ザ・パークハウス船橋本町

[マンオタさん]

船橋の本領を住む「ザ・パークハウス船橋本町」
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-funabashihoncho/


・販売開始：2023年2月下旬（予定）
・完成予定：2025年1月下旬

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（委託）

所在地:千葉県船橋市本町２丁目2288番27（地番）
交通:JR総武本線・東武アーバンパークライン「船橋」駅(南口)徒歩7分、
京成本線「京成船橋」駅(西口)徒歩5分　※利用可能時間6:15～23:00、(東口)徒歩6分
間取り:2LDK・3LDK
面積:57.70m2～70.06m2

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス船橋本町　県内最強クラスの立地に圧倒的デザイン【ちばにゃん】
https://www.sumu-lab.com/archives/71520/

【物件概要を追記しました。2022/09/29 管理担当】

[302: 匿名さん]

>>299 マンション掲示板さん
住宅ローンで借りているマンションを貸すことをできませんよ。
ここ何年かは上げ相場だったのでスムーズに売却できましたが、値上がり前提でのマンション購入はリスクが大きいと思います。
最後は自己責任なので他人がとやかく言う必要はないのでしょうが、楽観的過ぎるのもどうかと思いました。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
人の意見をわからない、大袈裟とか評論しちゃう人だから。

[304: 通りがかりさん]

>>299 マンション掲示板さん
仲介手数料で新車買えるよ？
業者に洗脳され過ぎ

[305: 検討板ユーザーさん]

南船橋のパークを検討します

[306: マンション検討中さん]

ここを買って貸す場合はかなり無理でしょう。

7000万円　投資用ローン切り替え金利2.5％　35年返済で月25万円+管理修繕3万円
28万円の支払いに固定資産税年間25万円　月2万円位で考えると、
月総額約30万円でトントン。
この場所を30万円で借りる人を探すのはきついと思いますので、
結果25万円の家賃　赤字5万円位を覚悟でしょうかね。

この価格だと買って払えなければ貸せばよいは通用しませんね。

[307: マンコミュファンさん]

パークハウス船橋本町の購入層は実需だそうです。
船橋で賃貸用に新築買うなら、お値段的に南船橋の方がいいでしょうね。

[308: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん
困ったら貸せばよいと言っていた方は、銀行の住宅ローンを借りたまま賃貸に回すことを念頭に入れていたのではないでしょうか。
本来は貴方のシミュレーションのように投資ローンに切り替えなければいけませんが、現行の変動金利をそのまま適用するという無謀な考えなのではないかと推測します。
それはそうとしてやはりこのあたりの家賃相場としては70㎡で25万円程度なのですね。そうであればインカムゲインの投資としてはあまり魅力がなく、やはり物件価格が安い京葉線沿いに魅力を感じました。
ベイパークは70㎡で20万円台では賃貸需要がありそうですが、南船橋はどうなんでしょうかね。

[309: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん
東京までの距離と駅徒歩を鑑みると需要は南船橋が上と思います。
賃貸だと流石に駅トオは分が悪いですよね。

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん
しったか

[311: 名無しさん]

>>292 匿名さん

頭金をいっぱい貯めた方がいいですよ。

そうすればローンもすくなくなります。

[312: マンション検討中さん]

南船橋の駅を降りればわかりますが、人が住む街の雰囲気は無い。

京葉線は電車の本数が少ないし、土日混む、終点が東京駅の様で東京駅では無い位遠い乗り換え。一駅分は軽く歩くので使いたくない沿線。

そもそも東京が終点の為、東京から先に行きたい人は不便。
倉庫・工場地帯の沿線の為、東京以外の駅で何かしようにもするところが無い。
もともと人が住む地域では無いので安い。

住宅地として考えたときはトータルで総武線最強ですね。

[313: 匿名さん]

