ザ・パークハウス船橋本町

[マンオタさん]

船橋の本領を住む「ザ・パークハウス船橋本町」
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-funabashihoncho/


・販売開始：2023年2月下旬（予定）
・完成予定：2025年1月下旬

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（委託）

所在地:千葉県船橋市本町２丁目2288番27（地番）
交通:JR総武本線・東武アーバンパークライン「船橋」駅(南口)徒歩7分、
京成本線「京成船橋」駅(西口)徒歩5分　※利用可能時間6:15～23:00、(東口)徒歩6分
間取り:2LDK・3LDK
面積:57.70m2～70.06m2

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス船橋本町　県内最強クラスの立地に圧倒的デザイン【ちばにゃん】
https://www.sumu-lab.com/archives/71520/

【物件概要を追記しました。2022/09/29 管理担当】

[342: マンション検討中さん]

>>338 名無しさん
船橋や津田沼などの昔からの繁華街のある駅はこれから駅前再開発があるから楽しみですよね。この物件にもプラスに働きますね。

[343: 通りがかりさん]

平日7時台の東京方面への本数
総武線　35本/1時間
東西線　19本/1時間
京葉線　11本/1時間
武蔵野線　6本/1時間

新浦安なら武蔵野線も合流してくるから17本使えるけど、南船橋や海浜幕張じゃラッシュでも1時間に11本しか来ない。論外っす。

[344: 匿名さん]

>>343 通りがかりさん
総武線、京葉線のどちらの肩をもつわけでもないが総武線の35本は快速と各駅停車の両方の合計本数でしょう。乗客は勤務地により快速と各駅停車と使い分け、通常ある人は快速を別の人は各駅を利用するので、どちらか片方の本数が自分にとっての実質的な本数となり合計本数はそれほど意味がないのかなと感じました。それでも総武線のほうが京葉線より本数は多いのは変わらないですね。

[345: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん
言い換えると総武線は品川方面にも飯田橋方面にも乗り換えなしで行ける、という事ですね。

[346: マンション掲示板さん]

>>344 匿名さん
秋葉原とか行く時はいちいち面倒だから快速か各駅か早く来た方に乗るわ。

[347: eマンションさん]

>>343 通りがかりさん

千葉県で人気安定路線は、総武快速線と東西線ですね！

その他はちょっと！！

[348: マンション検討中さん]

>>347 eマンションさん
東西線沿線は海抜０m地帯が多いからなぁ。。

[349: 評判気になるさん]

>>348 マンション検討中さん
こちらの海抜はどれくらいでしょうかね
防災マップ見ても荒くて微妙

[350: マンション検討中さん]

>>349 評判気になるさん
3m弱くらいでは？0mよりマシですね。

[351: 周辺住民さん]

>>349 評判気になるさん
国道14号線が昔の海岸線沿いなのでここはギリギリというところですかねぇ

[352: 匿名さん]

>>344 匿名さん
こうですか？

平日7時台の東京方面への本数
総武快速線　15本/1時間
総武緩行線　21本/1時間
東西線通快　9本/1時間
東西線各駅　10本/1時間
京葉線快速　2本/1時間
京葉線各駅　9本/1時間
武蔵野線　6本/1時間

[353: マンション検討中さん]

ウォールドアが、いまいち。
他のマンションもウォールドアばかり。
閉めるのめんどくさいし、ソファが置きづらい。
オプションで壁とドアにできるかな？

[354: マンション検討中さん]

>>353 マンション検討中さん
2LDKの部屋は壁とドアが標準で、当初ウォールドアは選べない仕様だったのが要望が多かったのでオプションに追加されると営業さんから聞きました。
なので構造としては可能なんだと思います。
　
部屋を広く見せる工夫なんでしょうけど、実際住んだら毎日動かすものでもないですよねぇ

[355: 検討板ユーザーさん]

>>353 マンション検討中さん
Web資料で確認されては。
（検討されてる方ではないのかなと、思われますけども。

[356: マンション掲示板さん]

第二期販売予定の住戸が半分近くあるのは購入希望者がいないから次期扱いになっているのでしょうか？
希望者が多くても販売時期を分けるものなのでしょうか。
詳しい方教えて下さいませm(__)m

[357: 検討板ユーザーさん]

>>356 マンション掲示板さん
後者ですね。

新築マンション　期分け販売　など調べてみると出てきます。

[358: マンション検討中さん]

>>357 検討板ユーザーさん
ありがとうございます?

