ヴェレーナグラン菊名の杜ってどうですか？

[マンション住民さん]

ヴェレーナグラン菊名の杜についての情報を希望しています。
菊名駅に新しくマンションがたつようです。
共有スペースも充実していていいなと思っています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-kikuna/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目35番3の一部他（地番）
交通：東急東横線・JR横浜線「菊名」駅徒歩14分
間取：2LDK・3LDK
面積：56.00平米～100.54平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社： 株式会社 大勝
管理会社： 大和地所コミュニティライフ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
新時代はヴェレーナグラン菊名の杜だ！駅距離よりも大事にしたいものがある。【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/68908/
（後編）新時代はヴェレーナグラン菊名の杜だ！駅距離よりも大事にしたいものがある。～間取り・価格発表～【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/76507/

[141: 評判気になるさん]

>>134 口コミ知りたいさん
書き方みて普通に違うだろ！

近隣に住んでいて環境がきついとこに新築マンションがそこそこ高い値段で販売されるみたいから余計な親切心（笑）

[142: 評判気になるさん]

鶴見区ってのがどう言うこと？

[143: 元ご近所さん]

>>140 名無しさん
東急ストアありますね。でも、ファミリー向けの食料品を買うには不十分な品揃えですよ。最近はTSUTAYAに行く手前の奥まったところにある八百屋さんはすごく賑わっているようです。

[144: 元ご近所さん]

>>141 評判気になるさん
フォローありがとうございます。笑
菊名、良いところです。でもせっかくお金かけるならよく地域を見てほしいです。
立地、交通の便、生活利便性、学区、この物件の辺りは勾配も。当方は坂の上から平地に越したのですが、坂がネックで売るのに苦戦しました…

[145: eマンションさん]

>>131 上の宮、元住人さん
この物件からもう少し菊名駅寄りなら大綱中学校学区ですよね？大綱中は保護者の教育意識が高くて有名だそうですが。

[146: 通りがかりさん]

地域性や環境は人それぞれ捉え方は違うのでしょうが、ここは万人受けする地域ではなさそうな印象は受けました。
参考になりました。

[147: 上の宮、元住人]

>>145 eマンションさん
このマンションなら中学は上の宮中では？

[148: 匿名さん]

こちらの学区は上の宮中学ですね。
香取慎吾・南明奈の出身中学のようです。

[149: 匿名さん]

自分の子供が通うかもしれない中学校で芸能人が卒業していると思うと少し嬉しいですね。
マンションの前は交通量が多いようですが通学路は整備されていますか？
雨の日はバス通学も可能でしょうか。

[150: 匿名さん]

歩道はありますが、かなり狭く行き交うには厳しい箇所も所々にあります。バス通学は現実的ではないと思います。正直歩いた方が早いでしょう。

[151: eマンション]

2023年、東急ダイヤ改正で菊名始発大幅削減なんですね。

https://shin-yoko.net/2023/02/20/tokyu_line2023/

[152: 評判気になるさん]

>>151 eマンションさん
渋谷方面はだいたい急行か特急にのるからな。ほとんど関係無い。
選んで座っていたひとはショックかもしれない

[153: 匿名さん]

綱島以北の人は、新横浜に行くために菊名で乗り換える必要がなくなる。菊名の地位低下は避けられませんね。

[154: eマンションさん]

>>153 匿名さん
元々乗り換えついでに何かできる駅前では無いから、地位低下といわれても。
乗り継ぎ客減ってラッキーのほうが感じられそう

東急ストアくらいは多少影響あるか。

[155: 匿名さん]

ヴェレーナグランはそもそも菊名駅からも遠～いのであんまり関係ないねー

[156: 名無しさん]

>>152 評判気になるさん

菊名から各駅待って乗る住民は少ない。都心まで出るなら特急となります。

[157: 匿名さん]

>>156 名無しさん

朝の菊名駅見ると分かると思いますが、ラッシュ時は結構始発の各停で座って行こうとしてる方多いと思います。
日中はおっしゃる通りほぼ始発のメリットないので特急乗っちゃいますね。日中なら割と座れますし。

ダイヤ改正の影響受けるのは定時出社が必要なサラリーマンくらいですかね、、、

[158: 匿名さん]

>>143 元ご近所さん
この立地なら自転車さえあればOKストアの西寺尾店に行けると思います。
私はもう少し駅側に住んでますが、リモートワークの昼休みに買い物して戻って来れてます。土日に買い物に行かなくて済むので助かってます。

[159: 匿名さん]

坂がきついから自転車は電動アシスト必須だね。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん ちゃうで、フキプランニングの発電機付き自転車や。自転車なのにエンジン積んでるからバイクにもなる。

