（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1605: 匿名さん]

私なら低層階のバルコニーを復活するぐらいの意地悪は平気でするな、そういうことされたら。

[1606: 匿名さん]

総合設計制度ってなぜ作られたかというと、個人の私有地だらけになった都心にはもはや公共の広場も緑地も作れないほどにギチギチにビルが建ち並んじゃったんだよね。ならば敷地いっぱいに建てないで広場とか緑地を公開することで、その分上に建てましさせてやろうというのが趣旨。

つまり総合設計制度を使わせないということはその分横幅が出て窮屈な建築になるということを意味する。これをわかっていない人が総合設計制度を使わせるなと無責任なことを言っている。一部の人はこれで建てられなくなるとか誤解しているようだね、そんなことはないし、老朽マンションの建て替えで容積率割り増しできたりするんで、逆に反対している人の方がこんなはずじゃなかったと、つぶやくことになるのではと...

[1607: 匿名さん]

総合設計制度を適用させないと頑張る事は、マンションが高層の高さを保ったまま横幅が広がって隣との隙間が小さくなって圧迫感が大きくなり、日陰がよりでかくなって近隣により迷惑がかかる計画にすること。おそらくそうすることで販売して利益をだす保留床が少なくなったり、眺望がいい高く売れる部屋が少なくなることで経済的利益を縮小させることを意図しているとみられる。

つまり周辺の住民の利益にはならない建築計画にすることで、デベロッパーに嫌がらせしようってことが本質。騙されてはいけない。

[1608: 周辺住民さん]

>>1600 匿名さん
法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円、同じ場所で法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円。あなたなら、どちらを買いますか？

っていう問題なんですよ。

[1609: 周辺住民さん]

学園が「覗かれる」と言っているのは、あたかもマンション住民からと思わせて（記事の演出だけかもしれないが）、公開空地から覗かれるという意味で発言しているようですね。

それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

[1610: 匿名さん]

新小岩でも160mだから、ここは200m目指して欲しいな。

[1611: 周辺住民さん]

>>1606 匿名さん
高さを抑えてその分横幅を広げた場合、離れた地域の日影は減る（影が届かない）一方で、隣接地の日影は逆に増えます。なので隣接地の学園と神社が日影を理由に「低くしろ」というのは笑えます。町会はほくそ笑んでいるかも。あるいはそれを認識したうえで学園の運動に相乗りしているのかも。

[1612: 周辺住民さん]

>>1610 匿名さん
そこまでいかなくても、本当は69m以上に高くしたかったと思いますよ。その方が能楽堂部分が設計しやすいので。現状の計画だと、地下1階の能楽堂がマンション部分に食い込んでいて、それがために太い柱が一部住戸に食い込んでいるんですよね。

[1613: 匿名さん]

> 隣接地の日影は逆に増えます。
断言できますか？　それを宝生ハイツ管理組合が明示できてないようですが。

[1614: 周辺住民さん]

>> 隣接地の日影は逆に増えます。
> 断言できますか？
当然じゃないでしょうか。小学生でもわかると思いますが。

[1615: 周辺住民さん]

いや、私が間違っていた。>>1606 さんも言っているが、こんな簡単なことが分からない人が多いんだ。

[1616: 匿名さん]

「こんな簡単なこと」を説明すれば良いのではないでしょうか。説明していないようですよ。

[1617: 周辺住民さん]

あまりに幼稚な世界で、説明する気にならん。

[1618: 匿名さん]

そうやって説明しない姿勢でいるからこじれるとは思わないのですか？

[1619: 匿名さん]

総合設計を適用する方が周辺住民のためになるのなら、それを説明すればいいのですよね。なぜそうしないのですか？

[1620: 匿名さん]

>>1608 周辺住民さん
つまり、適法な範囲で緑地もない経済設計のマンションが
>法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円

総合設計で緑地もあって、一階には能楽堂があって文化の香りすらする余裕のある設計のマンションが
>法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円
なんじゃないかと思うんですよね。

どこかの駐車場もないコンパクトマンション専業メーカーの経済設計マンションとは違うんですよ。

今共産党とか市民活動かが目指す総合設計制度を使わせない運動というのは、既存の建築基準法の範囲でギチギチの経済設計のマンションを作らせて、損させようって話です。マンション好きとしてそもそも許せますか、そうやって適法範囲ギリギリの余裕のないクソマンションができても嬉しくもなんともない。

[1621: 匿名さん]

緑地というのは屋上緑化のことですよね？

[1622: 周辺住民さん]

マジでわからないのか。私を試しているだけだと思いたい。

あるマンションの建設計画がたちました。2つのプランがあります。

・プランA（高くて細い）：高さ60m、幅40m　※単純にするため奥行きは無視。以下同
・プランB（Aより低いが太い）：高さ40m、幅60m

このマンションのすぐ北側に住宅Xがあります。また、十分に離れた位置に住宅Yがあります。どれくらいの日影が生じるか。

・プランAなら、住宅Xで3時間、住宅Yで0.5時間
・プランBなら、住宅Ｘで4.5時間、住宅Yで0時間（影が及ばない）

プランAとプランBは影の面積が同じです。違うのは影の形です。

・プランAの影：細い影（短時間の影）だけど、遠くまで広範囲に影を落とす
・プランBの影：近くに幅広の影（長時間の影）を落とす。遠くに影は及ばない

プランA（総合設計制度）からプランB（通常）に変更すれば、

・住宅X（学園や神社）：影になる時間が長くなる
・住宅Y（学園や神社以外）：影になる時間が短くなる（なくなる）

[1623: 匿名さん]

具体的に壁面日影図を作って近隣説明会で示せばいいのではないですか？
実際にはそう単純では無さそうですけどね。

[1624: 匿名さん]

>>1619 匿名さん
>それを説明すればいいのですよね。
なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので、本当にそう説明したかどうかも確認できない。ただ言い方によってはまるで脅迫するような感じにも聞こえてしまうと思うので表現しづらいことではあるね、察してくれぐらいの説明になったかも。

しかしね、市民活動家もそろそろ高さばかり問題にするのやめないか。都心の土地は限りがあるんだから、高い建物を建てないとそもそもゆとりなんか生じないだろう。

確かにね、総合設計制度ってのは広い土地がないとできないんで、周辺の小さな土地しか持っていない人には恩恵が薄くて嫉妬や怨嗟の声を誘発しやすい欠点があるんだよな。総合設計制度は大地主しか恩恵がないという制度的欠点があるので、そこをなんとかしないといけないね。小さい土地の持ち主が集まってミニ再開発をしやすくなるような制度の創設が望まれます。