大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[1: 名無しさん]

理事長になればいいのでは？　
6億って今後30年の総額でしょ　　　
値切られるから多めに言ったかも。
支出は大規模修繕だけではないですからね。
毎月２万集めると約60戸で毎月120万
年間1440万
30年で4億3000万
国土交通省は修繕積立金は1平米200円と言ってるから
ガイドラインに従えば
70平米で14000円60戸で毎月８４万
年間1000万
30年で3億円

マンションがいくらか知らないけど6000万くらいしたのなら毎月２万の修繕積立金あつめてもいいかも

[2: 通りがかりさん]

長期修繕計画書の概算金額では？
外壁以外にサッシ更新とか、給排水設備更新は混ざってるかも

[3: 名無し]

>>1 名無しさん
オーナーは私の母で、私は理事にはなれません。

国交省のガイドラインは東京や神奈川、大阪などの大都市ばかりで８０％を占めており、336件の少ないデータしか無い上に、タワーマンションなどの高級物件も入っているため、考え得る限りで最も高い㎡単価になってしまっており、私の地域とは隔絶しています。

田舎のため、マンションの値段も3000万円程度です。
国交省のマンションの実態調査によれば、私の地方の㎡単価は140円程度が平均だそうです。

延べ床面積でしか区別がされておらず、大都市圏は殆どを占めている修繕金のガイドラインよりも、地方別で建築年数・階数・戸数別の実態が乗っているマンション実態調査の方がよほど当マンションの指標として有用だと意見し、実際に140円の方が適当であるという別案も提案したのですが、上手く伝わらなかったのかも知れません。

140ｘ専有面積の合計4700㎡÷56戸なので、＝11750円程度が妥当と考えています。

[4: 名無し]

>>2 通りがかりさん
外壁だけではなく、建具の更新や金物の交換、エレベーターや給水タンクの交換など、全て込みで相場１戸辺り100万円です。

計画書は概算金額ですが、積立金はそれを元にしているため、いくら概算とは言え、余りにも常軌を逸した金額で設定されてしまうと、とんでもない月払いになります。
管理会社の提案では、㎡370円という提案で、月毎にすると、１戸辺り31000円になります。
そこに管理費も加えると５万に近くなるので、住民のアンケートで流石にそれは無理だという事で指標を探した結果、積立金ガイドラインを参考に取り敢えず252円にしようと理事会から提案されました。

[5: 検討板ユーザーさん]

なぜ瑕疵担保責任期間中に防水や外壁工事をしたのでしょう？
不具合なら管理組合の負担はないと思われますが…
事例としてスレ立てしたのであれば原因であるこの点に追求してほしいです。

そもそも積立金が不足した状態なら値上げは必然だったのでしょう。であるならば原因追求をして周知してほしい。

[6: 匿名さん]

ここでコメントをしているのは有名な管理会社の肩を持つ書き込みをHNを変えて自作自演する荒らしです。気にしないでください。

対処法としては理事会の他のメンバーがわかっているなら個別で面会して多数派工作をして、理事長と副知事長を解任しましょう。今は理事会の半分以上で理事長職を解任できます。そしてさっさと管理会社を変更しましょう。付き合っているだけ時間と金の無駄です。「マンション　理事長　解任」などのワードで調べることが可能です。

１５階建と５６戸なら、エレベータも一基で縦に長いため、屋上の面積も広くなく比較的お金のかからないマンションだと思います。ぼったくられてますね。コンサルや弁護士に相談するのもありかもしれません。

[7: eマンションさん]

>>6 匿名さん
　　　↑そんなことしたら対立が先鋭化して
逆効果だけど
世間知らずだからわからないあほ
輪番制の場合はじっと自分の順番を待つのが得策。

[8: eマンションさん]

しかし、区分所有者じゃなかったらたぶんどうにもならないね。登記簿の確認はしてないと思うので、親から譲渡されましたとか適当なこと言って順番回ってきたとき理事になって理事長やらせてもらったらどうかな？

[9: 匿名さん]

>>7 eマンションさん
うちは役員選任方法は規約には未経験の組合員の
抽選制になっている。
役員の未経験者もいるのに同一組合員が二度三度
当選して役員を務めている。
不思議なので管理人に尋ねたら抽選箱には役員未
経験者の部屋番号は担当が抽選箱の入れているそ
うである。
役員も管理会社に任せきりらしい。
管理会社は東急コュニティーでこの違反者は管理
業協会に出向したそうである。

[10: 口コミ知りたいさん]

>>9 匿名さん
東急なら立候補を認めてるはずですよ。
東急コミュニティはそれほどおかしな会社ではありません。

[11: 口コミ知りたいさん]

あ！質問スレのスレ主とか管理会社が認めるとの表現を奇異に感じるかもしれないが、多くの管理組合では管理組合が規約とか細則で役員選任を抽選制にしていた場合、抽選制は立候補を妨げないとフロントが理事会で言えばオッケー、言わなかったらNGだね。

[12: 通りがかりさん]