[161: 周辺住民さん]

菊名始発は日比谷線直通時代はまだ価値があったのですが、今のはなくなっても困る人少なそうな感じがします。
ちなみに日吉駅も新横浜線の影響で目黒線急行始発がほぼ消滅します。
なお、ここの学区は原則菊名小(すぐ近くの馬場小は選択校)、上の宮中だったと思います。

[162: 匿名さん]

>>153 匿名さん
以北の人だけですよね。上りの横浜線沿線ユーザーは相変わらず菊名乗り換えな気がします。
それに以北ってどのくらいの範囲の人が新横浜(新幹線目的)で下ってくるのでしょうね。武蔵小杉周辺だったら、品川に行きそうだし。市営地下鉄も有る訳で。

[163: 匿名さん]

ヴェレーナグラン菊名の杜は、そもそも菊名駅から遠くて不便な立地なんだから、菊名発着の東横線が多少減ってもほとんど影響ないでしょ。

[164: マンション検討中さん]

買いまっせ！

[165: 匿名さん]

おー買え買え！全部買ってくれｗ

[166: 検討中]

このあたりは、資産価値的には今後どうなんでしょうか？
東横線沿線かつ横浜や新横浜、高速インターチェンジにも近いので個人的には良さそうですが、武蔵小杉や日吉、それと大倉山などの物件と比べると、現段階では坪単価的には低い印象がするのですが。
やはり坂がネックなのでしょうか？

[167: 匿名さん]

＞１６６

駅徒歩１０分以上のマンションに資産価値を求めるのが間違いかな。

[168: 通りがかりさん]

>>167 匿名さん
まあ、駅遠はそれが現実。残債割れしなかったらかなりの幸運くらい。
永住のつもりで住む。万一、売却するにしても多少の損は覚悟。
元々、マンション買うってだいたい、そんなもんだった。値上がりするのがあたり前みたいなここ10年が異常かも。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>168 通りがかりさん

そうですね。
日本の総人口は減少トレンドに入っていますし、長期的には不動産需要は減退。一部の好立地物件は価格維持できるでしょうが、郊外や駅遠は下落するでしょう。
永住であれば気にする必要ないですが、リセール前提の場合は多少高くても駅近物件を選んだ方がよいかも。

[170: 匿名さん]

勿論、駅距離も大事だけど、駅まで多少遠くても道程で印象はだいぶ変わります。信号が少ない、歩道が広くガードレールもあり安全、など快適に歩きやすい道程なら苦にならないのですが。

[171: マンション検討中さん]

フラットで11分とかなら多少遠くって言えますが、なだらかな坂道がずっと続くうえに14分とか無理でしょ。私も駅から物件まで歩いてますがキツイ。一旦歩いた方がいいですよ。

[172: 通りがかりさん]

>>171 マンション検討中さん
上の宮に何人か知り合いいるけど、行きは大体歩く。
帰りは天気が良く荷物が無ければ歩くが、それ以外はタクシーか臨港バス利用が多数意見です。

[173: 匿名さん]

築浅時は別として中古の成約率は１割といわれている。それに入らないと、いざ売りに出す必要が生じた時に売れなくて身動き取れなくなる。

無事に人生を全うできたとしても負動産を残すことに。

[174: マンション検討中さん]

負動産、、、、、、、たしかに

[175: マンション検討中さん]

田舎の一軒家でもないんだから、一応、東横線徒歩圏内なんだし、欠陥マンションでも無ければ、相場の2-3割引、1000万くらいの損覚悟すれば売れます。

[176: 匿名さん]

マンションで駅徒歩１０分超えるとバス便扱い。

[177: 評判気になるさん]

>>175
結局、損するんかいwww

[178: 名無しさん]

>>177 評判気になるさん
住宅コストは掛かるもの。賃貸より広く安く住めれば、必ずしも損とは言えない。

[179: 匿名さん]

この立地に納得して買うのなら、いいんじゃないっすか。

[180: マンション検討中さん]

駅遠マンションは投資のつもりで買ったらいかんのだよ。
時々、駅遠築浅物件を相場より高めで売りに出しているの見かける。口車に乗せられて買っちゃったんだかなと思う。
取らぬたぬきの皮算用で、当然いつまでも売れない

[181: 検討板ユーザーさん]

こちらの物件を投資目的で購入される方はいないでしょう。
皆さん実需前提で検討されているのだと思いますが、不測の事態に備え資産価値も気になるのかと。

[182: 評判気になるさん]

>>176 匿名さん
あんたら不動産販売会社ですよねー

[183: マンション掲示板さん]

