シティホーム円山ザ・ヴィラってどうですか？

[マンション住民さん]

シティホーム円山ザ・ヴィラについての情報を希望しています。
公式URL：https://cityhome-maruyama-villa.jp/

所在地：北海道札幌市中央区南9条西23丁目3番1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩 20分、
札幌市電「西線11条」停　徒歩17分
JR北海道バス「南8西25」停　徒歩4分
間取：2LDK~4LDK
面積：64.20㎡～108.79㎡
売主：株式会社リアント
施工会社：新太平洋建設株式会社
管理会社：株式会社　穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【物件概要を一部修正しました。2022.10.17 管理担当】

[21: 匿名さん]

>>20 セカンドハウスさん
> このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろう

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[22: 通りがかりさん]

未販売分の管理費と積立金は売主が負担するので入居者に影響はないのでは？

[23: 匿名さん]

常識ですから、セカンドハウスさんはそれを分かったうえで「不足する」と言っているのではないですか？
例えば規約に分譲側の免除が記載されていることを知っているとか。

[24: 匿名さん]

原則が分譲側であっても管理費等は管理規約次第
それ以前に販売戸数が現状のままだとマンションの固定収入源である駐車場収入が見込めずに、駐車場の費用支出となるロードヒーティング費や立体駐車場のメンテナンス費用などが上回り駐車場収支は赤字となりでしょう。元々最低限でしか計算していない修繕積立金を逼迫する原因になるのは明らかと思われ、ひいては管理費用の月々の積立計画も狂うことも想定される
そういうことも含めて言ってんじゃないですかね

[25: 名無しさん]

全戸分駐車場完備で6000円とか
駐車場代は原価計算上でその金額が妥当か？そもそも販売優先のために安価な設定しているのなら後々駐車場代は値上げが必至
修繕費も管理費も駐車場代も販売先の戦略のひとつ
安いと思っても後々大きな負担になる場合がある
まして販売戸数が不調なら先行きはあやしい

[26: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も販売戸数からみて安い設定になってるように思える。そしてそれが売主のリスクを軽減してるはずだし、同時に販売促進のエサになってる気がする
このまま販売不調で一部を賃貸化した場合などは修繕積立基金は入らないと思われる。そうなった場合入居者は大規模修繕の時に追加で修繕費が徴収されるかもしれない
管理費や修繕積立金や駐車場は安いことに越したことはないけどそれが適正なのかが一番大事なことだと思う
後々ツケになって大きな負担にならないように

[27: 匿名さん]

たしかに・・・
検索ランキングは札幌市内で2位とのことですが
販売概要を見ると最終期が先着順で8戸あり
第1期の分が3戸あり
第2期の分が4戸あります。
総戸数が34戸なので半数弱残っている計算ですか。
竣工済みだから実物も見れますし
買いやすくなってるとは思うのですが。
間取りのページを見るとソールドアウトの印が少ない？
間取りそのものは悪くなさそうなのですが。

[28: 匿名さん]

郊外の立地で交通の便も悪く、徒歩圏内に地下鉄駅はなくバスのみの交通手段。文教区推ししてますが、緑小とか市内に住んでてもあまり聞くことないし、円山小とか宮の森小、中学校では向陵中とかそんなエリアならわかるけど、学校が近いというだけ。学校が近いことは良いことだけどそんなのは他の区にもあるし文教とか無理矢理アピールしなくて良いと思ってしまう。そして旭丘、伏見地区にもかかわらず円山を無理矢理名乗ってしまうこともどうかと思ってしまう。市内事情を知ってる人からはそんな無理矢理当て付けたブランド感はかえってマイナス要素しか与えないと思う。マンションは買う時に売る時のことも考えて買えとアドバイスされたけど、もうすでに資産価値は下がってる感。新築でこれだけ売れないというのがあとで売れるわけないと思う。郊外の立地だから占有面積が取れて坪あたりの単価はまあ普通。間取りも。でも販売価格だけの価値は絶対ないと思う

[29: マンション比較中さん]

…読みにくい。少しでも推敲すればだいぶ違うと思うけど。せめて改行はした方がいいのでは。

[30: 通りがかりさん]