[359: 匿名さん]

>>356 マンション掲示板さん
販売数量は販売の目途が立っている住戸しか売り出さないので、全体の戸数が74戸で第一期で半分以上の40戸を売り出すのは人気が高いということだと思います。
道路の細さは売れ行きには影響がなさそうですね。

[360: 口コミ知りたいさん]

>>359 匿名さん

道路の細さは車を持っている人は買わないでしょうね。

[361: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん
どうやら違うようです。事前の要望書ベースで第1期の販売をするので、逆に言うと34戸は要望書が出てこないので販売しないとの事です。
ただ、人気の部屋もあるので（上層階、中層階の角部屋）そこは抽選かもしれません。そこに落選した方が空いている34戸を優先的に購入出来るようです。

[362: マンション検討中さん]

74戸のうち40戸に要望書が入った状況というのは、一般的に人気物件と言えるのでしょうかね。
次期購入希望者が少ないと、値下げ販売もあり得るのでしょうか。

[363: マンション検討中さん]

>>362 マンション検討中さん
三菱で船橋なのであっという間に売れてしまうでしょう。

[364: eマンションさん]

>>362 マンション検討中さん

この戸数なら残るとしても条件悪い部屋が残るくらいであっさり完売もありそう

[365: 名無しさん]

>>362 マンション検討中さん
抽選の部屋もあるので、すぐ完売しそうですね。少なくとも値下げはないでしょうね。

[366: 購入経験者さん]

販売期間の中で、○○期「完売御礼！」とか「成約御礼！」とやることにより、途中参加される方の購買意欲を刺激できるので、敢えて販売機を分けるのですよー
マーケティングの基本かと

[367: 匿名さん]

上で売れているように書いているのは業者なのでは？

先週末にMRに行きましたが、むしろ苦戦している印象を受けました
やはり価格が高すぎるのではないでしょうか

[368: 匿名さん]

私は予想より全体的に１５０～３００万位安かったため、値付けうまいなと感じました。
ギリギリ買えるなーとか考えましたし、後悔とまではいきませんが、こちらでもよかったかも・・・と一瞬でも思わせてくれましたね

[369: ご近所さん]

価格というよりは立地でしょうね、価格はまあまあだがこの立地だと悩むな。みたいな

[370: う]

待てるなら駅直結マンション待ってみたら？不動産の相場もワンチャン変わってここより安く買えるかも？？デベも大和ハウス？なら強い値付けせんでしょ。仕様落とすかもしれんが。

[371: 通りがかりさん]

>>370 うさん
パークハウス船橋本町より仕様落としたタワマン？？
（誰が買うんだ

[372: 評判気になるさん]

>>371 通りがかりさん
富裕層が買うでしょう。
千葉No1のマンションになるのでここより大分高いでしょうね。

[373: 匿名さん]

>>372 評判気になるさん
設備仕仕様も最高級に仕上げて千葉NO.1にふさわしいタワマンにしてほしいですね。
少なくとも免振、内廊下、各階ごみ置き場あり、天井高2.6m、下がり天井なし、ワイドスパンはほしいですね。そうすれば目の肥えた都内希望者も船橋も意外にやるじゃんということになって、まさに船橋の面目躍如です。

[374: マンコミュファンさん]

>>317 マンション検討中さん
嘘つきー

[375: 検討板ユーザーさん]

>>366 購入経験者さん

ミーティングというレベルのことでもないけどな

[376: マンション検討中さん]

>>375 検討板ユーザーさん

まあ少なくともミーティングではないわな

[377: 匿名さん]

>>373 匿名さん
管積費、めっちゃ高そう～

[378: 通りがかりさん]

>>370 うさん
待ってると、価格も、金利も、高くなる。

[379: 匿名さん]

一期の販売戸数って好不調のバロメーターでもあると知られてるんで、万歳突撃しちゃうケースもある。契約する前に登録の結果も確認しないとババ掴んじゃうことも。

[380: マンション検討中さん]

実際この週末の登録状況はどうだったんですかね？好調だったのかな？

[381: eマンションさん]

>>377 匿名さん
平米258円は良心的ですね。

[382: 匿名さん]

＞３８１

電気代高騰の中、すぐ値上げになりうる価格設定って良心的といえるのだろうか。

物件価格は高騰してるのに、管理費と修繕積立はあまり変わってない。売った後のことは知ったことではないってことか。

[383: 匿名さん]

この規模で浄化槽の維持コストのかかるディスポーザーが付いて管理費が高くないって破綻にまっしぐらでしょ。

[384: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん
どういう意味ですか？？

[385: 匿名さん]

要望書って単なる購入希望アンケートに過ぎないから取りこぼしもあったりする。

[386: 口コミ知りたいさん]

