（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[2005: 匿名さん]

話し合いという名の反対運動だからね。

[2006: 匿名さん]

近隣説明会の前から何度も説明をし要望を聞いて今の計画におちついたんだろうから、近隣説明会を開く段階ですでに主要な話し合いが終わったと考えてよいだろう。

[2007: 匿名さん]

>>2000 匿名さん
>後から建てる側にも周辺への十分な配慮
だったら下手に出てお願いベースでやんわり要求をしていればよかったのに...

総合設計制度を潰して建物を小さくするという危害を加えてしまったら、そっちがそう出るならこっちはこうしてやるよ、みたいな話にならないといいが。共産党は戦争反対、護憲平和の党なんだから、憲法で守られた個人の財産権を守り、紛争を鎮める努力をするべきではないのか。

[2008: 匿名さん]

桜蔭学園の資料のよれば、
>6 月５日、6 日の近隣説明会、さらに本郷１丁目の町会（元二親和会）の要望により 6 月 16 日にも近隣説明会が開かれました
とのこと。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

一方、東京都の資料によれば、
>近隣説明会は、2回（平日1回・休日1回）以上開催
とあります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

2回でよいところ3回も開いたというのは、丁寧な対応なのではないでしょうか。

[2009: 匿名さん]

千代田区でやっている日本テレビ通り沿道まちづくり協議会は非常にオープンですばらしい。特に反対する人が一方的に叫んだり怒ったりするだけでなく、推進したい人も一定の意見を述べることができ、賛否両論がきちんと明記されているのがすばらしい。結局日本テレビ跡地に90mの建物を建てて社会的な課題（みんなが集まれる緑地広場の整備とか麹町駅のバリアフリー動線の問題とか）を解決するのが最良とすんなり納得できる。（反対する側は具体的な代替プランをとうとう最後まで示せなかった）

[2010: 匿名さん]

日本テレビ跡地は周辺住民の希望に沿って150mから90mに変更してくれましたね。

[2011: 匿名さん]

詳しくないけど
>希望に沿って150mから90mに変更
って、ルール策定の際に150mではなくて90mが採用された、ではないでしょうか
。

ここは46mというルールが確定しているので、今の段階では変えられないかと。同様に総合設計制度を使って最大1.5倍までOKというルールも変えられない。

[2012: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
花を持たせてくれたんだな。誰も最初から150mが建つとは思っていなかったんだろうと思うよ。90mに反対する動きを牽制するために150mという衝撃的な言葉を拡散させて、90mと言う数字を出すと受け入れ易くなる。放送広告業界では常識的な手法だね。

ここも60mと最初から宣言しないで90mとか言って騒ぎをおこし、そののち、ごめんなさいみなさんのお気持ちを汲んで60mにしますとか言えば受け入れられたかもしれない。

[2013: 匿名さん]

ただオープンな場所で話し合ったとしても、元の高さ、敷地面積で建て直すというのは、明らかにコストが高くなるし、住民の負担が大きすぎる。実質建て替えるなと言っているようなもので、世論の支持は集まらないだろう。老朽化して設備の老朽化や不具合が頻発している様子をを切々と訴える住民の言葉が広まったら、おそらく世論はそちらの方に同情しただろうな。

[2014: 匿名さん]

たとえば70を超えた老人に向かって、借金して自分で建て替えるのが普通だろう！とか面罵したとしたら、どうだろうか。私はそういう人を支持することはないだろう。オープンな場所で本当にそういう話ができるかどうか、よく胸に手を当てて考えてほしい。

[2015: 評判気になるさん]

一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね

[2016: 匿名さん]

行政の喫緊の課題は、旧耐震建物をなくすこと。建て替えのハードルは、戸建てならオーナーは1人だから低いけど、マンションはオーナーが大勢いて反対が2割を超えるとNGになるので、高い。加えて旧耐震のマンションは容積率オーバーになっているケースが多く、そもそも建て替えが困難です。

こうした事情があるので、特に旧耐震のマンションを建て替えることに対する行政の支援は手厚くなっています。

旧耐震建物がやっかいなのは、耐震性が低いことというより不明であることです。

・旧耐震基準：震度5強で中破しない
・新耐震基準：震度5強で中破しない　かつ　震度6強で大破しない

旧耐震建物が震度6強に見舞われた場合、無傷かもしれないし大破するかもしれない。どうなるか分からない点が問題なんです。

[2017: 匿名さん]

>>2015 評判気になるさん
>一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね
集合住宅は共用部も多いし、そもそもSRCなので建て替えの単価が高い。また自分の所有権の及ぶ範囲だけ建て替えればいい戸建てと異なり、集合住宅は負担ができる一部の住戸だけを建て替えるのは不可能だというところが異なる点かな。年寄りなので借金ができないからワシはパス、とか言われると、全体が建て替え不能となる。

[2018: 匿名さん]

ごね得ってことね。

[2019: 匿名さん]

耐震性の問題だけでなく、排水管や水道管の不具合、雨漏りや漏水などで基本的な住戸性能を維持できないのも老朽マンションの問題点。こうした問題がある場合には要除却認定を受けてマンション建て替えに際して容積率の緩和を受けられる。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

[2020: 匿名さん]

現実問題として地震で住めなくなるほどの被害を受けるのはだいたい旧耐震だということ。将来大震災が起きた時に、そういうマンションがたくさんあると一部は倒壊して多くの人命が失われるほか、居住不能のマンションが少なからず出て、それを我々の税金で家を用意して住まわせてあげなければいけない。みんな自分は関係ないと思っているかもしれないが、実は回り回って私たちが負担しなければならないことになる。新耐震に民間の力で建て替えればこうした災害時の負担は減るわけで、もっと他の有意義な用途にふりわける税金が増える。

これは一マンションの建て替えの問題にとどまらず、すこぶる社会全体の問題なんだ。

[2021: 匿名さん]

実は熊本の大震災では古いままの戸建てが大被害を受けたので、本当は戸建て住宅街の再開発も喫緊の課題なんだけどな。

[2022: 匿名さん]

>>2015 評判気になるさん
そうですが、そうとは限らないかもしれないですが、一戸建ての話は本建て替え計画とは関係ないですよね

[2023: 匿名さん]

マンションが地震で崩壊した際に道路をふさいでしまう恐れがある。行政が旧耐震マンションの建て替え支援に注力しているのは、この点も大きい。

[2024: 匿名さん]

>>2023 匿名さん
まあそういうのを撤去する問題もあるけれど、そのレベルではたくさんの犠牲者がでるから、その救出作業とか大変だよ。