プラウド都立大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド都立大学についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/

所在地：東京都目黒区大岡山一丁目2254番1（地番）
交通：東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
　　　東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
　　　東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
　　　東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.53平米～124.24平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[646: 検討板ユーザーさん]

>>645 匿名さん
城南東急沿線という供給少なく圧倒的売り手市場なのに、お買い得感がないから未だ完売しないのです。ここよりお買い得感のない物件があれば教えて欲しい(パークホームズ品川中延も完売したみたい・・・)

[647: 名無しさん]

>>645 匿名さん
ぜひ購入ください。立地がそこそこな筈なのに北住戸は全く売れていないので選び放題ですよ！どうか買ってあげてください。

[648: マンション検討中さん]

みんな滑稽ですね。買う勇気もない人がたくさん寄り添ってあーでもないこーでもないって。だから、買うタイミングみんな逃すんでしょ笑
いい意味でも悪い意味でも注目浴びて良かったですね。

[649: マンション検討中さん]

>>648 マンション検討中さん

そういうこと言ってるからみんなに嫌われて全然売れないんでしょうねえ。

+++
北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

[650: 匿名さん]

掲示板が盛り上がっていないマンションで、すぐ完売になったりしますからね。

でも、掲示板で「あーでもないこーでもない」が楽しかったりします。マイホームを探す仲間、みたいな。
夫の職場の先輩に、マイホーム購入について聞いたりはしますけど、本音トークまでは聞けなかったり。予算とかお金の話は特に。。。

ここは自由ヶ丘に住んでいるって言えそうなのがいいですね。緑が丘駅が最寄りだっていうのもなかなかいいと思います。東工大もありますね！知り合いの旦那さんが東工大卒で、すごさ、わかります。

[651: 評判気になるさん]

>>650 さん

本当に欲しかったら会話なんかしないで自分で判断して買うもんだよ。
買ったあとに掲示板であーだこーだいうならわかりますw

[652: マンコミュファンさん]

「勢いで買え」とか「本当に欲しかったら会話なんてしないで自分で判断して買え」とか、どう考えても検討者視線ではなくて、販売者の視線。「売れなくて困ってんだから、お前ら、つべこべ言わずに買えよ！」ってことでしょう。そんなことだから売れないですよ。マンションコミュニティの存在を否定するのならば、ここへ来て書き込みしなくてもいいのにね。書き込みは営業の義務なんだろね。

[653: 評判気になるさん]

砧は3LDK全部売れたみたいだね。こっちは?

[654: 匿名さん]

急行止まらない砧も高かったけど。強気なデべ。

[656: 名無しさん]

>>654 匿名さん
祖師ヶ谷大蔵は千代田線直通の準急も止まるからね。都立大は各停だけ。

[657: 匿名さん]

祖師谷大蔵は“ウルトラマン商店街”などあってあって便利だけど、この緑が丘周辺、なーんもない。カミさんは難色。

[658: 匿名さん]

色々言われてるけど、少なくても築20年以内であれば今の価格より下がるリスクはないから興味ある人はお気になさらず買っても良いと思う。北の住戸は売れ残りがあるけどそれ以外の向きは完売だし(特に西向き)、既に購入済みの人でも心配することはないよ。ただし投資物件ではないけどね。

[659: 匿名さん]

買い物なら都立大学に行けば栄えてるし、通勤なら緑ヶ丘も使える。もちろん都立大学も使える。高級住宅街かつ二路線使える便利な立地の割に、坪単価もお手頃。好調に売れるのも納得ですね。

[660: 名無し]

へんな応援メッセージが多いですね。20年値下がりしない根拠なんてあるわけないし。売れ行き、どこが好調？フェイクもいいところ。北向き、まだ全滅では？

[661: 通りがかりさん]

こんなリスクもりもりなのに築20年以内は下がらないとか坪単価はお手頃ってどういうこと…？
+++
１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[662: マンション掲示板さん]

>>661 通りがかりさん

特に4・5のリスクは見過ごせないです。
城南の地盤の良い高台駅前がテッパンと言われてる理由がわかります。

[664: 匿名さん]

災害リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が遥かに危険。ここは高台で地盤も良いのでとても安全な土地ですよ。

[665: eマンションさん]

>>660 名無しさん
まぁ黙って20年間見てれば良いんじゃない？その時1円でも値段下がってれば「俺の勝ちや」って喜ぶのもありですしね。今住んでる坪5万円くらいのアパートで。笑

[666: 評判気になるさん]

>>661 通りがかりさん
売れ残り5%のマンションでこれやる意味ある？同じ内容で何度も書き込んでも買う人は買うで。目的が知りたい。笑

[667: マンコミュファンさん]

>>661 さん

>>661 通りがかりさん
売れ残り5%のマンションでこれやる意味ある？同じ内容で何度も書き込んでも買う人は買うで。目的が知りたい。笑

[668: マンション]

20年下がらないというのはダウト。都立大学駅徒歩5分圏内は上がってるけど、徒歩6～10分の物件価格はほぼ変動なし、この超低金利のマンション高騰時代なのに。これから金利が上がる時代になった時には下がる可能性が大。
https://x.com/selfrw/status/1791782805212733928?s=46&t=3_eZwx0TZY7x3M4...