>>312 マンション検討中さん
船橋と南船橋で船橋のほうがよいことに誰も異論はないと思いますよ。問題なのはその価格差で、坪100万円近くの差をどう考えるのかだと思います。
それにしても船橋も高くなりましたね。市川、船橋、津田沼あたりは川口、浦和、大宮と比べてもそれほどそん色ないレベルまで上がってきたように感じます。
総武線沿線は古くから住宅地として発展しており、大きな伸びしろがありそうなのは千葉駅周辺ぐらいしか見当たらず、伸びしろという点では京葉線沿線に魅力を感じます。

[314: 検討板ユーザーさん]

まあ、船橋市も船橋駅、そして人気の東西線のある西船橋駅は別格で高くなってきましたね。

[315: マンション検討中さん]

船橋は駅周辺、津田沼は奏の杜周辺が際立って高く、駅遠や新京成野田線エリアで3-4割安くなるから、予算厳しいと迷うよね。

[316: 通りがかりさん]

>>313 匿名さん
どこに乗り換えるにも不便で風が吹くとすぐ止まる京葉線に興味はないです
地縁ない人が買って後悔して下さい

[317: マンション検討中さん]

>>316 通りがかりさん
京葉線は防風柵設置で遅延が激減してるの知らない？

[318: 名無しさん]

>>313 匿名さん

いち個人の意見では、土日に電車混むの嫌で
日常使いでは、京葉線乗りたくないと思ってしまいます。
（疲れる。）
大型商業施設かイベントかレジャーに行く人と
その近辺で働く人で激混みのパターンにしか乗ったことないだけかもしれません。

[319: マンション比較中さん]

毎日の通勤で激混みのほうが嫌

[320: マンション検討中さん]

京成線おすすめです！

[321: 口コミ知りたいさん]

>>302 匿名さん

住宅ローンで賃貸だすと、
一括返済しろ！
って銀行にいわれ、
払えないと、任意売却か競売　ですね。

[322: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん

南船橋、賃貸すぐ埋まるらしいです。

詳細は言えませんが。

[323: 匿名さん]

>>320 マンション検討中さん

京成は朝空いてるね～

引越ししてから、ビックリしました。

いままで、常磐線、日比谷線、千代田線、昔の伊勢崎線、地獄でしたから。

[324: 評判気になるさん]

>>319 マンション比較中さん
リモートワークじゃない人は通勤大変ですね。
いまのところ総武線は緩和されてます。

[325: マンション掲示板さん]

>>320 マンション検討中さん
京成線で東京方面へ通勤だと、勤務先はどのエリアになるんでしょう。
途中で乗り換えですかね？

[326: ご近所さん]

千葉県ならやっぱり総武線ですよね
終日電車間隔が平均して５分前後じゃないと住みたくありません
そういう意味では京葉線は個人的には絶対嫌ですね、ディズニー行く時以外使いませんし
京成線なら船橋か上野なら良いかもですね！
人によっては成田もありですかね？笑

[327: 通りがかりさん]

>>325 マンション掲示板さん
本八幡で乗り換えて始発で都営新宿線じゃないですかね

[328: マンコミュファンさん]

この価格をみると、気持ち駅から離れているけど、昨年あった、70平米4500万円程度であった、リビオ船橋夏見とか、少し離れてるけど、人気のメトロ東西線の西船橋の、シャリエ西船橋とかかなりお得だったんですね！

この一、二年で、船橋駅、西船橋駅の価格上がりましたね！
庶民には届かない値段に！

[329: マンション検討中さん]

>>326 ご近所さん
私も京葉線は数えるほどしか使ったことないのですが、帰りの電車で夢の国帰りの人が乗ってくるのがなんか嫌だ。
テンションの違いというか、言葉で現しづらいなにかが。

[330: 匿名さん]

>>322 マンション検討中さん
SUUMOで見ると南船橋の賃貸は結構たくさんでているようでしたが、あれもすぐに埋まるのですね。また家賃も３LDKでも月額20万円以上は少なく10万円台が圧倒的に多いようですが、これから上昇が期待できるのでしょうか。

[331: マンション検討中さん]

京成船橋を利用してる人少ない？

[332: マンション比較中さん]

