プラウド都立大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド都立大学についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115920/

所在地：東京都目黒区大岡山一丁目2254番1（地番）
交通：東急電鉄東急東横線 「都立大学」駅 徒歩10分
　　　東急電鉄東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩14分
　　　東急電鉄東急目黒線 「大岡山」駅 徒歩11分
　　　東急電鉄東急大井町線 「緑が丘」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.53平米～124.24平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[401: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[402: マンション検討中さん]

>>401 マンション比較中さん
訳アリならそれなりに対処するか価格に折り込めばいいのにね。プラウドブランドを自分から毀損する革新的事業戦略。

[403: マンション検討中さん]

駅から遠いのに駐車場は無い、
はないですね…

[404: 口コミ知りたいさん]

こういう物件で売れ残ったらどういう扱いになるんですかね。値下げしたり管理費を野村不動産が補填するの？あんまり空室だと管理組合の財政がかなり痛みそうですよね

[405: eマンションさん]

>>404 口コミ知りたいさん
空室の管理費は野村負担です。住友不動産では普通です。

[406: マンション掲示板さん]

みんな買おうよ!

[407: 名無しさん]

すまん、買わんわ。

[408: マンション掲示板さん]

昨日みたいな雨が増えたらこの物件どうなるんだろ

[409: eマンションさん]

ここって大岡山アドレスなのか。なんで都立大学ってつけたんだろ。

[410: 匿名さん]

東横線に近い（？）物件でアピールしたいデべのメンツでは？

[411: 通りがかりさん]

残り9戸か。。

[412: 検討板ユーザーさん]

>>411 通りがかりさん
全然違いますよ。まだ大量に在庫があるのに9戸しか買いそうな人がいないということです。

[413: eマンションさん]

値下げしたら考える。この値段だと、立地・駐車場没収に見合わないから買わない

[414: 通りがかりさん]

値下げはない。

[415: マンコミュファンさん]

1年経っても半分くらい残ってそう。

[416: 周辺住民さん]

高圧電線直下ですけど。。。

[417: マンション比較中さん]

46号線計画は戦後すぐに作られた計画で、７０年以上実現してこなかったわけですから、これからも実現可能性は非常に低いと思われます。
46号計画さえ実行されなければ、駐車場は使用可能なのですから、リスクはあるとはいえ現実的な判断をすることが大切ではないでしょうか。

[418: 匿名さん]

世田谷杉並も未完の都市計画道路たくさんある。道路を作る前に開発が進んだから今更道路を引けないだけで、引くとしても線形を変えたりする事も多い。

[419: eマンションさん]

>>417 マンション比較中さん

その議論で行けばハザードマップ真っ赤でも災害が起こらない可能性もある、という議論も成り立つね。

ハザード真っ赤でも値段、他の品質が合理的なら買う人はいますなぁ。さて、この物件はどうでしょう

[420: マンション掲示板さん]

ハザードついてる、収用リスクあり、駅遠、電線、そのわりに高め

条件で見るとかなり苦しいのが客観的評価じゃないの

[421: 匿名さん]

>>420 マンション掲示板さん
周辺相場と比べたら値段はむしろ安いと思いますよ。駅距離が難点だけど、都立大10分なら許容範囲。

[422: 名無しさん]

>>421 匿名さん

この条件だったら周辺相場よりかなり抑えないと競争力ないでしょ。
完売までかなり時間かけてなんとか、って感じじゃないの。三年はかかると見ている

[423: 評判気になるさん]

見えてる地雷を無視して、高値をつけられる根拠だけ積み上げるとこうなるんだね。

野村不動産は品質が良いから高くても売れてたのに、なんか商品開発がズレてきたね。

[424: 検討板ユーザーさん]

>>422 名無しさん
新築マンション相場がこの先も更に上がり続けるなら、そんなにかからず売り切れると思う。でも
価格高騰の流れが止まったら3年経っても完売しないと思う。

[425: 周辺住民さん]

立地にこれだけのハンデがあるのだから、せめてマンションプランで魅力的な物件に仕上げてもらいたかった。
平町のフォレセーヌクラスのグレードの住まいを企画していれば、坪700でも「買い」だったと思うのだが。

[426: eマンションさん]

フォレセーヌ…

[427: eマンションさん]

みんなで野村不動産を信じて買おう。収容されたらコストを野村不動産に請求すれば良いのだ。ららぽーとのときの三井不動産のように、その段階で野村不動産負担で建て替えさせれば良い。

[428: 匿名さん]

>>427 eマンションさん

ららぽーととは全然状況違うでしょ。

[429: マンション掲示板さん]

あと何戸でしょうか

[430: 匿名さん]

あと何戸なのか、ホームページを見てもさっぱりわからないですね。
どういう状況なのか、少なくともプレミアムプランはまだ販売中なのかなという感じです。
411様のカキコミは残り9戸と書かれています。
気になるプランがあるかは、直接聞いてみるしかないですね。

