ジオ長岡天神レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ジオ長岡天神レジデンスってどうでしょうか？
長岡天神駅徒歩３分の物件です。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/nagaokatenjin62/

所在地：京都府長岡京市開田4丁目616番1 他9筆
交通：阪急京都線「長岡天神」駅徒歩３分
ＪＲ東海道本線「長岡京」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：70.44m2～81.02m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
設計管理：株式会社アクセス都市設計
販売予定：2024年3月

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
販売好調だった『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』は完成後販売に。クレヴィアとレーベンは堂々完成!!「ローレルスクエア長岡京ザ・マークス」は完売御礼!!【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/92477/

[1: 匿名さん]

良い場所ですね

[2: 買い替え検討中さん]

第一期販売が2023/3月なんですね。
他物件と同時検討し辛いですが、価格はどのあたりになりそうでしょう？

[3: マンション検討中さん]

今販売中の駅前物件よりは2割ぐらい高くて、75平米で6200万前後と予想してます。
広いと1億いくかも。

長岡天神の駅前はごちゃごちゃしてるので、道路拡張が終わっているこちらの方が利便性は良いと思います。
ラッシュ時は開かずの踏切状態になるし、阪急が高架になるのはまだまだ先ですしね。

[4: マンコミュファンさん]

開田4丁目の公示地価を見ると坪86～110万円程度となっているのに対して、天神1丁目80万円程度とかなり差が開いています。
２割程度高いというのはあながち間違いではないかもしれないですね。低層坪250万円～高層坪300万円予想です。

[5: 買い替え検討中さん]

なるほど、やはりそのあたりですか。
前面の道幅が広く、広い割には交通量は多くなさそうで両駅利用可、生活至便も良いのでかなり気になっています。
ジオ人気ありますしね、強気で来そうですね。

[6: 匿名さん]

大通り沿いなのがメリットあると思います。北東の一部が欠けているのはなぜなんでしょう？長岡天神駅、長岡京駅の2駅が利用できるのが何よりで、どちらもまっすぐ。

ジオ、設備仕様が少し高級と思います。
強気値段でしょうか。
買える範囲だといいのですが。

[7: マンコミュファンさん]

>>6
北西のことですかね？
長岡京病院跡地のみ購入したみたいで、クリーニングが入った北西のビルは購入しなかった感じですね。あるいは高すぎて買収できなかったのか…

折角いいところに建つので買収してキレイな形にして売ってもらいたかったですね。立っているビルはかなり古くて見栄えも悪いので…

[8: 匿名さん]

阪急もＪＲも利用しやすくアクセスが良いのは魅力ですが
大通り沿いなので、交通量の多さが少し気になりますね。
子供がいると飛び出しなどのことを考えるとどうでしょうか。

[9: マンコミュファンさん]

特急停車駅の駅近にしてはかなり少ないと思います。
前の道は一昔前はイズミヤの割引デーとかには渋滞したけれど、万代ができてからはマシになってますし。
新西国街道や171に比べれば終電後は殆ど走ってないので、個人的には買い物客が多い時間帯を除けば交通量はそこまで多いとは思いません。

大通り側もマンションが完成する頃には広めの歩道の続きが整備されるでしょう。
あとマンション住民は自転車とかなら南や西側に専用の裏口を設けて出入りできるのではないでしょうか。万代の裏の歩道からの方が小学校にも近いですし。

ここで交通量が多すぎるのを懸念されるなら線路横のレーベンの方が車は入り込みにくいので安心かもしれませんが、天満宮まで道の拡張工事はこれから。
総合的にどの物件が良いかどうかは個人の判断ですね。

[10: 匿名さん]

小さい子供がいると、大通りに面していると心配はあるかもしれませんね。
ただ、数年で大きくなりますし、教えれば飛び出すこともないかなと思います。
小学校も近いですし、立地としては良いでしょうね。

[11: マンコミュファンさん]

駅のロータリーも早く拡張されればいいんですけどね。

[12: マンコミュファンさん]

マンション名決まりましたね。レジデンスってジオの中でも高いんですかね。

[13: マンコミュファンさん]

ジオ長岡天神が既にあるので区別するためだけに付けた感じですかね。
ジオの高級ブランドはグランデとかのはずなので。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
ありがとうございます。価格発表が待ち遠しいです。

[15: 検討板ユーザーさん]

この辺りの治安はどうなのか気になりますね。

[16: マンコミュファンさん]

SUUMOにページが出てましたが、全室ディスポーザー付きはいいですね。
その分、修繕積立金や価格には転嫁されるとは思いますが。

[17: eマンションさん]

>>16 マンコミュファンさん
間取りは？

[18: 通りがかりさん]

>>17 eマンションさん
間取りはまだでてないです。

[19: マンコミュファンさん]

パンフレット届きました。
間取りは割と一般的で変な形をしていないので使いやすそうです。
値段次第ですね。

[20: 通りがかりさん]

阪急の電車の音は気になるレベルでしょうか。

[21: マンション掲示板さん]

>>20 通りがかりさん
踏み切りの音はよく聞こえますが、昼間は気になるほどではないです。
真横ではないので。

[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション掲示板さん
ありがとうございます。駅の改修で踏切もなくなればより良いですね。

[23: マンション検討中さん]

ここは立地、ブランド、将来性など考えると、プレミアマンションになりそうですね！値段次第だけど、最有力候補です。

[24: マンション掲示板さん]

立地は良さそうですが、小学校が近いと音などはどうでしょうか。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション掲示板さん