>>11 口コミ知りたいさん

抽選自体の健全性が担保されてなければダメですね。

[13: 匿名さん]

>>12 通りがかりさん
５７戸のマンションだと人材がいないです。
たぶん理事会は定員5
理事会に出る人2.3人
毎年変えると機能しないから二人継続してるんでしょ。
21年ほっといていまさら騒いでもね。
常任化してる理事長、副理事長の問題ではなく、
今まで放置した自分の母親の問題でもあると
認識すべき。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん

ん？何がいいたいの？
スレ主の悩みに対して問題を解決しようとするのではなく、放置すべきというのがあんたの答えなのか？

[15: 検討板ユーザーさん]

>>14 匿名さん
スレの内容を良く読まないと。
スレ主は悩んではいないみたいですよ。事例として共有したいだけ

[16: マンション掲示板さん]

>>14 匿名さん
理事長やればいいのでは？と冒頭で進言している。
しかし、57戸で21年あれば一回は母親も理事になっているはず。誰かさんが言ってるようにいまの理事長解任とかありえない話。議案に賛成したのは誰なのか？自省した上で改革すべきだろう。

[17: 匿名さん]

>>10 口コミ知りたいさん
血迷ってはいけないよ、元東急コミュニティー
社員さん。立候補の件には触れてません。
立候補の件で何かをしでかしましたか( ´艸｀)。

[18: 匿名さん]

>>16 マンション掲示板さん

実質的に特定の人物が理事長と副理事長を独占していて輪番制が機能してないとスレ主は言ってるが・・・・

損を垂れ流してても、何も手を打たず、輪番が来る保証も全くないのに、ただ、待っていろというのがあんたのアドバイスなの？

[19: eマンションさん]

>>18 匿名さん
他にやりたい人がらいたら譲ると思うよ

[20: eマンションさん]

やる気の人なんかせいぜい３%程度で、５７戸なら一人か二人だろう。
役員が5人として理事会に何人でてるのやら。築10年たたないのに外壁工事したとか、賛成多数だからでしょ。寝言ですw

[21: 匿名さん]

>>20 eマンションさん
１５階、５９戸、築２１年、のマンションと書いているよ。知恵遅れの投稿は拒否しましょう。

[22: 匿名さん]

>>10 口コミ知りたいさん
東急コミュニティ―はおかしな会社などとは
一言も書いてはいないよ( ´艸｀)
おまえはおかしなことをしたのかい( ´艸｀)
おかしい頭の持ち主な理解できる。

[23: 匿名さん]

>>7 eマンションさん
お前があほに見えるが( ´艸｀)

[24: マンコミュファンさん]

>>23 匿名さん

7は有名な荒らしだからw
そもそもすでに問題化してるんだから対立恐れるもクソもないw

[25: 匿名さん]

>>24 マンコミュファンさん
こいつは俺の知人だよ( ´艸｀)

[26: マンコミュファンさん]

>>24 マンコミュファンさん

代わりに誰がやるか決めずに解任してどーすんの？あほ
そもそも反対派が多数なら議案を否決できるから理事長解任など必要あるまい。
次期定期総会で理事に立候補してみるなど、穏当な方法はいくらでもある。

[27: 匿名さん]

分譲マンションの管理に足を突っ込むのは
トラブルに巻き込まれるのは必置である。
お母様のお気持ちは理解できます。
理事長と副理事長が再任再任で管理者を務
められているようですが、
その心境が知りたいものですよね。
なり手がいなくて仕方なしに努められているのか、
それともほかに思惑が絡んでおられるのかにもよ
るかと思われます。
試しにお宅が立候補を表明されてみて相手の気持
ちを探られたらどうでしょうか、
やむにやまれず管理職を務めているのであれば喜
んでお宅の意思を受け入れてくださると思います。
伊達政宗の探りのこてふりをしてみてください。
相手が嫌がるようであれば裏で何かかの悪事の疑
いがありますので静かに引いて様子を見られたら
どうでしょうか、私は似たような経験をしました。
引いて過去の議案書や議事録や契約書等をエクセ
ルに落とし込んで比較表を作成して精査しました
ら会計報告書に瑕疵を発見して追求したことがあ
ります。冷静に対応してください。

[28: マンション掲示板さん]

>>26 マンコミュファンさん

反対派というのは理事会内の話だよ。相変わらず荒らし目的だからすぐ言い訳が破綻するな。お前の方法は巡ってくるか分からない理事長職をひたすら待てだろw

[29: 匿名さん]

２８対２６の戦い。
あほとかお前とかはだめだよ。
理論のバトルで応戦せよ。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

何？どういう意味？
相変わらず意味不明だな。
早くこんなところに書き込んでないでお布施でもしにいけよ。管理会社好きなんだろ？

[31: 評判気になるさん]

>>28 マンション掲示板さん
理事会で反対多数で理事会決議ができないと総会議案は出せないんだけどしらんのか？あほ

[32: 匿名さん]