緑ヶ丘小はレベル高いです。
啓明中も然り。
転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
ただマンションの場所はよくないと思いますね。
ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
マンションである必要性が薄い立派ですね。
間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

[31: 通りがかりさん]

学校の話は
比べてしまうとレベルが違うってだけの話かと思います。
結局、緑丘とか旭丘とか伏見とか名乗れば良いのに、円山を名乗ってることが全てかと
ダサ過ぎです

まあでもそんなことどうでもよくて
やっぱ
駅が遠い
バスしかない
バス停もそんな近くない
コンビニもスーパーもそんな近いわけじゃない
学校と公園は近くて良いけど

やっぱ半分も売れてない現状が物語ってる
将来の資産価値や維持管理コストのやばい感じ

[32: 匿名さん]

>30
>緑ヶ丘小はレベル高いです。
>啓明中も然り。
>転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
>ただマンションの場所はよくないと思いますね。
>ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
>マンションである必要性が薄い立派ですね。
>間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

小学校、レベル高いのですか？
公立ではありますが、レベルが高いのは何調べなのでしょうか。
中学校も同様にレベルの高さなのでしょうか。

[33: 通りがかりさん]

比較してしまうと向陵中の進学実績の方が上で学校偏差値に差があるのは事実｡
従って向陵に進む円山小や宮の森小の方がレベルは高いと言えるでしょう
なので文教区アピールあんまり意味ないと思います｡
まず円山を名乗ってることでまやかしです｡
誰か言ってましたが緑小とか札幌市内でもあまり聞きません
レベル高いとか言ってるかたは卒業生か親御さんかと｡
ただマンションから学校が近いことはとても良いことだと思います

[34: 名無しさん]

>>33 通りがかりさん
啓明中、緑ヶ丘も充分よい学校ですよ。昔から言われてる3K2Fです。

[35: 匿名さん]

比較してしまうと偏差値に差だあるよということだと思います
3k2Fでもその中でも差があるということかと。。
そう読みました
決してレベルが低いということではないと思います
あくまで比べるとという話かと
その上で学校近くて良いと

ただ自分が思うの学校近くて公園近くてとても良いのは同感ですが
なにせ不便な立地
公共交通機関はバスだけ
しかもそれなりに距離あり
売れ残りの不安
コストパフォーマンスが極めて低い
学校のレベルがどうこうという問題ではないということです

[36: 通りがかりさん]

文教区とかレベル高いとかちょっと違うなと思い書きましたが
学校批判じゃないのでよろしくお願いします
学校近くて良い環境
そっちがメイン

[37: マンション検討中さん]

まだ中古じゃないから値引きはＮＧのはずだけど
どうなんだろうこの売れ残り具合からいって
値段交渉ありでしょうね
このマンションでこの値段はやっぱり高いと思ってしまいますね

[38: 匿名さん]

近所に2年住んでいます
この場所でこの値段はどうしてもありえないと思っております。
不便ゆえの立地で馴染めず
冬の道路は悪路ガタガタで轍も酷く
この辺りの人しかわからないこともあります
そして円山駅徒歩20分とありますが、
そもそも歩くことは不可能ですし、
もっとかかると思います

特にこの地が良いとは思いませんが
予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで
交渉して来ようかと思ってます。

[39: 匿名さん]

38様はご近所の方なのですね。
お住まいの方で、この価格帯は・・ということは相当高めの価格設定ということですよね。
駅から距離がある分、静かな街並みは良いですが、価格はもう少しおさえてほしいところです。

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
「この値段はどうしてもありえない」のに「予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで交渉して来よう」というのがちょっと分かりません。大幅な値引きを期待できるということでしょうか？
「円山駅徒歩20分とありますが、そもそも歩くことは不可能」というのも、さすがに不可能ってことはないでしょう（笑）。大昔、いまのDCMがあるところに建ってたマンション住まいの知人は、しょっちゅう歩いてましたし。

[41: 買い替え検討中さん]

↑大昔のひとは歩いたかもですが、現代の人は苦行を好まないとおもう
特にこの暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかないと思う
そういう距離だよ

