プラウド都立大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド都立大学についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/

所在地：東京都目黒区大岡山一丁目2254番1（地番）
交通：東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
　　　東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
　　　東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
　　　東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.53平米～124.24平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[530: 匿名さん]

接収による既存不適格は問題にはならない。むしろ接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的とも言える。建て替えは70年後とかだけど、その頃には上物の価値は残ってないから土地持分が資産として残るのは変わらない。

[531: 匿名さん]

都立大学っておしゃれなカフェやレストランが多いですからグルメ巡りをするのに楽しそう
普段ウォーキングしたり、周辺を散策したりするのもよさそうです。環境がいいので子育てにも向いているし、
単身者やDINKS世帯にも利便面からみても人気が高い場所ですね。
街がきれいというのは治安面でも安心できます

[532: 口コミ知りたいさん]

単身者やDINKS世帯はこんな駅遠物件買わないでしょ。

[533: マンション検討中さん]

2ヶ月前に見学しました。ここ、都立大じゃないです。大岡山の外れ。桜並木を売りにしてますが、片田舎の川沿いの並木みたいでショボいです。そこが、水没ハザードエリア、北隣接に消防署、メーンは西向き、決して住宅エリアではないネガティブで、軽々と1億超えは、住宅高騰の折でも、首を傾げます。23区マンション高騰の象徴物件。

[534: 周辺住民さん]

何度もこのあたりを歩いたことがありますが、都立大といっても差し支えのない場所かなとは思います。目的地にもよりますが、大岡山駅より都立大駅の方が使いやすそうですし。
個人的にいちばんのネガティブ要素は高圧電線が多いことで、それがなければ自由が丘にも散歩がてら気軽に行ける距離ですし、高値でもまあ納得できそうな気がします。

[535: 名無しさん]

緑ヶ丘までは東工大の横を通ると徒歩6分と最も近いですが、都立大学も信号なしフラットな道で10分の距離です。

駅距離は当然大事ですが、街の雰囲気や治安の良さも同じくらい、人によってはそれ以上に大事だと思いますね。ここ周辺は穏やか・治安良しで、そういった雰囲気と一定のアクセス性を求める人にマッチすると思います

[536: ご近所さん]

「接収による既存不適格は問題にはならない」とのことですが、いったんそのステータスになると、売却時の銀行融資にはかなり影響が出ることはあります。一部銀行によっては融資NGになります。

更に、接収により駐車場がなくなると売却価格に影響が出ます。賃貸であればそれほど影響がないこともありますが、マンションを買う方は駐車場が欲しい方も多くいらっしゃるので、接収確定時にかなり物件価格は下がるリスクがあります。現状では残念ながら物件価格には反映されていないと理解しておいた方が良いです。

「接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的」とありますが、それは物件価格には反映されていないため、その分のマージンを全て事業者が利益として確保しますよ、という話ですね。居住者の利益として享受できるわけではないです。

こういった大きなリスクを抱えた案件は、資金に余裕のある富裕層は忌避しやすいというところも気を付けた方が良いです。どちらかというと、資産価値がたとえ下がることを考慮しても、目黒区に住む価値を高く評価される人にあっている物件だと思います。

[537: ご近所さん]

野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃してますね。どうぞ頑張ってください。消防署と細い道路で向き合う北向きが一切売れないから、野村はピンチか。

[538: 匿名さん]

既存不適格だから融資を引けないなんてことは無いですよ。古くて耐震基準を満たしてないケースとかは融資出にくくなりますが、ここはそれには当てはまらないです。

[539: マンション検討中さん]

都立大学相場の面白いデータ。駅徒歩5分以内なら急騰しているけど10分以内だとちょっとしか増えていない。
https://x.com/selfrw/status/1791782805212733928?s=46&t=3_eZwx0TZY7x3M4...