[431: 匿名さん]

価格表では33戸が分譲済となっているので、残りは101戸ではないでしょうか。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん

１期３次の５戸は売れなかったってこと？

[433: 匿名さん]

すみふ状態ですか？

[434: 口コミ知りたいさん]

めちゃくちゃ売れ残ってるなら今買うのはやめた方がいいね。しばらくしたら処分価格になるでしょ

[435: 検討板ユーザーさん]

>>434 口コミ知りたいさん
売値を下げることはないかと。

[436: eマンションさん]

そしたら買わないだけでしょ。別に問題ない。

[437: マンション検討中さん]

>>425 周辺住民さん
立地はかなり良いと思いますよ。都立大駅でこの規模の新築マンションってあまり供給が無いですので。

[438: 名無しさん]

>>437 マンション検討中さん
この立地のどこがどういいんでしょうか？駅遠、水害、高圧電線、駐車場接収予定の四重苦ですけど。

[439: 口コミ知りたいさん]

>>436 eマンションさん
へーっ。

[440: 周辺住民さん]

まあまあ、皆さんそんなに熱くならないでくださいw
完璧なロケーションではないけど、駅までの緑道平坦で快適ですし、近隣の学校環境とか都立大学の駅周辺の利便性とかいい面はたくさんあると思いますよ。
週末は自由が丘にでかけておしゃれカフェとかあるし。
それぞれの価値観で選択すればいいのでは。

[441: 周辺住民さん]

デベロッパーの懐事情を詮索すれば、ゼロ金利が続く限り売り急ぐメリットはないので、値引き販売は期待できないと思います。マンション建設に何億投資しても金利ゼロですから、下手な値引きで利益を削るより管理費を補填しても定価販売を優先するのはすみふの例をあげなくてもどのデベも同じ状況かと思います。
値引き期待は、あまり現実的はないでしょう。
気に入ってるなら「買い」もありかと。

[442: 匿名さん]

香ばしいのが湧いてきたな。駅遠、水害、高圧電線、駐車場接収予定だから気をつけろ。

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん

モンゲー何十苦よ。
だからあれほど城南の駅前タワマンにしとけって言ったのに。ここの購入者ときたら。苦笑

[444: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
タワマン買えたの？

[445: 匿名さん]

深沢ハウスの圧迫感がハンパない現地。空が狭い。

[446: 検討板ユーザーさん]

深沢ハウスは駒沢公園側ですよ。プラウドは南口なので全然違う。深沢ハウスはランドマークなので遠目には見えるけど。

[447: 周辺住民さん]

東横線（都立大学）から目黒線（某むさこ駅）に引っ越しして1か月が経ちましたが、やはりいまも都立大の町が懐かしい。平町ほどの住宅地はほかになかなかなかったと思います。緑が丘や大岡山ももちろん素晴らしい町だと思います。

[448: 周辺住民さん]

ただあえていうなら、住所は大岡山でも呑川沿いエリアは大岡山駅との一体感はないですね。都立大か緑が丘の2択だと思います。

[449: 匿名さん]

>>446 検討板ユーザーさん
プラウド周辺からは遠目にも見えないですよ。

[450: マンション検討中さん]

>>449 匿名さん
都立大学駅の北口からは見えたはず。

[451: 口コミ知りたいさん]

>>450 マンション検討中さん
都立大学駅付近は建物だらけで、駅周辺のどこ行っても深沢ハウスなんか見えない。

[452: マンション検討中さん]

東京カレンダーの7月号「奥目黒」特集は、必読ですね～

[453: 匿名さん]

自由が丘駅まで徒歩で14分は厳しいかと思いますが、都立大学駅徒歩10分であれば徒歩で通えない程ではないと思います。
こちらで駅遠と書かれている方がいらっしゃいますが実際に歩くと10分以上はかかってくるという事ですか？
駅までの道は平たんだそうなので信号にひっかかると時間がかかるのでしょうか？

[454: 匿名さん]

行ってみたんですが、信号とかなく、都立大学までは行きやすいです。男性には10分いかないくらいかと。

[455: 検討板ユーザーさん]

また変な擁護が…駅距離10分でこの値段はないでしょって話

[456: 通りがかりさん]

異常気象が続く中、少しでも駅近がいいのは間違いないでしょう。炎天下で徒歩10分はキツイですし、かといって車だと駐車場が接収予定ですし…

[457: 匿名さん]

床フルよさそうですね。
年中快適な生活が過ごせそうだなと思います。
間取りもかなり広いプランまであって、生活スタイルに合わせて選択できそう。
駐車場はかなり少ないですが、契約時に希望できるのでしょうか。
いよいよ来月から販売開始。価格帯含めて気になりますね。

[458: eマンションさん]

>>457 匿名さん
2期3次の販売開始のことかな？
販売戸数未定、販売価格未定じゃ情報なさすぎでさっぱりわからない。

[459: 通りがかりさん]

