大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[41: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん
250円くらいになるでしょ。範囲内ですよ。
それにライオンズマンションだと思うから高くてもいいのでは？気に入らなかったら安いマンションに移ればいい。
そもそも住人のレベルが低かったらそんな値段で話がまとまるはずがない。

[42: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん

相場より高すぎると言うことで、ライオンズマンションだからぼったくられて平気だとか意味不明

[43: 通りがかりさん]

ありました。改訂版
上限は430円でスレ主マンションの80平米なら
33000くらいだね。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[44: 通りがかりさん]

>>42 匿名さん
住民の層がちがうから。

[45: 通りがかりさん]

ガイドライン上限で見積もって骨のある区分所有者がいたら下げるという作戦でしょう。
ここのスレ主がマンション管理士資格でもとって理事長になればフロントは言うことを聞き出費は半額で済むと思う。めんどくさいと思うけど、定年でリタイアした人じゃないと無理かもね。

[46: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん

上限と比べてどうするの？
もっと高いとこあるから管理費引き上げてくれと懇願するの？しかも管理費が高くなりがちな20戸くらいの小規模マンションも含まれててそこと比べても意味ない

[47: 匿名さん]

うちは５００戸超のマンション。
管理費等は１５０００円／㎡で３０年。
その他駐車場等の施設使用料が貢献して組合員の支出を抑えている。もちろん管理会社主導ではない。優秀な組合員の管理によって分譲後第一回の総会で管理システムを見直して現在に至る。

[48: 口コミ知りたいさん]

>>47 匿名さん
大規模マンションは人材豊富だから参考にならないよ。
スレ主の５６戸なんて村みたいなもの。
500戸超なら大阪市みたいなもの。

[49: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん
修繕積立金ガイドラインは延べ面積当たりで区分してある。大規模マンションと小規模マンションは別の行だ。

[50: 評判気になるさん]

国交省が出している望ましい修繕積立金の額は１戸当たり
月１７，５００円とのこと。
但し、これには専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる数字は
含まれていないから、実際は２０，０００円以上は必要だろう。
この数字は標準のマンションであって、大規模と小規模マンションでは当然
金額は違ってくる。小規模マンションの場合はかなり大きくなる。
やらなければならない工事の全てを網羅しなければならないが、国交省の
望ましい数字の中には、サッシや玄関ドアの交換は含まれない。

[51: マンコミュファンさん]

>>50 評判気になるさん
金物交換は入ってますよ。サッシ、玄関ドアは金物交換という表記です。25年位で交換。2回目の大規模修繕でやるマンションが多いでしょう。
おたくさん、長期修繕計画を作ったことないですね。
排水管の更新工事は一戸当たり50マンくらいで築40年でやることなってるがボリ管ならたぶんやらなくても問題なし。

[52: マンコミュファンさん]

エレベーター交換もやり方次第で1300マンから800マン程度のバラツキがあると思う。
スレ主のマンションはマンション管理士を顧問で雇ってみたらいいかもね。

[53: マンション検討中さん]

スレ主さん、いなくなった？

[54: 匿名さん]

50は重松スレでも占有部の工事でボッタクラれたとか、全くのデマを言いふらした有名な荒らしだからね。管理組合が占有部の工事なんて普通やりませんから。

[55: 検討板ユーザーさん某コンサル社員]

>>50 評判気になるさん

国交省は望ましい数字なんて提示してないですよ。あくまでも統計データだけです。

[56: 匿名さん]

企業物価指数がこのまま上がると修繕積立金の価値が２年前から20%以上目減りするはす。外貨預金を検討するべきだろう。国土交通省が指針を出すべきだね。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
外貨預金を教えてください。
地方銀行でも簡単にできますか。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
どこでもできますよ。但し預金保険ないです。

[59: 匿名さん]

１００万円を外貨預金にすると
ドル円相場が1ドル１４０円なら
１００万÷１４０＝７、１４３ドルになるんですよね。ドル円相場が１ドル１００円なら
１００万÷１００＝１０，０００ドルになるんですか。

[60: マンコミュファンさん]

でも危険だから、まずは修繕積立金制度の見直しですね。
低金利、インフレ下では積立金の意味がありません。
修繕工事はすべて借金で行うように提案してみて下さい。

[61: 匿名さん]

>>56 匿名さん
しないだろうと思われていた日銀単独
による為替介入をした。
先進国で唯一インフレによる利上げに
対して金融緩和政策の付けが介入をせ
ざるを得ない事態である。
この件の予想がつきにくいので外貨預
金は危険だと思われる。

[62: 匿名さん]

>>60 マンコミュファン
組合の保有資金はそのまま残して借入金で工事を
賄う方法もある。
しかし、日本の金融緩和策がいつまで持つかだよね。

[63: 匿名さん]

