大規模修繕の話合い

[名無し]

大規模修繕の理事会が行われ、住人として出席して意見をしたのですが、結局は管理会社にコントロールされてしまいました。
15階建て・56戸・築21年のいわゆる中規模マンションですが、積立金が不足しているとの触れ込みで話合いが行われました。

平均31000円に値上がりさせられるところを何とか22000円になりましたが、それでも相場から鑑みれば倍の金額になってしまいました。
原因は分かっています。管理会社の出してきた計画書の概算金額が、工事3回合計で約6億と、激高な事です。
戸辺り100万が相場であり、国交省のマンション実態調査で対象の80％が5％未満の軽微な不足で済んでいる事を鑑みれば、どれだけ高くても2億程度でないとおかしい計算になります。

おかしいなと思った一例を挙げれば、足場仮設は１回辺り2400万、防水は補修でも張り直しでも1000万(バルコニーと階段と屋上が全て別途扱いなので計3000万)、外壁は洗浄だけで7000万と、これだけで相場の全体工事費をオーバーしていました。

理事会は輪番制で、しかし理事長と副理事長は留任しながら交互に役職を回しているようです。
悪気は感じないのですが、管理会社の言う事を鵜呑みにして、管理業界の自作自演である国交省のガイドラインも指標としているようです。
話しぶりを聞いていると、どうも「指標にしている」というよりは、何か拠り所が欲しくて、「そうであって欲しい」という希望的観測で動いているように感じました。
また、話合いの議長も務める理事会のトップが同じ人間だけで回している事で、輪番で回ってきた新規の理事が入り込む余地が無く、議長の一人演説会になってしまっています。

恐らく、理事会が機能していない典型であり、管理会社にコントロールされている典型でもあるのだと思います。

そもそも、積立金の不足は、徴収額の設定もありますが、瑕疵担保責任期間である１０年すら待たずして外壁と防水工事を行っており、残金が殆ど残っていない事に起因しています。
それでいて、相場の何倍もの金額で計画を立てている管理会社へは不信感しか募らず、具体的な相場や調べた金額など様々と意見したのですが、「既に計画は決定している」「まずは足りない分の確保を」「今は金額を上げるかどうかの話合い」と、議長に流れを切られてしまいました。
「足りないよりは多い方が良い」という不安に付け込んだ、管理業界の常套手段でコントロールされているのだと思います。

他の方の意見もあり、工事の必要性の要検討と、複数社から相見積もりを取っての妥当性の確保という付記は加えられましたが、今後が非常に不安です。
管理会社の計画には金融機関からの借り入れも案として掲載されており、建物の診断などに依る不要工事の撤廃や先送り、管理会社以外からの相見積もりで現実的な金額に調整出来なかった場合、将来的にはとんでもない金額に値上がりした積立金と管理費、マンションのローンに加えて、借入金の元本と金利の二重返済をしなければならなくなります。

増額の根拠になっている管理会社の計画表の不確かさは出来るだけ発信したつもりですが、これで撒いた種が育たずに住民の意識に変わりが無いようならば、出て行く事を積極的に検討すべきだと思っています。

特に相談事がある訳ではないので恐縮ですが、こんな事もあったよという事例が誰かの役に立てばと思い、投稿させて頂きました。

[268: 匿名さん]

大型設備の工事は、工事をする年度はバラバラです。
輪番制の理事であるなら、長期修繕計画書を毎期理事に配布
するように決めておく必要があります。

[269: 通りがかりさん]

大規模修繕工事業者です。
工事内容によって金額が変動するのは当然の話ですが、>>267さんくらいの金額ベースは必要になります。

周期については12年前後でやることが元々多いイメージでしたが最近は15年周期に切り替わったマンションが増えてきました。
長期修繕計画を見直す組合が増えておりそれは良い傾向かと考えてます。
私個人としては無理矢理工事してお金を払うよりはちゃんと見定める方々が増えてきたのは良いとは思います。