ハザードこわい

[460: 匿名さん]

>>459 通りがかりさん
ここきになるならやめたら。

[461: 匿名さん]

2期2次の供給戸数、ご存じの方いたら、教えてください。

[462: 都立大住民]

ピアース買わずに期待して待っていた方達に、遣る瀬ない結果と思います。
これほど大規模なマンションは都立大にはありませんし、これからも出てこないでしょう。
他のスレでもプラウド都立大の名はよく引き合いに出されてます。
都立大学駅の名を拡めましたね（苦笑）

目黒区x東横線でお探しの方への情報です。
緑が丘アドレスで、最寄が自由が丘の物件が出そうです。
モリモトさん、戸建や賃貸もありますが、多分分譲になるのでは。
これから取り壊し看板でした。
完成は再来年の春～夏？

パークホームズ自由が丘よりずっと自由が丘に近い商店街の外れ辺り。
利便性と穏やかな暮らしが得られる立地と感じました。
小学校や図書館も近く、ファミリーに嬉しいですね。

[463: 職人さん]

ここの最新の販売価格表と間取りが来てましたね。
まだ結構売れ残ってるみたい。


>>462
それってどの辺ですか？凄く気になります。
小学校は緑ヶ丘小学校ですか？

[464: マンション掲示板さん]

ここは値下げしないと売れないんじゃ…

[465: マンション検討中さん]

皆さんがいろんなこと言ってる間にどんどん売れていってますよ。
気になるなら自分の目で確認してください。

[466: 匿名さん]

現地歩いたら絶対に買いたくなる立地ですよね。特に都立大駅までの導線がかなり良い。10分を感じさせない近さ。

[467: eマンションさん]

駅徒歩10分はこの猛暑では辛すぎるけど、坪600ってここは高級住宅街なのだろうか。

[468: 通りがかりさん]

>>467 eマンションさん
歩いてみると分かりますが緑陰もあって意外と涼しいのです。

[469: 匿名さん]

すぐそばに消防署がありますね。サイレンが鳴り響くのでしょうか。

[470: 通りがかりさん]

どんどん売れてるって(汗）
不動産は山積みの消耗品じゃありませんよ。

[471: 匿名さん]

>>470 通りがかりさん
それであれば「売れ残ってる」と言う発言にも突っ込んだらどうですか？

[477: 管理担当]

[No.472～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、投稿を削除しました。管理担当]

[478: 通りがかり]

>>471 匿名さん
不動産に「売れ残っている」は普通に言います。
突っ込み処は無い表現ですよ。

[479: 匿名さん]

立地も良いし順調に売れていると思いますよ。

[480: 近隣住民]

>>463 職人さん

散歩中に見つけたので後で地図で確認しました。
再開発中の端のすずかけ通りを延びて、ヤマダ電機の少し先の小径を入った南向き2方角地です。
北側1軒先は緑小通りで、コチラの物件やピアースとぶつかるのでは？

緑小通りは、坂の東上には2軒の本物の自由が丘高級邸宅マンションがあります。
コチラは前述物件とは較べられませんが、駅から華やかな道を程よく離れ、便利で穏やかな良い住宅地と思います。
完成はまだ先の様子ですし、建築業界の2024年問題も有り、価格はどこのディべロッパーでも予想がつきませんね。

もっと駅近を求める方は、駅前再開発後の14階？ビルにも住居が出来るそうです。
続く再開発で、今後は新しいマンションも出来るでしょう。

[481: 近隣住民さん]

>>463 職人さん

追伸です。
お尋ねの通り、緑が丘小です。
屋内プールの真裏になります。

[482: マンション検討中さん]

駅遠、水害、高圧電線、駐車場接収予定、消防署近く、外廊下、各階ゴミ置き場無しなのでもう少し安くなればいいのに。

[483: 匿名さん]

メリット
東横沿線目黒区内、緑道（桜並木）沿いの立地、駅からのルートもほぼ緑道でフラットアプローチ、日照◎、幼稚園近くに複数、小中学校近い、中根公園近い、室内スペック高め（床快フル）、エリア内比較では規模感大で共用施設も充実

微妙
東横線都立大駅徒歩10分、大井町線緑ヶ丘駅徒歩6分

デメリット
駐車場収用リスクあり、ハザード色付き、現地に窪地感あり、駅距離あるのにマンション近くに買い物施設なし、消防署近く、高圧電線近く

客観的に見たら、こんな感じじゃないかと。外廊下とか、各階ごみ置き場なしとかは、人によっては残念ポイントでしょうが、このエリアではデメリットと言うほどではないような。

[484: 名無しさん]

この辺りはいつも元気に救急車が走り回っています。
西日は強烈です。
特に近頃の猛暑なら尚更です。
西向き以外を選んだ方がいいです。

[485: 匿名さん]

救急車の音って結構響きますよね。窓を閉めていても気になるくらいの音で聞こえるのでしょうか？
個人的に各階にごみ置き場がなくても２４時間ゴミ出しOKであれば不便はないかな。