国債を保有している管理組合は暴落が近いので調べて対応。

[64: 匿名さん]

金融緩和を利用しない手はない。
日銀もいつまでもこの状態を維持できなくなる。
超インフレと利上げ。
金をため込むよりも上手に活用する時代になった。
頭のいい管理会社がフアンドを立ち上げて
金融商品を管理組合に提案してくる時代になった。
その能力のある管理会社は財閥系か、
適正化法施工後に営業を開始したコンサル能力に
長けた管理会社になるはずだ。
デべ系や独立系は人材不足で無理でしょう。

[65: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん
そんなファンドあるの？

[66: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金制度を廃止し、修繕はすべて借入金で行い、
長期分割払いにするのが最も合理的である。
低金利で利息はほとんど0、インフレで借金の価値は10年で半減以下になると予想されるのだから
積立金制度は廃止しましょう。

[67: 周辺住民さん]

借りたものは返さなくてはならない。
それも短期で。
こつこつと積立てていった方がいいと思うけどね。
借り入れるたびに修繕積立金の値上げを行うのは大変だよ。

[68: 一般人]

国交省ガイドラインとは、ひょっとして、、

以前、悪質なＮＰＯ法人コンサル（皿菅）より国交省ガイドラインを示され、「みなさんのマンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！借り入れも検討しなければなりません！」とカマサレ、勉強もしない理事会委員会が、てーへんだ！とＮＰＯに言われるまま各戸に理事会ニュース投函し、住民の不安を大いに煽られました。

役員、委員がひとりでも、その「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐよりダウンロードし、プリントして配布し、不明点は、国交省担当部署に（電話番号も記載されてます。）すれば、誰でも以下の事が判る。

国交省担当部署曰く、「平均値サンプル収集は、場所は非公開で、関東甲信越、関西圏、85件程度の平均値で、世帯数は下は30戸未満、上は500世帯を越え、階数は低層～中高層～超高層（20階以上）まで混在し、築年数は1970年代から2007年頃まで」と、いう事は、、、、、
大規模修繕工事が初回前、初回済、二回前、二回済、三回前の全く違うマンションが混在サンプル。

以上より、ガイドラインの意図は大規模修繕工事の為の（積立金）徴収額の平均値から高いか低いかではなく、その時のお役所がサンプルから平均値をただ出しただけですよ。が真実です。

これより、当然に導かれるのは、（修繕積立金残金）の国交省平均残額なんぞはそもそも存在しようがも無く、国交省ガイドラインにも何年目がいくらあれば等、そんな記載はありません。

地域については所在や駅近い関東関西は関係ありません。建物の話ですから。
コンサルの言う皆様のマンションは駅に近いとか、高級住宅地だとかは関係なく、営繕工事に関係あるのは建物の架設だけです。架設は階層と道路付け、周囲の密集度ぐらいです。

狙いは、大規模修繕で積立金を空っぽにし、それに伴う値上げ（管理費含め）です、、、、ガイドラインは参考程度にして管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 一般人さん
13年周期だと高くなるのは当たり前。
おたくはいくらなら適正だと思うの？

[70: マンション検討中さん]

>>68 一般人さん
> 管理会社に同県で管理している築年、戸数、階数が近似の値を無記名で提示させてみてください。これがリアルな数字です。

マンション名を書かなかったら検証できないことがわからないあほ

[71: 匿名さん]

>>70さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。
算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。
そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を
算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、
築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要
積立金がわかる。簡単だよ。

[72: eマンションさん]

>>71 匿名さん
　　　↑インフレ、低金利なのに積立金にこだわるあほ

[73: 匿名さん]

とりあえず積み立てＮISAで勉強しましょう。

[74: 匿名さん]

資金豊富なゼネコンは安いときに材料を仕込んでいる
からね。
組合も材料を仕込むことは管理が大変だから今の安い
株を仕込んだらどうかね。儲かるよ。

[75: 匿名さん]

またその話か。ばかばかしい。論外。

[76: 匿名さん]

これが基本だよ。

１戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法もしらないあほがいる。
算出方法は、まず建築士を雇いやらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画書を作成するんだよ。
そして、３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を
算出すればいい。何もむずかしいことでもないし、これだったら、
築年数とか大規模修繕工事が何回目とかも関係がなく、正確な必要
積立金がわかる。簡単だよ。

[77: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはいや、しかし建物の劣化はだめ。
難しいね、このバランスを取ることは。

[78: 匿名さん]

適正かつ必要修繕積立金の額を知らなければ先に
進まない。

[79: 匿名さん]