[540: 匿名さん]

この辺は住環境が抜群に良いですので、駅10分でも買いたい人は多いですよ。

[541: マンコミュファンさん]

>>540 匿名さん
買いたい人は多いけれど、その人達に買える価格じゃない。一方、買える人は近くの他物件に流れる。
そんな気がする物件です。

[542: 口コミ知りたいさん]

>>540 匿名さん
買いたい人が多いのなら上がるんじゃ…？

[543: ご近所さん]

本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS
他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということを認識することです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。歴史的にも目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇スっぽさ味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

[544: 名無しさん]

不動産投資で儲けたい人が集まるキャラクターではないですよね。儲けたいならより都心の駅近を狙うべきではないでしょうか。
色々盛り上がっていますが、買う人が欲しいのは住環境の良さでしょう。子育てもしやすいかと。いろんな駅近物件はありますが治安は様々。街の雰囲気はそう簡単に変わりません。

[545: ご近所さん]

やや割高ですが、あまり車を使わない人にとってはそこまで致命的ではないと思います。環境は良いので、少し割高でもいいから物件を買いたい人、売却を前提とはせず（または売却時は一定の損失を覚悟して）長期間住むつもりの人、オーバーローンのリスクを避けるために現金比率高めで購入できる人などなら問題はないはずなので、そういった人の手に渡るとWin-winかもしれませんね

[546: ご近所さん]

周辺住民です。抜群の環境？残念ながら、それは違います。目黒でももっとすみやすい地域はあります。五山とか、碑文谷とか、本町とか、目黒通りの南側とか。好みにもよりますが、こんなシャビーな地域より、環境のいい場所はやまほどあります。ここは、ごちゃついた感じで、中の下でしょう。

[547: 通りがかりさん]

自由が丘周辺も多少ごちゃついているわけです、特に夜。アクセス性、建物、周辺住民、価格、全てがそれぞれ違いますし、全員が良いと思える不動産は無いです。好みとキャパの問題。マンコミュ掲示板は相変わらずですね。

[548: 匿名さん]

閑静な高級住宅街で東工大も近く、雰囲気は間違いなく良いです。都市計画道路も優先度が低いので心配ないですよ。

[549: 周辺住民さん]

このマンションは５つほどのリスクを抱えていますが、これらの点を理解した上で購入される場合は全く問題ないと思います。住環境はそこそこ良い環境だと思います。ちなみに通常は駅距離の件以外は重要事項説明の対象にもなるので、売却時にも説明が必要です。

１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[550: 通りがかりさん]

まぁ、最終的には完売するでしょうね。

[551: 匿名さん]

東急の各駅停車はラッシュ時でも空いてるので狙い目。特に都立大学駅は自由が丘で速達を先に行かせるダイヤだから大体空いてる。

[552: マンション検討中さん]

>>550 通りがかりさん
もちろん最終的には完売するだろうけど、竣工時に完売しているか興味を持って見ています。最後の数戸を売り切るのに苦労しそう。

[553: マンション掲示板さん]

>>552 マンション検討中さん
このマンションの状況分かってないことがよく分かりました。

[554: 匿名さん]

ここ、もう完売間近ですよ。

[555: 匿名さん]

>>554 匿名さん
完売間近から完売までが一番売りにくいんですよ。選択肢の少なくなった残り１割ぐらいがサクッと売れるかが見ものです。

[556: マンコミュファンさん]

>>543 ご近所さん
的確な投稿すぎて業者がスレを加速させようと必死ですな

[557: 匿名さん]

実際、この辺は住環境に恵まれていますからね。住みたい人は多いと思いますよ。

[558: ご近所さん]

既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。まぁ短期的利益を追い求めて情弱から搾取するビジネスに頼りすぎるとたまにこういうことになります...

[559: 匿名さん]

プラウドは、世田谷砧も竣工入居済みでも完売いまだ。二子玉川も苦戦中。

[560: マンション掲示板さん]

>>556 マンコミュファンさん

風化させないために再掲しておきますね。



+++
本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

[561: マンコミュファンさん]

砧は都立大よりだいぶあとに売り出してた気がする。そういう意味では、都立大はかなり苦戦してるわな。二子玉はネタ物件らしいから知らん

[562: 名無し]

北向き物件は大苦戦。日差しの問題はもちろん、消防分署の真ん前じゃあ、厳しいです。野村は早めに売ってモデルルーム閉める戦略の物件が多いけど、ここは難しそう。

[563: 匿名さん]

建設中の中町のプラウドも、厳しいと思う。駅遠だし。

[564: 匿名さん]

東横沿線は駅距離あっても高値で売れる。徒歩10分なら十分近い。

[565: 坪単価比較中さん]

都立大駅最寄りの大手中古は、ずっと売れていないよう。思い切って価格下げれば。。。

[566: eマンションさん]

プラウド砧は残り二戸ですか。ここは？

[567: 通りすがりさんさん]

じゅーさん！！

[568: マンコミュファンさん]

投資用で考えています。売り抜け前提で、この物件のストロングポイントとウィークポイントを教えてください。売れ残りが多いのはなぜ?