西向きは仕事上、夜に仕事する方や午後から行動するという方にとっては西向きを好む方も一部いるそうですよ。
これも生活スタイルによるかな

[486: 通りがかりさん]

大雨降るとドキドキする場所に住む気持ち
消防車が出動すると、カッコいいと思う気持ち
こんなにワクワクする場所はない

[487: 口コミ知りたいさん]

>>486 通りがかりさん

言い得て妙ですねw
普通は地盤の良い高台に住みたいと思うはずですが、あえてこの地を選ぶというのはユニークな思考の持ち主なのでしょう。

[488: 匿名さん]

家族を考えるなら、武蔵野台地の高台一択ですよねえ。

[489: eマンションさん]

>>487 口コミ知りたいさん
そこだけで選んでるわけではないでしょ笑
視野狭いですね

[490: マンション検討中さん]

ここ全然駐車場ないですって。
この立地で駐車場ないのは致命的やん

[491: 評判気になるさん]

え。
この駅遠で駐車場無しって。。
うーん。リセールは致命的でしょうね。

[492: マンション検討中さん]

ここのマンションのアンチ多いですね
まあリセールなんてどうせ中心地以外どこのマンションどうなるかわからないし
購入者はこんな掲示板見てないから意味ない議論だと思う

[493: マンション掲示板さん]

まあこんな人たちの話は無視して、本気の検討者は自分の目で全部確かめましょうね

[494: 口コミ知りたいさん]

うれてますかね？

[495: 口コミ知りたいさん]

>>494 口コミ知りたいさん
売れ行きとか販売計画とかの情報の書き込みが全く無いね。検討者はこのスレ見ていないようだ。

[496: マンション掲示板さん]

モデルルーム行って検討止めた者です。詳しい日付忘れたけど6、7月に行った時にはメインエントランス側は結構売れてました。60平米？とかは確か残り1部屋だった記憶があります。65-70平米台は下の階が少し残ってたかな。印象としては速くもなく遅くもなく、着実に売れてる印象でした。
ただ個人的にはこの価格払うならと思い、少し予算上げてもっと都内寄りの新築マンションにしました。今はどこも高いですね。。。

[497: 口コミ知りたいさん]

>>496 マンション掲示板さん
このあたりは戸建てに住んでる方がメリット多いだよね。車は必須で飾りたいし。
よくわからないマンションに億払う？

[498: マンション掲示板さん]

>>497 口コミ知りたいさん
確かにこの立地なら、戸建ての方がいいかなとも思ったんですけど、どうなんですかね？？？

[499: 匿名さん]

戸数の割には全然盛り上がってないですね、、

[500: マンション検討中さん]

だからここの検討者はこういう品の悪い掲示板なんて見ないんですって。twitterでも出てましたが結構売れてますよ。這いつくばって掲示板見てる人は結局買い逃す人です。

[501: 匿名さん]

ここは駅まで歩こうと思うと思えば特に苦も無く歩ける距離なので
駐車場を使いたい人はそこまで多いわけじゃないとは思うけど、
でも用意されている数では足りなさそうに見えてしまう。
近隣に駐車場ってどれくらいあるのだろうか。
この辺りで外で借りるのも結構しちゃいそうですよね。

[502: 口コミ知りたいさん]

残り何戸ですかね。

[503: 評判気になるさん]

>>502 口コミ知りたいさん
もう竣工しているはずだけど、第3期9次の販売中ってことはまだ残っているんだろうなとは思います。しかしここ情報本当にないですね。

[504: eマンションさん]

あとから売り出した砧の方が先に完売しそう

[505: 匿名さん]

プラウドのブランド力に陰りがあるでは？

[506: 匿名さん]

エントランスに植栽があって、見た感じも豪華な気がしました。

現在10戸販売中。
9,288万円（1戸） ～ 26,488万円（1戸）、10,900万円台中心

都内だと1億買える人はいそうですが、2億6000万の部屋は売れ残りそうです。

春は桜の花も咲きそうで、今から楽しみですね。今年は暖かいので、もう咲いていたりするんでしょうか。

[507: 通りがかりさん]

>>506 匿名さん

2億6488万の住戸売れましたね。びっくりです。

[508: マンコミュファンさん]

まだ３０戸くらい残ってると見た。完売するかなぁ

[509: 匿名さん]

まだまだマンション価格は高騰し続けていますね。
それでも立地が良いと完売しています。
ここはアクセス面は良くも悪くもないかなと思いますが
周辺は静かで住みやすいです。
自分は手が出せない価格ですが、まぁ完売するでしょうね。

[510: 匿名さん]

駅遠、ハザード、高圧電線、駐車場接収予定、消防署近隣とデメリットだらけだけど完売したらすごいな

[511: 匿名さん]

この辺は地盤も良いし震災対策の面では心配ないですよ。都市計画道路もこの辺は優先度が高くないので、指定自体が見直しされる可能性も高いです。

[512: マンション検討中さん]