>>67 周辺住民さん

短期返済ではない。長期もあるよ。
コツコツ積み立ててコツコツ損をする
方法もあるよね、笑い。

[80: 匿名さん]

>>79さん
長期といっても１０年返済でしょう。

[81: マンション掲示板さん]

>>80 匿名さん

もっと長期もあるよ。あほ

[82: マンション掲示板さん]

15年以上もでてる。しらんのか？

[83: 匿名さん]

そんなに長期にしたら、次の大規模修繕工事の支払いと
ダブルんではないの。
積立金の値上げが大変だ。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 匿名さん
次も借入金でやるんだよ。長期で返済する間にインフレで借金の価値は半減している。

[85: 匿名さん]

>>84 マンション掲示板さん

確かにインフレについては一理あるが借入金の理解が組合で得られるかが問題

[86: 評判気になるさん]

>>85 匿名さん
足りてたらそれを使えばいいだけ。

[87: 匿名さん]

借り入れをすれば修繕積立金の値上げをして返済しなければならない。
結局積立てる場合と同じことになる。

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん
いまインフレなのがわからないあほ

[89: 通りがかりさん]

インフレで超低金利なら借りた方が得に決まっている。
時間の経過で借金の価値は目減りしていくのだから。

[90: 匿名さん]

>>88 通りがかりさん

インフレと円安の違いがわからないあほ

[91: 匿名さん]

修繕に要する材料は輸入品。

[92: 匿名さん]

修繕工事に対する材利用費は安いもんだよ。
建物を作れば材料費が高くなるが。

[93: 匿名さん]

急速な勢いで組合資産は目減り中。
札束を握りしめたいケチ親父の心境は理解できる。
しかし、今は違う。日々目減りが急加速。

[94: 匿名さん]

例えば、ラーメン屋が肉と小麦粉を輸入していたら、円安で
仕入れ値が大幅に上がった。
４０％上がったとして、１，０００円のラーメンが１，４００円
にはならない。

[95: 匿名さん]

政策は外国へ進出した日本企業が日本に
帰ってきてほしい。
地政学リスクからの逃避

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
2000円、

[97: 匿名さん]

値上げするときは、材料費が大幅に上がったので
やっていけないので、その比率を上げるというのは単なる
便乗値上げ以外の何ものでもない。
円安がおちついて、輸入品が安くなった時に、すぐに値下げを
するんかいな。

[98: 匿名さん]

マクドナルドの輸入牛や小麦粉が大幅に上がったということで
値上げになったけど、１品あたり１０円～３０円だよね。

[99: 匿名さん]

インフレで企業が便乗値上げをして企業が儲かると社
員の給料も上がり、
それを繰り返して成長するのが資本主義。
それに輪をかけるのが極限が戦争である。
８２年前の悪夢がよみがえる。
カミカゼドローンなどは知覧の戦士が泣いているぞ。

[100: 匿名さん]

金曜日の為替介入は９月以来２度目である。
日銀の市場操作も影を潜めた。
日本は三等国に落ちぶれたのである。
これから低所得と物価の暴騰は避けられません。
組合の資産も大きく目減りする
。今大規模修繕に組合費を費やすのはバカのする業。
賢い組合員は立ち上がるべきである、

[101: 匿名さん]

いま大規模修繕を企んでいる組合役員や修繕委員会等
は今しばらくロシア情勢を見極められるのを提案する。もし強行するのであれば賢い組合員は立ち上がって阻
止する必要がある。
強行する役員は悪徳とみて間違いはない。御免。
核の脅威が認められるまで待とう。

[102: 匿名さん]

外国に進出した日本企業はこの際帰国するべき
でしょう。日本を守るにはそれしかない。
特に中国からは脱出した方がいい。
日本政府は中国へ進出した企業を守れなくなる。
今年の米国の中間選挙で民主党の敗北を想定す
ると末恐ろしくなる。

[103: 匿名さん]

民主党が敗北したらどうなるのですか。
それが知りたいですね。

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん
お宅はどう思いますか。

[105: 匿名さん]

自民党があればそれだけでいい。
野党は必要性あるの。

[106: 口コミ知りたいさん]

>>103 匿名さん
お宅はどう。思いますか

[107: 匿名さん]

大規模修繕の工事費は、マンションの規模にもよりますが
１戸当たり１００万円から１５０万円ですが、現在の工事費の
大幅高騰からすれば、１戸当たり２００万円も想定できます。

[108: 僕自身コンサル社員]

>>107 匿名さん

マンションの規模だけでなく、
マンションの形状、修繕範囲、修繕項目により
大きくことなります。

そして
同じ修繕範囲であっても
更新(もしくは全剥離)なのか、部分修繕なのか、
でも大きく異なります。

戸あたりの目安金額を提示すること自体がナンセンス。

[109: 匿名さん]

