（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2285: 匿名さん]

それによって公開空地がより拡がりますね。

[2286: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
現計画の平面は中低層階はほぼ長方形、高層階は中央が空間になったロの字と思われます。基本形がロの字で、中低層部のロの中央部が立体駐車場になる格好です。タワマンでよくある設計です。

最上階を劇場にするとロの中央部も使う必要がありそうで、そうすると高層部（最上階-1まで）中央の空間が容積率に含まれてしまい、効率的な利用の面からうまく設計できないのだと思います。また、専用のエレベータも必要になりますね。

[2287: 匿名さん]

劇場を造る、それも、高層階に造るのは、消防法や火災予防条例の規制が厳しいことが分かってますか？

[2288: 匿名さん]

>>2280 匿名さん
旧法借地権でも立派な権利で「建物部分しか資産がない」とはならないと思いますよ。しかも大抵は安価に設定されているので、考えようによっては所有権以上のお得な権利ともみなせます。

また、旧法借地権は借主保護が目的なので、少なくとも中立的視点からは借主が不利な扱いを受けることもないはず。よくある店舗の立ち退きだと保証金はつきものですね。旧法は貸主が不利すぎるので、改正法ができたわけです。

[2289: 匿名さん]

借地権はローン付けが厳しいですね。
このスレとは無関係ですが。

[2290: 匿名さん]

>>2289 匿名さん
世の中の評価が、所有権＞利用権（借地権）だからそうなりますよね。そして旧法借地権＞定期借地権ですね。

[2291: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
あなたの病んだ心も拡がると思います。

[2292: 匿名さん]

>>2276 匿名さん
> 周辺に配慮した案を新たに作成し直している可能性もありますね。

施主が周辺に配慮した案を作成しているのならいいですね。

[2293: 匿名さん]

太陽光発電への対応もしないといけないですね。

[2294: 匿名さん]

>>2288 匿名さん
いずれにせよ今のまま老朽化が進んだら除却認定を受けるレベルに遠からずなると思うので、地主が契約更新を拒める条件が揃う前に建て替えることが最良なんだろうけどね。反対運動が起きるのかなあ...

[2295: 匿名さん]

>>2293 匿名さん
太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな

[2296: 匿名さん]

>>2294 匿名さん
単なる個人的な予想ですが、いつか借地借家法の改正か法解釈変更により、旧法適用の土地建物であっても、借り手が立ち退きを拒否できなくなる日が来る気がします。現状は借り手を保護し過ぎていて、街の再生を阻む要因にもなっています。

翻ってマンション建て替え。建て替え決議はかつて全員賛成が必要でしたが、現状は5分の4の賛成にハードルが下がり、さらに4分の3に下げることも検討されているようです。建て替えを阻む行為は、時代の流れに反している気がします。

[2297: 匿名さん]

> 太陽光発電パネルをつけて終わりではなく、理想は高くZEHマンションにしてほしいな
理想の高い施主ならね。最低限、太陽光パネルの設置はするだろうが。

[2298: 匿名さん]

>>2296 匿名さん
旧法借地権でも拒絶はできるんですよね。
https://www.naito-lawyer.com/leasehold1/sh-kyozetus/

おそらく住民を追い出してしまうと問題が大きくなると思うので、建て替えを地主主導で行うという形態が考えられます。

[2299: 匿名さん]

ここはホシノ アーキテクツですか？

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

そんな話し？
マンションの賃貸人は土地に対する権利なんか無いから借地権なんか無いけどな。
借地権を持ってる人がいるとすれば、それは区分所有者でしょ。

[2301: 匿名さん]

>>2300 匿名さん
賃借人との問題は建て替えに賛成した個々の区分所有者が解決するべき話ですよ。多分、契約更新の時に設備老朽化による建て替えを理由に更新をお断りするような形が一番スマートでお金もかからないと思います。

[2302: 匿名さん]

>>2300 匿名さん
それとちょっと気になったのですが、宝生ハイツは所有権なので、おそらく湯島ハイライツこと湯島駅近の借地マンションのことを言っているとおもうのですが、スレ違いなのでここでは控えましょう。

借地権マンションの建て替えについてのスレを新たに立てるか、下にリンクを貼った文京区でこれから販売されそうなマンションスレに場所を移した方がよろしいかと

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578854/

[2303: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
違うと思いますけど
https://skyskysky.net/construction/202821.html

[2304: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
設計者は
日建ハウジングシステム
https://twitter.com/yanesenkumatyan/status/1567363921048403968