大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[147: 某コンサル社員]

ああ、名前間違えてた
防災じゃなくて某、です！

↓建て替えの現実は国交省のデータを見れば一目瞭然！

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

[148: 匿名さん]

誰でも建て替えは難しむとは言っているが、
簡単とは言っていない。
どこにそんな投稿があるかね。
建て替えが簡単などとの投稿は見たことがない。

[149: 3I83]

建て替えが難しいのは個人単位で見たら売却して出ていけばいいだけだからでしょ。

[150: 匿名さん]

建替えがいかに困難なのか
マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命させるのが一番の方法です。
建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。
建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなければなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[151: 某コンサル社員]

>>150 匿名さん

全くその通り！

あとは、古臭さを
ヴィンテージマンションとしてブランド化する工夫と、
日常生活の快適性を確保するための、建具や設備の更新を上手にできたら
生き残れるマンションになれる！

[152: 某コンサル社員]

>>150 匿名さん

訂正すべきなのは、１００年もつのは
マンションではなく、
鉄筋(鉄骨)コンクリートの躯体だ、という
ことではないですか？

マンションという共同住宅の存続は
建物や設備だけでなく、
そこでの暮らし、生活を維持することも必要。
そのためにはコミュニティも大事ですよね

[153: 3I83]

旧耐震基準のマンションをビンテージマンションにするとかやはりパート3のスレ主はあほだね。
建て替え、取り壊しは法整備できれば簡単になる。公益法人の解散に準拠すればよい。

[154: 匿名さん]

建て替えが行える可能性の高低でマンションの
価値は決まる。まず、組合員の懐具合。

[155: 某コンサル社員]

>>154 匿名さん
実際に建て替え検討する前に課題になるのは
懐具合よりも建て替え後のボリュームじゃないかな？

[156: マンション掲示板さん]

>>155 某コンサル社員さん
その土地に執着する意味がわからないよ。いつでも販売できるように管理状態を良好にしておいて、相続したら売れば良い

[157: 匿名さん]

建て替えされたマンションを見たらわかるでしょう。
恵まれた環境だよね。

[158: 匿名さん]

>>155 某コンサル社員さん
裕福な証拠だよ。
私の知っているマンションは建て替え後には
６０㎡が９０㎡になって引き渡された。
戸数が３倍くらいに増えたので増加分は完売
して売り上げを分配するらしい。
優秀な理事長が音頭をとっていた。

[159: 某コンサル社員]

>>158 匿名さん

個人負担無し、というのは
それはすごくラッキーなマンションですね
立地が良いだけでなく、
法令的にも！

現在の法令に則ると
かなりのマンションにおいて
減築になりますからねぇ


ちなみに
団地タイプが有利な傾向ですよね

[160: 某コンサル社員]

>>156 マンション掲示板さん

実は私もほぼ同じ考え方なのですが、
高齢の区分所有者さんたちは
執着する人が多い！

[161: 匿名さん]

>>159 某コンサル社員さん
そうです、公団の40年前の分譲です。
当時は都市開発も遅れていて用途地域が低曽住居地域
でした。その間開発が進み徒歩５分以内には地下鉄駅
がつくられ都心部へのアクセスが良くなり用途地域も
商業地域に変更になりました。
建ぺい率や容積率等が分譲当時よりも大幅に緩和され
て戸数が３倍くらいに増やした建て替えでした。
理事長は管理には相当詳しくて音頭を取っていたよう
です。

[162: 某コンサル社員]

>>161 匿名さん

本当に稀なラッキーケースですね！

[163: 匿名さん]

>>162 某コンサル社員さん
私の住むマンションもその近くですので建て替え動議
は否決されて3回目の大規模修繕で落ち着きました。
地下鉄駅までは徒歩で３０分ですので資産価値は相当
劣るようでした。
やはり、相当恵まれないと難しいです。

[164: もはや神]

桃山台団地ですか？
コンサルの手腕でしょうね

[165: もはや神]

パート3スレ主は知らないだろうけど
建て替え事例すでにありますよ

[166: 某コンサル社員]