[569: 匿名さん]

ここはもうほとんど完売してますよ。

[570: eマンションさん]

ほとんど完売って、何戸売れてるの?
残り一戸とか二戸？ブランズシティあざみ野みたいにならないといいけど

[571: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。竣工前完売は堅いと思う。

[572: eマンションさん]

今年2月に竣工済みって書いてあるけど残ってるやんけ

[574: マンション検討中さん]

百歩譲ってファミリー需要がある3LDKはまだマシだけど、こんな駅遠2LDKを買ったら詰みそう。もちろん中古として売る時も重要事項としてデメリットを説明しなきゃいけないよ

[575: 匿名さん]

子供が独立したシニア層にはむしろ2LDKの方が好まれたりする。この辺は周辺環境も良いから需要は旺盛ですよ。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん
シニア層は駅距離重視します。ここはしんどい。

[577: eマンションさん]

緑が丘駅徒歩８分なので駅遠ではない（むしろ駅チカ）だが、需要旺盛は盛りすぎ。

[578: 匿名さん]

現地周辺、日常生活に必須な施設などがないので、つらい。

[579: 匿名さん]

>560

既存不適格の理解が違うかな。駐車場の基準を満たさなくなるではなく、敷地が減少することで容積率あるいは建蔽率の基準を満たせなくなって、建築確認が通らない状態になること。そして、建て替えの時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要が生じて建て替えが事実上無理になる。

[580: 匿名さん]

ここの都市計画道路が実現する可能性は極めて低いですよ。住宅地の都市計画道路は、計画見直しによって指定が取り消されることも多いです。行政も優先順位付けて対応してますので。

[581: 匿名さん]

都市計画道路は眠っていたいのが突然実施発表なんてあったりするから判断が難しい。まあ、かかってる以上は実施リスクは考えておかないと。

[582: マンコミュファンさん]

>>579 匿名さん

鋭いご指摘。修正しておきます。
?
+++
本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。
?
「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（敷地が減少することで容積率や建蔽率の基準を満たせなくなり、建築確認が通らない状態になること。それにより、建て替え時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要性が生じてしまい、事実上、建て替えが無理になる）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。
?
「都市計画道路が実現する可能性は極めて低い」という根拠不明な業者っぽい書き込みもありますが、これを信じるのは危険です。確かに70年ほど前の未実現計画ですが、政治に絡む話なので、突然動き出すことは十分考えられます。何より実現してしまったときのインパクトが大きすぎます。保守的にワーストケースは起きる前提で考える方が健全でしょう。
?
また居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということなので、当然車を持っている人や、健康上の理由で車でしか移動できないなどの人にとっては大きな不都合が生じることになります。
?
建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。
?
最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。
?
今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

[583: 匿名さん]

＞一切修正不可能なリスク

これも不正確かな。建築確認が必要な増改築が付加。建築確認を必要としないレベルならOK。

[584: 匿名さん]

都市計画道路にかかった土地って、土地を収用された時点で建築基準満たすように建物立てれば何も問題ないんだけどね。計画道路にかかってるってことで安く土地を仕入れたうえに、現行基準ぎっちりで建てるなんてぼったくり。

[586: 匿名さん]

＞もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパー

不動産って一生に一度の買い物だったりするんで、デベは売ったらお終い。ディズニーランドみたいにリピート来場を重視するビジネスとは大違い。

[590: 通りがかりさん]

色々ネガティブな意見もあるけど、10年-15年後に売却しても買った時の値段以下にはならない、この辺に同規模のマンションは当分立つ予定はない、目黒アドレスである以上少なからず買ったときよりは一円でも上がることを考えれば買いじゃない？まぁ俺には手が届かなかったけどね。。。

[591: 口コミ知りたいさん]