[42: マンション検討中さん]

「暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかない」というのはそうだと思いますし、そもそも一年を通じて日常的に歩ける距離だとも申し上げておりませんが、それと「そもそも歩くのは不可能」というのは違うのではないかということです。

[43: 通りがかりさん]

少なくとも子どもを連れて歩くことは不可能
挫折します

[44: 通りがかりさん]

円山っていうよりは旭ヶ丘なんですかね。悪いところではないけど、公共交通機関を使うとなるとバスですね。
円山公園駅まで徒歩20分ってことは、1.6キロ以上あるということか…。信号とか考慮して駅の改札まで25～30分か。買い物は便利でしょうけど。

[45: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん
どうしていちいち後付けで条件付けてくるんですか。

>>44 通りがかりさん
他の書き込みでも何度も出ていますが、毎日歩くのは現実的ではなく、公共交通機関としてはバスしかありません。このアクセスの悪さが最大のウィークポイントであることは間違いないでしょう。

[46: 買い替え検討中さん]

45の方
別に後付けで条件つけてるのではなく「経験」をお知らせしてるのでは
不可能を可能にする人がいてもそれはそれで良いですが（笑）

[47: 買い替え検討中さん]

売れ残りかなりありますねここ
半年後には中古物件？激安セール？

[48: 匿名さん]

駅までのアクセスはバスが中心になるようですがバス停まで徒歩4分は微妙な距離感ですね。
そこまで歩くなら自転車が便利なのかな？と思いますが駅までの道にアップダウンはありますでしょうか。

[49: 匿名さん]

小中学校が近郊という点からするとファミリー層には大変住みやすい立地
子供は９年間通うということを考えると、生活しやすいという利点があります。

気になる点は目の前が公園のグランドというところが砂ぼこりなどが入ってきて洗濯物などにつかないか心配ですね。
バルコニー掃除も大変そう

[50: 名無しさん]

書込みを信じて内見に行ったけど、言うほど在庫がなかったですm(__)m

[51: 匿名さん]

小中学校が近いと子供が小さい間は生活しやすいかもしれませんが、それ以降は利便性の高い立地に生活拠点を移さなければいけないのではないでしょうか。
近い将来の塾通いや通学、通勤まで考慮して検討した方がいいかもしれません。

[52: 買い替え検討中さん]

十分売れ残ってたよ
でも見に行って確認してここはないと確信
いろんなこと考慮して将来的にも価値なしの判断
個人的に

[53: 匿名さん]

それぞれマイホームに求めるものは違うとは思いますが
アクセスの良い立地を求める人は多いかなと思います、
となると、ここはちょっと厳しい立地ですよね。
歳を重ねたら車も運転しなくなりますし、永住目的で購入するなら辺鄙な立地は避けたいかな。

[54: 匿名さん]

一応、バス停は近くにあるようですよ
鉄道と異なり定時での運行を求めるのはかなり厳しくなってきてしまうので、
通勤通学で使うならば時間に余裕をもって利用するしかないでしょう
あとはほんと、お値段次第！

[55: 匿名さん]

価格は十分に手頃だと思いますが
立地から考えると妥当な金額かどうかは個人の感覚でしょうか。
駅からかなり距離があるので、すべてを考えると価格だけでは決められないかなと。
ただ、もうすでに入居されている方が多いので、購入されている方
あるいは周辺にお住まいの方で、この立地の魅力や住み心地をお聞きできるとありがたいですね。

[56: 匿名さん]

周辺に住んでます。駅近でない割には人口も多く活気があります。
私はバス通勤ですがほぼ定時運行です。真夏以外なら歩いて駅まで行くこともありますが、雪がない時期は自転車の方が多い地域です。
近くにはスーパー、ホームセンターなどがあるので生活には不便しないと思います。
教育熱心な方が多い地域なので小中ともに熱心な先生が多いです。
私立中学受験をする子も多いです。
塾がとにかく多いのでレベルに応じて選びたい放題です。

[57: 匿名さん]