やはり地所レジは価格設定が絶妙。安くはないが高過ぎでもない。立地が特別じゃない限り新築プレミアム分が乗っかっているくらい。近年では市川みたいに竣工半年前には完売しそう。

[387: 匿名さん]

三菱は品薄商法をせず、サクッと売り切りますよね。
最近はどこも買い手の足元を見た売り方ばかりの中で、1番安心できるデベだと思います。

[388: 匿名さん]

57.70m2～70.06m2で管理費は14,890円～18,080円(月額)、修繕積立金(月額)は9,520円～11,560円(月額)となっていますが皆さんが仰るほど安くもないのでは？
修繕積立金は段階的に値上げしますし、ディスポーザーつきでも十分賄えないでしょうか？

[389: マンション検討中さん]

>>388 匿名さん
修繕積立金は30年後には3.3倍と聞いています。
妥当だと思います！

[390: 職人さん]

横目にピンク街？が見えなければ最高でした…

[391: 通りがかりさん]

船橋駅近でそれは求め過ぎでしょうよ

[392: マンコミュファンさん]

>>389 マンション検討中さん

そうなると大雑把に計算すると、ここの30年後の管理修繕費の合計は
46,306円～56,228円となるってことですね。
30年間の物価や人件費の上昇は除くので、もう少し高くなるとは思いますが。

[393: 検討板ユーザーさん]

これからは、船橋駅、西船橋駅徒歩15分以内、70平米 6000万は普通ですね。高くも安くもない。
昨年まであった70平米4500万円程度であった、リビオ船橋夏見とか、少し離れてるけど、人気のメトロ東西線西船橋の、シャリエ西船とかかなりお得だったんですね！ これらを買った人は勝ち組ですね。
中古で、ぼろもうけ！

[394: 検討板ユーザーさん]

>>393 検討板ユーザーさん

この人近辺の検討板に出没しては同じ事話されてますね、、、、

[395: 匿名さん]

＞３８９

段階的値上げの修繕積立って将来に未納リスクを含む。金利上がったら、万歳の人だらけってことも。

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
段階的値上げで未納になるような算段で今の新築マンション買う人はほぼいないと思いますが、それよりも最初安い事で投資目的で１０年２０年とかで売っちゃう人を寄せ集めしやすくなるのでそっちが問題かと。

[397: 匿名さん]

そもそも均等にしたからってそこからさらに上がらないわけじゃ無いよ
足りる見込みで均等にしても修繕費だってインフレしていくからね。

[398: 城東パンダ]

人気のブランドマンションなので即売れしそうですね。
最寄りのエクセレントシティ船橋本町がかなり早めに竣工前完売した事を見ても、すぐに売れるような気がします。
船橋駅最寄り、地所レジという事で、価格や管理費などはあまり関係なく売れそうですね。

人気のラーメン屋などは近いのですが、スーパー不足がネックになるかと思います。コンビニはありますが、スーパーは数分歩く事になります。駅より遠いですね。

わかりやすいデメリットは囲まれ感と治安でしょうか。囲まれ感はとても強い立地です。元々駐車場のようになっていた場所ですが、正直ここにブランドマンションができるとは思いませんでした。立派な造り込みになると思いますが、眺望は全く期待できないと思います。常にカーテンを閉めるような部屋もあるかと思います。

マンション周辺の治安は悪くはありません。むしろ繁華街から離れた、船橋駅最寄りという立地を考えれば静かですが、駅へ向かう最短ルートに大人のお店が集中している一画があります。避ければ良いだけですが避けると京成船橋は遠くなります。JR船橋と東武アーバンパークライン（野田線）は通りの反対を歩けば良いだけなので変わりません。

東武アーバンパークラインあるあるですが、船橋住みは柏の治安が悪いと言い、柏住みは船橋の治安が悪いと言いますので、どっちも住めばあまり気にならないという事だと思います。

[399: 匿名さん]

マンション購入予定の方、その他詳しい方にお尋ねします。
住宅設備機器の長期住宅保証(通常2年保証→12年に延長)
約３１万
は付けた方がよいのでしょうか？

ガスコンロ、レンジフード、食洗機、ディスポーザーなどキッチン周り、給排水管の破損漏水詰まり、電気や換気設備関連、建具の不具合などの保証です。
結構費用するのでどうなんでしょうね。。。

[400: 通りがかりさん]

