大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[121: 某コンサル社員]

>>118 匿名さん
全くその通りだと思います！

[122: 某コンサル社員]

>>119 匿名さん
教養？？？

センスがどうこう、というのは色の選択、っていう意味ではその通りでしょうねー

[123: 匿名さん]

>>122 某コンサル社員さん
外壁塗装よりも大事な個所をも極める知識が
あるやなしやでしょう。
外顔（外ずら）を良くしたところで内顔（内ずら）
を疎かにすると将来に遺恨を残す。
2回目は特に肝心な時期。皮膚よりも内臓が重要。

[124: 匿名さん]

某コンサル社員さんは第三者のコンサルではなく、管理会社の利益に繋がる書き込みしかしない荒らしなので無視しましょう

[125: 某コンサル社員]

>>123 匿名さん

それは
内臓をきにすべきなのは
一般的に3回目ですね

[126: 某コンサル社員]

>>124 匿名さん

ふふふ、
なぜそう言い切るのか、、、
よくわからないですね

管理会社はマージンをくれないですよ
逆にこっちが払ってる

[127: 匿名さん]

>>125 某コンサル社員さん
三回目は建て替えの話が出るからね、
それが駄目であるのを想定して２回目は
きちっとした工事をしたならばマンションの
維持保全がしやすくて三回目の大修繕が生き
てくると思った。勿論三回目でもいいが、
少々おそしが気になる部分もある。

[128: 匿名さん]

大規模修繕の２回目前後はだいたい資金力のある
組合員は買い替えが終わるころです。
その後は資金のない古参の組合員と割安物件しか
買えない組合員がマンションを管理運営をするこ
とになる。
真剣みが少しはよくなるので管理会社主導も効か
なくなる。出来具合で査定すればいい。
３回目のメンバーはプロ級になる。

[129: 匿名さん]

２回目までは甘ちゃんである。
着服と横領と談合と役員のコネ業者には十分
心しなければ３回目はズタズタにされる。
特に立候補している修繕委員長が建設関係なら
排除した方がいいでしょう。

[130: 某コンサル社員]

>>127 匿名さん

3回目で建て替えの話？
そんなマンション、極めて少ないと思います。
まぁ、いつ検討したところで
ご指摘の通り、実際は建て替えという
将来は現実的ではないという結論は
変わらないのですけどね

[131: 匿名さん]

建て替えがいかに難しいかを知らない者の
書き込みだね。

[132: 匿名さん]

一度建て替え法を読んでみたらいいのにね。

[139: 管理担当]

[No.133～本レスまでは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[140: 匿名さん]

やったー！

[141: 匿名さん]

消されたの、残念( ´艸｀)

[142: 匿名さん]

>>140 匿名さん
さすが、東急コミュニティー元社員は強い。管理者
を口説き落とす力量は認めざるを得ない( ´艸｀)
協会理事長もさぞお喜びであろう。
これも消されるか。バイバイ。

[143: 匿名さん]

>>125 某コンサル社員さん違うね、
3日回目では手遅れだよ。スラム化
を遅らせるだけだよ。ボンタン、

[144: 匿名さん]

>>131 匿名さん
だから大規模修繕には組合員が勉強
しなければいけないよ。
修繕委員会に立候補しているメンバー
の素性は調べなさい。
ほっておくとどうなるかを考えてね。
とくに建設関係はご法度だよ。

[145: 某コンサル社員]

>>143 匿名さん

ボンタン、って
どういうこと？意味不明だ、、、

３回目で手遅れ？
長期修繕計画にちゃんと組み込まれていて、
資金を確保しているなら
設備に関しては事後修繕しつつ
漏水事故件数の推移をみながら
実行の時期を見定めれば充分だと思う

とにかく、ほとんどの管理組合では
積立金が不足するんだから
なるべく積立金をのこせる方法を
選択すべきだと思うな

スラム化は設備の劣化が引き金ではないもん。
まあ、数あるスラム化要素の１つではあるけどね。

立地の利が無いマンションが
スラム化を避けたいなら
マンション内のコミュニティを
活発化させるのが費用対効果の
高い手段だと思う

[146: 防災コンサル社員]

>>131 匿名さん

ほんとその通りだと思います。
実際に建て替え出来たマンションが
どれだけあるのか知ってるのでしょうかね？

[147: 某コンサル社員]

ああ、名前間違えてた
防災じゃなくて某、です！

↓建て替えの現実は国交省のデータを見れば一目瞭然！

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

[148: 匿名さん]

誰でも建て替えは難しむとは言っているが、
簡単とは言っていない。
どこにそんな投稿があるかね。
建て替えが簡単などとの投稿は見たことがない。

[149: 3I83]

建て替えが難しいのは個人単位で見たら売却して出ていけばいいだけだからでしょ。

[150: 匿名さん]