ここ良いですよね。手が出せたらすぐ申し込みしてました。特に東向きはお得でしたよね。

[513: eマンションさん]

>>511 匿名さん
え、そうなの？どこ情報ですか？？嘘はやめてくださいね

[514: 通りがかりさん]

>>511 匿名さん
プラウドの方ですか？
桜並木土砂降りなると道路冠水してますけど…

[515: 名無しさん]

ハザード付きですが、浸水履歴無し（特にここは緑ヶ丘駅にむけて斜面になっている）、想定されるレベルへの止水対策ありです。呑川の増強幹線を布設する工事も数年かけて現在行われています。
震災はそもそも低い場所ではなく地盤良いので問題なし。
アクセス良い静かな環境ですが、駅からは歩きます。

[516: 匿名さん]

擁護コメが即レスされるあたり業者が貼り付いてんのかな。

[517: マンション検討中さん]

擁護というか事実を並べてるだけでは？

[518: 販売関係者さん]

「事実」を裏付ける根拠の信憑性が薄いから業者と疑われているのでは？

[519: 検討板ユーザーさん]

駅遠、ハザード、高圧電線、駐車場接収予定、消防署近隣は事実

[520: マンション検討中さん]

皆さんいいですねぇ、盛り上がってますね
擁護派とアンチのおかげで、良くも悪くも注目されて良かった

[521: 名無しさん]

掲示板で一喜一憂せずに自分で調べて判断すべきですね、自治体にも確認できます。当コメント含め便所の落書きに信憑性なんてないです

[522: 口コミ知りたいさん]

もう賃貸にで始めていますね

[523: eマンションさん]

あと３０戸？

[524: 匿名さん]

一応、物件概要には先着順で12戸となっていますが、
実際に所はどうなのかがわからないです　。
今出している住戸と、これからのところがどれだけあるのか。
30戸はさすがにないと思うけれど…でもわからないなぁ
多いと選択肢は多くなるということだけど、
なるべく人気のあるマンションの方がいいなとも思いますし。

[525: 周辺住民さん]

>>524 匿名さん

先日行ってきましたが20戸切ったそうです。一昔前だと？な価格でしたがディアナコート自由が丘と1.7倍差あるというので話題になってるみたいです。徒歩14分ということで2年後の自由が丘再開発が物件価格に影響するのか少し気になります。

https://x.com/Kirinsan4567/status/1783142582534754449

[526: 買い替え検討中さん]

>>525 周辺住民さん
今日聞いたところではもう残り１５戸切ってるそうですよ。色々と言われながらも東横線・目黒線・大井町線の３路線が使える立地というところで根強い人気があるそうです。自由が丘再開発や周辺の地価上昇で割高感が少し収まってきたのも多少は影響しているのでは。

[527: 匿名さん]

>519

駐車場接収予定と関連してるけど既存不適格リスクは大きい。

[528: マンション掲示板さん]

>>527 匿名さん
そんなことあるんですか！？

[529: 匿名さん]

自由が丘駅西側に続き東側も再開発が控えているみたいですね。
モリモトのディアナコートだけではなく、こちらの物件の価値も上がるでしょうか。

https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=240417500052&area=1&y...

[530: 匿名さん]

接収による既存不適格は問題にはならない。むしろ接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的とも言える。建て替えは70年後とかだけど、その頃には上物の価値は残ってないから土地持分が資産として残るのは変わらない。

[531: 匿名さん]

都立大学っておしゃれなカフェやレストランが多いですからグルメ巡りをするのに楽しそう
普段ウォーキングしたり、周辺を散策したりするのもよさそうです。環境がいいので子育てにも向いているし、
単身者やDINKS世帯にも利便面からみても人気が高い場所ですね。
街がきれいというのは治安面でも安心できます

[532: 口コミ知りたいさん]

単身者やDINKS世帯はこんな駅遠物件買わないでしょ。

[533: マンション検討中さん]

2ヶ月前に見学しました。ここ、都立大じゃないです。大岡山の外れ。桜並木を売りにしてますが、片田舎の川沿いの並木みたいでショボいです。そこが、水没ハザードエリア、北隣接に消防署、メーンは西向き、決して住宅エリアではないネガティブで、軽々と1億超えは、住宅高騰の折でも、首を傾げます。23区マンション高騰の象徴物件。

[534: 周辺住民さん]

何度もこのあたりを歩いたことがありますが、都立大といっても差し支えのない場所かなとは思います。目的地にもよりますが、大岡山駅より都立大駅の方が使いやすそうですし。
個人的にいちばんのネガティブ要素は高圧電線が多いことで、それがなければ自由が丘にも散歩がてら気軽に行ける距離ですし、高値でもまあ納得できそうな気がします。

[535: 名無しさん]