>>399 匿名さん

https://marutake.jp/blog/column/housing-equipment/

自分なら絶対に入りますね。この物件価格の検討者が約31万ケチる意味がわからない。サービス受けた方がいい。だいたい10年くらいで不具合出てくるからね。

[401: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん
正直、12年で壊れないのでは？と思いましたが、万が一壊れた時に加入したけばよかったと後悔したくないので、お守りとして加入しました！
個人的には、長期点検・メンテナンスサービスがついてるのはとても良いと思ってます。

[402: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん

火災保険でカバーされてる部分あるので、加入する予定の火災保険見てから決めた方がいいと思いますよ。

[403: 匿名さん]

ありがとうございます。
火災保険で被る分もあるのですね。
初期不良はアフターサービス2年間でカバーできるので、その後の＋10年では不具合の修理や部品交換くらいで本体交換が必要なことは起こりにくそうではありますよね。
本体交換になると、それで保証は切れると書いていますね。

[404: マンション検討中さん]

>>403 匿名さん

火災保険の中の家財保険だけでなく、漏水関係や落雷等による設備不具合、建具の故障も火災保険で保障されたりするのもあるので、検討する火災保険とひっくるめて検討するのがいいと思います。
12年保証自体は大体壊れ出すのが10年目前後からなので、悪いものとは思わないです。

[405: マンション掲示板さん]

レジデンスケア申込みました。
一次対応の費用がかからないのは、ちょっと気になる程度でも相談できて安心です。

火災保険でのカバーは、使用に差し支える場合や、破損による故障など、適応できるケースが限定されていませんか。
修理時の自己負担金をなしにすると、保険料も上がるのではなかったかと思います。
（保険会社や保証内容によるかと思います）

[406: マンション検討中さん]

パークハウス船橋本町は、住宅ローン控除の対象になるとの事です。

省エネ基準適合住宅
→借入限度額3,000万円、0.7%、13年間

固定資産税の軽減措置も延長してほしいですね。

[407: 匿名さん]

どれかひとつが普通に壊れて交換しても31万もいかない気がするのでどう考えるかですね。
運悪く色々壊れたら特かも

[408: 匿名さん]

家電量販店の長期保証はお店の収益源になってるというのが定説。住宅設備の長期保証もデベさんの収益源になるよう費用設定してると考えるのが妥当でしょう。

[409: 匿名さん]

全戸宅配ボックスだけど運送の２０２４年問題で宅配自体がオーバーフローって可能性も。

[410: 匿名さん]

給排水管が問題になるのは４０年目以降くらいから。あと、ここディスポーザーがあるから排水管の高圧洗浄はやるはずで、作業後はつまりについては業者の保証もある。

給排水管の維持の問題は、専用部分については居住者に責任があるんだけど、きちんと管理しないで水漏れ事故多発なんてことになったら問題なので管理組合でまとめてリプレースなんてこともある。ただ、この費用は初期の長期修繕計画に含まれていないので積立金のコストアップ要因。

[411: 匿名さん]

ガス機器については東京ガスもメンテサービスがある。あちらは故障して交換となった場合、割引も。

[412: 通りがかりさん]

>>407 匿名さん

壊れても31万いかないって当たり前でしょ？自分で対応する方が安いよそりゃ。壊れた時の手間やアフターサービスに価値を感じるかどうかでしょう。

[413: 匿名さん]

ディスポーザーや電気製品とかは寿命７年といっていて、これを過ぎるとメーカーは補修部品をもたなくなるから交換になる。一律１２年ってどうなんだろうね。

[414: 匿名さん]

＞壊れた時の手間

某デベの系列の管理会社は修理会社の窓口対応していてワンストップで依頼できる。地所はそういうことしてないのかな。

[415: 匿名さん]

火災保険で駆け付け対応サービスってのもあるよね。

[416: 匿名さん]

ガス機器に関しては東京ガスのメンテサービスってのもある。年一回の点検もある。

[417: ご近所さん]

>>408 匿名さん

それはそうでしょう、保険なのですから

[418: 匿名さん]

ディスポーザーは稼働させるときに水を流さないと配管が詰まっちゃう。自動給水ってのもあるんだけど・・・。

[419: 匿名さん]

友人のマンションは特にオプションの保証をつけなくても、ディスポーザーと洗濯機排水・風呂排水は高圧洗浄で毎年やってくれるそうです。
ディスポーザーは溜まりやすいからやると思うと言われていたけど確認したら当物件はないようですね。
これは12年の延長保証をつけてもないようです。
故障して交換になった場合に費用が高い設備は保険でカバーしても数千円のオプションとのこと。
保険でカバーできない分は個別にメーカーの長期保証をつけては？と提案されました。
基本のアフターサービスがもっと充実していたらよいのですが。

[420: 匿名さん]

