大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[41: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん
250円くらいになるでしょ。範囲内ですよ。
それにライオンズマンションだと思うから高くてもいいのでは？気に入らなかったら安いマンションに移ればいい。
そもそも住人のレベルが低かったらそんな値段で話がまとまるはずがない。

[42: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん

相場より高すぎると言うことで、ライオンズマンションだからぼったくられて平気だとか意味不明

[43: 通りがかりさん]

ありました。改訂版
上限は430円でスレ主マンションの80平米なら
33000くらいだね。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[44: 通りがかりさん]

>>42 匿名さん
住民の層がちがうから。

[45: 通りがかりさん]

ガイドライン上限で見積もって骨のある区分所有者がいたら下げるという作戦でしょう。
ここのスレ主がマンション管理士資格でもとって理事長になればフロントは言うことを聞き出費は半額で済むと思う。めんどくさいと思うけど、定年でリタイアした人じゃないと無理かもね。

[46: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん

上限と比べてどうするの？
もっと高いとこあるから管理費引き上げてくれと懇願するの？しかも管理費が高くなりがちな20戸くらいの小規模マンションも含まれててそこと比べても意味ない

[47: 匿名さん]

うちは５００戸超のマンション。
管理費等は１５０００円／㎡で３０年。
その他駐車場等の施設使用料が貢献して組合員の支出を抑えている。もちろん管理会社主導ではない。優秀な組合員の管理によって分譲後第一回の総会で管理システムを見直して現在に至る。

[48: 口コミ知りたいさん]

>>47 匿名さん
大規模マンションは人材豊富だから参考にならないよ。
スレ主の５６戸なんて村みたいなもの。
500戸超なら大阪市みたいなもの。

[49: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん
修繕積立金ガイドラインは延べ面積当たりで区分してある。大規模マンションと小規模マンションは別の行だ。

[50: 評判気になるさん]

国交省が出している望ましい修繕積立金の額は１戸当たり
月１７，５００円とのこと。
但し、これには専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる数字は
含まれていないから、実際は２０，０００円以上は必要だろう。
この数字は標準のマンションであって、大規模と小規模マンションでは当然
金額は違ってくる。小規模マンションの場合はかなり大きくなる。
やらなければならない工事の全てを網羅しなければならないが、国交省の
望ましい数字の中には、サッシや玄関ドアの交換は含まれない。

[51: マンコミュファンさん]

>>50 評判気になるさん
金物交換は入ってますよ。サッシ、玄関ドアは金物交換という表記です。25年位で交換。2回目の大規模修繕でやるマンションが多いでしょう。
おたくさん、長期修繕計画を作ったことないですね。
排水管の更新工事は一戸当たり50マンくらいで築40年でやることなってるがボリ管ならたぶんやらなくても問題なし。

[52: マンコミュファンさん]

エレベーター交換もやり方次第で1300マンから800マン程度のバラツキがあると思う。
スレ主のマンションはマンション管理士を顧問で雇ってみたらいいかもね。

[53: マンション検討中さん]

スレ主さん、いなくなった？

[54: 匿名さん]

50は重松スレでも占有部の工事でボッタクラれたとか、全くのデマを言いふらした有名な荒らしだからね。管理組合が占有部の工事なんて普通やりませんから。

[55: 検討板ユーザーさん某コンサル社員]

>>50 評判気になるさん

国交省は望ましい数字なんて提示してないですよ。あくまでも統計データだけです。

[56: 匿名さん]

企業物価指数がこのまま上がると修繕積立金の価値が２年前から20%以上目減りするはす。外貨預金を検討するべきだろう。国土交通省が指針を出すべきだね。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
外貨預金を教えてください。
地方銀行でも簡単にできますか。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
どこでもできますよ。但し預金保険ないです。

[59: 匿名さん]

１００万円を外貨預金にすると
ドル円相場が1ドル１４０円なら
１００万÷１４０＝７、１４３ドルになるんですよね。ドル円相場が１ドル１００円なら
１００万÷１００＝１０，０００ドルになるんですか。

[60: マンコミュファンさん]

でも危険だから、まずは修繕積立金制度の見直しですね。
低金利、インフレ下では積立金の意味がありません。
修繕工事はすべて借金で行うように提案してみて下さい。

[61: 匿名さん]

>>56 匿名さん
しないだろうと思われていた日銀単独
による為替介入をした。
先進国で唯一インフレによる利上げに
対して金融緩和政策の付けが介入をせ
ざるを得ない事態である。
この件の予想がつきにくいので外貨預
金は危険だと思われる。

[62: 匿名さん]

>>60 マンコミュファン
組合の保有資金はそのまま残して借入金で工事を
賄う方法もある。
しかし、日本の金融緩和策がいつまで持つかだよね。

[63: 匿名さん]

国債を保有している管理組合は暴落が近いので調べて対応。

[64: 匿名さん]

金融緩和を利用しない手はない。
日銀もいつまでもこの状態を維持できなくなる。
超インフレと利上げ。
金をため込むよりも上手に活用する時代になった。
頭のいい管理会社がフアンドを立ち上げて
金融商品を管理組合に提案してくる時代になった。
その能力のある管理会社は財閥系か、
適正化法施工後に営業を開始したコンサル能力に
長けた管理会社になるはずだ。
デべ系や独立系は人材不足で無理でしょう。

