大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[208: 管理担当]

[No.194～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[209: 某コンサル社員]

全くもって
スレタイとは関係のない
訳のわからん流れだな

[210: 匿名さん]

ここは大規模修繕工事のスレでしたね。
誰も何にも書き込みされないので、暇つぶしですよ。

[211: 匿名さん]

自分で書き込みをすればいいんだけど、人の書き込みには
ちゃちゃをいれたがるんだね。

[212: 匿名さん]

大規模修繕工事を管理会社にまかせるのではなく、理事会や
修繕委員会が主導権を取らないとね。

[213: 匿名さん]

それができないから管理会社に付け込まれるんだよ。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
それは逆だよ。
交代制の理事会が主導は賛成。
立候補してきた理事や修繕委員は要注意。
安い大型マンションの築古は特に注意。
組合費をぼったぐられるよ。
其れよりはしっかりした管理会社の方が
良い。

[215: 名無しさん]

>>214 匿名さん
管理会社が良い訳ない、廻し者が??

[216: 匿名さん]

>>215 名無しさん
築古で大型マンションならば数千万円の
中抜きができるよ。
特に注意なのは立候補の役員や修繕委員
は買い替え資金を狙っているかもしれな
いよ。怖いのよ、

[217: 匿名さん]

>>215 名無しさん
管理会社の責任施工かコンサルをさせた方が安全でしょう。保証もしてくれるし、責任の所在がはっきりしている。修繕委員が建設関係は最も危険でしょう。

[218: 某コンサル社員]

大規模修繕専門の設計コンサルは
業務費用以外の収益がないとやっていけないと思えるような見積を出してきます。

安いコンサル費に注意するように、という国交省の注意喚起が浸透してないので、やりたい放題です。
施主がまともな判断をできないうちは、どうにも変わらない。

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん
責任を取るのは施工業者であって、管理会社が保証するものでもない。
請負契約時に施工業者と瑕疵補償について決めておけばいい。
ボッタクリが起こりやすのは管理会社がらみの修繕工事だ。
ブローカーとしての中間ピンハネの役割しか果たさないからだ。

[220: 匿名さん]

管理会社が修繕工事に対して持っている技術は、いかにピンパねの額を吊り上げるか、修繕工事に対する建築技術とは無関係の、ブローカーとしてのボッタクリに関するノウハウだけ。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん
プライム上場企業なら心配ないよ。
組合側の要求には応じるし対応もできる。

[222: 匿名さん]

>>221さん
組合側の要求に対し、真摯に耳を傾けてくれる業者は
いいですね。
すぐピンハネだとかいう者もいますが、もっと信頼関係を
保たなければね。
仕事を依頼するんでしょう。

[223: 匿名さん]

>>スレ主さん
大規模修繕工事が３回計画されているとのことですが、
何年周期で計画されているんですか。
それにしても、値上げ額が大きいですね。

[224: 匿名さん]

修繕積立金の値上幅が大きいとのことですが、
一概に大きいという判断はできません。
いくら積立てられているかが問題なのです。
今までに積み立てられた金額が小さければ当然
値上額は大きくなりますから。

[225: 匿名さん]

分譲時は修繕積立金は低く抑えられています。
買いやすくするためです。
そして、段階的に値上げをしていきます。

[226: 匿名さん]

しかし、その値上げをするのが大変なんです。
住民の中には値上げをされると困る方も多数おられますからね。

[227: 匿名さん]

修繕積立金の値上は長期修繕計画に基づいて行います。
その計画書の作成は建築士とシビアに検討して決める必要があるでしょう。

[228: 匿名さん]

建築士と一緒に検討をしていきますが、専門委員並びに理事の
メンバーから選出し、約半年かけて検討して作成します。
建築士は設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに
設計概算書を作成し工事費を計算します。
最終的に鑑である長期修繕計画書が完成します。
建築士の費用としては、７０万円から８０万円が相場でしょう。

[229: 名無しさん]

>>228 匿名さん
図面からの数量調書だと
外壁やシーリングの数量不足に注意して下さいね

それと
各々の修繕周期は
実情および今までの経過などを
加味しないコンサルが多いです。

机上の空論にもほどがある！

とはいえ
70～80万ならそんなもんかな。

[230: 匿名さん]

半年間で約８０万だったよ。
結構頑張ってくれたよ。
数量調書と設計概算書のページ数は１００枚以上あったからね。

[231: 匿名さん]

その長期修繕計画書があれば、相見積もりも理事が
取れるからね。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
理事にやる気があればね。

[233: 匿名さん]