排水管の高圧洗浄は管理組合で実施。詰まって水漏れなんてことになると階下に迷惑をかける。

実家のマンションはディスポーザーなくてもやってるけどあるのにやらないなんて・・・。

[421: マンション検討中さん]

ガスは京葉ガスかと思ってましたが東京ガスなのですか？

[422: 評判気になるさん]

>>419 匿名さん
排水の洗浄がないとは、どちらで確認されましたか？

[423: 口コミ知りたいさん]

>>421 マンション検討中さん
船橋市は京葉ガスの供給ですね

[424: マンション掲示板さん]

>>410 さん
>>422 さん
管理業務の一覧に年一の排水管の清掃と、
一年間の詰まり無償対応ありました。
給排水管の更新は、樹脂菅の為に不要とありますが
まぁ2,30年経つうちに不具合は出るものだと
思っておいた方がいいのでしょうね。

[425: 名無しさん]

>>422 評判気になるさん
営業の方に聞いてみたところ、共用の部分はあるけど住戸内については特にないと言われました。
契約書などで確認はしておらずあくまで口頭で聞いただけです。
12年の延長保証を付けた場合、不具合が出た時に見てもらい詰まりがあれば洗浄してもらえるとは思いますが、不具合がない場合でも定期的に洗浄はあった方が良いので、定期的なメンテのアフターサービスがついてないのは残念です。

[426: 匿名さん]

>>425 名無しさん
現在住んでいるマンションはディスポーザーも付いていて、年に一度業者の人が自宅に来て高圧洗浄を実施しています。今のマンションは高圧洗浄費用は管理費に含まれていますが、こちらのマンションでは管理費には入っていないので各家庭で別途負担ということなのでしょうかね。

[427: eマンションさん]

>>425 さん
>>426 さん
再掲になりますが、管理業務に排水の定期清掃は含まれています。

[428: eマンションさん]

1期2次販売まで完了しましたね。
契約された方、おめでとうございます。

[429: 匿名さん]

物件ホームページの第1期・第１期2次登録販売御礼とあるがその下には先着順申込受付中完全予約制とあり2LDK○○〇万円～、３LDK○○〇万円～とあり分かりずらいです。1期2次まで完売したとすればホームページ上の誤報でしょうか。

[430: 匿名さん]

>>426 匿名さん
ケチケチするんじゃない貧民

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん
意味がよくわかかりません。何を怒っているのですか。言葉遣いもどうなのかと思ってしまいます。

[432: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん
物件概要に第2期と第1期3次と分けて書いてありましたよ！

[433: 匿名さん]

>>432 マンション検討中さん
第1期と第1期2次で売れ残った住戸を先着順として第1期3次としているのでしょうかね。いずれにしても全体が74戸なので普通に売り切れるでしょう。

[434: マンション検討中さん]

>>416 匿名さん
ここは京葉ガスなのに東京ガスのサービス使えるんですか？

[435: 匿名さん]

みなさんのお話をまとめると配管の定期清掃はあるが、共用部分のみで専有部分の清掃は行われないという事で合っていますでしょうか。
専有部の排水管の管理ですが、何か不具合があれば業者を探して来てもらう形になりますか？

[436: マンション掲示板さん]

>>435 匿名さん
専用部分の定期清掃がありますよ。
アフターメンテナンスではなく、管理業務です。

ご心配なら、雑排水管清掃について
管理業務の資料をご確認いただくか、デベへお問い合わせください。

[437: 匿名さん]

ディスポーザーがあるんで高圧洗浄は定期的にあるけど、専有部で不具合が起こったら業者に依頼して対応してもらう。

[438: 匿名さん]

個別宅配ボックスだけど運送の２０２４年問題を考えたら、エントランス脇に集合ボックスのほうが正しい選択のような。

[439: マンション掲示板さん]

>>438 匿名さん
エントランス横にも宅配ボックスあるはずですよ。

[440: 匿名さん]

エントランス横にもあるんだったらいいですね。
個別宅配ボックス、一気にマンション内で配るときとかには便利だろうと思います。
ただ個別のところは必ずしもいつもは入れるわけではないんだろうか、宅配業者さん。
共有のところは、
出張で出ている人がいつまでも置いている人とか出てきてしまうと、
あかなくて大変になってしまうんですよね・・・。だから個別あってもいいと思う。

[441: 匿名さん]

購入者の皆様、ビルトインオプションは決めましたか？
我が家はダウンライト・食器棚上下・洗濯機上吊り戸棚は少なくとも申込むつもりです。

外注したらもう少し安く済みそうですが…