（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2906: マンション掲示板さん]

>>2905 匿名さん
エスカレーターは移動円滑化設備の一つではあるのですが車椅子やベビーカーの移動には適していません。
大量輸送の必要がない公開空地ではエレベーターが適しています。

[2907: 匿名さん]

もし都市再生特区の制度を使うなら、昇降装置を付けさせるのは可能かと思いますが、ただの総合設計制度でそこまで求めるのはTooMuchな気がしますね。

[2908: 名無しさん]

>>2907 匿名さん
そうですよね過剰と思います
ところで、ここで都市再生特区が適用される可能性についてはいかがお考えですか？

[2909: 匿名さん]

> 地域貢献を謳うことは

総合設計制度はそこまで求めていないはずです。単なる公開空地。都市再生特別地区の制度（都市再生緊急整備地域）であればきっちり公共貢献がうたわれていますね。

文京ガーデンはただの再開発事業・地区計画をベースに進められましたが、税金をたくさん投入したからか、（文京区からみて）エレベーター・エスカレーターを多数設置させることに成功しました。宝生ハイツに無理なお願いをしているのは、この「成功体験」が背景にあるのかなと勘ぐってしまいます。

[2910: 匿名さん]

> ここで都市再生特区が適用される可能性

それは100％ないです。対象地域として規定されていないからです。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/index.html

文京区もなんだよなあ。政府に働きかけて南東部だけでも含めてもらえばよいのに。

[2911: 匿名さん]

>>2905 匿名さん
坂に面しているから坂の下では二階（？）でも坂の上では一階ですね。バリアフリー同線がとれています。

[2912: 匿名さん]

同線じゃない、動線でしたね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
1/12未満じゃないですよねあの坂

[2914: 匿名さん]

忠弥坂の勾配は16m/150mであり、>1/12のようです。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/chuyazaka.html

グーグルマップでみてみると、公開空地部分は長さ50mに対して1.5フロア＝4.5mくらいの高低差があるようです。

[2915: マンコミュファンさん]

高低差があると計画は難しいものですね。
でも皆さんが指摘されている問題点をきちんと解消して疑いのない計画としてほしいものです。
先に間違いようがない敷地だと評されている方もいらっしゃいましたが、この公開空地の問題のように思わぬところに落とし穴があるものですね。
悪しき前例の二の舞いは避けていただきたいものです。

[2916: 匿名さん]

勾配1/12のスロープで広場状空地の1階部分と2階部分とを回遊できるようにしてはいかがですか＞日建ハウジングシステム

[2917: 通りがかりさん]

>>2916 匿名さん
ここで指摘してもらってよかったねー＞日建ハウジングシステムさん

[2918: 匿名さん]

公開空地のレベルを低い方に合わせるか高い方に合わせるか、近隣住民の投票で決めればよいと思いますよ。

エレベーターやエスカレーターを設置しろというのは、経済音痴な役人の発想だと思います。

[2919: eマンションさん]

>>2918 匿名さん
発想も何も公開空地としての機能を満たすために必要なことを要請してるだけだと思いますよ。
何かといえば近隣住民から指弾されるのは役人なんですから。
多少の防衛過剰マインドは目をつぶってあげましょうよ。

[2920: 匿名さん]

防衛過剰マインドに目をつぶる点はアグリーですが、、

総合設計制度の公開空地は、段差の解消まで求めていますかね。
昇降装置の設置について、B/Cを算出しているのでしょうか。

ということを近隣住民に伝えているんでしょうかね。それをできずに弱いもの（宝生ハイツ）しているだけに見えてしまいます。

[2921: 評判気になるさん]

>>2920 匿名さん
本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。
そこをなんとか認めてやろうということで、昇降施設の設置さえしてくれたら頑張って庁内通すよという都市計画畑の親心と理解しています。
そこにB/Cという観点はありません。
だって費用対効果じゃありませんから。
この建替計画を通させられるかどうかですから。
それに宝生ハイツは弱い者ではありません。
建替計画を具体化できる、それだけで既に強者です。
その上、大手デベが付いている。
簡単ですよ。
デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
どうせ奴らは過剰に安全サイドの資金計画を出してくるのです。
そして極端に有利な保留床取得、
そして極端に高値での販売。
地権者はその時になってしまったと思っても後の祭り。
昇降施設のイニシャルコストなんて彼らの利幅に比較したらほんの僅か。
徹底的にに要求すればいいのです。
遠慮は要りません。
ましてや地権者さんたちが私腹を肥やそうというのではなく地域のための話です。
胸張っていきましょう。

[2922: 匿名さん]

そういうのを弱いものイジメという気がします。完全上から目線ですしね。

[2923: 匿名さん]

表参道ヒルズの傾斜している廊下のようにすればいいんでしょ

[2924: 評判気になるさん]

>>2923 匿名さん
いいですね！
それで1/12取れるといいですね

[2925: 匿名さん]

> 本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。

坂の下か途中か上か知りませんが、どこかの高さから自由に入れる、つまりバリアフリーなのでは？

> そこをなんとか認めてやろうということで、
> デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
> どうせ奴らは

憎くて仕方ないようですね。まとまな会話が成立しなさそうです。