建替えがいかに困難なのか
マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命させるのが一番の方法です。
建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。
建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなければなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[151: 某コンサル社員]

>>150 匿名さん

全くその通り！

あとは、古臭さを
ヴィンテージマンションとしてブランド化する工夫と、
日常生活の快適性を確保するための、建具や設備の更新を上手にできたら
生き残れるマンションになれる！

[152: 某コンサル社員]

>>150 匿名さん

訂正すべきなのは、１００年もつのは
マンションではなく、
鉄筋(鉄骨)コンクリートの躯体だ、という
ことではないですか？

マンションという共同住宅の存続は
建物や設備だけでなく、
そこでの暮らし、生活を維持することも必要。
そのためにはコミュニティも大事ですよね

[153: 3I83]

旧耐震基準のマンションをビンテージマンションにするとかやはりパート3のスレ主はあほだね。
建て替え、取り壊しは法整備できれば簡単になる。公益法人の解散に準拠すればよい。

[154: 匿名さん]

建て替えが行える可能性の高低でマンションの
価値は決まる。まず、組合員の懐具合。

[155: 某コンサル社員]

>>154 匿名さん
実際に建て替え検討する前に課題になるのは
懐具合よりも建て替え後のボリュームじゃないかな？

[156: マンション掲示板さん]

>>155 某コンサル社員さん
その土地に執着する意味がわからないよ。いつでも販売できるように管理状態を良好にしておいて、相続したら売れば良い

[157: 匿名さん]

建て替えされたマンションを見たらわかるでしょう。
恵まれた環境だよね。

[158: 匿名さん]

>>155 某コンサル社員さん
裕福な証拠だよ。
私の知っているマンションは建て替え後には
６０㎡が９０㎡になって引き渡された。
戸数が３倍くらいに増えたので増加分は完売
して売り上げを分配するらしい。
優秀な理事長が音頭をとっていた。

[159: 某コンサル社員]

>>158 匿名さん

個人負担無し、というのは
それはすごくラッキーなマンションですね
立地が良いだけでなく、
法令的にも！

現在の法令に則ると
かなりのマンションにおいて
減築になりますからねぇ


ちなみに
団地タイプが有利な傾向ですよね

[160: 某コンサル社員]

>>156 マンション掲示板さん

実は私もほぼ同じ考え方なのですが、
高齢の区分所有者さんたちは
執着する人が多い！

[161: 匿名さん]

>>159 某コンサル社員さん
そうです、公団の40年前の分譲です。
当時は都市開発も遅れていて用途地域が低曽住居地域
でした。その間開発が進み徒歩５分以内には地下鉄駅
がつくられ都心部へのアクセスが良くなり用途地域も
商業地域に変更になりました。
建ぺい率や容積率等が分譲当時よりも大幅に緩和され
て戸数が３倍くらいに増やした建て替えでした。
理事長は管理には相当詳しくて音頭を取っていたよう
です。

[162: 某コンサル社員]

>>161 匿名さん

本当に稀なラッキーケースですね！

[163: 匿名さん]

>>162 某コンサル社員さん
私の住むマンションもその近くですので建て替え動議
は否決されて3回目の大規模修繕で落ち着きました。
地下鉄駅までは徒歩で３０分ですので資産価値は相当
劣るようでした。
やはり、相当恵まれないと難しいです。

[164: もはや神]

桃山台団地ですか？
コンサルの手腕でしょうね

[165: もはや神]

パート3スレ主は知らないだろうけど
建て替え事例すでにありますよ

[166: 某コンサル社員]

>>164 もはや神さん

物理的な要因以外で考えると
実は
コンサルの手腕よりも
デベの手腕が重要なんですよ

[167: マンション掲示板さん]

>>166 某コンサル社員さん
狙われるマンションって本に詳しく書いてありました。

[168: マンション掲示板さん]

本書にある大阪の桃山台第二団地では、中古を買い取り、無償で新品へと立て替えをして儲けようと企む人たちが、終の棲家にしようとしている人たちを丸め込み、遂には法廷闘争へと発展している。
　結果最後まで闘った２家族は、最高裁判決を待たずに強制執行を受け退去させられるが、３年以上もの明け渡し請求訴訟は、引っ越し先の家賃と元の部屋の固定資産税を膨らませ、住民同士の繋がりを怒りや恨みと変え、一旦デベロッパーであるコスモス社に所有権を売った事で、所得税１５％・住民税５％の数百万が後に請求された。

[169: 匿名さん]

建替えは本当に難しいですね。
その建て替えの委員を誰がやるかです。
解体すれば建物もなくなりますから。

[170: 匿名さん]

建て替えができたのは、立地が良く余分に部屋が
つくれたからだよ。