[270: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１５年でもいいと思います。
ただ、あまり長すぎると快適とはいえなくなりますからね。
現在の工事費は思っている以上に値上げ幅が大きいですよ。

[271: 匿名さん]

７年前と比べると、２０％程度は値上がりしています。
修繕積立金の推移表をみて大丈夫か確認をして下さい。

[272: 匿名さん]

工事の値上も円安、ウクライナ紛争、便乗値上げ等で
大幅に値上がりしています。
このままでは、現在の修繕積立金では不足すると思いますので
値上の検討をしなければならないでしょう。

[273: 口コミ知りたいさん]

>>272 匿名さん
一連の金融不安を甘く見てはいけません。
これから貸し渋り等で企業倒産がおこる。
スタグレーションが懸念される。
外壁塗装等の資金を要する工事は当分見
送ったほうがいいでしょう。
6月の日銀政策会議の行方をみましょう。
ＹCCの修正や廃止をしたくてもできない
政治と経済にお追い込まれている。
主に米国の政治、経済の行方を見守りなが
らの対応になる。
投資家だが手持ちの株等を徐々に整理の途
中です。

[274: 匿名さん]

>>273 口コミ知りたいさん
あはは、まだ株の話しをしているね。
いい加減そんなつまらない書き込みはやめなよ。

[275: 口コミ知りたいさん]

>>274 匿名さん
株の話に見えるかね( ´艸｀)

[276: 口コミ知りたいさん]

雇用統計も堅調だし米中関係の悪化に巻き込まれた日本が資源の確保と原材料の高騰で防ぎようのない貨幣価値の暴落はすべての面にマイナスとなる。今は売りで買いではない。

[277: 口コミ知りたいさん]

米国議会下院での債務上限問題の行方はかってない複雑な問題をはらんでいる。
注意を要する。それまでは生活に関するもの以外は買ってはいけない。

[278: 匿名さん]

大規模修繕工事費は１戸当たり１００万円とかいわれていますが、
それは、どの時点で積立金の値上がされたかに影響されます。
それにやらなければならないマンションの工事は大規模修繕工事
だけではないですからね。

[279: 匿名さん]

３０年間で大規模修繕工事を２回、それに大型設備の工事を
含めれば大規模修繕工事を３０年間で３回するのと同じ。

[280: 匿名さん]

３万円の値上予定を２万円にしたとのことだが、
それで工事ができるの。
何か工事をしないとこがあるんじゃないの。

[281: 匿名さん]

大規模修繕工事での話し合いで、管理会社に主導権を握られて
いるとのことだが、マンションの住民に知識がなければだれが
主導権をもって進めていきますか。

[282: 匿名さん]

管理組合が主導権をにぎるには、工事についての知識が
なければコンサルタントを雇えばいいでしょう。

[283: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、専門委員会を設置して
理事会とは別の行動をとることになります。
専門委員会細則を規定して、専門委員会の役割を
明確にしておく必要があります。

[284: 匿名さん]

超インフレに突入
大規模修繕は早くするか５～６年先に延期するか、組合費を守りましょう、理事長の采配で組合員の利益になるか損をさせるかの瀬戸際である。

[285: 匿名さん]

工事費が大幅に値上がりすれば、全国のマンションでは
工事ができないか工事個所を減らさなければならないとこがでてくる。
まともな工事をやろうと思えば積立金の大幅値上げになる。
そういうマンションが多くなれば工事業者も仕事が回ってこなくなるので
需要と供給のバランスでいずれ工事費は落ち着いてくる。

[286: 口コミ知りたいさん]

>>285 匿名さん
あほか、世界の経済をマンションの修繕費で動かしていると思ってか。政治と経済を勉強しなさい。田舎者が( ´艸｀)

[287: 匿名さん]

大規模修繕は必要最小限の箇所だけでよい
あれもこれもだと、修繕積立金の限界までやることになりかねん
こういうと資産価値がどうの、取り換えると気分がとか言い出す奴が必ずいるが
てめーの古女房が厚化粧して奇麗になったと思うのかと問いたい