幕張ベイパークの人気を見たら京葉線もアリかな？と思ったり
環境は雑多な船橋駅より海浜幕張が確実に上ですしね

[333: 名無しさん]

>>332 マンション比較中さん
海浜幕張のベイパーク？？？
島流しは嫌ですよ。タワマンに住みたいがために全てを捨てる勇気はないかなー

[334: マンション検討中さん]

環境、利便性、両方兼ね備えてるのは印西牧の原だと思う。
住みたい街トップの常連ですからね。
一方の船橋は・・・

[335: マンション掲示板さん]

>>334 マンション検討中さん
印西牧の原いいんだ、と思って
住みたい街ランキング2023見てみた

18位　船橋
204位　印西牧の原

なるほど

58位　海浜幕張
上がってきてるとのこと

[336: 匿名さん]

>>332 マンション比較中さん
京葉線沿線のほうが新しい分だけ未開発な土地も多く、開発も新しいのでごみごみしていない綺麗な街並みが多く環境的には総武線沿線より優れているように思います。
利便性と環境、価格を総合的にどう考えるのかは各人の考え方次第で、すべてにおいてゼロ百でどちらがいいということまでは言えないと思います。

[337: 評判気になるさん]

>>336 匿名さん
海浜幕張に注目が集まってるのは総武線主要駅に比べると格安でサラリーマンのボリュームゾーン5000万台が多いからでしょう。
船橋駅がボリュームゾーン価格ならもっと注目されてます。それだけの事ですよ。

[338: 名無しさん]

>>336 匿名さん
そう思うならいいんじゃないですか。安くていいと思いますよ。

街開きから20年～30年建つ京葉線沿線と違って、総武線の駅前はこれから再開発ですけどね。
船橋も西武跡地の開発でそれこそ新しくて綺麗になりますし。

[339: eマンションさん]

>>328 マンコミュファンさん

本当に今年に入り、千葉県も総武快速線やメトロ東西線の主要駅は、子供いる家族で住む場合、徒歩15分以内は6500万円以上で、庶民には手がでなくなりましたね！

昨年までに買っておけば。
昨年比、プラス2000万位の相場ですね。

[340: 通りがかりさん]

マンションは立地を買うものって教科書に載ってるレベルなのに、京葉線の駅遠の数十年空き地で放置されてた埋立地を買うなんて物好きだよね。
船橋なら纏まった土地があんなに長く放っておかれるなんてあり得ないよ。

[341: マンション掲示板さん]

>>328 マンコミュファンさん
リビオは駅徒歩11分だったと思いますが、将来の資産価値は別として防災的には少し海抜が高くなっていて、駅までも歩けるし住むには良い場所だなと思っていました。
でも出来上がりを見るとあと２０００万出してもグレードが高いパークハウスの方が良いと思いました。
人によって相性は変わるし住む人次第ですけどね?

[342: マンション検討中さん]

>>338 名無しさん
船橋や津田沼などの昔からの繁華街のある駅はこれから駅前再開発があるから楽しみですよね。この物件にもプラスに働きますね。

[343: 通りがかりさん]

平日7時台の東京方面への本数
総武線　35本/1時間
東西線　19本/1時間
京葉線　11本/1時間
武蔵野線　6本/1時間

新浦安なら武蔵野線も合流してくるから17本使えるけど、南船橋や海浜幕張じゃラッシュでも1時間に11本しか来ない。論外っす。

[344: 匿名さん]

>>343 通りがかりさん
総武線、京葉線のどちらの肩をもつわけでもないが総武線の35本は快速と各駅停車の両方の合計本数でしょう。乗客は勤務地により快速と各駅停車と使い分け、通常ある人は快速を別の人は各駅を利用するので、どちらか片方の本数が自分にとっての実質的な本数となり合計本数はそれほど意味がないのかなと感じました。それでも総武線のほうが京葉線より本数は多いのは変わらないですね。

[345: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん
言い換えると総武線は品川方面にも飯田橋方面にも乗り換えなしで行ける、という事ですね。

[346: マンション掲示板さん]

