大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。
平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。
おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。
理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。
恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。
そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。
他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。
増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。
特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。
[スレ作成日時]2022-09-18 04:04:38
大規模修繕の話合い
| No.151 |
by 某コンサル社員 2022-11-03 10:58:39
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>>150 匿名さん
全くその通り！ あとは、古臭さを ヴィンテージマンションとしてブランド化する工夫と、 日常生活の快適性を確保するための、建具や設備の更新を上手にできたら 生き残れるマンションになれる！ |
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|---|---|---|
| No.152 |
>>150 匿名さん
訂正すべきなのは、１００年もつのは マンションではなく、 鉄筋(鉄骨)コンクリートの躯体だ、という ことではないですか？ マンションという共同住宅の存続は 建物や設備だけでなく、 そこでの暮らし、生活を維持することも必要。 そのためにはコミュニティも大事ですよね |
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| No.153 |
旧耐震基準のマンションをビンテージマンションにするとかやはりパート3のスレ主はあほだね。
建て替え、取り壊しは法整備できれば簡単になる。公益法人の解散に準拠すればよい。 |
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| No.154 |
建て替えが行える可能性の高低でマンションの
価値は決まる。まず、組合員の懐具合。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
建て替えされたマンションを見たらわかるでしょう。
恵まれた環境だよね。 |
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| No.158 |
>>155 某コンサル社員さん
裕福な証拠だよ。 私の知っているマンションは建て替え後には ６０㎡が９０㎡になって引き渡された。 戸数が３倍くらいに増えたので増加分は完売 して売り上げを分配するらしい。 優秀な理事長が音頭をとっていた。 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
個人負担無し、というのは それはすごくラッキーなマンションですね 立地が良いだけでなく、 法令的にも！ 現在の法令に則ると かなりのマンションにおいて 減築になりますからねぇ ちなみに 団地タイプが有利な傾向ですよね |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159 某コンサル社員さん
そうです、公団の40年前の分譲です。 当時は都市開発も遅れていて用途地域が低曽住居地域 でした。その間開発が進み徒歩５分以内には地下鉄駅 がつくられ都心部へのアクセスが良くなり用途地域も 商業地域に変更になりました。 建ぺい率や容積率等が分譲当時よりも大幅に緩和され て戸数が３倍くらいに増やした建て替えでした。 理事長は管理には相当詳しくて音頭を取っていたよう です。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
>>162 某コンサル社員さん
私の住むマンションもその近くですので建て替え動議 は否決されて3回目の大規模修繕で落ち着きました。 地下鉄駅までは徒歩で３０分ですので資産価値は相当 劣るようでした。 やはり、相当恵まれないと難しいです。 |
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| No.164 |
桃山台団地ですか？
コンサルの手腕でしょうね |
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| No.165 |
パート3スレ主は知らないだろうけど
建て替え事例すでにありますよ |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
本書にある大阪の桃山台第二団地では、中古を買い取り、無償で新品へと立て替えをして儲けようと企む人たちが、終の棲家にしようとしている人たちを丸め込み、遂には法廷闘争へと発展している。
結果最後まで闘った２家族は、最高裁判決を待たずに強制執行を受け退去させられるが、３年以上もの明け渡し請求訴訟は、引っ越し先の家賃と元の部屋の固定資産税を膨らませ、住民同士の繋がりを怒りや恨みと変え、一旦デベロッパーであるコスモス社に所有権を売った事で、所得税１５％・住民税５％の数百万が後に請求された。 |
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| No.169 |
建替えは本当に難しいですね。
その建て替えの委員を誰がやるかです。 解体すれば建物もなくなりますから。 |
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| No.170 |
建て替えができたのは、立地が良く余分に部屋が
つくれたからだよ。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>174 マンション掲示板さん
上乗せして売り抜ける人物も多いでしょうね。 |
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| No.176 |
大規模修繕は三回目は節目を迎える。
古くなってもそれなりの資産価値を維持できるように しておかないとスラム化を早める。 特に専有部分のバリアフリー化と設備等の老朽化には 組合は考慮しておかなければいけません。 化粧ばかりに気を取られると取り返しがつかなくなる。 |
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| No.177 |
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| No.178 | ||
| No.179 |
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| No.180 |
例のシマくんの会社？
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| No.181 |
恥ずかしくないのかな？
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| No.183 |
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| No.184 |
元東急コミュ社員のがちょーんコンビっておつむの方は大丈夫なの？
顔写真見てると疑わしくなる。 |
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| No.185 |
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| No.186 | ||
| No.187 |
建替えはプロの開発業者が参加しないと、自力でやるのは難しいが、収益が見込めなければ参加しないでしょう。
そういう物件は、多数決で一括売却できるようにすれば、良いのでしょうか？ 規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定 (10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進 b あわせて、法務省及び国土交通省は、～ ③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。 |
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| No.188 |
がちょーん
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| No.189 |
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| No.190 |
>>189 匿名さん
アートネイチャー |
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| No.191 |
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| No.192 |
ポチさんて、合人社の方。
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| No.193 |
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| No.195 |
ちなみに僕は若き血です。
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| No.196 |
このスレも内容が迷走し始めてしまいましたねぇ
残念 |
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| No.197 |
たまには少し脱線してもいいんではないの。
また、本題に戻るよ。 |
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| No.198 |
>>195 匿名さん
政治と経済を理解しないと管理者は務りません。 法律は六法や判例でカンニングが出来るからね。 政治と経済は毎時毎秒動いているからね。 努力しても記憶では問題は解けません( ´艸｀)。 |
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| No.199 |
総会においての組合員の質門の内容で
組合員の資質や知識で理解できるので注意 した方がいい。 管理人は絶えず組合員との交流があるので 熟知しているが、職務上それはできない。 |
