺住民さん]

↑もし面積のことなのであれば、という前提です。

[40: 匿名さん]

建替え後の面積を増やすために近接する女子校の学校環境を悪化させるのはいけないことです。

[41: 匿名さん]

かわいそうとかいう問題以前に、
40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
建て替え不可になってしまうということもありそうです。
80平米が40平米になっても条例にひっかかって
建て替え不可になることはなさそうですが。

[42: 周辺住民さん]

>>41 匿名さん
> 40平米が20平米がになると、ワンルーム条例などによって、
これは確かにありえます。
ただ、ワンルーム条例は21世紀になって各区で導入されたと思いますので、
> 8～90年代に
には当てはまらなそうですね。

[43: 匿名さん]

朝日新聞の記事になったようです
https://twitter.com/i/events/1577934133493305344

[44: 匿名さん]

朝日新聞ネットワーク報道本部のツィート
https://twitter.com/shou_tanji/status/1577936140090281984

[45: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/6a06625e7a3906930a7e68c5483cc2355b23...

Yahooにも！

[46: 匿名さん]

マンションの住民も地元住民だよね。建て替え案件なの、はしょってるから単にどっかのデべがタワマン建てようとしてるみたいに聞こえるね。

[47: 匿名さん]

朝日と東京新聞からしたら、格好のネタですよね。次は毎日あたりかな。

[48: 坪単価比較中さん]

朝日新聞に取材されましたね。ヤフーのトップページにも載りました。

[49: デベにお勤めさん]

桜蔭学園のエゴですね。　宝生ハイツ住民の財産権が侵されてはならない。立て替えのコストを容積率アップで補うのは当然のこと。ましてや公開空地を近隣住民の利用に提供するわけだから、都の条例に沿って、容積率アップを獲得できることも当然のこと。
文句があるなら、桜蔭学園が、本郷から出て行ってもらえばいいんじゃない？

[50: 匿名さん]

近隣住民の利用に提供するという公開空地は、住宅エントランスのピロティのようですよ。本当にその場所を近隣住民の利用に提供するのかしら。