シティホーム円山ザ・ヴィラってどうですか？

[マンション住民さん]

シティホーム円山ザ・ヴィラについての情報を希望しています。
公式URL：https://cityhome-maruyama-villa.jp/

所在地：北海道札幌市中央区南9条西23丁目3番1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩 20分、
札幌市電「西線11条」停　徒歩17分
JR北海道バス「南8西25」停　徒歩4分
間取：2LDK~4LDK
面積：64.20㎡～108.79㎡
売主：株式会社リアント
施工会社：新太平洋建設株式会社
管理会社：株式会社　穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【物件概要を一部修正しました。2022.10.17 管理担当】

[1: 匿名さん]

良くも悪くも特徴が明らかなマンションです。
最大の懸念点は都心アクセスで、最寄り駅は円山公園徒歩20分……って、それもう最寄りじゃないですよね。でも市電の電停までも17分。やはり現実的に公共交通機関を使うとすればバスということになりますが、まっすぐ札駅に行く本数はあまりなく、円山公園で地下鉄に乗り換えというルートを取ることになるでしょう。何年か前、西友の北側にグランファーレができたとき、円山公園駅徒歩15分でこりゃ大変だと思ったものですが、さらに大変な場所ですね。
いっぽう、生活環境のスコアはかなり高く、24時間営業の西友や諸般の事情で中央区とは思えない大型店になったホーマックはすぐそこ、ラルズストアも近所です。飲食店も環状通沿いにいろいろあります。そしてなんといっても緑ヶ丘小・啓明中に隣接。なんなら旭丘高校も徒歩圏です。大きめの公園も目の前にあります。そして重要なのは、このエリアに「中学生以下のお子さんがいる世帯」がかなり多いことです。
子育てステージに入ったばかりの世帯にとっては、向こう20年を暮らすのに中央区屈指の良環境だと思います。でも通勤の苦労もけっこうなものでしょう。ですから、いずれにしても割り切って選ばれる物件になるのではないかと。

[2: 通りがかりさん]

この立地ならわざわざマンションじゃなくて戸建てがいいな。交通が不便。

[3: 匿名さん]

修繕積立などの決まってるのに、まだ物件価格が出ていませんね。
問い合わせなどの客足を見て、価格が決まると知人から聞いたことがあります。
そろそろオープンになるでしょうか？
または資料を取り寄せた人には教えていただける感じでしょうか？

[4: 口コミ知りたいさん]

事業主が気になるが施行主がしっかりしていれば問題なし？

[5: 匿名さん]

物件価格をみると妥当な感じはしますが
アクセスの良い立地を求めるなら、ここはなかなか厳しそうですね。
通勤も大変そうですし、年を重ねた時にもここだといざという時に大変かなと感じました。

[6: 名無しさん]

南9条って円山？
伏見かよくて界川じゃないか？

[7: 通りがかりさん]

近くにあるグランファーレも円山を名乗ってますからね。
地下鉄円山駅が徒歩圏内じゃない場所は円山のマンションとは言わないですね。

[8: 通りがかりさん]

100平方メートル越えの4LDKで浴室が1620じゃないのは何故なんでしょうか。

[9: マンション検討中さん]

将来の資産価値はあまり考えない
車保有のファミリー向け物件だね

[10: 匿名さん]

ここの場合は電車通勤が必要ない方向けっていう感じがしますよね。
駅まで距離がありますし、
バス停はまあまあ近いですが…。
マイカー前提。
ただ冬期はマイカー通勤は時間がかかるから、
テレワーク中心の人だといい環境なのかな？という印象です。

[11: 匿名さん]

マイカー通勤ができる人って、かなかなないかと思うのですが・・。
駅まで歩くにはちょっと遠いのでバス→電車という感じでの通勤パターンでしょうね。
物件価格がよほど安い設定じゃないと、この立地を選ぶことなかなか厳しい。。。

[12: eマンションさん]

