ザ・パークハウス船橋本町

[マンオタさん]

船橋の本領を住む「ザ・パークハウス船橋本町」
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-funabashihoncho/


・販売開始：2023年2月下旬（予定）
・完成予定：2025年1月下旬

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（委託）

所在地:千葉県船橋市本町２丁目2288番27（地番）
交通:JR総武本線・東武アーバンパークライン「船橋」駅(南口)徒歩7分、
京成本線「京成船橋」駅(西口)徒歩5分　※利用可能時間6:15～23:00、(東口)徒歩6分
間取り:2LDK・3LDK
面積:57.70m2～70.06m2

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ザ・パークハウス船橋本町　県内最強クラスの立地に圧倒的デザイン【ちばにゃん】
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【物件概要を追記しました。2022/09/29 管理担当】

[121: 名無しさん]

>>120 マンション掲示板さん

騒音がキツそうです

[122: 評判気になるさん]

本町通りに面した宮本1で13階の高層マンションが建設されます
分譲かと思われますこちらと完成時期はほぼ同じです

[123: マンション検討中さん]

>>122 評判気になるさん
そこはクリオ船橋ですね。
徒歩13分～14分と駅が遠すぎるので検討外です。

[124: 匿名さん]

なんともまあ、きちんとした間取りだなと思いました。変な出っ張りやずれが無いというのか、線引きがストレートでストレス無しな感じがします。こういうのを無駄のない設計と言うのでしょうか。見ていて気持ちの良い図面だと思いました。個性が少ないと面白みには欠けますが、アウトフレームであることや、凸凹していないことは、生活するうえでかなり大切なポイントだとは思います。

[125: マンション検討中さん]

ハザードリスクあるんだからもっと安くしてよ！

[126: 評判気になるさん]

>>125 マンション検討中さん
物価が上がってるから無理でしょ。

[127: eマンションさん]

今年は、金利と物価、両方あがるのかな？

[128: 名無しさん]

>>125 マンション検討中さん

それを言い出したら幕張とか南船橋、浦安とかも全部そういう考えのもと値段設定されるべきって話になってしまうし、値段で尻込みしてる様ならばもっと高台の田舎方面を検討されると良いかも。

[129: 匿名さん]

>>125 マンション検討中さん
都内もハザード関係なく利便性で一律上がってますからね。
船橋は便利だから仕方ない。

[130: マンション検討中さん]

説明会受けました。
建物はさすがザパークって感じでとても良い造りなんだと思いますが、何回か現地も見に行きましたが船橋駅南口徒歩6分ったら聞こえは良いですが、駅近以外は立地良くないですよね？　
周辺は細い道で抜け道で、昔ながらの歓楽街の外れって感じがしました。
ラブホテル等も近く、変な出入りも目にしますよね。

14号も常に渋滞ですし、土日なんかはららぽーと渋滞で更にストレスかもしれません。

若い頃に一人暮らしするには良い場所ですが、正直子育てを考えたら住む場所じゃないのかと。。

子供が大きくなっていたり、ある程度ご年齢がいったご夫婦や子供のいないご夫婦には良いと思いました。

価格はある程度想定内でしたが、個人的には現地を見て少しトーンダウンしました。

それでも船橋駅近郊でそれなりの需要はあるかとは思いますが。ここ、完売するんですかね？特に3LDKの2タイプです。

[131: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん
南船橋もチャリで買い物行けるしこんな便利な立地なかなかないですよ。
今の子育て世代で歓楽街を敬遠する人って少ないのでは。
むしろ外食する店が多くて大歓迎。

[132: 通りがかりさん]

>>130 マンション検討中さん
一般的な子育てファミリーだとここを選ぶ方は少ないと思いますよ。一部の駅近重視の環境を気にしないファミリーか、老夫婦、ディンクス向けかと思います。

子育てファミリーだとこれから販売される北口のジオの方がずっと人気だと思います。中古で良ければ、新船橋駅前のメガシティプラウドか、津田沼奏の杜は生活がイメージしやすく人気があります。