[65: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん
そんなファンドあるの？

[66: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金制度を廃止し、修繕はすべて借入金で行い、
長期分割払いにするのが最も合理的である。
低金利で利息はほとんど0、インフレで借金の価値は10年で半減以下になると予想されるのだから
積立金制度は廃止しましょう。

[67: 周辺住民さん]

借りたものは返さなくてはならない。
それも短期で。
こつこつと積立てていった方がいいと思うけどね。
借り入れるたびに修繕積立金の値上げを行うのは大変だよ。

[68: 一般人]

国交省ガイドラインとは、ひょっとして、、

以前、悪質なＮＰＯ法人コンサル（皿菅）より国交省ガイドラインを示され、「みなさんのマンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！借り入れも検討しなければなりません！」とカマサレ、勉強もしない理事会委員会が、てーへんだ！とＮＰＯに言われるまま各戸に理事会ニュース投函し、住民の不安を大いに煽られました。

役員、委員がひとりでも、その「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐよりダウンロードし、プリントして配布し、不明点は、国交省担当部署に（電話番号も記載されてます。）すれば、誰でも以下の事が判る。

国交省担当部署曰く、「平均値サンプル収集は、場所は非公開で、関東甲信越、関西圏、85件程度の平均値で、世帯数は下は30戸未満、上は500世帯を越え、階数は低層～中高層～超高層（20階以上）まで混在し、築年数は1970年代から2007年頃まで」と、いう事は、、、、、
大規模修繕工事が初回前、初回済、二回前、二回済、三回前の全く違うマンションが混在サンプル。

以上より、ガイドラインの意図は大規模修繕工事の為の（積立金）徴収額の平均値から高いか低いかではなく、その時のお役所がサンプルから平均値をただ出しただけですよ。が真実です。

これより、当然に導かれるのは、（修繕積立金残金）の国交省平均残額なんぞはそもそも存在しようがも無く、国交省ガイドラインにも何年目がいくらあれば等、そんな記載はありません。

地域については所在や駅近い関東関西は関係ありません。建物の話ですから。
コンサルの言う皆様のマンションは駅に近いとか、高級住宅地だとかは関係なく、営繕工事に関係あるのは建物の架設だけです。架設は階層と道路付け、周囲の密集度ぐらいです。

狙いは、大規模修繕で積立金を空っぽにし、それに伴う値上げ（管理費含め）です、、、、ガイドラインは参考程度にして管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 一般人さん
13年周期だと高くなるのは当たり前。
おたくはいくらなら適正だと思うの？

[70: マンション検討中さん]

>>68 一般人さん
> 管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。

マンション名を書かなかったら検証できないことがわからないあほ

[71: 匿名さん]

>>70さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。
算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。
そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を
算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、
築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要
積立金がわかる。簡単だよ。

[72: eマンションさん]

>>71 匿名さん
　　　↑インフレ、低金利なのに積立金にこだわるあほ

[73: 匿名さん]

とりあえず積み立てＮISAで勉強しましょう。

[74: 匿名さん]

資金豊富なゼネコンは安いときに材料を仕込んでいる
からね。
組合も材料を仕込むことは管理が大変だから今の安い
株を仕込んだらどうかね。儲かるよ。

[75: 匿名さん]

またその話か。ばかばかしい。論外。

[76: 匿名さん]

これが基本だよ。

１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。
算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。
そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を
算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、
築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要
積立金がわかる。簡単だよ。

[77: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはいや、しかし建物の劣化はだめ。
難しいね、このバランスを取ることは。

[78: 匿名さん]

適正かつ必要修繕積立金の額を知らなければ先に
進まない。

[79: 匿名さん]

>>67 周辺住民さん

短期返済ではない。長期もあるよ。
コツコツ積み立ててコツコツ損をする
方法もあるよね、笑い。

[80: 匿名さん]

>>79さん
長期といっても１０年返済でしょう。

[81: マンション掲示板さん]

>>80 匿名さん

もっと長期もあるよ。あほ

[82: マンション掲示板さん]

15年以上もでてる。しらんのか？

[83: 匿名さん]

そんなに長期にしたら、次の大規模修繕工事の支払いと
ダブルんではないの。
積立金の値上げが大変だ。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 匿名さん
次も借入金でやるんだよ。長期で返済する間にインフレで借金の価値は半減している。

[85: 匿名さん]

>>84 マンション掲示板さん

確かにインフレについては一理あるが借入金の理解が組合で得られるかが問題

[86: 評判気になるさん]

>>85 匿名さん
足りてたらそれを使えばいいだけ。

[87: 匿名さん]

借り入れをすれば修繕積立金の値上げをして返済しなければならない。
結局積立てる場合と同じことになる。

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん
いまインフレなのがわからないあほ

[89: 通りがかりさん]

インフレで超低金利なら借りた方が得に決まっている。
時間の経過で借金の価値は目減りしていくのだから。

[90: 匿名さん]

>>88 通りがかりさん

インフレと円安の違いがわからないあほ