緑ヶ丘までは東工大の横を通ると徒歩6分と最も近いですが、都立大学も信号なしフラットな道で10分の距離です。

駅距離は当然大事ですが、街の雰囲気や治安の良さも同じくらい、人によってはそれ以上に大事だと思いますね。ここ周辺は穏やか・治安良しで、そういった雰囲気と一定のアクセス性を求める人にマッチすると思います

[536: ご近所さん]

「接収による既存不適格は問題にはならない」とのことですが、いったんそのステータスになると、売却時の銀行融資にはかなり影響が出ることはあります。一部銀行によっては融資NGになります。

更に、接収により駐車場がなくなると売却価格に影響が出ます。賃貸であればそれほど影響がないこともありますが、マンションを買う方は駐車場が欲しい方も多くいらっしゃるので、接収確定時にかなり物件価格は下がるリスクがあります。現状では残念ながら物件価格には反映されていないと理解しておいた方が良いです。

「接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的」とありますが、それは物件価格には反映されていないため、その分のマージンを全て事業者が利益として確保しますよ、という話ですね。居住者の利益として享受できるわけではないです。

こういった大きなリスクを抱えた案件は、資金に余裕のある富裕層は忌避しやすいというところも気を付けた方が良いです。どちらかというと、資産価値がたとえ下がることを考慮しても、目黒区に住む価値を高く評価される人にあっている物件だと思います。

[537: ご近所さん]

野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃してますね。どうぞ頑張ってください。消防署と細い道路で向き合う北向きが一切売れないから、野村はピンチか。

[538: 匿名さん]

既存不適格だから融資を引けないなんてことは無いですよ。古くて耐震基準を満たしてないケースとかは融資出にくくなりますが、ここはそれには当てはまらないです。

[539: マンション検討中さん]

都立大学相場の面白いデータ。駅徒歩5分以内なら急騰しているけど10分以内だとちょっとしか増えていない。
https://x.com/selfrw/status/1791782805212733928?s=46&t=3_eZwx0TZY7x3M4...

[540: 匿名さん]

この辺は住環境が抜群に良いですので、駅10分でも買いたい人は多いですよ。

[541: マンコミュファンさん]

>>540 匿名さん
買いたい人は多いけれど、その人達に買える価格じゃない。一方、買える人は近くの他物件に流れる。
そんな気がする物件です。

[542: 口コミ知りたいさん]

>>540 匿名さん
買いたい人が多いのなら上がるんじゃ…？

[543: ご近所さん]

本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS
他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということを認識することです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。歴史的にも目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇スっぽさ味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

[544: 名無しさん]

不動産投資で儲けたい人が集まるキャラクターではないですよね。儲けたいならより都心の駅近を狙うべきではないでしょうか。
色々盛り上がっていますが、買う人が欲しいのは住環境の良さでしょう。子育てもしやすいかと。いろんな駅近物件はありますが治安は様々。街の雰囲気はそう簡単に変わりません。

[545: ご近所さん]

やや割高ですが、あまり車を使わない人にとってはそこまで致命的ではないと思います。環境は良いので、少し割高でもいいから物件を買いたい人、売却を前提とはせず（または売却時は一定の損失を覚悟して）長期間住むつもりの人、オーバーローンのリスクを避けるために現金比率高めで購入できる人などなら問題はないはずなので、そういった人の手に渡るとWin-winかもしれませんね

[546: ご近所さん]

周辺住民です。抜群の環境？残念ながら、それは違います。目黒でももっとすみやすい地域はあります。五山とか、碑文谷とか、本町とか、目黒通りの南側とか。好みにもよりますが、こんなシャビーな地域より、環境のいい場所はやまほどあります。ここは、ごちゃついた感じで、中の下でしょう。

[547: 通りがかりさん]

自由が丘周辺も多少ごちゃついているわけです、特に夜。アクセス性、建物、周辺住民、価格、全てがそれぞれ違いますし、全員が良いと思える不動産は無いです。好みとキャパの問題。マンコミュ掲示板は相変わらずですね。

[548: 匿名さん]

閑静な高級住宅街で東工大も近く、雰囲気は間違いなく良いです。都市計画道路も優先度が低いので心配ないですよ。

[549: 周辺住民さん]

このマンションは５つほどのリスクを抱えていますが、これらの点を理解した上で購入される場合は全く問題ないと思います。住環境はそこそこ良い環境だと思います。ちなみに通常は駅距離の件以外は重要事項説明の対象にもなるので、売却時にも説明が必要です。

１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[550: 通りがかりさん]

まぁ、最終的には完売するでしょうね。

[551: 匿名さん]

東急の各駅停車はラッシュ時でも空いてるので狙い目。特に都立大学駅は自由が丘で速達を先に行かせるダイヤだから大体空いてる。

[552: マンション検討中さん]

>>550 通りがかりさん
もちろん最終的には完売するだろうけど、竣工時に完売しているか興味を持って見ています。最後の数戸を売り切るのに苦労しそう。

[553: マンション掲示板さん]

>>552 マンション検討中さん
このマンションの状況分かってないことがよく分かりました。

[554: 匿名さん]

ここ、もう完売間近ですよ。

[555: 匿名さん]

>>554 匿名さん
完売間近から完売までが一番売りにくいんですよ。選択肢の少なくなった残り１割ぐらいがサクッと売れるかが見ものです。

[556: マンコミュファンさん]

>>543 ご近所さん
的確な投稿すぎて業者がスレを加速させようと必死ですな

[557: 匿名さん]

実際、この辺は住環境に恵まれていますからね。住みたい人は多いと思いますよ。

[558: ご近所さん]

既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。まぁ短期的利益を追い求めて情弱から搾取するビジネスに頼りすぎるとたまにこういうことになります...

