プラウド都立大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド都立大学についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/

所在地：東京都目黒区大岡山一丁目2254番1（地番）
交通：東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
　　　東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
　　　東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
　　　東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.53平米～124.24平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[616: 匿名さん]

八幡山もかなり高くなりそう。

[617: 匿名さん]

大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い？　京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。

[618: 口コミ知りたいさん]

世田谷区まで降るならせめて東急沿線がいいな

[619: 口コミ知りたいさん]

環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学（緑ヶ丘）。
プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では

[620: 匿名さん]

>>609 検討中さん
606じゃありませんが・・・
今先着順で７戸販売中、６月上旬に第4期 3次で５戸予定　ということなので最低でも１２戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ１割以上残っているということになりますね。
この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの１０月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。

[621: 口コミ知りたいさん]

この物件の期待利回りはどのくらいでしょうね。

[622: 名無しさん]

残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸？

[623: ご近所さん]

１２戸のうち、北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

[624: 匿名さん]

＞ディベロッパーの想定賃料ベース

正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。

[625: 匿名さん]

大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。

[626: 通りがかりさん]

>>625 匿名さん
なぜ大田区？

[627: 評判気になるさん]

>>626 通りがかりさん
前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。

[628: 匿名さん]

>>627 評判気になるさん

実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

[629: 匿名さん]

＞前後の道が続かなければ道路作る意味ない

お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。

[630: 通りがかり]

第一期の際に軽く検討したものです。残り10数戸から、どれくらいまで減っているかご存知の方いらっしゃいますか。そろそろ完売でしょうか。

[631: eマンションさん]

この物件の売れ行きは注目。

[632: 匿名さん]

地価の高い土地に税金投入してまで新しい道路を通す意義に乏しいですね。議会の理解も得られないでしょうし。

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん
実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

[634: 匿名さん]

都市計画道路係ってるマンション、都心にはたくさんありますが、立地が良ければ当然に高値で取引されていますよ。

[635: 口コミ知りたいさん]

>>634 匿名さん
立地が良ければ　ね

[646: 検討板ユーザーさん]

>>645 匿名さん
城南東急沿線という供給少なく圧倒的売り手市場なのに、お買い得感がないから未だ完売しないのです。ここよりお買い得感のない物件があれば教えて欲しい(パークホームズ品川中延も完売したみたい・・・)

[647: 名無しさん]

>>645 匿名さん
ぜひ購入ください。立地がそこそこな筈なのに北住戸は全く売れていないので選び放題ですよ！どうか買ってあげてください。

[648: マンション検討中さん]

みんな滑稽ですね。買う勇気もない人がたくさん寄り添ってあーでもないこーでもないって。だから、買うタイミングみんな逃すんでしょ笑
いい意味でも悪い意味でも注目浴びて良かったですね。

[649: マンション検討中さん]

>>648 マンション検討中さん

そういうこと言ってるからみんなに嫌われて全然売れないんでしょうねえ。

+++
北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

[650: 匿名さん]

掲示板が盛り上がっていないマンションで、すぐ完売になったりしますからね。

でも、掲示板で「あーでもないこーでもない」が楽しかったりします。マイホームを探す仲間、みたいな。
夫の職場の先輩に、マイホーム購入について聞いたりはしますけど、本音トークまでは聞けなかったり。予算とかお金の話は特に。。。

ここは自由ヶ丘に住んでいるって言えそうなのがいいですね。緑が丘駅が最寄りだっていうのもなかなかいいと思います。東工大もありますね！知り合いの旦那さんが東工大卒で、すごさ、わかります。

[651: 評判気になるさん]

>>650 さん

本当に欲しかったら会話なんかしないで自分で判断して買うもんだよ。
買ったあとに掲示板であーだこーだいうならわかりますw

[652: マンコミュファンさん]

「勢いで買え」とか「本当に欲しかったら会話なんてしないで自分で判断して買え」とか、どう考えても検討者視線ではなくて、販売者の視線。「売れなくて困ってんだから、お前ら、つべこべ言わずに買えよ！」ってことでしょう。そんなことだから売れないですよ。マンションコミュニティの存在を否定するのならば、ここへ来て書き込みしなくてもいいのにね。書き込みは営業の義務なんだろね。

[653: 評判気になるさん]

砧は3LDK全部売れたみたいだね。こっちは?

[654: 匿名さん]

急行止まらない砧も高かったけど。強気なデべ。

[656: 名無しさん]

>>654 匿名さん
祖師ヶ谷大蔵は千代田線直通の準急も止まるからね。都立大は各停だけ。

[657: 匿名さん]

祖師谷大蔵は“ウルトラマン商店街”などあってあって便利だけど、この緑が丘周辺、なーんもない。カミさんは難色。

[658: 匿名さん]

色々言われてるけど、少なくても築20年以内であれば今の価格より下がるリスクはないから興味ある人はお気になさらず買っても良いと思う。北の住戸は売れ残りがあるけどそれ以外の向きは完売だし(特に西向き)、既に購入済みの人でも心配することはないよ。ただし投資物件ではないけどね。

[659: 匿名さん]

買い物なら都立大学に行けば栄えてるし、通勤なら緑ヶ丘も使える。もちろん都立大学も使える。高級住宅街かつ二路線使える便利な立地の割に、坪単価もお手頃。好調に売れるのも納得ですね。

[660: 名無し]

へんな応援メッセージが多いですね。20年値下がりしない根拠なんてあるわけないし。売れ行き、どこが好調？フェイクもいいところ。北向き、まだ全滅では？

[661: 通りがかりさん]

こんなリスクもりもりなのに築20年以内は下がらないとか坪単価はお手頃ってどういうこと…？
+++
１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[662: マンション掲示板さん]

>>661 通りがかりさん

特に4・5のリスクは見過ごせないです。
城南の地盤の良い高台駅前がテッパンと言われてる理由がわかります。

[664: 匿名さん]

災害リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が遥かに危険。ここは高台で地盤も良いのでとても安全な土地ですよ。

[665: eマンションさん]

>>660 名無しさん
まぁ黙って20年間見てれば良いんじゃない？その時1円でも値段下がってれば「俺の勝ちや」って喜ぶのもありですしね。今住んでる坪5万円くらいのアパートで。笑