>>344 匿名さん
秋葉原とか行く時はいちいち面倒だから快速か各駅か早く来た方に乗るわ。

[347: eマンションさん]

>>343 通りがかりさん

千葉県で人気安定路線は、総武快速線と東西線ですね！

その他はちょっと！！

[348: マンション検討中さん]

>>347 eマンションさん
東西線沿線は海抜０m地帯が多いからなぁ。。

[349: 評判気になるさん]

>>348 マンション検討中さん
こちらの海抜はどれくらいでしょうかね
防災マップ見ても荒くて微妙

[350: マンション検討中さん]

>>349 評判気になるさん
3m弱くらいでは？0mよりマシですね。

[351: 周辺住民さん]

>>349 評判気になるさん
国道14号線が昔の海岸線沿いなのでここはギリギリというところですかねぇ

[352: 匿名さん]

>>344 匿名さん
こうですか？

平日7時台の東京方面への本数
総武快速線　15本/1時間
総武緩行線　21本/1時間
東西線通快　9本/1時間
東西線各駅　10本/1時間
京葉線快速　2本/1時間
京葉線各駅　9本/1時間
武蔵野線　6本/1時間

[353: マンション検討中さん]

ウォールドアが、いまいち。
他のマンションもウォールドアばかり。
閉めるのめんどくさいし、ソファが置きづらい。
オプションで壁とドアにできるかな？

[354: マンション検討中さん]

>>353 マンション検討中さん
2LDKの部屋は壁とドアが標準で、当初ウォールドアは選べない仕様だったのが要望が多かったのでオプションに追加されると営業さんから聞きました。
なので構造としては可能なんだと思います。
　
部屋を広く見せる工夫なんでしょうけど、実際住んだら毎日動かすものでもないですよねぇ

[355: 検討板ユーザーさん]

>>353 マンション検討中さん
Web資料で確認されては。
（検討されてる方ではないのかなと、思われますけども。

[356: マンション掲示板さん]

第二期販売予定の住戸が半分近くあるのは購入希望者がいないから次期扱いになっているのでしょうか？
希望者が多くても販売時期を分けるものなのでしょうか。
詳しい方教えて下さいませm(__)m

[357: 検討板ユーザーさん]

>>356 マンション掲示板さん
後者ですね。

新築マンション　期分け販売　など調べてみると出てきます。

[358: マンション検討中さん]

>>357 検討板ユーザーさん
ありがとうございます?

[359: 匿名さん]

>>356 マンション掲示板さん
販売数量は販売の目途が立っている住戸しか売り出さないので、全体の戸数が74戸で第一期で半分以上の40戸を売り出すのは人気が高いということだと思います。
道路の細さは売れ行きには影響がなさそうですね。

[360: 口コミ知りたいさん]

>>359 匿名さん

道路の細さは車を持っている人は買わないでしょうね。

[361: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん
どうやら違うようです。事前の要望書ベースで第1期の販売をするので、逆に言うと34戸は要望書が出てこないので販売しないとの事です。
ただ、人気の部屋もあるので（上層階、中層階の角部屋）そこは抽選かもしれません。そこに落選した方が空いている34戸を優先的に購入出来るようです。

[362: マンション検討中さん]

74戸のうち40戸に要望書が入った状況というのは、一般的に人気物件と言えるのでしょうかね。
次期購入希望者が少ないと、値下げ販売もあり得るのでしょうか。

[363: マンション検討中さん]

>>362 マンション検討中さん
三菱で船橋なのであっという間に売れてしまうでしょう。

[364: eマンションさん]

>>362 マンション検討中さん

この戸数なら残るとしても条件悪い部屋が残るくらいであっさり完売もありそう

[365: 名無しさん]

>>362 マンション検討中さん
抽選の部屋もあるので、すぐ完売しそうですね。少なくとも値下げはないでしょうね。

[366: 購入経験者さん]

販売期間の中で、○○期「完売御礼！」とか「成約御礼！」とやることにより、途中参加される方の購買意欲を刺激できるので、敢えて販売機を分けるのですよー
マーケティングの基本かと