[559: 匿名さん]

プラウドは、世田谷砧も竣工入居済みでも完売いまだ。二子玉川も苦戦中。

[560: マンション掲示板さん]

>>556 マンコミュファンさん

風化させないために再掲しておきますね。



+++
本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

[561: マンコミュファンさん]

砧は都立大よりだいぶあとに売り出してた気がする。そういう意味では、都立大はかなり苦戦してるわな。二子玉はネタ物件らしいから知らん

[562: 名無し]

北向き物件は大苦戦。日差しの問題はもちろん、消防分署の真ん前じゃあ、厳しいです。野村は早めに売ってモデルルーム閉める戦略の物件が多いけど、ここは難しそう。

[563: 匿名さん]

建設中の中町のプラウドも、厳しいと思う。駅遠だし。

[564: 匿名さん]

東横沿線は駅距離あっても高値で売れる。徒歩10分なら十分近い。

[565: 坪単価比較中さん]

都立大駅最寄りの大手中古は、ずっと売れていないよう。思い切って価格下げれば。。。

[566: eマンションさん]

プラウド砧は残り二戸ですか。ここは？

[567: 通りすがりさんさん]

じゅーさん！！

[568: マンコミュファンさん]

投資用で考えています。売り抜け前提で、この物件のストロングポイントとウィークポイントを教えてください。売れ残りが多いのはなぜ?

[569: 匿名さん]

ここはもうほとんど完売してますよ。

[570: eマンションさん]

ほとんど完売って、何戸売れてるの?
残り一戸とか二戸？ブランズシティあざみ野みたいにならないといいけど

[571: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。竣工前完売は堅いと思う。

[572: eマンションさん]

今年2月に竣工済みって書いてあるけど残ってるやんけ

[574: マンション検討中さん]

百歩譲ってファミリー需要がある3LDKはまだマシだけど、こんな駅遠2LDKを買ったら詰みそう。もちろん中古として売る時も重要事項としてデメリットを説明しなきゃいけないよ

[575: 匿名さん]

子供が独立したシニア層にはむしろ2LDKの方が好まれたりする。この辺は周辺環境も良いから需要は旺盛ですよ。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん
シニア層は駅距離重視します。ここはしんどい。

[577: eマンションさん]

緑が丘駅徒歩８分なので駅遠ではない（むしろ駅チカ）だが、需要旺盛は盛りすぎ。

[578: 匿名さん]

現地周辺、日常生活に必須な施設などがないので、つらい。

[579: 匿名さん]

>560

既存不適格の理解が違うかな。駐車場の基準を満たさなくなるではなく、敷地が減少することで容積率あるいは建蔽率の基準を満たせなくなって、建築確認が通らない状態になること。そして、建て替えの時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要が生じて建て替えが事実上無理になる。

[580: 匿名さん]

ここの都市計画道路が実現する可能性は極めて低いですよ。住宅地の都市計画道路は、計画見直しによって指定が取り消されることも多いです。行政も優先順位付けて対応してますので。

[581: 匿名さん]

都市計画道路は眠っていたいのが突然実施発表なんてあったりするから判断が難しい。まあ、かかってる以上は実施リスクは考えておかないと。

[582: マンコミュファンさん]

>>579 匿名さん

鋭いご指摘。修正しておきます。
?
+++
本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。
?
「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（敷地が減少することで容積率や建蔽率の基準を満たせなくなり、建築確認が通らない状態になること。それにより、建て替え時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要性が生じてしまい、事実上、建て替えが無理になる）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。
?
「都市計画道路が実現する可能性は極めて低い」という根拠不明な業者っぽい書き込みもありますが、これを信じるのは危険です。確かに70年ほど前の未実現計画ですが、政治に絡む話なので、突然動き出すことは十分考えられます。何より実現してしまったときのインパクトが大きすぎます。保守的にワーストケースは起きる前提で考える方が健全でしょう。
?
また居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということなので、当然車を持っている人や、健康上の理由で車でしか移動できないなどの人にとっては大きな不都合が生じることになります。
?
建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。
?
最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。
?
今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

[583: 匿名さん]

＞一切修正不可能なリスク

これも不正確かな。建築確認が必要な増改築が付加。建築確認を必要としないレベルならOK。

[584: 匿名さん]