>>232さん
そうだね、理事長にやる気と知識があればいいんだけど。
輪番制の理事ではそれは期待しても無理かな。

[234: 匿名さん]

長期修繕計画書は、管理会社のフロントにソフトが
あるだろうからそれに大体の数字を打ち込んで作成
して貰えばいい。

[235: 匿名さん]

しかし、そんな長期修繕計画書はなんの役にも立たない。
単なる修繕時期をしるだけのこと。

[236: 匿名さん]

長期修繕計画書は、それをみれば大体の工事金額までが
分るものでなくちゃね。

[237: 匿名さん]

長期修繕計画書のしっかりしたのがあれば、大規模修繕工事をするときに
修繕個所の細かい金額がでているので、やるかどうかの判断材料になります。

[238: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しを何故やるかといいますと、工事の
周期を知る指針にも活用しますが、一番の理由は修繕積立金が
足りるかどうかの判断材料になります。
不足するのであれば、計画書を検討した専門委員会は理事会に対し
積立金の値上案の提案をしなければなりません。

[239: 匿名さん]

修繕積立金の値上はやりたくないので、工事個所を減らして
積立金の不足が生じないように計画書の作成をすることもある。

[240: 匿名さん]

工事個所を減らせればいいんですが。
やらなければならない工事はやるべきですね。

[241: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、一度管理会社とは
関係のないマンションの長期修繕計画の洗い直しのある
建築士に作成してもらったらどうですか。
その作成方法はガイドラインに基づいて作成してもらえばいいでしょう。

[242: 匿名さん]

マンションの工事でやらなければならない工事は
大体決まっています。
その周期と概算額を計画化してもらえばいいんです。
そして３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の
額を算出し、現在の積立金と比較して足りなければ値上げの提案を
しなければならないでしょう。

[243: 匿名さん]

スレ主さん
工事は大規模修繕工事だけではありませんよ。
それ以外に玄関ドア、消防設備、給水設備、杞憂水管、排水管、照明設備、
サッシ・網戸、インターホン等いろいろあります。
長期修繕計画の作成書がありますか。

[244: 匿名さん]

スレ主さん
足場仮設費が2,200万円とのことですが、その金額は高いというより
安いんじゃないかと思いますよ。
直接仮設費にプラスして、共通費や消費税がプラスされますので。

[245: 匿名さん]

足場の工事は、修繕は全くしていないのに、日にちはかかる。
それをやると工事をしているという雰囲気は高まる。

[246: 匿名さん]

大規模修繕工事を足場を組まずにやるところもあるが、
その場合は、ゴンドラでやるけど、普通は１４階以上の
マンションの場合だよね。

[247: 匿名さん]

ゴンドラの場合は工事費が高くなるからね。
だからといってブランコは危険が伴う。

[248: 匿名さん]

現在大規模修繕工事がはじまったところなので
聞きたいことがあったら質問に答えます。

[249: 匿名さん]

大規模修繕工事で足場を組みますが、これが１ヶ月以上
かかるのでうんざりしています。
また、足場が倒れないようにアンカーを打ち込むときの騒音が
うるさいですね。

[250: 匿名さん]

工事でうるさいのは、開放廊下の塩ビシートやベランダの
塩ビシートを?ぐときですね。
これは確かに大きな音がします。

[251: 匿名さん]

大規模修繕工事は、８～１０年に１度が適切でしょう。

[252: 匿名さん]

>>251 匿名さん
根拠教えて

[253: 口コミ知りたいさん]

毎年すればいいよ。ボッタクリ屋の論理。
20年毎でいいよ。
人体の内臓に類する個々の設備早め早め
で精査要。
外ずらを重視で内側軽視は要注意。
特に共用部分との一体化部分の設備は早
めでもよい。

[254: 匿名さん]

>>253　 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事は２０年でいいんだね。
共用部分との一体部分の設備とは、専有部分の配管、配線のことかな。

[255: 匿名さん]

２０年といわず、３０年ぐらいでもいいんじゃないかな。
それとも計画的な工事はしないで、悪くなったところだけ補修
すればいい。

[256: 匿名さん]

修繕積立金が足りないということで、大幅な修繕積立金の値上ということ
ですが、大型設備の更新工事もありますからね。
やはり、一度マンションのA容器修繕計画の洗い直しをしたことのある、
設計コンサルタントと検討会を行って、詳細な長期修繕計画書を作成
すべきです。
単なる計画書ではなく、設計図面を基に数量調書を作成し、それを基に
工事個所ごとに概算設計書を作成し、計画書を作ってもらうべきです。

[257: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成する期間は約半年。
設計コンサルタントの報酬は、５０万円から８０万円ていどは必要
でしょう。