（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[945: 匿名さん]

今日、いちマンションの検討者として周辺を歩いてみましたが
あれだけの土地の広さがあれば、建て替えるなら20階くらいは
欲しいと当然考えるだろうな。とは思いました。
今は敷地のぎりぎりまで建物があるようですが、新計画では
多少セットバックして建てられるようですし、圧迫感が薄まる
面もあるのではないでしょうか。

[946: 匿名さん]

都市計画道路（白山通り）沿いならいいですが。奥に入った敷地で20階建てはやりすぎと感じますね。地元町会が反発するのも尤もな話です。

[947: 匿名さん]

これだけ注目事案になってしまったのだから、
組合側も計画案の詳細をSNSにオープンにし、
世論を味方につけた方が良いのではないだろうか。

[948: 匿名さん]

そんなに奥に入った敷地かなぁ。
歩いた感想では、住居地としては外郭の部類だと思った。

[949: 匿名さん]

まあ何が悪かったって新聞報道とかネット記事とかテレビなどで大々的に報道されたり、SNSで大規模な書き込みがされたりするなど悪目立ちしちゃったことだよね。

もうちょっと冷静な議論が水面下で進められればこんなことはなかったんだけどね。
またこんなことをいうと相手が悪いんだ、俺は悪くないといわんばかりの書き込みがされて、第三者としてはげんなりしちゃうんだけどね。自分の顔を鏡に映してから発言してほしい。

[950: 匿名さん]

>>946 匿名さん
基本的に住宅街ではない事務所街ですから。
現地を歩くと明らかに住宅街ではないですよ。

[951: 匿名さん]

戦術的にね、積極的にメディアに露出して同情を得ようというのは双刃の剣だからね。

こう色々不利な材料が出てきてしまうと何をやっているのかわからなくなる。

[952: 周辺住民さん]

>>950 匿名さん
現状も大事ですが、都市計画上どう位置付けられているのかの方が重要だと思います。都市計画上は近隣商業地域なので、住宅もあるけど商業中心という地域です。

[953: 周辺住民さん]

>>945 匿名さん
今日はテレビで紹介された平面図を見ていました。高さ制限がなければ、恐らく東西の幅をもう少し狭くしてその分、高くしていたのだろうと思います。そうすれば学園との離隔が広くなり、周辺への日影の影響も小さくて済みます。反対派の人にはピンと来ないでしょうか。

ちなみに私の家は、時期によって文京ガーデンの影を思い切り被りますが、冬至の日に被らないからか、事前の説明や告知など全くなかったです。都市の住環境なんてそんなものかなと思っています。

[954: 周辺住民さん]

>>939 周辺住民さん
自己レスです。本マンションの平面は長方形ではなく、南側が広い台形になります。仮に以下とすれば202戸になり、公表されている197戸とほぼ同じになります。

1階：1戸（図面通り）
2～3階：南向き5戸、北向き4戸
4～11階：南向き5戸、北向き4戸、西向き1戸　※東側はベランダなし、開閉も制限
12～20階：南向き5戸、北向き4戸、東向き1戸、西向き1戸

能楽堂は南東に張り出したところに位置するのでしょう。1階がロビー、地下1階が能楽堂です。マンションの東南部分の柱が北側にずれていますが、ここに能楽堂の舞台や客席が食い込む形になるのかと思いました。

[955: 匿名さん]

>>947 匿名さん
> 組合側も計画案の詳細をSNSにオープンにし、
そうですね。同感です。

[956: 匿名さん]

>>947 匿名さん
だから沈黙は金、雄弁は銀というでしょ...
勝手に騒いだのは反対運動を盛り上げて自分の存在を宣伝したい共産党さんとかそのシンパの人たちでしょ。だから反対運動請負人みたいな人を入れたらダメだってこと。

[957: 匿名さん]

しかし不思議に思えるのは、学園に同情して報道の力で都市計画を捻じ曲げてでも現状の変更を阻止しようとするかのように見える各社の報道も、仔細に読むと画像のアングルだとか、さりげない記事の情報とかにまるで宝物を隠すようにして学園側に不利な情報が仕込まれているってことなんだよね。まるでイースターエッグのように隠された情報は学園側が提供したCGの不正確さを教えるものだった。

何か大きな力で報道にまでこぎつけたけど、現場の人はまるでロシアの特殊軍事作戦に参加するロシア兵のようにサボタージュを働いたってことなんじゃないでしょうか。

なんか関係者に取材したら面白い記事が一本書けそうです。本にできるかも。

[958: 匿名さん]

なんといっても最後の止めはTBSの日曜日のバラエティに出てきた日陰図ですね。
あれは衝撃的だった。全然違うじゃん、ドン引きですよ、ほんと。

TVerで見逃し配信なんかするもんだから、画面を停止すれば建物の形が丸わかりで、周囲に広い空地を設けていることまではっきりと確認できるほど大きく鮮明にうつされていたので、これはもう動かぬ証拠というやつです。よく考えてみれば、関係者が提供した説明会の録音も、わざわざかっこわるいところを切り取っているようにも思えます。むしろ冷静に誠に申し訳なさそうに吶々と説明する会社の人がかわいそうに思えます。

なにか凄い悪意を感じますね。どうやってマスコミを動かしたのかは知りませんが、現場の人はどうやら反感を感じているようですね。

[959: 匿名さん]

やはり組合側が正確な案を公開するべきですね。
憶測で語られても組合側が損するだけです。

[960: 匿名さん]

正しい情報を発信して欲しいです。宝生会の取材拒否の姿勢はよくない。

[961: 匿名さん]

第三者の立場からすると、みなさんがイノセントに情報を公開してくれるので、いまさら管理組合内部の人が口を開くまでもなく、計画の概要がとてもよくわかるので今のままでいいですよ。もっと情報をどんどん公開してください（笑

[962: 匿名さん]

まあ冗談はさておき、説明会に出た人は詳細な建築物に関する情報がビッシリと書かれた分厚いファイルを受け取っているはずです。おそらく内部の人は守秘義務の書面にサインをしていますから絶対に話さないですよ。そういうものに縛られないみなさんが公開したらどうですか。

実際のところどうなんでしょうね、マンション好きがこの辺はいっぱいいるので、マンションブロガーとか全宅ツイの猛者もたくさんここを見ていますからかなり専門的なアドバイスが得られると思いますよ？

[963: 匿名さん]

>>948 匿名さん
>住居地としては外郭の部類
あなたの歩いていたのは商業／近隣商業で46m高度地区なんですよ。事務所や事務所兼住宅が多く、住宅地ではないんです。でも容積率を全然使い切っていないので、住専にしか見えないんです。これってかなりわかりにくいですよね。商業地なのに商業の匂いがしないというのは、準工業なのに工場がなぜかなくて普通の住宅街になっているぐらいに違和感があります。

[964: 匿名さん]

文教地区による制限がある為、商業の匂いはしませんね。