ただ、色々な考えの方がいるので、ここも完売するはずです。完売しない物件自体あまりないですからね。

[133: マンション検討中さん]

価格帯ってどのくらいなのでしょうか？
ブランドマンション、、住みたいです、、！！

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん
事前の予定価格ですが、ここは３ＬＤＫ7000万円前後です。
ちなみに２ＬＤＫ6000万円前後です。

[135: 名無しさん]

>>134 マンション検討中さん
坪単価340万くらいですか

[136: マンション検討中さん]

>>135 名無しさん
大体上層階で3３0万円～350万円程度で下層階で310万円～330万円の感じです。
中央値で330万円かと思います。
まだ事前の為、人気が集まれば価格の上乗せはありかと思われます。

[137: 評判気になるさん]

2LDKは5300台～ですが、洋室２部屋リビングインです、
Bは6200～6900台でCは6100～6800台です^ ^

[138: マンション検討中さん]

７０㎡のD、Eは６９９０～７３９０ですね。

[139: 匿名さん]

坪単価350万までいってしまうとちょっと厳しくなってきますね。
今時の新築マンションではよくある価格帯になってきましたが
ここはファミリーで住むには皆さんが指摘しているような環境面のこともあったりしますんで。
大きい駅に近いので、その便利さを享受しようと思うと仕方ない面もありますが。

間取りは悪くないと思います。Aタイプは玄関出たところに宅配・食配ボックスがあるのでちょっと気を使うかな？

[140: 口コミ知りたいさん]

船橋も随分と立派な価格帯になったなあ。

[141: 通りがかりさん]

>>139 匿名さん

そうですねークランクインとはいえ。
加えて2部屋ともリビングインな点も好み分かれそうです、

[142: マンション比較中さん]

ランニングコストが初期から高額なこともネックな気がします。
管理費・修繕積立　３LDKで３万オーバー
駐車場　１、８万～２、２万だったかな。平置き２台は２、５万、、、

[143: 検討板ユーザーさん]

>>142 マンション比較中さん
管理費気にするなら、スケールメリットが効く大規模板マンにした方がいいですよ。
ディスポーザーとかも戸数少ないほど管理費に乗ってきますから。

[144: マンション検討中さん]

>>142 マンション比較中さん
管理修繕費もう出ているのでしょうか。
月々3万円オーバーはきついですね。

さすがに3LDKで価格7000万円、管理修繕で3万円は高すぎな気がしますが、
これは妥当なのでしょうか。

[145: マンション比較中さん]

143 検討板ユーザーさん
144 マンション検討中さん

個人的には、この規模にしては少し高いなという印象でした、、、
エクセレント船橋本町は、ほぼ同規模でエレベーターも１機で同じですが、同程度の間取りで最初の１０年は２万弱です。
２LDKの場合も最初の１０年は１、５万です。

段階的に上がるのは仕方ないですが、メジャーデベでは妥当なんですかね(*_*)

[146: 検討板ユーザーさん]

>>144 マンション検討中さん
管理費15000円＋修繕積立金15000円だったらおかしくはないと思いますよ。
修繕積立金はプラウド等のブランドを除いて、どこのマンションでも段階値上げ方式なので、最初から高めに設定されてれば値上げ幅が少なくなります。

逆に管理費20000円＋修繕積立金10000円だと、板マンにしては管理費高めですね。千葉県だとタワマンと同じくらいの管理費ですね（戸数が少ないからでしょうが）。

修繕積立金は一般的なマンションでは、最終的に4～5倍程度にはなるのでランニングコストも6万円以上になると思いますよ。70平米くらいだと5年毎に5000円くらい値上がります。
3万できついなら辞めたほうが良いと思います。

[147: マンション比較中さん]

スタートが３万だと２０～３０年もすると６～７万に上がりそうな気がします、

[148: マンション検討中さん]