[669: 検討板ユーザーさん]

>>668 マンションさん
えっ、徒歩10分以上の築20年以上のマンションもこんなに上がってるのにですか。バブル期を意識しすぎではないですかね。

[670: 匿名さん]

>>664 匿名さん
城南地区はおおむね高台で地盤がいいから住む所として人気なんです。
高台で地盤がいいのは近隣のマンション全てに言えること。（だから城南地区は平均価格が高い）
このマンションは城東０メートル地帯とかと比べれば安全なのは確かですけど、高台で地盤の良い安全な地域の中なのに（値段もそういう値付けなのに）浸水リスクがあるってのはかなりのマイナス点ですよ。

[671: マンション]

>>669 検討板ユーザーさん
日本語が読めないのか？

[672: マンション検討中さん]

>>671 マンションさん
日本語も読めないのか？

[673: マンコミュファンさん]

資産価値という観点ではだいぶ厳しいですね。ほぼ同時期にほぼ同じ坪単価で売り出されていたパークホームズ西小山はすぐ完売したのに対してここは未だに売れ残っている。しかも都立大学駅は東横線のダイヤ改正で減便になっている。

[674: 評判気になるさん]

３LDKは何部屋残ってますか

[675: マンコミュファン]

一部アンチと事業者側のつまらないバトルが繰り広げられています。どっちもどっち。ただし、そのような情熱を注ぐほどの物件でないことだけは確か。

[676: 職人さん]

プラウド、最近、“秀作”がなくなった。ほかのデべも、高いだけで。。。

[677: 口コミ知りたいさん]

>>676 職人さん

もうよい土地が無いんですよ

[678: 職人さん]

TPH代々木大山レジデンスみたいな土地は滅多に出ないから、異次元の坪単価になってるわけですかね。

[679: 匿名さん]

ここはかなりの秀作ではないですかね？立地も仕様も申し分ないですし価格も手が届くレベル。プラウドらしい物件だと思う。

[680: 口コミ知りたいさん]

>>678
何故いきなり代々木上原？

[681: 匿名さん]

>>679 匿名さん
物件間違えてますよね？

[682: 評判気になるさん]

>>679 匿名さん

立地も仕様も？

[683: ご近所]

近所住人なのですが、やはり売れ残りますよね。ある意味嬉しい。駅前が騒々しいのがいやな人は、いいのでは。コンビニ行くのも、面倒くさい距離になりますよ。春は、桜並木が最高ですね。

[684: 匿名さん]

外観やラウンジは見た目、豪奢、でも専有部は？　が、かつてのプラウド。昨今は…

[685: 匿名さん]

都立大学駅まで徒歩10分というのは喧騒から離れつつ、駅から遠すぎない絶妙な距離ですよね。

[686: eマンションさん]

>>683 ご近所さん
安心してください。結局のところ全て売れてしまいますから。ご近所さんも良かったですね。たくさんご近所さんができて。

[687: 評判気になるさん]

北側の売れ残りは野村不動産の賃貸にくるのかな

[688: 通りがかりさん]

残るは北向き数棟だけになったみたいですね。
7月末には完売するかもといった感じのようです。

[689: 通りがかりさん]

あの、夕方から夜にかけて通りかかっても電気がまばら過ぎて全然人が住んでるように見えないんですが、本当に売れてるんですか？
投資用で買ってて住んでいないとか？不気味です。
植栽がみすぼらしいのでお手頃マンションに見えます。

[690: 匿名さん]

マンションの植栽は、付け足しのような物件がほとんどですね。

[691: マンション欲しい]

>>689 通りがかりさん
引渡しはまだほとんどされてません。2回目の引渡しが7月末でそこから抽選で徐々に引越しなので電気が灯始めるのはまだ先でしょうね。

[692: マンション比較中さん]

メール来てて気づきました。ここまだ残ってるんですね。
このエリアのローカルな感じは実家感あってめちゃくちゃ好きなんですけど、
住むにはスーパー、コンビニの日々の買い物が大変そう（都立大学までは遠い&緑ヶ丘はお店が無い）
なのが個人的にネック。でもテレワーク中心とかセミリタイア、退職された方ですとか、
通勤通学があまり無い方には良いかもしれないですね。

[693: 匿名さん]

リタイア後のついのすみかには向かないエリア

[694: 名無しさん]

緑ヶ丘は体感で割と近く感じるので、緑ヶ丘最寄りで考えた方が良いですよね。駅前のローカル駅な感じが良さでもあり、デメリットでもある

[695: 口コミ知りたいさん]

砧は完売したようですがこちらは?