>>4 口コミ知りたいさん

施工主こそ与信がないかと。

[13: マンション検討中さん]

円山という名前はブランドあるのですね。
事業主が、北海道初進出だからか分かりませんが、個人的には、緑ヶ丘や旭ヶ丘でも良かったように思います。
資産性について疑問視するお声もある一方で、啓明中がある文京区であり、スタバ、ドラッグストア、スーパー、ホームセンターが徒歩10分というのはかなり魅力かと。また、緑溢れる大きな公園が近所に2つあります。たしかに駅遠ですがね。
また、車必須というご意見もありますが、この辺りはバスが充実しています。円山公園、中島公園、大通、札幌駅へはそれぞれ一本で行けます。
バスの揺れが苦手な方にはキツいでしょうが、アクセスは中々のものです。

[14: 匿名さん]

>>13 マンション検討中さん
> この辺りはバスが充実しています
> バスの揺れが苦手な方にはキツいでしょうが、アクセスは中々のものです。

今日も最高気温は氷点下です。
「バスの揺れ」以前に、冷たい風が吹く氷点下で、なかなか来ないバスを待ったことありますか？
通勤や買い物は、冬も必要ですよね。
ここならクルマ必須でしょう。

[15: 匿名さん]

今はバスの運行状況がリアルタイムに分かるアプリがありますので、バス停での待ち時間は1～２分に出来ますよ。

[16: 匿名さん]

>>15 匿名さん

札幌在住？
そんなの冬の札幌で使い物にならん。
昨年は2週間近く市内バスがまともに走らなかった。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん
昨年の２月上旬は特異な例で、JRも運休しまくりましたし、それをもって「使い物にならん」とするのはいかがなものかと。
ここよりもう少し南から円山駅へバスで通勤してますが、環状通は優先的に除雪されますし、運休もどうしようもないというほどではありませんでしたよ。もちろん遅延はかなりありますけど、この辺りから円山駅へなら来たバスに乗ればいいので、いつ来るかが分かっていればかなり楽に通えますが。

[18: 匿名さん]

バスに乗れば・・という感覚では、検討しにくいかもしれません。
アクセスが良くないと若い時は車で外出できたとしても
歳を重ねた時はそうはいきません。
多少高い価格帯になっても最寄り駅が、
せめて１０分以内の立地がいいかなと思いますね。

[19: 匿名さん]

Ｇタイプは角住戸で間取りも広くて使い勝手が良さそう。
ここは部屋の柱も出てないので、部屋がスッキリしていていいですね。
キッチンも収納しやすく広々としていて主婦には嬉しい仕様かな～と感じました。
アクセス面は少し悩むところもありますが、設備がいいですね!

[20: セカンドハウス]

最終販売中のようだが完成してるのにまだかなりの戸数が残っている。
これは少し問題ありかと思う。いろいろ理由があると思うが、
このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろうし、販売戸数から想定してもこの先、修繕積立費や駐車場の値上げが危惧され、居住者負担が大きくなりかねない。
そこが購入検討にあたっての最初のネック
しばらく様子見が必要かも、状況見てから検討しようと思う
円山を名乗って販売促進を図ったようだがちょっと無理があったと思われる
円山公園駅まで徒歩20分以上はかかるであろうアクセスの悪さは、このマンションの資産価値に大きな疑問符がつくところ。そこが問題
北海道の厳冬期に遅延が頻繁なバスだけという選択は（一軒家なら良いけど）マンションではちょっとないかな
車2台とかないときついかもしれない
文京区とか環境が良く静かという裏側には一般生活においては不便だという言葉が隠れている
検討するにあったて販売価格の値下げ（表立って言えないと思うけど）とか個別に交渉して納得できる金額で買えるならありだと思う
マンション名は今からでも旭丘とか伏見とかにした方がよっぽど良いかもしれない
見え張ってる感しかないので

[21: 匿名さん]