では管理費は2万5千円で修繕費5000円とかの場合は色々壊滅的な状況になりますかね。
誰か3万円の内訳がわかる方いませんか？

[149: 名無しさん]

>>148 マンション検討中さん
146です。
修繕費が5000円だとしても、駐車場料金が高くて修繕費を補填する計画になっていたりすれば問題はありません。
↑はかなりレアなので、ホントに５０００円だったら、おそらく10年ごととかに一時金が必要になるきがしますが。

ここは戸数がすくないのにディスポーザーあったり各階宅配ボックスがあるので、管理費20000円はすると思いますよ。

[150: マンション検討中さん]

>>149 名無しさん
情報ありがとうございます。
一時金とか厳しいですね、、、預金がないと買うのは危ないってことですかね。

駐車場は台数が少ないみたいなので、あまりあてに出来なそうですね。
一時金いくら位になりそうですかね。1回100万円とかですかね。

購入計画を一度立て直さないとです。

[151: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
全て推測なので、これ以上詳しいお話しは、モデルルームに行くのが良いと思います。フタをあけたら思ったより安かったみたいな話しもあるかもしれないので。
お力になれずすいません。

営業マンに言えば、長期修繕計画を見せてくれるので、それをベースにご自身の資金計画に無理はないか？を確認してみてください。
↓のサイトだと平均的な修繕積立金は、1平米あたり200円らしいので、そこから著しく外れてる場合は理由を聞いてみてもよいかもしれませんね。

https://www.zerorenovation.com/blog/repair-costs/#:~:text=%E6%AD%A3%E7...,%E8%BB%8A%E5%A0%B4%E3%81%AE%E9%83%A8%E5%88%86%E3%82%92%E9%99%A4%E3%81%8F%EF%BC%89%E3%80%82

[152: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始なのですが
未だまだ価格が出てないですね。
駅に近く、住みやすい環境は魅力的だなと思います。
気になるのは価格ですね。
パークハウス物件なので、高めの価格設定になるかなぁ。

[153: マンション検討中さん]

>>152 匿名さん
事前のオンラインで価格は出ていますよ。前スレに何度か出ていますよ。
3LDKで7000万円前後です。
管理修繕費で3万円ちょっと。

フルローンで計算しますと、月々18.5万円+3万円で月々合計21.5万円ですね。
賃貸3LDKで25万円位すると思いますので、この支払いなら許容範囲ですかね。

[154: 匿名さん]

ダブルアウトフレーム工法ということで、廊下側も柱の出っ張りのない部屋になっていて、ストレスのない生活ができそうです。家具の配置にしても、見た目にしてもスッキリとして快適だろうと思います。とうとう「ひとり、ひと部屋」という提案が出てきましたね。そうなっているご家庭も多いかもしれませんが。

[155: 名無しさん]

前面道路おわってますね。

[156: ご近所さん]

西側接道は細い一方通行、北側接道は物件前のみ拡張されていますが東に抜けていくとすぐに細い住宅道路。
私もこれが理由で購入を断念しました。これさえなければ、、、

[157: 口コミ知りたいさん]

>>153 マンション検討中さん
高！

[158: マンション検討中さん]

>>157 口コミ知りたいさん
高いですかね～
ここを買うならそれくらいの覚悟が必要ですね。
なんせ7000万円前後なので。

これから金利も上がると思いますので、2０万円くらいの支払いに余裕を持てないと金利上昇で破綻してしまいますよ。併せて管理修繕の値上げ。

初めから月々25万円の支払いまでは見込んでいた方がいいと思いますよ。
【個人的観測ですが】(笑)

私はチャレンジしようかと思っております。

[159: マンション検討中さん]

固定資産税は20～23万くらいみたいですね。

[160: 匿名さん]