[696: マンション掲示板さん]

>>695 口コミ知りたいさん
あと8戸、厳しい条件なのにほぼ完売ですね。

[697: 口コミ知りたいさん]

ほぼ完売笑

[698: マンション検討中さん]

>>697 口コミ知りたいさん
8戸だとほぼ完売とは言えないですかね。ちなみに残り何戸だとほぼ完売ですかね。

[699: 評判気になるさん]

しばらく前からずっと残り8戸では？

[701: 口コミ知りたいさん]

名前、プラウド緑が丘にしとけばよかったのに。

[702: 検討板ユーザーさん]

大岡山駅の対面乗り換えで目黒線(南北線＆三田線直通)に乗換え出来るので大井町線も思いの外便利ですけどね。

[703: 匿名さん]

梅雨や真夏、都立大学駅まで歩くのは過酷。。。

[704: マンション掲示板さん]

>>703 匿名さん
それ以外は平気だけどね。笑

[705: 匿名さん]

四季を問わず、駅10分は遠いわ。まして駅力劣るし。

[707: 匿名さん]

東横沿線で生活至便、物件の選択肢の多さなら、断然、学大。

[708: 評判気になるさん]

完売ですか

[709: 通りがかりさん]

まだ案内可能のメール来てましたよ

[710: 周辺住民さん]

>>707

自分は学大と都立大なら断然都立大かな。学大はよく言えば賑やか、ちょっとチャラい。
ただここは都立大ではなく緑ヶ丘。住んだら普通に緑ヶ丘駅使うと思う。
雨の日や炎天下、真冬は都立大までは厳しい

[711: 匿名さん]

学大も都立大もそれぞれ良さと悪さがあるので、自分は、駅ではなく立地で決めるかな。
この物件の場合、徒歩２分の差なら自分は緑が丘駅ではなく都立大学駅を使います。東工大の脇道を通る緑ヶ丘ルートは歩道が狭くガードレールもありません。緑道沿いを歩く都立大学ルートの方が安全ですし、おそらく夜も人通りがそれなりにあり防犯面でも安心できそうです。

[712: マンコミュファンさん]

この物件はいつか完売になるの？ずっと売ってるけど

[713: 通りがかりさん]

緑ヶ丘ルート、緑道から続く道を使えば駅まで歩道と自転車道だけなので安全ですよ。とはいえ夕方以降はこの道はかなり暗いので、治安は良いですが、女性は車道からが良いですね。

[714: 匿名さん]

体感だとこの辺から駅までは緑ヶ丘6分、都立大学12分くらいだと思いますよ。

[715: 匿名さん]

都立大学はゆっくり歩いても10分あれば着く。

[716: マンション掲示板さん]

この猛暑日に駅徒歩10分はキツイな…

[717: 匿名さん]

緑道から続く道沿い、ほとんど使ったことがありませんでしたがこのルートが最短かもしれないですね。
もし徒歩２分以上の差があるなら、朝や日中は緑が丘駅から自由が丘経由で東横線がよいかも。緑が丘から自由が丘はひと駅２分、急行がとまることを考えると目的地までの時間はそんなに変わらなそうですし。
帰りは、買い物もしたいから都立大学、ときにはがんばって自由が丘から帰るかもしれません。

[718: 匿名さん]

目黒駅方面に行く場合は、断然大井町線緑が丘駅が便利ですね。

[719: 名無しさん]

>>714 匿名さん
公式サイトでは緑が丘駅まで徒歩8分とありますが、緑が丘駅の駐輪場を抜けるルートだと改札からサウスエントランスまで徒歩6分弱で着きますね。

[720: 匿名さん]

だからなんなの？　駅力とは全く無関係だと思う。

[721: 匿名さん]

緑が丘駅って大井町線のみだよね？あんまり乗らなくない？

[722: 匿名さん]

駅力とか自分はわりとどうでもいいです。それより、実情が具体的にわかる投稿のほうがありがたいです。
公式８分の表記が実際は６分で行けると知れれば、10分歩きたくない人にとっても有意義な情報ではないでしょうか。

[723: 通りがかりさん]

この物件、プラウド緑が丘って物件名だったほうが印象良かったと思う。

[724: 匿名さん]