>>164 もはや神さん

物理的な要因以外で考えると
実は
コンサルの手腕よりも
デベの手腕が重要なんですよ

[167: マンション掲示板さん]

>>166 某コンサル社員さん
狙われるマンションって本に詳しく書いてありました。

[168: マンション掲示板さん]

本書にある大阪の桃山台第二団地では、中古を買い取り、無償で新品へと立て替えをして儲けようと企む人たちが、終の棲家にしようとしている人たちを丸め込み、遂には法廷闘争へと発展している。
　結果最後まで闘った２家族は、最高裁判決を待たずに強制執行を受け退去させられるが、３年以上もの明け渡し請求訴訟は、引っ越し先の家賃と元の部屋の固定資産税を膨らませ、住民同士の繋がりを怒りや恨みと変え、一旦デベロッパーであるコスモス社に所有権を売った事で、所得税１５％・住民税５％の数百万が後に請求された。

[169: 匿名さん]

建替えは本当に難しいですね。
その建て替えの委員を誰がやるかです。
解体すれば建物もなくなりますから。

[170: 匿名さん]

建て替えができたのは、立地が良く余分に部屋が
つくれたからだよ。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
通常のマンションは行政の援助で建て替えが可能なケースはありませんか。

[172: 評判気になるさん]

>>171 匿名さん
いま検討中だよ。古いマンションは建て替えないと空き家ばかりになる

[173: 匿名さん]

>>172 評判気になるさん
資産に価値のあるマンションは組合員の負担も少なく
なるのであらゆる面で有利になりそうですよね。

[174: マンション掲示板さん]

>>173 匿名さん
うーん。売り抜けた方が楽でしょう

[175: 匿名さん]

>>174 マンション掲示板さん
上乗せして売り抜ける人物も多いでしょうね。

[176: 匿名さん]

大規模修繕は三回目は節目を迎える。
古くなってもそれなりの資産価値を維持できるように
しておかないとスラム化を早める。
特に専有部分のバリアフリー化と設備等の老朽化には
組合は考慮しておかなければいけません。
化粧ばかりに気を取られると取り返しがつかなくなる。

[177: 匿名さん]

>>170 匿名さん
ドンピシャリ、大当たり、その一言に尽きる。
管理のプロとみた。話が合いそうだ。連絡先は、

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
こちらまで
https://maasg.pro/corporation
https://www.meguminity.com/

[179: マンション検討中さん]

>>178 匿名さん
こんな掲示板で営業活動か。
破廉恥にもほどがある。

[180: マンション検討中さん]

例のシマくんの会社？

[181: マンション検討中さん]

恥ずかしくないのかな？

[183: 買い替え検討中さん]

>>178 匿名さん
他スレのがちょーんコンビってこの方たちなのかな？
自作自演の恥さらしコンビ。
がちょーんがちょーんってうざいね。
厚顔無恥ってこういう輩のことをいうんだね。

[184: 評判気になるさん]

元東急コミュ社員のがちょーんコンビっておつむの方は大丈夫なの？
顔写真見てると疑わしくなる。

[185: 匿名さん]

>>170 匿名さん
本当だから賛同しただけだよ( ´艸｀)
普通のマンションでは建て替えはほぼ不可能です。
よって、修繕維持管理は大切でしょう。
コソクリではだめだから変更しなさいよ。

[186: 評判気になるさん]

>>185 匿名さん
こちらまで
https://maasg.pro/corporation
https://www.meguminity.com/

[187: 匿名さん]

建替えはプロの開発業者が参加しないと、自力でやるのは難しいが、収益が見込めなければ参加しないでしょう。
そういう物件は、多数決で一括売却できるようにすれば、良いのでしょうか？

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

b あわせて、法務省及び国土交通省は、～

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。

[188: ダブルポチ]

がちょーん

[189: 匿名さん]

>>184 評判気になるさん
おむつの方は大丈夫だけど毛が無いのよ( ´艸｀)。

[190: ダブルポチ]

>>189 匿名さん
アートネイチャー

[191: 匿名さん]

>>190 ダブルポチさん
最近脱毛が増えたので商売繁盛だね、

[192: 匿名さん]