船橋駅徒歩7分で坪330万円と聞けばまあそんなものかなという程度で高からず安からずと思いますが、ここの最大の欠点である道路問題をどう見るかでこの価格の評価も変わってくるように思います。
西側接道や北側接道の道路問題を抱えているが、その部分が価格に反映されていないような気がします。
デべにすれば仮に道路問題がなければ、この立地なら坪360万円程度は固いというぐらい素晴らしい立地で、道路問題があるからこそ坪330万円にしているというのかもしれませんが個人的には道路問題は大きな懸念材料で価格のメリットが感じられません。

[161: 評判気になるさん]

>>153 マンション検討中さん
船橋で7000万
ありえん！
都内のほうが子供の手当がいっぱいでるので、都内にします。

[162: マンション掲示板さん]

>>161 評判気になるさん
なんの手当に期待してるのかはわかりませんがどうぞ(笑)

[163: マンション検討中さん]

船橋駅徒歩6分で70米7000万が高いと思う方は買わない方が良いですよ。将来の管理修繕の上乗せを考えて、月25万程度は覚悟が必要です。
ただ、都内アクセスを考えた時、今の近隣の相場感からするとそこまで高くないですよ。

参考までに。ここが船橋、東京駅直通26分でこの価格帯。
大宮、東京駅直通37分でこれから徒歩6分のマンションの販売がありますが73米8000万からです。

神奈川も同様で東京、品川、新宿アクセス30分は全て坪300後半からです。
都内は練馬や板橋でも坪300後半から400します。

不動産業界的にも船橋はこれから更に値上がりすると予想されてます。

ちなみに、駅前の駅直結にタワマンも建ちますよ。

[164: 匿名さん]

>>163 マンション検討中さん
高いという感覚は過去を知ってればそのような感想になりますね。
ただし、現在の相場でここと似たような条件の物件で安いところもないと思います。
高いけど駅距離や都心への通勤時間を維持したい人は中古にシフトするしかないでしょうね。

[165: 評判気になるさん]

>>163 マンション検討中さん
東京駅までの通勤時間で比較すると、船橋駅、津田沼駅、千葉駅あたりは、埼玉/神奈川と比較すると明らかに安いですからね。

[166: マンション検討中さん]

>>163 マンション検討中さん

ここは船橋駅7分ですよ。
京成が6分ですが京成線はノーカンみたいな路線なので、駅7分が妥当ですね。

[167: マンション検討中さん]

>>161 評判気になるさん

都内で7000万円ってほぼ千葉の江戸川区の新宿線か葛飾区の京成線くらいしか買えないのでは？

子供の手当は所得制限でほぼもらえない制度ですし。
子供の補助制度は都内も千葉もあまり変わらないですよ。

むしろ、東京なのに安い江戸川区、葛飾エリアの不便な地域よりは再開発を控えた船橋の方が将来性が高いかと。

[168: 匿名さん]

同じ船橋駅徒歩7分といっても条件が良い7分、普通の7分、悪い7分があると思うが、それらを一纏めにして徒歩7分だからいくらが妥当というのも少々乱暴な見方だと思うのだが。
ここは道路問題が大きな障害になっておりどちらかというと条件が悪い7分に該当するのでその分がマイナスとなって評価されるはずだが、それでも坪330万円が妥当なのだろうか。駅まで短い距離とはいえ車の往来もそこそこ多く歩道もない狭い道路を歩かなければならない駅徒歩7分はストレスがたまりそう。

[169: eマンションさん]

>>168 匿名さん
駅前がいいよ。
ほんと楽。

地盤悪いし、高いし、どこがいいのか？
わからない。

[170: 匿名さん]

道路問題は車なし世帯なら問題なしですね。
ところで船橋にはメディカルタウン構想があり、将来の価格にプラスに働くのではと期待していました。
しかし埋立て予定の海老川上流地区の広大な低湿地は、これまで大雨の時に海老川の氾濫を防いできた
遊水池であり、海老川流域で洪水を起こすようになるのではないかとの声も上がっていることを知りました。
現在のマンション予定地の海老川氾濫時のハザードマップも変わる可能性がありますね。
情報のひとつとして。

https://youtu.be/LDnN6CsqCpY