やはり東横線はブランドですからね。プラウド自由が丘レジデンスとか付けたらもっと高く売れそうですが。あと緑ヶ丘アドレスではないので、緑ヶ丘は付けにくいと思います。

[725: 匿名さん]

マンション名で売れゆきが左右されるほど、世の中、甘くない。高い買い物だけに、物件の善し悪しを、冷静に判断できる人は、見抜きますから。

[726: 匿名匿名]

近所に住むものです。呑川の桜並木を売りにしているようですが、都民にとってこの川は印象がよくないですよね。場末を通って蒲田の外れで東京湾へ注ぐ、臭くて汚い川というのが、共通の認識。

[727: 通りがかりさん]

まあでも、緑ヶ丘駅超えて石川台方面に行くと暗渠が川に変わって、少々臭ったり虫が出たりしますけど、緑ヶ丘までは暗渠ですし、桜並木は立派でこれは売りだと思いますよ。桜の時期は都立大学までの道のりも楽しいと思います。
ここの桜は皇后様もよく見にくるのだとか。

[728: 匿名さん]

>712

それは野村しだい。完売をあきらめて保有を継続して賃貸に出すとか損切りして転売業者に投げちゃうなんてことも。

[729: 口コミ知りたいさん]

駅距離以外にも都市計画接収、敷地内高圧線、消防署近隣、ハザードにも注意の上、検討されたし

[730: 匿名さん]

似たような団地っぽいプラウド二子玉川が、お先に完売とは。。。

[731: 通りがかりさん]

都市計画接収、ハザード辺りは大丈夫じゃないかなとは思いますけど、そういった懸念材料があること自体が将来売却時に足を引っ張る可能性はありますよね。ずっと自分が住む前提なら良いかもしれません。

[732: 匿名さん]

>ずっと自分が住む前提

終の棲家のつもりでも人生何があるかわからないよ。無事に人生全うしても負動産遺したら…。

[733: 匿名さん]

プラウド二子玉川は駅2分で駅前商業を自由に使える。ライズも近いのでアクティブな家庭なら非常に魅力高い。こちらは高級住宅街のど真ん中なので落ち着いて暮らしたい家庭向け。雰囲気としては好対照。

[734: 匿名さん]

>こちらは高級住宅街のど真ん中なので

初耳です。

[735: 通りがかりさん]

＞高級住宅街

笑

[736: 周辺住民さん]

賃貸なら北側の部屋でも住みたい人いるんじゃないかな。短期間ならあり

[737: 周辺住民さん]

ここは高級住宅街のエリアではないですね。
ただ落ち着いた郊外の住宅地のような雰囲気で、東京中心部にアクセスが良いのにも関わらず、
緑道からセミやひぐらしの鳴き声や、
鳥のさえずり声が聴こえるのが個人的には非常に良い部分だと思います。
多摩川の方に行けばもっとなんでしょうけど、ちょうど良い田舎感と言いますか

[738: 匿名さん]

目黒は中級住宅街の集まり
代官山西郷山地区の青葉台は確かに高級住宅街だが、坂途中の住宅がほとんどで評価ほどではない
柿の木坂八雲駒場もいいのは確かだが、やはり目黒で最も高級住宅街の雰囲気があるのは三田かなと個人的には思う
目黒はファミリーが住む場所としては利便性と環境を併せ持つ最強区
渋谷の都会感と世田谷のゆったりな田舎感を併せ持つ

[739: 周辺住民さん]

>>728
興味深いですね。ブランドイメージも維持したい中でどのように舵を切っていくのか気になる

[740: 匿名さん]

一度この辺りで暮らすと満足度が高すぎて他で暮らせなくなる。

[741: 通りがかりさん]

これは本当にそう。都立大学は渋谷、横浜、中目黒、代官山、新宿、原宿は電車ですぐ、自転車や散歩で自由が丘も近所、ファミリーには武蔵小杉グランツリーがあるし、飽きたら二子玉川ライズとか、恵比寿広尾もすぐだし、車があれば尚更。なのに夜は静かで自然もあり、治安も良い。低層住宅地域で空も広いし、強いて言えばネックなのは病院系が古めのところが多いのと、物価がちょっと高いくらい。

[742: 通りがかりさん]

みんな早く買え

[743: 通りがかりさん]

賃貸にするのかも

[744: マンション検討中さん]

こちらの物件より池尻大橋最寄りのブリリア目黒大橋が先に完売するとは思ってなかったです。
ブリリア目黒大橋は駅徒歩5分ですし、やはり駅近は強いんですかね。

[745: 匿名さん]

駒東や筑駒、東大駒場キャンパスに徒歩通学できるなら。。。子どもの教育環境に関心の高い親御さんにとって、ブリリアは無双のマンション！？