>>20 セカンドハウスさん
> このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろう

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[22: 通りがかりさん]

未販売分の管理費と積立金は売主が負担するので入居者に影響はないのでは？

[23: 匿名さん]

常識ですから、セカンドハウスさんはそれを分かったうえで「不足する」と言っているのではないですか？
例えば規約に分譲側の免除が記載されていることを知っているとか。

[24: 匿名さん]

原則が分譲側であっても管理費等は管理規約次第
それ以前に販売戸数が現状のままだとマンションの固定収入源である駐車場収入が見込めずに、駐車場の費用支出となるロードヒーティング費や立体駐車場のメンテナンス費用などが上回り駐車場収支は赤字となりでしょう。元々最低限でしか計算していない修繕積立金を逼迫する原因になるのは明らかと思われ、ひいては管理費用の月々の積立計画も狂うことも想定される
そういうことも含めて言ってんじゃないですかね

[25: 名無しさん]

全戸分駐車場完備で6000円とか
駐車場代は原価計算上でその金額が妥当か？そもそも販売優先のために安価な設定しているのなら後々駐車場代は値上げが必至
修繕費も管理費も駐車場代も販売先の戦略のひとつ
安いと思っても後々大きな負担になる場合がある
まして販売戸数が不調なら先行きはあやしい

[26: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も販売戸数からみて安い設定になってるように思える。そしてそれが売主のリスクを軽減してるはずだし、同時に販売促進のエサになってる気がする
このまま販売不調で一部を賃貸化した場合などは修繕積立基金は入らないと思われる。そうなった場合入居者は大規模修繕の時に追加で修繕費が徴収されるかもしれない
管理費や修繕積立金や駐車場は安いことに越したことはないけどそれが適正なのかが一番大事なことだと思う
後々ツケになって大きな負担にならないように

[27: 匿名さん]

たしかに・・・
検索ランキングは札幌市内で2位とのことですが
販売概要を見ると最終期が先着順で8戸あり
第1期の分が3戸あり
第2期の分が4戸あります。
総戸数が34戸なので半数弱残っている計算ですか。
竣工済みだから実物も見れますし
買いやすくなってるとは思うのですが。
間取りのページを見るとソールドアウトの印が少ない？
間取りそのものは悪くなさそうなのですが。

[28: 匿名さん]

郊外の立地で交通の便も悪く、徒歩圏内に地下鉄駅はなくバスのみの交通手段。文教区推ししてますが、緑小とか市内に住んでてもあまり聞くことないし、円山小とか宮の森小、中学校では向陵中とかそんなエリアならわかるけど、学校が近いというだけ。学校が近いことは良いことだけどそんなのは他の区にもあるし文教とか無理矢理アピールしなくて良いと思ってしまう。そして旭丘、伏見地区にもかかわらず円山を無理矢理名乗ってしまうこともどうかと思ってしまう。市内事情を知ってる人からはそんな無理矢理当て付けたブランド感はかえってマイナス要素しか与えないと思う。マンションは買う時に売る時のことも考えて買えとアドバイスされたけど、もうすでに資産価値は下がってる感。新築でこれだけ売れないというのがあとで売れるわけないと思う。郊外の立地だから占有面積が取れて坪あたりの単価はまあ普通。間取りも。でも販売価格だけの価値は絶対ないと思う

[29: マンション比較中さん]

…読みにくい。少しでも推敲すればだいぶ違うと思うけど。せめて改行はした方がいいのでは。

[30: 通りがかりさん]

緑ヶ丘小はレベル高いです。
啓明中も然り。
転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
ただマンションの場所はよくないと思いますね。
ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
マンションである必要性が薄い立派ですね。
間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

[31: 通りがかりさん]