ポチさんて、合人社の方。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
いやいや、なかなかのインテリだよ、一ツ橋だよ。
東大とは違う頭脳の持ち主だよ( ´艸｀)

[195: 匿名さん]

ちなみに僕は若き血です。

[196: 某コンサル社員]

このスレも内容が迷走し始めてしまいましたねぇ

残念

[197: 匿名さん]

たまには少し脱線してもいいんではないの。
また、本題に戻るよ。

[198: 匿名さん]

>>195 匿名さん
政治と経済を理解しないと管理者は務りません。
法律は六法や判例でカンニングが出来るからね。
政治と経済は毎時毎秒動いているからね。
努力しても記憶では問題は解けません( ´艸｀)。

[199: 匿名さん]

総会においての組合員の質門の内容で
組合員の資質や知識で理解できるので注意
した方がいい。
管理人は絶えず組合員との交流があるので
熟知しているが、職務上それはできない。

[208: 管理担当]

[No.194～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[209: 某コンサル社員]

全くもって
スレタイとは関係のない
訳のわからん流れだな

[210: 匿名さん]

ここは大規模修繕工事のスレでしたね。
誰も何にも書き込みされないので、暇つぶしですよ。

[211: 匿名さん]

自分で書き込みをすればいいんだけど、人の書き込みには
ちゃちゃをいれたがるんだね。

[212: 匿名さん]

大規模修繕工事を管理会社にまかせるのではなく、理事会や
修繕委員会が主導権を取らないとね。

[213: 匿名さん]

それができないから管理会社に付け込まれるんだよ。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
それは逆だよ。
交代制の理事会が主導は賛成。
立候補してきた理事や修繕委員は要注意。
安い大型マンションの築古は特に注意。
組合費をぼったぐられるよ。
其れよりはしっかりした管理会社の方が
良い。

[215: 名無しさん]

>>214 匿名さん
管理会社が良い訳ない、廻し者が??

[216: 匿名さん]

>>215 名無しさん
築古で大型マンションならば数千万円の
中抜きができるよ。
特に注意なのは立候補の役員や修繕委員
は買い替え資金を狙っているかもしれな
いよ。怖いのよ、

[217: 匿名さん]

>>215 名無しさん
管理会社の責任施工かコンサルをさせた方が安全でしょう。保証もしてくれるし、責任の所在がはっきりしている。修繕委員が建設関係は最も危険でしょう。

[218: 某コンサル社員]

大規模修繕専門の設計コンサルは
業務費用以外の収益がないとやっていけないと思えるような見積を出してきます。

安いコンサル費に注意するように、という国交省の注意喚起が浸透してないので、やりたい放題です。
施主がまともな判断をできないうちは、どうにも変わらない。

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん
責任を取るのは施工業者であって、管理会社が保証するものでもない。
請負契約時に施工業者と瑕疵補償について決めておけばいい。
ボッタクリが起こりやすのは管理会社がらみの修繕工事だ。
ブローカーとしての中間ピンハネの役割しか果たさないからだ。

[220: 匿名さん]

管理会社が修繕工事に対して持っている技術は、いかにピンパねの額を吊り上げるか、修繕工事に対する建築技術とは無関係の、ブローカーとしてのボッタクリに関するノウハウだけ。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん
プライム上場企業なら心配ないよ。
組合側の要求には応じるし対応もできる。

[222: 匿名さん]

>>221さん
組合側の要求に対し、真摯に耳を傾けてくれる業者は
いいですね。
すぐピンハネだとかいう者もいますが、もっと信頼関係を
保たなければね。
仕事を依頼するんでしょう。

[223: 匿名さん]

>>スレ主さん
大規模修繕工事が３回計画されているとのことですが、
何年周期で計画されているんですか。
それにしても、値上げ額が大きいですね。

[224: 匿名さん]

修繕積立金の値上幅が大きいとのことですが、
一概に大きいという判断はできません。
いくら積立てられているかが問題なのです。
今までに積み立てられた金額が小さければ当然
値上額は大きくなりますから。