都市計画道路にかかった土地って、土地を収用された時点で建築基準満たすように建物立てれば何も問題ないんだけどね。計画道路にかかってるってことで安く土地を仕入れたうえに、現行基準ぎっちりで建てるなんてぼったくり。

[586: 匿名さん]

＞もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパー

不動産って一生に一度の買い物だったりするんで、デベは売ったらお終い。ディズニーランドみたいにリピート来場を重視するビジネスとは大違い。

[590: 通りがかりさん]

色々ネガティブな意見もあるけど、10年-15年後に売却しても買った時の値段以下にはならない、この辺に同規模のマンションは当分立つ予定はない、目黒アドレスである以上少なからず買ったときよりは一円でも上がることを考えれば買いじゃない？まぁ俺には手が届かなかったけどね。。。

[591: 口コミ知りたいさん]

お隣の自由が丘駅徒歩圏内（10分以内）は価格帯が遥か高みへいってしまったし学芸大学も都立大学より当然高い
ここが駄目なら利便性の劣る大井町線沿線にするかですな

[592: ご近所さん]

西向き一階なんて貧乏長屋にしか見えない。歩道至近距離で互いに気まずいくらい。桜並木を売りにしてるけと、ハザードで資産価値の足を引っ張る。これに一億払う神経がまったく理解できない。北向きは安いけど正面が消防分署で24時間サイレンの予感。

[593: 匿名さん]

いかに相場が高くても、自由が丘も学大も、良い物件はごく限られる。
アドレスが目黒か世田谷区でも、「格」の違いはあるし。
とはいえ、大井町線沿線ですら、バブル価格。

[594: 通りがかりさん]

>>593 匿名さん
何が言いたいのかよくわかりませんが。ポジ？ネガ？

[595: 名無しさん]

>>593 匿名さん
目黒や世田谷の中でも当然差はあるけど、それは同じ区に住んでる人達で意識するもんじゃないかな？まるでFランがSFCに格の話をしてるような感じ。

[597: 名無しさん]

>>592 ご近所さん
なるほど！そういう感想ですね。結果、ご自身は買わないという判断は全然あり！だが、他人の一億払う神経を理解する必要性は全くないと思います。

[598: 購入経験者さん]

管理会社がいいかどうかは、分譲済み物件のゴミ置き場を内見すれば、わかります。

[599: 検討板ユーザーさん]

うーむ、資産性の件ですが、過去スレ拝見しましたが、さすがにこれだけデメリットが多い物件と、売却時も重要事項として説明する義務もありますし、投資として儲かるかどうかは、かなり微妙だと思います。同じ金額であれば、投資という観点では同じ大井町線沿いの九品仏～等々力近辺で、自由が丘や二子玉アクセスのある物件の方が圧倒的に投資価値あるかと。これだけ不動産が活況で自由が丘徒歩圏なのに絶望的に売れ残ってるのはなにかのサインかと。

+++
既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。



+++
１）駐車場喪失＆既存不適格ステータスリスク
都市計画道路に駐車場が設置されていることにより、執行されると既存不適格ステータスになり、かつ駐車場を失うというリスクを孕む。理論上、実行されると融資の難易度Up、資産価値減少や売却困難につながりやすい。たとえ近隣に駐車場を確保したとしても、マンション直結ではなくなるため確実に生活の質は低下する。

２）高圧線健康不安リスク
マンション上部に高圧線が敷設されており嫌悪施設として忌避されやすく資産価値を下げるリスク。高圧線はWHO調査によると小児白血病のリスクを高めるという調査があるが、因果関係は証明されておらず不明確であり心理的な負担の側面が大きい。外部電磁波は常時高め。

３）消防署騒音リスク
マンション北側に消防署が設置されており、突然マンションが騒音に巻き込まれるリスク。消防署の騒音は２４時間体制のため、いつ何時に突然大騒音になるかがわからない点がネック。寝不足などの健康被害を引き起こしやすい。特に北側住戸は影響を受けやすい。

４）浸水＆洪水リスク
呑川緑道沿いであり相対的に低地であり、過去の浸水実績はないものの、今後の天災頻度の上昇を考慮すると若干の不安が残る。１Fは壁を高くすることで対策は施されているものの長期間浸水が発生した場合は一定の影響を受ける。

５）駅距離利便性リスク
大岡山がかなり急な坂道であり日常的にはかなり使いにくい。自由が丘は徒歩15分とやや遠く、かつ道路の歩道が補足やや危険。都立大学は各駅停車の本数が低下傾向。緑ヶ丘がやや近いが一般的に大井町線の利用頻度は低い。頻繁に通るバスもない。通勤等に日常で使えるのは緑ヶ丘と都立大学のみ。

[600: eマンションさん]

>>599 検討板ユーザーさん

整理ありがとうございます。
リスク盛り盛りですね。
やっぱり無理してでも城南駅前タワマン買うべきなんだろな。