小学校、歩いて数分とはいえ隣ではないので気にならないかと。
建物も挟んでいるしあの距離でうるさいという人なんているのかな？

[26: マンション掲示板さん]

>>25 匿名さん
そのくらいのレベルですね。ありがとうございます。

[27: マンション検討中さん]

70m2だといくら程度になりますかねー？
茨木にもジオありますが同じくらいでしょうか。

[28: マンコミュファンさん]

近くのクレヴィアがパンダ部屋除いて72㎡で約5200万の坪240万～、今販売休止でうろ覚えですがレーベンは坪240～250万あたりだったと思います。

開田で地価も高くディスポーザー付きと設備も良さそうなので70㎡だと坪250万～5300万付近のスタートだと予想してます。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンコミュファンさん
参考になります。やはり最低でも5000万半ばあたりからとの見方が強いですね。ジオは人気でしょうし。

[30: マンコミュファンさん]

優先説明会とルーム案内始まってるみたいですね。満席になってる日も多いみたいですし、かなり人気みたいですね。

[31: 通りがかりさん]

>>30 マンコミュファンさん
モデルルームの場所はどこになるかご存じですか？

[32: 口コミ知りたいさん]

説明会の追加日程を申込みましたが、>>31さんと同じく場所が分からず、ホームページにも案内文書にも記載がないので電話で聞きました。
回答としてはモデルルームの場所は未定につき、決まり次第申込者には郵送で知らせるとのことでしたが…1月下旬の説明会を予約された方にはそろそろ届いているのでしょうか？

[33: マンション検討中さん]

おそらく、いづみショップというイズミヤ隣接のお店の一階だと思われます。昨日工事してました。

[34: マンコミュファンさん]

高そうですね…

[35: 匿名さん]

モデルルーム、いよいよ準備されているのですね。
ジオマンションは、なかなか価格が高くて手が届かないかな～と思いつつ
どんな設備なのかと実際に見てみてたいです。
まずはモデルルームの完成が楽しみです。

[36: マンコミュファンさん]

全戸ディスポーザーもあるので設備良さそうです。立地もいいので、その分高くなりそうですが。
資料請求も多いっぽいですし、近くのクレヴィアが完売間近なので需要はかなりありそうです。
平均で坪単価250万位ならかなり良さげですが、実際は270万位になるんでしょうね…

[37: 検討板ユーザーさん]

高い。
下で6千～て言われた。

[38: 匿名さん]

>>37
私も平均で坪300位すると聞きました。地価と場所を考えるとあり得なくもない値段ですが、中々買える人いないのでは…

[39: 通りがかりさん]

長岡京もなかなか新築に手が出にくい地域になってくるんでしょうかね
6000万なら戸建てでも…

[40: 口コミ知りたいさん]

資材高騰の中、建てたマンションなので、
べらぼうに高そう。
最安値でも5,500万くらいしそうですね。

阪急沿線西に出る時の不便さは、
どうにかならないですかね。
いつも渋滞してて、イライラします。

徒歩５分以内のマンションは、窓を閉めても、
電車の音は物凄く響くでしょうねぇ。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>39 通りがかりさん
最近、新築戸建ては値下がりしてきてますもんね。うちもすごく迷ってます。いっそ、宇治に家、建てようか。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん

地価と場所を考えるとない価格です。

[43: 匿名さん]

>>42
開田あたりの地価がレーベンやクレヴィアと比較すると1.1～1.2倍となるので200～400万高くなると思うのですが、長岡京のイメージからするとあり得ない価格ですかね…
病院跡地がべらぼうに高かったということですね。

[44: 口コミ知りたいさん]

>>43 匿名さん

駅近2way使用可能といえども、かなり無茶な高価格設定をしていると思います。レーベン、クレヴィアですでに一定数の買い手が消化されていることを考えると、現状の販売予定価格の設定では買い手がなかなか付かないかもしれません。専有面積も大きくないため、いっそ戸建ての方が広々としていて安上がりと考えることでしょう。

[45: 検討板ユーザーさん]

景気も先行き不透明、金利アップも必至の中、
ジオは京都市内でも、苦戦続きで、終盤にはディスカウント続き。学習能力無しやね。

[46: 匿名さん]

これだけの戸数でエレベーター1台、内装は大したことなしなのに値段は京都市内並。
売れるかな～？？

[47: 匿名さん]

京阪神は所得の高い人がたくさんいるので売れるのは売れるでしょうね
ただ私個人は長岡京に住むのに6000万のマンションを買うのは果たして？？？と思いますが

[48: マンコミュファンさん]

明確にハイグレードな内装・設備・外観であれば、多少高額な設定でも納得ですが、際立った特徴もなく長岡天神駅とスーパーが徒歩数分圏内というだけの名ばかりジオなので、買い手としてはなかなか決断材料に欠けるかなと思います。長岡天神駅周辺の大規模な商業開発が決まっているならば、それは後押し材料になり得ますが、今のところ特に予定はないはず。長岡天神駅の高架化の話も実現するかどうかさえ未定の状況。現時点の判断材料では営業はやや苦戦しそう。

[49: 名無しさん]

確かに値段は張りそうですが、なんだかんだ希少な立地なので売れそうですけどね。

[50: 検討板ユーザーさん]

62戸のうち非分譲6戸の実質56戸。値段を聞いても納得される方が多く、50件くらいの申込は現時点で見込まれるとか強気の説明でしたよ。抽選も多数になるだろうとのことでした。
ディスポーザーがあるとはいえ、ゴミドラム無いのが個人的にはマイナスでした。