>>31 評判気になるさん

一体何の話してるんだ？

理事長が主導権握って暴走して困ってると言う話が理解できないのか？

理事会が機能してたらハナから問題になってないだろ。

[33: 評判気になるさん]

>>32 匿名さん
ここのスレ主は暴走なんて言ってないでしょう。住民として参加した話し合いで3万の原案を2万に減らしたとか書いてある。すべて理事会の合意の上で進んでいると思われる。築21年のマンションで修繕積立金毎月2万円は健全だと思うけどね。長期修繕計画はあくまで予測で国土交通省が示す設備ごとの交換時期に従って作る。
貯水槽とか1000万前後の予算で20年から25年程度で交換すると書いてあるが、あんなもの40年でも使えるよ。理事会に参加して適宜牽制すればガイドライン通りには支出はされないと思うね。しかし他の住民は面倒だから特定の二人（理事長、副理事長）に任せてるんだよ。わからないだろうけど。

[34: 匿名さん]

>>33 評判気になるさん

住民の面倒さに漬け込んでやりたい放題やられて困ってるって話しだろ。

毎月2万なんてかなり高い方。国交省の2018年の平均でも12000足らず。20000が健全と思ってる時点で頭おかしい。維持費が高いと資産価値が低下することも知らないバカ。荒しの相手しても仕方ないけど。

[35: 匿名さん]

築21年、５９戸、１４階建てのマンションは解った。
大規模修繕が1回目なら遅いようだし2回目だと早すぎるように思うし、
1回目か2回目なのかが知りたいし、大規模修繕工事内容も知りたい。

[36: 匿名さん]

>>34 匿名さん
実態調査はまさしく実態であり、国土交通省のガイドラインに足りてない。ここのスレ主のマンションは80平米平均みたいだから適正です。
国土交通省の言ってること
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_money/msnews...

[37: 検討板ユーザーさん]

>>35 匿名さん
1回目はやってるんでしょう。予想だけどライオンズマンションじゃないかな？大京アステージ。
もともと社長とかが買うマンションで庶民が住むマンションじゃないよ。21年前で地方都市で3000マンのマンションとかだと
値段は大阪市内並みだから高い方。

[38: 検討板ユーザーさん]

カネかけてピカピカにしてくれるんだから問題なし。

[39: 匿名さん]

>>36 匿名さん

リンクは平米200円だから80平米なら16000円。それでも二万は十分高いだろ。自分でリンク貼っといて思いっきり間違えたこと書いてるが、荒らすにしても、一回よく考えてから書き込んだら？

[40: 匿名さん]

>>36 のデータは平成２３年４月のもので、令和３年９月に改訂されています。

[41: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん
250円くらいになるでしょ。範囲内ですよ。
それにライオンズマンションだと思うから高くてもいいのでは？気に入らなかったら安いマンションに移ればいい。
そもそも住人のレベルが低かったらそんな値段で話がまとまるはずがない。

[42: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん

相場より高すぎると言うことで、ライオンズマンションだからぼったくられて平気だとか意味不明

[43: 通りがかりさん]

ありました。改訂版
上限は430円でスレ主マンションの80平米なら
33000くらいだね。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[44: 通りがかりさん]

>>42 匿名さん
住民の層がちがうから。

[45: 通りがかりさん]

ガイドライン上限で見積もって骨のある区分所有者がいたら下げるという作戦でしょう。
ここのスレ主がマンション管理士資格でもとって理事長になればフロントは言うことを聞き出費は半額で済むと思う。めんどくさいと思うけど、定年でリタイアした人じゃないと無理かもね。

[46: 匿名さん]

>>43 通りがかりさん

上限と比べてどうするの？
もっと高いとこあるから管理費引き上げてくれと懇願するの？しかも管理費が高くなりがちな20戸くらいの小規模マンションも含まれててそこと比べても意味ない

[47: 匿名さん]

うちは５００戸超のマンション。
管理費等は１５０００円／㎡で３０年。
その他駐車場等の施設使用料が貢献して組合員の支出を抑えている。もちろん管理会社主導ではない。優秀な組合員の管理によって分譲後第一回の総会で管理システムを見直して現在に至る。

[48: 口コミ知りたいさん]

>>47 匿名さん
大規模マンションは人材豊富だから参考にならないよ。
スレ主の５６戸なんて村みたいなもの。
500戸超なら大阪市みたいなもの。

[49: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん
修繕積立金ガイドラインは延べ面積当たりで区分してある。大規模マンションと小規模マンションは別の行だ。

[50: 評判気になるさん]

国交省が出している望ましい修繕積立金の額は１戸当たり
月１７，５００円とのこと。
但し、これには専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる数字は
含まれていないから、実際は２０，０００円以上は必要だろう。
この数字は標準のマンションであって、大規模と小規模マンションでは当然
金額は違ってくる。小規模マンションの場合はかなり大きくなる。
やらなければならない工事の全てを網羅しなければならないが、国交省の
望ましい数字の中には、サッシや玄関ドアの交換は含まれない。