>>168 通りがかりさん

ここは永住は厳しそうですね。
どこに行くにも坂がネックで、電動チャリか、車必須では、、、
間取りは、収納が多かったりして魅力的な部屋もありますが。でも、家族で永住を考えると4LDKは選択肢として作ってほしかったですね。

[184: マンション住民さん]

中古ってエリア、駅からの距離、築年数とかの基本的な条件である程度相場が決まってくる。ここみたいに駅から距離はあるけど、その分プランに凝ってプレミア感出しましたみたいなのは、新築の時ほど価格に反映しにくいケースが多い。
新築価格から値下がりしにくいのが資産価値だとしたら、ここよりプレミスト大倉山みたいなところを買っておくほうが無難。
もちろん、あくまでも一般論。永住のつもりなら万一の売却で多少損する可能性よりも、自分の住みたいものに住むほうがはるかに満足度は高いかもしれんよ。

[185: 匿名さん]

ここ駅から１０分以上なのにバスがないのが致命的。普段は自転車だけど雨降ったらバスってのができない。

[186: マンコミュファンさん]

>>185 匿名さん
一応、選択肢はあるけどね。
1.マンション下から臨港バス鶴見行き。
朝以外は本数少ない。駅まで時間かかる。普段、菊名駅利用ならルート変わる。
2,菊名駅から臨港バス。帰りのみ。行きの便が無い。
3,綱島街道の市営バス。菊名駅の停留所位置が微妙に駅から離れる。

[187: マンコミュファンさん]

>>184 マンション住民さん

業者だらけのマンコミ笑笑

[188: 匿名さん]

駅から少し距離がある上バスの便が不便そうですが、管理組合でマンション専用バスは導入できないのでしょうか？
ここは125戸ですし、バスを導入する場合スケールメリットにより1世帯の負担もそこまで重くならないと思います。

[189: 評判気になるさん]

バス導入した所で125戸はカバーできないでしょ。

[190: マンション検討中さん]

125戸で専用バスとか聞いたことないけど…。どう見ても費用対効果的にありえないでしょ。1000overでようやく成り立つかどうか。10万/日として125世帯だと一世帯あたり800円で24,000円/月。タクシーのほうが合理的かと。

[191: 匿名さん]

菊名駅周辺でバスを止めておく場所がないと思います。実現しても駅から距離があると思います。

[192: マンション検討中さん]

いろいろあるけど、最低でも400戸ぐらいですね。

https://allabout.co.jp/gm/gc/469310/
https://jidounten-lab.com/u_frecru-maas

[193: 通りがかりさん]

バス会社も人手不足で、マンション専用バスの値上げもしくは撤退が色んな所で起きてます。
コロナでリモートが増えたのも一因でしょうね。

[194: ご近所さん]

坂の上にある物件なのに、西も南も眺望が良くない。もっといい眺望を期待していただけにがっかりしました。坂を頑張って上がってきたのに眺望が良くないのは罰ゲームですよ。
買い物も不便、駅まで坂、眺望も期待出来ない、価格も割高。まだはっきり価格は決まっていないようなので、その点を考慮して価格が下がらないと検討する意味ないですね

[195: マンション検討中さん]

>>194 ご近所さん
やっぱり、そういう印象ですよね？
私も先日見ましたが、立地や環境的にプレミア感というか全く感じないのでやっぱり、かなり割高で購入の選択肢として魅力がありませんでした。

[196: マンション比較中さん]

14分辛い、坂辛い、低層で抜ける部屋少ない、眺望良くない、買い物環境近くにない、
そのくせ高すぎる。ん！？これ何がいいの？

[197: マンション検討中さん]

駅からだと急坂登ってくるので錯覚するかもしれないが、ここは丘の上ではなく、そんなに高さもないよ。
敷地の一番上でも、綱島街道の方からかなり下がっているし、下は底に近い。
仮に丘の上であっても、横浜のこの辺の地形は同じような高さの丘が連なっているし、海も都心も遠くて眺望は期待できない。綱島街道付近の一番高いあたりに10階建てくらいだったらまあまあ眺望が楽しめたかも。あるいはせめて西向きなら上の方からは富士山がきれいに見えるな。
マンションでなく、戸建てで住むエリアだと思います。

[198: マンション検討中さん]

なかなか値段出ないですねぇ～

[199: 匿名さん]

ずるずる遅れるのは集客できてないということ。その辺も判断材料だからじっくり待たないと。

[200: 通りがかりさん]

>>198 マンション検討中さん

先の投稿見てると
もう出てるんじゃないですか？

[201: マンコミュファンさん]