[367: 匿名さん]

上で売れているように書いているのは業者なのでは？

先週末にMRに行きましたが、むしろ苦戦している印象を受けました
やはり価格が高すぎるのではないでしょうか

[368: 匿名さん]

私は予想より全体的に１５０～３００万位安かったため、値付けうまいなと感じました。
ギリギリ買えるなーとか考えましたし、後悔とまではいきませんが、こちらでもよかったかも・・・と一瞬でも思わせてくれましたね

[369: ご近所さん]

価格というよりは立地でしょうね、価格はまあまあだがこの立地だと悩むな。みたいな

[370: う]

待てるなら駅直結マンション待ってみたら？不動産の相場もワンチャン変わってここより安く買えるかも？？デベも大和ハウス？なら強い値付けせんでしょ。仕様落とすかもしれんが。

[371: 通りがかりさん]

>>370 うさん
パークハウス船橋本町より仕様落としたタワマン？？
（誰が買うんだ

[372: 評判気になるさん]

>>371 通りがかりさん
富裕層が買うでしょう。
千葉No1のマンションになるのでここより大分高いでしょうね。

[373: 匿名さん]

>>372 評判気になるさん
設備仕仕様も最高級に仕上げて千葉NO.1にふさわしいタワマンにしてほしいですね。
少なくとも免振、内廊下、各階ごみ置き場あり、天井高2.6m、下がり天井なし、ワイドスパンはほしいですね。そうすれば目の肥えた都内希望者も船橋も意外にやるじゃんということになって、まさに船橋の面目躍如です。

[374: マンコミュファンさん]

>>317 マンション検討中さん
嘘つきー

[375: 検討板ユーザーさん]

>>366 購入経験者さん

ミーティングというレベルのことでもないけどな

[376: マンション検討中さん]

>>375 検討板ユーザーさん

まあ少なくともミーティングではないわな

[377: 匿名さん]

>>373 匿名さん
管積費、めっちゃ高そう～

[378: 通りがかりさん]

>>370 うさん
待ってると、価格も、金利も、高くなる。

[379: 匿名さん]

一期の販売戸数って好不調のバロメーターでもあると知られてるんで、万歳突撃しちゃうケースもある。契約する前に登録の結果も確認しないとババ掴んじゃうことも。

[380: マンション検討中さん]

実際この週末の登録状況はどうだったんですかね？好調だったのかな？

[381: eマンションさん]

>>377 匿名さん
平米258円は良心的ですね。

[382: 匿名さん]

＞３８１

電気代高騰の中、すぐ値上げになりうる価格設定って良心的といえるのだろうか。

物件価格は高騰してるのに、管理費と修繕積立はあまり変わってない。売った後のことは知ったことではないってことか。

[383: 匿名さん]

この規模で浄化槽の維持コストのかかるディスポーザーが付いて管理費が高くないって破綻にまっしぐらでしょ。

[384: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん
どういう意味ですか？？

[385: 匿名さん]

要望書って単なる購入希望アンケートに過ぎないから取りこぼしもあったりする。

[386: 口コミ知りたいさん]

やはり地所レジは価格設定が絶妙。安くはないが高過ぎでもない。立地が特別じゃない限り新築プレミアム分が乗っかっているくらい。近年では市川みたいに竣工半年前には完売しそう。

[387: 匿名さん]

三菱は品薄商法をせず、サクッと売り切りますよね。
最近はどこも買い手の足元を見た売り方ばかりの中で、1番安心できるデベだと思います。

[388: 匿名さん]

57.70m2～70.06m2で管理費は14,890円～18,080円(月額)、修繕積立金(月額)は9,520円～11,560円(月額)となっていますが皆さんが仰るほど安くもないのでは？
修繕積立金は段階的に値上げしますし、ディスポーザーつきでも十分賄えないでしょうか？

[389: マンション検討中さん]

>>388 匿名さん
修繕積立金は30年後には3.3倍と聞いています。
妥当だと思います！

[390: 職人さん]