同感です。

[110: 匿名さん]

大規模修繕の二回目は築30年から36年でいいよ。
その範囲内のマンションはあと4～5年は延期した
方がいい。輸入品は大幅デフレになる。

[111: 匿名さん]

輸入品は安くなるんですか。
大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションの懐具合で
決まるよ。
工事をすればきれいになるからね。

[112: 匿名さん]

たたみやカーテン、壁紙、障子やふすま、照明器具、トイレ、
浴槽、キッチン、洗面所、ダイニングセット、リビングセット等も
早く変えた方が快適だよね。

[113: 某コンサル社員]

>>110 匿名さん

前回の大規模修繕の内容や、施工レベル、
にもよるし、
そのマンションの立地や構造にもよるので
ちゃんと現況を把握してからでないと
先延ばしできるかなんて言えません。

そのマンションが
海岸の眼の前にあったらどうします？


浅はかな発言ですね

[114: 某コンサル社員]

>>112 匿名さん

それは
専有部の話だから
大規模修繕は関係ないですよね？

[115: 口コミ知りたいさん]

勝手にすればいいよ。
マンションの外壁は1回目で質のいい塗料等を使用すればそんなに早くは痛まないよ。海の近くも大丈夫です。

[116: 匿名さん]

>>114さん
分かりやすくたとえ話をしたのですよ。
壁紙やタタミの交換を１０年でする者もいるし、いくら
傷んでいてもやらない者もいるということ。

[117: 匿名さん]

快適なマンションライフを優先するか、節約を
優先するかの違いです。

[118: 匿名さん]

大規模な修繕工事をしたからって言って
快適になるとは限りませんよ。
担当のセンスで悪くもなるよ。
こんなマンションは結構あるよ。

[119: 匿名さん]

修繕員会のメンバーを確認。
出来が良いか悪いかを占える。
教養があるか否かだよ。表にセンスが出る。

[120: 某コンサル社員]

>>115 口コミ知りたいさん

シーリングは？
鉄部は？

質のいい塗料？
質のというよりも種類では？
そして、下処理がとても大事ですよ。

[121: 某コンサル社員]

>>118 匿名さん
全くその通りだと思います！

[122: 某コンサル社員]

>>119 匿名さん
教養？？？

センスがどうこう、というのは色の選択、っていう意味ではその通りでしょうねー

[123: 匿名さん]

>>122 某コンサル社員さん
外壁塗装よりも大事な個所をも極める知識が
あるやなしやでしょう。
外顔（外ずら）を良くしたところで内顔（内ずら）
を疎かにすると将来に遺恨を残す。
2回目は特に肝心な時期。皮膚よりも内臓が重要。

[124: 匿名さん]

某コンサル社員さんは第三者のコンサルではなく、管理会社の利益に繋がる書き込みしかしない荒らしなので無視しましょう

[125: 某コンサル社員]

>>123 匿名さん

それは
内臓をきにすべきなのは
一般的に3回目ですね

[126: 某コンサル社員]

>>124 匿名さん

ふふふ、
なぜそう言い切るのか、、、
よくわからないですね

管理会社はマージンをくれないですよ
逆にこっちが払ってる

[127: 匿名さん]

>>125 某コンサル社員さん
三回目は建て替えの話が出るからね、
それが駄目であるのを想定して２回目は
きちっとした工事をしたならばマンションの
維持保全がしやすくて三回目の大修繕が生き
てくると思った。勿論三回目でもいいが、
少々おそしが気になる部分もある。

[128: 匿名さん]

大規模修繕の２回目前後はだいたい資金力のある
組合員は買い替えが終わるころです。
その後は資金のない古参の組合員と割安物件しか
買えない組合員がマンションを管理運営をするこ
とになる。
真剣みが少しはよくなるので管理会社主導も効か
なくなる。出来具合で査定すればいい。
３回目のメンバーはプロ級になる。

[129: 匿名さん]

２回目までは甘ちゃんである。
着服と横領と談合と役員のコネ業者には十分
心しなければ３回目はズタズタにされる。
特に立候補している修繕委員長が建設関係なら
排除した方がいいでしょう。

[130: 某コンサル社員]

>>127 匿名さん

3回目で建て替えの話？
そんなマンション、極めて少ないと思います。
まぁ、いつ検討したところで
ご指摘の通り、実際は建て替えという
将来は現実的ではないという結論は
変わらないのですけどね

[131: 匿名さん]

建て替えがいかに難しいかを知らない者の
書き込みだね。

[132: 匿名さん]

一度建て替え法を読んでみたらいいのにね。

[139: 管理担当]

[No.133～本レスまでは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[140: 匿名さん]

やったー！