>>198 マンション検討中さん

モデルルーム行けば半分くらいの値段は出てましたよ。ホームページにはまだですが、、、

[202: マンション掲示板さん]

>>201 マンコミュファンさん

6000万後半から1億ってところですか？

[203: 名無しさん]

>>202 マンション掲示板さん
5000後半から9000後半くらいじゃないですかね。

[204: マンション比較中さん]

少し前に見に行った時の価格表、管理費です。
良かったら参考にしてください。
物件仕様いいなと思い見に行ったんですが、駅距離がきつかったので諦めました。

[205: 匿名さん]

スーパー無しなので、何か購入したい場合は、クルマが必須な場所。
最大に指摘したいのが、マンション入口側の通り（法隆寺側）この道路は抜け道になっていて、車が大量に通過するので、とっても危ないと言われております。ガードレールも無いので、危ない事実を鶴見市長に議員さんが提出しているのに、改善の余地無し。
新しくマンションが建って、子供が亡くなって初めて改善されるのかなと密かに心を痛めておりました。
だから、入居する方は、とにかく危ない道路だってことを覚悟して入居して下さいね

管理側は
規約を読ませていただきましたが、マンション目の前の道路が危ないことは公然の事実なので、第三者の不利益を生じる物では無いことご承知おき願います。
もし、不利益生じるのであれば、それを改善しない行政側に問題がある旨、誤認識な程、お願いします。あと、市長には何度も改善してほしい旨、政治家の方が動いてくれていないのも事実ですので、鶴見区にも問題がございます。
今後事故が発生した場合、マスコミが集まっても、鶴見市長は言い逃れができないように活動を応援したしたいと思っております。
宜しくお願い致します。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
近隣にお住まいの方ですか？

[207: 通りがかりさん]

>>205 匿名さん
趣旨は理解しますが、横浜市長と鶴見区がごっちゃなのが残念

[208: 匿名さん]

マンション前の通りの写真をありがとうございます。
道幅が狭く歩道も無いようなので歩行者や自転車に注意しながらゆっくり走行しなければいけない道のようですね。
写真を見ると本当に狭そうですが、一方通行ではないんですか？

[209: 検討板ユーザーさん]

>>208 匿名さん
残念ながら一方通行ではありません。
トレッサの方から綱島街道への抜け道になっており、狭い坂道でカーブもあり30キロ規制にもかかわらず、けっこう飛ばしていく車が絶えません。
かなり昔から危険性が問題になっていますが、変わりませんね。

[210: ご近所さん]

最近車で通っていないけど、馬場インターが出来てさらに悪化してそう。
インターの計画立てる時に、周辺も何とかできなかったのか。
内路あたりまでは広くなったけど。

[211: 匿名さん]

うちの近くにも30キロ制限の狭い道がありますがスピードを出す車が多く標識に突っ込んだりしています(^^;)
こちらも道路にボンエルフを取り入れたりイメージハンプを施工するなどして対策しないと危険ですよね。

[212: 匿名さん]

5000万中半から9000万中半が正解と出ました。

[213: 匿名さん]

中盤じゃなくて後半では？
というかほぼほぼ6000万～みたいなもの

[214: 評判気になるさん]

>>213 匿名さん

CI　2LDK　56m2
515（2階）　5298万円　坪単価312万円

[215: eマンションさん]

隣のプレミスト菊名が6年前で坪単価220万円だったことを考えると、約1.5倍！
マンション価格が上がってるとはいえ、やっぱり高すぎます。
普通の会社員ではなかなか手が出ないですね。
客層はどんな感じなんですかね

[216: マンコミュファンさん]

>>215 eマンションさん
駅近は嫌いで田舎好きな小金持ち

[217: 評判気になるさん]

>>216 マンコミュファンさん
地元民かとにかく東急沿線を夢見る小金持ち

[218: 口コミ知りたいさん]

>>214 評判気になるさん

やめた方が良い価格設定ですね。
今のマンション価格はあり得ない。

[219: 口コミ知りたいさん]

>>214 さん

やめた方が良い価格設定ですね。
今のマンション価格はあり得ない。

[220: 口コミ知りたいさん]

>>215 eマンションさん
マンションはメジャー7でないとリセール厳しですよ。

[221: 通りがかりさん]

隣のプレミスト菊名が6年前で坪単価220万円だったことを考えると、約1.5倍！
マンション価格が上がってるとはいえ、やっぱり高すぎます。
普通の会社員ではなかなか手が出ないですね。
客層はどんな感じなんですかね

[222: マンション掲示板さん]