お隣の自由が丘駅徒歩圏内（10分以内）は価格帯が遥か高みへいってしまったし学芸大学も都立大学より当然高い
ここが駄目なら利便性の劣る大井町線沿線にするかですな

[592: ご近所さん]

西向き一階なんて貧乏長屋にしか見えない。歩道至近距離で互いに気まずいくらい。桜並木を売りにしてるけと、ハザードで資産価値の足を引っ張る。これに一億払う神経がまったく理解できない。北向きは安いけど正面が消防分署で24時間サイレンの予感。

[593: 匿名さん]

いかに相場が高くても、自由が丘も学大も、良い物件はごく限られる。
アドレスが目黒か世田谷区でも、「格」の違いはあるし。
とはいえ、大井町線沿線ですら、バブル価格。

[594: 通りがかりさん]

>>593 匿名さん
何が言いたいのかよくわかりませんが。ポジ？ネガ？

[595: 名無しさん]

>>593 匿名さん
目黒や世田谷の中でも当然差はあるけど、それは同じ区に住んでる人達で意識するもんじゃないかな？まるでFランがSFCに格の話をしてるような感じ。

[597: 名無しさん]

>>592 ご近所さん
なるほど！そういう感想ですね。結果、ご自身は買わないという判断は全然あり！だが、他人の一億払う神経を理解する必要性は全くないと思います。

[598: 購入経験者さん]

管理会社がいいかどうかは、分譲済み物件のゴミ置き場を内見すれば、わかります。

[599: 検討板ユーザーさん]

うーむ、資産性の件ですが、過去スレ拝見しましたが、さすがにこれだけデメリットが多い物件と、売却時も重要事項として説明する義務もありますし、投資として儲かるかどうかは、かなり微妙だと思います。同じ金額であれば、投資という観点では同じ大井町線沿いの九品仏～等々力近辺で、自由が丘や二子玉アクセスのある物件の方が圧倒的に投資価値あるかと。これだけ不動産が活況で自由が丘徒歩圏なのに絶望的に売れ残ってるのはなにかのサインかと。

+++
既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。



+++
１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[600: eマンションさん]

>>599 検討板ユーザーさん

整理ありがとうございます。
リスク盛り盛りですね。
やっぱり無理してでも城南駅前タワマン買うべきなんだろな。

[601: 匿名さん]

>>600 eマンションさん
城南の駅前タワマンなんてそもそも選択肢がない、今売ってる新築ではパークタワー大森ぐらいしか思いつかない。戸越公園とか買いでしたね。

[602: 口コミ知りたいさん]

戸越は火災危険度めちゃ高いからそれはそれでリスクですよ。
この物件は緑が丘価格で値付けしてればもう少し売れただろうに、無理に都立大価格にした結果ネガ要素と釣り合わなくなったってことですかね。
田都、小田急の物件がある程度はけて来ている中、悪目立ちしてます

[603: 匿名さん]

ここもほぼ完売ですよ。むしろペースは早い方だと思う。

[604: マンション掲示板さん]

>>603 匿名さん
絶対評価だと遅くはないが、相対評価だと明らかに遅いですよ。
城南東急沿線の新築物件て、各物件のスレの書き込みもほとんど伸びないうちにあっという間に完売してます。なのでここは悪目立ちするんです。

[605: 通りすがり]

>>604 マンション掲示板さん

販売のスピードをコントロールしてないのに、相当遅いです。公式HPに売れ残り区画が分かる住居表があったのに、削除されてます。ネガ情報を隠したいのかな。

[606: 匿名さん]

MRに行ってみれば分かると思いますが、もう残り住戸少ないですよ。

[607: マンション掲示板さん]

>>606 匿名さん
だからそれでも周辺物件に比べれば売れ行き相当鈍いんですよこの物件は。

[608: 匿名さん]

「東横」物件に仕立てても、無理ある。

[609: 検討中さん]

>>606 匿名さん

あと、何戸ですか？お詳しいようなので、教えてください。よろしくお願いします。

[610: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[611: 口コミ知りたいさん]

プラウド八幡山とここで悩んでいます。やはり八幡山でしょうか。

[612: 評判気になるさん]

>>611 口コミ知りたいさん

ここで聞くと総攻撃されますよw

[613: 匿名さん]