横目にピンク街？が見えなければ最高でした…

[391: 通りがかりさん]

船橋駅近でそれは求め過ぎでしょうよ

[392: マンコミュファンさん]

>>389 マンション検討中さん

そうなると大雑把に計算すると、ここの30年後の管理修繕費の合計は
46,306円～56,228円となるってことですね。
30年間の物価や人件費の上昇は除くので、もう少し高くなるとは思いますが。

[393: 検討板ユーザーさん]

これからは、船橋駅、西船橋駅徒歩15分以内、70平米 6000万は普通ですね。高くも安くもない。
昨年まであった70平米4500万円程度であった、リビオ船橋夏見とか、少し離れてるけど、人気のメトロ東西線西船橋の、シャリエ西船とかかなりお得だったんですね！ これらを買った人は勝ち組ですね。
中古で、ぼろもうけ！

[394: 検討板ユーザーさん]

>>393 検討板ユーザーさん

この人近辺の検討板に出没しては同じ事話されてますね、、、、

[395: 匿名さん]

＞３８９

段階的値上げの修繕積立って将来に未納リスクを含む。金利上がったら、万歳の人だらけってことも。

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
段階的値上げで未納になるような算段で今の新築マンション買う人はほぼいないと思いますが、それよりも最初安い事で投資目的で１０年２０年とかで売っちゃう人を寄せ集めしやすくなるのでそっちが問題かと。

[397: 匿名さん]

そもそも均等にしたからってそこからさらに上がらないわけじゃ無いよ
足りる見込みで均等にしても修繕費だってインフレしていくからね。

[398: 城東パンダ]

人気のブランドマンションなので即売れしそうですね。
最寄りのエクセレントシティ船橋本町がかなり早めに竣工前完売した事を見ても、すぐに売れるような気がします。
船橋駅最寄り、地所レジという事で、価格や管理費などはあまり関係なく売れそうですね。

人気のラーメン屋などは近いのですが、スーパー不足がネックになるかと思います。コンビニはありますが、スーパーは数分歩く事になります。駅より遠いですね。

わかりやすいデメリットは囲まれ感と治安でしょうか。囲まれ感はとても強い立地です。元々駐車場のようになっていた場所ですが、正直ここにブランドマンションができるとは思いませんでした。立派な造り込みになると思いますが、眺望は全く期待できないと思います。常にカーテンを閉めるような部屋もあるかと思います。

マンション周辺の治安は悪くはありません。むしろ繁華街から離れた、船橋駅最寄りという立地を考えれば静かですが、駅へ向かう最短ルートに大人のお店が集中している一画があります。避ければ良いだけですが避けると京成船橋は遠くなります。JR船橋と東武アーバンパークライン（野田線）は通りの反対を歩けば良いだけなので変わりません。

東武アーバンパークラインあるあるですが、船橋住みは柏の治安が悪いと言い、柏住みは船橋の治安が悪いと言いますので、どっちも住めばあまり気にならないという事だと思います。

[399: 匿名さん]

マンション購入予定の方、その他詳しい方にお尋ねします。
住宅設備機器の長期住宅保証(通常2年保証→12年に延長)
約３１万
は付けた方がよいのでしょうか？

ガスコンロ、レンジフード、食洗機、ディスポーザーなどキッチン周り、給排水管の破損漏水詰まり、電気や換気設備関連、建具の不具合などの保証です。
結構費用するのでどうなんでしょうね。。。

[400: 通りがかりさん]

>>399 匿名さん

https://marutake.jp/blog/column/housing-equipment/

自分なら絶対に入りますね。この物件価格の検討者が約31万ケチる意味がわからない。サービス受けた方がいい。だいたい10年くらいで不具合出てくるからね。

[401: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん
正直、12年で壊れないのでは？と思いましたが、万が一壊れた時に加入したけばよかったと後悔したくないので、お守りとして加入しました！
個人的には、長期点検・メンテナンスサービスがついてるのはとても良いと思ってます。