５６様、ご近所情報をありがとうございます。
活気があり、日常生活も問題ないようですね。
教育熱心なご家庭が多いとのことですが、
出来れば、公立の小学校、中学校などの情報があるとありがたいです。

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
この物件の場合、緑丘小学校～啓明中学校というルートになりますが、これは公立としては、宮の森小～向陵中、北9条小～北辰中等と並んで札幌でもかなり学力の高い組み合わせです。環状通沿いにリップルやら増進会やら3.14やら公文式やらがやたらとあることも、それを裏付けています。
90年代には幌西小からの生徒との間で親同士の派閥争いがあったという話も聞きましたが、少子化のいまそんな無意味なこともないのでは。
大事な点は、ここから両校がすぐそこだということでしょう。ほぼ隣同士です。広い道路を渡ることもありません。これは大きな利点でしょう。
もうひとつは、この周辺に中学生以下の子供が多いことです。15歳以下人口の割合は、札幌市平均で10.7％、中央区平均で9.6％ですが、この周辺は12.2％です。統計区的には、人口が千人もいない区を除けば中央区の27区中5番目に高い比率になります。ちなみに一番高いのはここに隣接する伏見の坂の上エリアです。
というわけで、小中学生のお子様を育てるには良い環境だと思います。

[59: 匿名さん]

ここ活気あるエリアですか？
環状通の交通量は多いですが
どちらかといえば昔からの住宅地で、分譲マンションも新しく数が立たないから新住民の流入も少なく閑静ですよ。

[60: マンション掲示板さん]

>>57 匿名さん
学区としては緑丘小、啓明中になります。というか本当にすぐそばに両校あるので便利です。
二条小エリアから30分くらいかけて啓明中に通う生徒さんもいるくらいなので、近いのは利点ですね。
学力が高い子が多く、うちの子供が通っていた時は南高と西高合わせて50人程は進学したはずです。
それに旭丘も合わせると100人くらいになっていました。
定期テストは難しいです。普通レベルのテストだと100点取れちゃう子がたくさん出てしまうので、それだと成績がつけられないので難しくしていると聞きました。
意識の高い子は多いですが、その分ランクを上げるのは難しいです。
とは言っても1学年300人ほどいるので、いろんな子がいます。

[61: 匿名さん]

子どもが中学校まではという理由付けでいろいろ我慢しますが、高校に上がる段階でthe endな環境。現実を再認識　
わかってはいたけど後悔
もっと先をみて検討すればよかった
一生ものなので

[62: 匿名さん]

高校も旭丘は徒歩圏だし、南高も啓タからバスですぐだよね。朝に使える便は3本くらいしかないけど（笑）、夏は自転車使えるしね。
まあ、それもこれも「入れれば」の話だけど。

[63: ご近所さん]

ここ円山じゃなくて南円山の端っこの旭丘だよな。

>>62
クラストップ5人は南、
3人くらいは西行くパターン。
クラス10番付近で旭丘かな。

この付近に住んで旭丘くらい入れないと恥ずかしいよ。

[64: 買い替え検討中さん]

啓明中に行けば南や西に入学できるなら、啓明中の生徒数は5000人位になっているんじゃないの？

[65: 匿名さん]

>>64 買い替え検討中さん
誰がそんなこと言ってんの？

[66: 匿名さん]

子供が大学入るまでの18年間程度、家族3～4人で住むのにちょうどよさそうですね。
子供が巣立ったら売却して、車手放して地下鉄近くのコンパクトマンションに引っ越すのもありですね。20年後も学区はそうそう変わらないから売却できるでしょう。

[67: 匿名さん]

新築ですらまだ売れ残ってるのに、こんな環境の中古物件、二束三文

[68: 匿名さん]

SUUMOなどで近所の中古マンションの値付けを見れば、決して「こんな環境の中古物件、二束三文」ではないことはすぐ分かるでしょうに。

[69: 匿名さん]

でも間違いなく「お値段以下」でしょうよ

[70: 通りがかりさん]

円山がついたら良い環境だと
騙されてはいけない
ここは円山ではない
ほぼ地名偽装
円山公園駅からは30分も離れた何もない場所

せめて旭丘で売り出せば良かったのに
と思う