結局ここは検討してる人が来るコミュニティって事では無いんですかね？1期終えたみたいですが順調に契約終えてるみたいです。ここで駅遠とかリセールバリューがとか言う人居ますが、ここの人達の「あり得ない価格帯」での契約を終えてる人からしてみればこのコミュニティでの論点で決めたわけでは無いと言うことですよね。

[223: 口コミ知りたいさん]

>>222 マンション掲示板さん

ここにいる人達は基本的に競合物件の業者なので気にしない方がいいですよ

[224: 匿名さん]

>>222 マンション掲示板さん

へぇ～。昨日が登録最終日なのに、もう契約終えてるんだ。普通は契約は後日になるけど、こちらの物件は早いんですね。

[225: 評判気になるさん]

>>223 口コミ知りたいさん

営業の人はネガティブ要素はあまり話してくれないので、ここが業者の人だとしてもネガティブな要素も、一つの要素として参考にさせてもらってます。
最終的には、それを踏まえて自分で現地に行って確かめる感じです。
事実、立地やかんきょう、眺望などの記載の内容には、確かにその通りで個人でどう捉えるかって感じですね。

[226: 匿名さん]

やはり新築マンションは高い。
首都圏では中古マンションも新築につられて値上がりしているが、菊名はなぜか中古マンションがあまり値上がりしていないようです。
菊名周辺で探していて新築一択でない人は、中古マンションを検討するのもありかも。

[227: 匿名さん]

新築と中古の価格差が大きい立地なら、中古を買っておいた方が安心です。特に一次取得者の場合。失敗して買い替えたいと思ったとき、やり直しがききます。

[228: 匿名さん]

公式HPの物件概要を拝見すると自主防災費と町内会費が徴収されるようですが、こちらについて情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
自主防災費は防災備蓄品の維持費用なのかな？と想像しますがいかがでしょう？
町内会費は任意ではなく強制的に加入ですか？

[229: 検討板ユーザーさん]

最近、口コミないですか？

[230: 匿名さん]

菊名に住んでいる知り合いいます。
今回、電車の時刻表が変わったので、ちょっと抵抗あると言っていました。
相鉄の新横浜線、東急の新横浜線が開通して、時刻表も変わったみたいです。
引っ越して新規で使うには問題ないかもしれませんが、身体に時間が慣れていると、生活リズムがちょっと違うかもしれません。

[231: 検討板ユーザーさん]

けっきょく、こんなところでネガコメントを書いてるのは、買えなかった自分を正当化する為に必死な方で、でも世間には買える人がちゃんといらっしゃって、ただただ自分のボジションを確定されている悲しい事実です。

[232: 匿名さん]

まあ、結局のところ、ここまでネガが多いのにも理由ある訳なので、購入しないが一番。いい物件ならもっと良いこと書かれるでしょ。

[233: ご近所さん]

地元出身で周囲環境その他知りすぎるほど知っています。
結構真剣に考えていたんですが、年取ってあの坂上り下りする気に
はなれず見送りました。
あと2割くらい安かったらいったかもです。

[234: 匿名さん]

ネガはライバルさんの仕業かもね。自社物件のステマもすごいし。

[235: 評判気になるさん]

特徴ある間取りに惹かれて、住みたい！って思ってたけど、
ここのレス見たら凄く評判悪くてガッカリ、、
そんなに坂ばっかりで、道が細くて、車が多くて危ない道なんだ。
ここ買うなら他のマンション買った方がいいって書き込みあったけれど、
・90㎡超え
・メゾネット
・プライベートガーデン、テラスつき
・キッチン、リビングダイニングが広い
この凄さで9000万ってなかなか他に無いよね、、
都内でこのクオリティーのマンション買うとなると何億もするし。
間取りは、凄く最高なんだけどなぁ。。

[236: 匿名さん]

立地面で駅遠、起伏、危険な道、スーパーへの買い物等は実際に歩いてみて許容できるかどうか。
アドレス鶴見区で治安環境、通学校は港北区より悪い。
駐車場設置率は50％、ディスポーザーはなく、管理費高い。
共用設備とプランは良い。

[237: マンション検討中さん]

ここ125戸で6棟もあるみたいだけど将来の修繕計画大丈夫？って思う。誰か修繕計画教えてくださいm(_ _)m

[238: 匿名さん]

>>235
文京区小石川みたいに基本車での生活前提なら良いんじゃないでしょうか。
歩いたり、自転車使うには不便というだけです。メゾネットタイプ以外も同じで車なら全て解決。駐車場付帯１００％にすれば全て解決。

[239: 匿名さん]

スレが更新されてないようですが、圏外ですか？、３Ｇですか？、アナログ放送ですか？

[240: マンション検討中さん]

ここは戸建と競合する感じですね.. RCは魅力的な感じもしますね。