（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1125: 匿名さん]

本郷給水所公苑も屋上緑化だからあれぐらいのものはできるだろうね。
木は東側にも西側にも植えるスペースはありそうだけどね。

しかし心配なのは東側の擁壁だな。学校が所有しているとなると崩れた時に損害賠償請求を求められる可能性がある。変に反対して仇討ちみたいな訴訟を起こされるよりも前に、建て替え工事の時にお願いして一緒に補強修復工事とかやってもらったほうがいいんじゃなかろうか。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2018_02.html

[1126: 周辺住民さん]

>>1125 匿名さん
東側の擁壁は土砂災害ハザードマップでイエローゾーンとされています。宝生ハイツ建て替えと合わせて、勾配を緩めるなど対策した方がよいのでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6928/2021830191552.pdf
のK087です。

[1127: 周辺住民さん]

>>1123 匿名さん
想像ですが、劇場の上は草や低木で覆い、それ以外は中木を何本か植える、になりそうです。緑が多いほど評価点を稼げて容積緩和のパーセントが大きくなりますが、中木以下で十分と思われます。総合設計制度で森や林を設置した例は聞いたことがありません。

[1128: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

もちろんその程度で街の景観としては十分なのでは
ないでしょうか。
いい感じになりそうですね。

[1129: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
擁壁の管理修復は擁壁を所有する人の義務なわけですが、点検の時に入場料を取るとか修復の時に足場を組む時に地代を要求したり、修復作業にかかわる様々な騒音や振動、粉塵に対して慰謝料を請求するという可能性もないではないです。

作業用のトラックを道に止めただけで警察に通報されたり、何回か止めたら青空駐車だと告発したり、色々と嫌がらせの方法はあるので、仲良くしていたほうがいいと思います。

[1130: 匿名さん]

>>1126 周辺住民さん
今回の建設工事とセットでやった方がいいですね。土砂災害ハザードマップにかかっているなんて販売に悪影響が考えられますから解消されることは双方の利益になると思います。反対なんかしている場合じゃない。

[1131: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

そんな行為は信義則に反しますし
民法的にも隣地に立ち入る事が認められるケース
なので、それは無理無理ですよ。

[1132: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

「劇場の上は草や低木で覆い」の程度と思うのですが、（賛成派が）それで森のような樹木帯と書込みしているのは適切でないと思います。

[1133: 通りがかりさん]

>>1132 匿名さん

そもそも情報が公表される前なんだから
適切か適切じゃないかも分からないでしょ。
なので、今の段階で、それを適切じゃないとか
断定することの方が適切じゃないのでは。

[1134: 匿名さん]

劇場の屋上緑化部しか緑化面積を稼げる部分がないのでしょうね。

[1135: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
文京区のマンション反対運動の現場はなかなか凄いですよ。
フェイスブック見て震え上がりました。

[1136: 周辺住民さん]

>>1132 匿名さん
原因はこれでしょう。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

[1137: 周辺住民さん]

>>1134 匿名さん
屋上緑化より高木（7m以上）を植える方がポイントが高いようです。詳しくは解読できていませんが、要綱を見るとそうなっています。

[1138: 匿名さん]

南側の三角形の敷地に建築物を造らないで、その敷地に高木を増やすほうがポイントが高くなりますね。

[1139: マンコミュファンさん]

>>1135 匿名さん
なんか、文京区って、ホント面倒なひとか多そうですね
既得権益の塊みたいで、できるものなら、かかわりたくないです

[1140: 匿名さん]

>>1139 マンコミュファンさん
フェイスブックは例えばこれです
https://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/515473505204507

[1141: 匿名さん]

>>1137 周辺住民さん
かなり建坪が縮小しているので、周辺の余ったところに木の一つも植えるでしょう。
ただそれが"公開"されるかどうかは別な話かと。公開緑地は周辺住民の憩いの場所として使われるほか、災害時には炊き出しの会場になったりするのでむしろ全部木や草で覆わずに広場的空間もあった方がいいように思います。文京ガーデンではお祭りの神輿の安置所になったと記憶しています。

[1142: 匿名さん]

災害時には炊き出しの会場になったりするので、文京区都市計画課は屋上緑化部への昇降機の設置を要請していると考えられます。なお、地元町会は総合設計そのものに反対していますから屋上緑化部への昇降機を求めたりしておらず、文京区都市計画課として要請しているようです。

[1143: 匿名さん]

施主が、公益性を主張して総合設計を主張するなら、行政からの要請に拒否する姿勢はどうかと思いました。

[1144: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
水掛け論になるけど、多分炊き出しをするような大震災のときにはエレベーターは頼りにしない方がいいと思うな。原始的だけどスロープの方が有効だろうね