（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2025: 匿名さん]

旧耐震建て替えると
他の土地に容積移転できるようになるニュースもあった気がするけれど、
どうなったんだろ。

[2026: 匿名さん]

>>2025 匿名さん
そうではなく、建て替えの際に容積率などがボーナスとしてもらえる制度です。既に適用できるはずです。容積率オーバーの建て替えを想定しています。

[2027: 匿名さん]

とりあえず、ここのスレッドの議論をまとめると、制度の改正により総合設計制度を使わなくても容積率の割り増しが適用されるし、変に総合設計制度を使わない分、近隣への影響を顧みずに利益を最大限に追求した計画で建てることが可能になってしまうということだね。

[2028: 匿名さん]

それでもあなた、総合設計制度の適用を阻止するんですか？

[2029: 匿名さん]

ここがもし倒壊したら、みなさんどんな顔をされるのでしょうか、ざまあみろとか？

[2030: 匿名さん]

多分建て替えに反対して頓挫させました、そしてある日震災が起きて、宝生能楽堂に集まった何百人もの観客や関係者、そして住民が圧死したとして、その瞬間から夢枕に死んだ人の霊が立つようになるのではないでしょうか。

[2031: 匿名さん]

旧耐震マンション建て替えに際しての容積緩和は、総合設計制度を使ってほしいという趣旨のようですね。総合設計制度で決まっている上限に対して、場合によってさらに上乗せがあります。

だとしたら、この建て替えで総合設計制度の適用が不許可になることは、ほぼありえない気がします。行政としては、ボーナスを上乗せしてまで旧耐震マンションを建て替えてほしいという想いがあり、それに対して行政側が不許可にするというのは筋が通りません。とはいえ、建築審査会の独立性も重要ですから、どのような判断になるのか要注目です。

旧耐震マンション建て替えで総合設計制度を使ってほしいという趣旨なので、公開空地などを設けることを求めています。公開空地は震災時には、助けた人を応急処置したり、瓦礫などを一時保管したりするスペースになるのかと想像します。

[2032: 匿名さん]

>>2031 匿名さん
>総合設計制度を使ってほしい
使えるところは、ということですよね。使えないところにも容積率の緩和を行うのが今回の改正のポイントだと思っているのですが。

[2033: 匿名さん]

>>2032 匿名さん
ちょっと自信がないですが、以下のページの④がご指摘のケースかと思いました。

東京都マンション再生まちづくり制度について
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33saisei-machiduku...
※以下の4つを使う
①再開発等促進区を定める地区計画
②高度利用地区
③総合設計制度
④マンション建替法容積率許可制度

④の元は下記になるかと思いました。

容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...
港区の例（分かりやすかった）
https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/tatekae.html

[2034: 匿名さん]

>>2033 匿名さん
ありがとうございます。
商業や近隣商業は敷地面積が300平米以上あれば要件を満たすため、場合によっては小さなポーチぐらいの公開空地ということもありそうですね。

[2035: 匿名さん]

建てる側の見解が続いているようですね…

[2036: 匿名さん]

建てさせない側は単に困るとか嫌だとか感覚的にものを言っているだけで、現状を打開するための考察が浅いから語るべき言葉をそもそも持っていない。だから書き込みも伸びない。

[2037: 匿名さん]

>>2034 匿名さん
菊坂下交差点に総合設計制度を使ったリビオレゾン本郷というマンションがあります。1～2階がセットバックしてピロティのようになっており、そこも公開空地になっています。

このような空間の生み出し方もあるのですね。

[2038: 匿名さん]

元周辺住民さんがリビオレゾン本郷をお好みでしたね。

[2039: 匿名さん]

元周辺住民さんをご指名でしょうか。枯れたおばさんかもしれませんよ爆笑

[2040: 匿名さん]

ゆかいなお隣さんが晒されてますね。
大学名誉教授といわれるお隣さんはうるさい公園をついに廃止に追い込むことに成功しました。しかしキー局全てが報じる大騒ぎになり、かえって住環境は悪くなったようです。

https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000278938.html
https://www3.nhk.or.jp/lnews/nagano/20221208/1010024917.html
https://www.nbs-tv.co.jp/news/articles/?cid=12307
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/225443?display=1
https://www.fnn.jp/articles/-/455685
https://chiyuki.jp/nagano-koen/
https://yodokikaku.net/?p=52450
https://home.kingsoft.jp/news/unknown/newsvision/194723.html

あ、そうそう、今年の偏差値どうなりました？

[2041: 匿名さん]

マンションレビューサイトに於けるパークコート文京小石川ザタワーのマンション偏差値は80で、東京トップとなっています。

[2042: 匿名さん]

>>2040 匿名さん
反対している人の話しぶりなどが確認できない以上、判断がつきませんね。

[2043: 匿名さん]

宝生ハイツ建替え問題は地元町会・神社・学校が揃って反発している点で、長野市の事例とは違っていそうですけどね。

[2044: 匿名さん]

一つ言えることは、世の中の流れが変わってきているということだね。フラットな目線でものごとを見ることができるZ世代の社会人が増えていることは感じる。一方的な主張は一般の支持を得られない。