[225: 匿名さん]

分譲時は修繕積立金は低く抑えられています。
買いやすくするためです。
そして、段階的に値上げをしていきます。

[226: 匿名さん]

しかし、その値上げをするのが大変なんです。
住民の中には値上げをされると困る方も多数おられますからね。

[227: 匿名さん]

修繕積立金の値上は長期修繕計画に基づいて行います。
その計画書の作成は建築士とシビアに検討して決める必要があるでしょう。

[228: 匿名さん]

建築士と一緒に検討をしていきますが、専門委員並びに理事の
メンバーから選出し、約半年かけて検討して作成します。
建築士は設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに
設計概算書を作成し工事費を計算します。
最終的に鑑である長期修繕計画書が完成します。
建築士の費用としては、７０万円から８０万円が相場でしょう。

[229: 名無しさん]

>>228 匿名さん
図面からの数量調書だと
外壁やシーリングの数量不足に注意して下さいね

それと
各々の修繕周期は
実情および今までの経過などを
加味しないコンサルが多いです。

机上の空論にもほどがある！

とはいえ
70～80万ならそんなもんかな。

[230: 匿名さん]

半年間で約８０万だったよ。
結構頑張ってくれたよ。
数量調書と設計概算書のページ数は１００枚以上あったからね。

[231: 匿名さん]

その長期修繕計画書があれば、相見積もりも理事が
取れるからね。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
理事にやる気があればね。

[233: 匿名さん]

>>232さん
そうだね、理事長にやる気と知識があればいいんだけど。
輪番制の理事ではそれは期待しても無理かな。

[234: 匿名さん]

長期修繕計画書は、管理会社のフロントにソフトが
あるだろうからそれに大体の数字を打ち込んで作成
して貰えばいい。

[235: 匿名さん]

しかし、そんな長期修繕計画書はなんの役にも立たない。
単なる修繕時期をしるだけのこと。

[236: 匿名さん]

長期修繕計画書は、それをみれば大体の工事金額までが
分るものでなくちゃね。

[237: 匿名さん]

長期修繕計画書のしっかりしたのがあれば、大規模修繕工事をするときに
修繕個所の細かい金額がでているので、やるかどうかの判断材料になります。

[238: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しを何故やるかといいますと、工事の
周期を知る指針にも活用しますが、一番の理由は修繕積立金が
足りるかどうかの判断材料になります。
不足するのであれば、計画書を検討した専門委員会は理事会に対し
積立金の値上案の提案をしなければなりません。

[239: 匿名さん]

修繕積立金の値上はやりたくないので、工事個所を減らして
積立金の不足が生じないように計画書の作成をすることもある。

[240: 匿名さん]

工事個所を減らせればいいんですが。
やらなければならない工事はやるべきですね。

[241: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、一度管理会社とは
関係のないマンションの長期修繕計画の洗い直しのある
建築士に作成してもらったらどうですか。
その作成方法はガイドラインに基づいて作成してもらえばいいでしょう。

[242: 匿名さん]

マンションの工事でやらなければならない工事は
大体決まっています。
その周期と概算額を計画化してもらえばいいんです。
そして３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の
額を算出し、現在の積立金と比較して足りなければ値上げの提案を
しなければならないでしょう。

[243: 匿名さん]

スレ主さん
工事は大規模修繕工事だけではありませんよ。
それ以外に玄関ドア、消防設備、給水設備、杞憂水管、排水管、照明設備、
サッシ・網戸、インターホン等いろいろあります。
長期修繕計画の作成書がありますか。

[244: 匿名さん]

スレ主さん
足場仮設費が2,200万円とのことですが、その金額は高いというより
安いんじゃないかと思いますよ。
直接仮設費にプラスして、共通費や消費税がプラスされますので。

[245: 匿名さん]

足場の工事は、修繕は全くしていないのに、日にちはかかる。
それをやると工事をしているという雰囲気は高まる。

[246: 匿名さん]

大規模修繕工事を足場を組まずにやるところもあるが、
その場合は、ゴンドラでやるけど、普通は１４階以上の
マンションの場合だよね。