（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1685: 評判気になるさん]

>>1683 周辺住民さん

学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf

元二神和会が賛同する書面を提出しているのを分かった上での書込みですよね。

[1686: 評判気になるさん]

元二親和会でしたね。訂正です。

[1687: 周辺住民さん]

>今回の請願は一体何がしたいのか全く理解できないんですよね。
おっしゃる通り。私は根っこにあるのは、高層建築が許せないというよくある嫉妬心だと思っています。日影やプライバシーなど云々は後付けの理由だと感じます。

仮に建築面積はそのままにして高さだけ3分の2に下げても、至近距離にある学園や神社に落ちる影の量は変わらないはずです。もし高さを下げた分、建築面積を広くするのであれば、逆に影の量は増えてしまいます。

[1688: 周辺住民さん]

>>1685 評判気になるさん
だから、それが弱いんですよ。一致団結で戦いたいなら、同意書をもらうだけでなく連名で請願しないと。

[1689: マンション比較中さん]

> さらに総合設計制度の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなる
総合設計を適用して、仮に幅をそのままで高さを1.5倍にするような計画の場合、総合設計の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなると言えるでしょうかね？

[1690: 周辺住民さん]

>>1689 マンション比較中さん
ご提示の条件だと隣接地の日照条件は変わらないはずです。

が、総合設計制度が使えなくても旧耐震マンションの容積緩和策を使って容積を増やせます。割増の度合いは総合設計制度より大きいので、幅は1.5倍以上にすることが可能です。

[1691: 匿名さん]

総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。

[1692: 周辺住民さん]

>総合設計の適用をしない場合に日影が悪化するとも言い切れないわけです。
財産がかかっているので、そんな設計にはしないと思いますよ。

[1693: 匿名さん]

いずれにせよ、総合設計を適用することで日影が改善するかのように、断言できないことになります。

[1694: 周辺住民さん]

それは設計次第だと思いますよ。総合設計を諦め高さを半分にする代わりに幅を1.33倍にするかもしれないし。

[1695: 匿名さん]

そうですね。しかし、総合設計を適用することで日影が改善するという言い方は、適切でありません。

[1696: 周辺住民さん]

高さ制限が存在する前提なので「総合設計の適用で隣接地の日影が改善」は正しいと思います。なぜなら総合設計の適用により高さの制約が緩くなり、その分、幅を狭められるからです。

理解していただかなくて結構です。適切かどうかは読む人それぞれが判断すればよいでしょう。

[1697: 匿名さん]

はい。貴方は過大に総合設計を良いものとして書込みしていると思っています。

[1698: 周辺住民さん]

どう思っていただいてもかまいませんが、私としてはそうではありませんけどね。

私は法治国家なのだからルールを守るべきというという意見です。総合設計制度や高さ制限に不備があるかもしれませんが、あるとしたら、それらのルールを策定・改正する時に対応すべきであり、個別の案件に持ち込んで判断しようとするのは後出しじゃんけんであって、すべきではないと思っています。

[1699: 匿名さん]

総合設計制度の趣旨を考えれば、現状の制度のままでいくと隣のビルにがったりキツキツになってしまう。公共のために供される空間も生じない。これでは災害が起きた時に被災者を収容できる場所もなければ、人々の憩う場所もなくなってしまう。

そういう問題意識から、総合設計制度を作った先人たちの危機感を少しは想像したらどうだろう。

[1700: 匿名さん]

ただ総合設計制度の欠点は、大きな敷地を持つ人が特権的に行使できる点にある。だから小さい土地を持つ人は不公平に思う。私は夢想家とかほら吹きとか言われてもいい、地域一体の再開発こそが全てを解決すると提案した。

[1701: 匿名さん]

ただ、地域一体の再開発のハードルは高い。たった一軒の反対、たった数坪の所有者不明土地があれば、再開発はできない。全ての人に利益になることだが、それはとてもハードルが高い。

[1702: 匿名さん]

ならば可能な人が個々にがんばるしかない。それにいちいち反対していたら地域の発展はない。

[1703: 周辺住民さん]

>>1700 匿名さん
総合設計制度は敷地面積500㎡から使えます。この付近の最も小さい街区が700㎡くらいあるので、ハードルはさほど高くないと思います。

宝生会や宝生ハイツ居住者は、旧耐震の現建物をどうしようか懸命に考えた結果、建て替える決断をしたのだと思います。一方、学園も神社も周辺も同様に総合設計制度を使って負担なしで建て替えが可能なはずですが、そこまでしようとしない行動力に差が付いた結果、宝生会や宝生ハイツ居住者に対して嫉妬心が生まれている気がしてなりません。

[1704: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん
>負担なしで建て替えが可能なはず
本来は文京区が斡旋するべきだと思いますね。個人の立場ではなかなか旗をふりづらい。

たとえば再開発したい個人が、地域の誰かと仲が悪ければ、反対派になってしまうかもしれない危うさがある。