八幡山は、大京の分譲が朝日新聞で大きく取り上げられましたね。プラウドより注目みたい。

[614: 匿名さん]

八幡山も高級住宅街ですからね。人気でそうです。

[615: マンション検討中さん]

第一種低層、駅徒歩３分、サステナブル事業。なかなか興味深い。東急沿線でないのが残念。。。

[616: 匿名さん]

八幡山もかなり高くなりそう。

[617: 匿名さん]

大京のプレゼン資料をみても、かなりハイグレードですね。昔のライオンズマンションのイメージとは、大違い？　京王沿線でも、いまのマンション市況なら、相当高そう。

[618: 口コミ知りたいさん]

世田谷区まで降るならせめて東急沿線がいいな

[619: 口コミ知りたいさん]

環八沿いの八幡山と駐車場が収容される都立大学（緑ヶ丘）。
プラウドでも砧か、それか大井町線沿いのパークハウスとかのほうが安牌では

[620: 匿名さん]

>>609 検討中さん
606じゃありませんが・・・
今先着順で７戸販売中、６月上旬に第4期 3次で５戸予定　ということなので最低でも１２戸はまだ残っています。その他に最終期分があるはずなので、すでに竣工済ですが、まだ１割以上残っているということになりますね。
この物件を買いたい人はもう買ってしまってると思うので、引き渡しの１０月までに残っている住戸を売り切れるか注目です。

[621: 口コミ知りたいさん]

この物件の期待利回りはどのくらいでしょうね。

[622: 名無しさん]

残り戸数が捌けない場合、一般的にどうなるんでしょうか。賃貸？

[623: ご近所さん]

１２戸のうち、北側住戸が全８戸ありますが、４か月経っても８戸（全戸！）そのまま残っており、１戸も売れてないという阿鼻叫喚状態になっています。諸々のリスク条件と比べてあまりにも割高すぎるんですよ。ちなみに３週間くらい前も残り１４戸とかだったので、週に１戸売れるか売れないかとか、新築マンションとしては久しぶりに牛歩戦術で世間を驚かせた山本議員もびっくりの販売ペースです。

ディベロッパーの想定賃料ベースだと名目3.5%らしいですが、かなり実際よりも盛った数字で、実際に近隣の賃料を調べてみると実勢名目利回り3.0%前後でした。ここ管理費とか諸々すごく高いのがかかってくるので、普通に借り入れせずとも3%を大きく下回ってきます。

これに加えて、「駐車場接収リスク」がずっと終わりない下振れ要因になり続けるので、正直、投資としては考えにくいくらい割高です。まぁ現金一括なら考えられなくもない方はいると思いますが、北側住戸は寝不足になりそうなので絶対に住みたくないですね・・・。とにかく「この地域を愛している（=多少損しても良い）人」以外はあまり手を出さない物件です。

構造的に北側住戸を一部駐車場にすれば万事解決だった筈なですが、それではディベロッパーさんのお金に対する欲望を満たせなかったんでしょうね。残り戸数がはけない場合、ずっとディベロッパーが頑張る形になると思います。目黒区の名誉のためにも早く売り切ってほしいです。

[624: 匿名さん]

＞ディベロッパーの想定賃料ベース

正しい情報得たかったら近隣、かつ売り主の系列を除外した複数の仲介業者に話を聞く気に行くのが賢明。営業の話はベストケースだとって思わないと。

[625: 匿名さん]

大田区のホームページに都市計画道路の方針が載ってて、住宅地の指定は見直し含めて検討となってる。前後を見てもここを整備する意義に乏しいんだよね。

[626: 通りがかりさん]

>>625 匿名さん
なぜ大田区？

[627: 評判気になるさん]

>>626 通りがかりさん
前後の道が続かなければ道路作る意味ないですからね。
もちろんリスクはありますが、都市計画と地図重ねてみたら、実現のハードルは高そうというのは分かりますよ。

[628: 匿名さん]

>>627 評判気になるさん

実現可能性関係なく、その「リスクがある」事自体が資産価値を損なうという話です。

[629: 匿名さん]

＞前後の道が続かなければ道路作る意味ない

お寺の立ち退き交渉がうまくいかなくて道路作っちゃったけどつながらないってのニュースで最近やってた。