学校の話は
比べてしまうとレベルが違うってだけの話かと思います。
結局、緑丘とか旭丘とか伏見とか名乗れば良いのに、円山を名乗ってることが全てかと
ダサ過ぎです

まあでもそんなことどうでもよくて
やっぱ
駅が遠い
バスしかない
バス停もそんな近くない
コンビニもスーパーもそんな近いわけじゃない
学校と公園は近くて良いけど

やっぱ半分も売れてない現状が物語ってる
将来の資産価値や維持管理コストのやばい感じ

[32: 匿名さん]

>30
>緑ヶ丘小はレベル高いです。
>啓明中も然り。
>転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
>ただマンションの場所はよくないと思いますね。
>ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
>マンションである必要性が薄い立派ですね。
>間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

小学校、レベル高いのですか？
公立ではありますが、レベルが高いのは何調べなのでしょうか。
中学校も同様にレベルの高さなのでしょうか。

[33: 通りがかりさん]

比較してしまうと向陵中の進学実績の方が上で学校偏差値に差があるのは事実｡
従って向陵に進む円山小や宮の森小の方がレベルは高いと言えるでしょう
なので文教区アピールあんまり意味ないと思います｡
まず円山を名乗ってることでまやかしです｡
誰か言ってましたが緑小とか札幌市内でもあまり聞きません
レベル高いとか言ってるかたは卒業生か親御さんかと｡
ただマンションから学校が近いことはとても良いことだと思います

[34: 名無しさん]

>>33 通りがかりさん
啓明中、緑ヶ丘も充分よい学校ですよ。昔から言われてる3K2Fです。

[35: 匿名さん]

比較してしまうと偏差値に差だあるよということだと思います
3k2Fでもその中でも差があるということかと。。
そう読みました
決してレベルが低いということではないと思います
あくまで比べるとという話かと
その上で学校近くて良いと

ただ自分が思うの学校近くて公園近くてとても良いのは同感ですが
なにせ不便な立地
公共交通機関はバスだけ
しかもそれなりに距離あり
売れ残りの不安
コストパフォーマンスが極めて低い
学校のレベルがどうこうという問題ではないということです

[36: 通りがかりさん]

文教区とかレベル高いとかちょっと違うなと思い書きましたが
学校批判じゃないのでよろしくお願いします
学校近くて良い環境
そっちがメイン

[37: マンション検討中さん]

まだ中古じゃないから値引きはＮＧのはずだけど
どうなんだろうこの売れ残り具合からいって
値段交渉ありでしょうね
このマンションでこの値段はやっぱり高いと思ってしまいますね

[38: 匿名さん]

近所に2年住んでいます
この場所でこの値段はどうしてもありえないと思っております。
不便ゆえの立地で馴染めず
冬の道路は悪路ガタガタで轍も酷く
この辺りの人しかわからないこともあります
そして円山駅徒歩20分とありますが、
そもそも歩くことは不可能ですし、
もっとかかると思います

特にこの地が良いとは思いませんが
予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで
交渉して来ようかと思ってます。

[39: 匿名さん]

38様はご近所の方なのですね。
お住まいの方で、この価格帯は・・ということは相当高めの価格設定ということですよね。
駅から距離がある分、静かな街並みは良いですが、価格はもう少しおさえてほしいところです。

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
「この値段はどうしてもありえない」のに「予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで交渉して来よう」というのがちょっと分かりません。大幅な値引きを期待できるということでしょうか？
「円山駅徒歩20分とありますが、そもそも歩くことは不可能」というのも、さすがに不可能ってことはないでしょう（笑）。大昔、いまのDCMがあるところに建ってたマンション住まいの知人は、しょっちゅう歩いてましたし。

[41: 買い替え検討中さん]

↑大昔のひとは歩いたかもですが、現代の人は苦行を好まないとおもう
特にこの暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかないと思う
そういう距離だよ

[42: マンション検討中さん]

「暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかない」というのはそうだと思いますし、そもそも一年を通じて日常的に歩ける距離だとも申し上げておりませんが、それと「そもそも歩くのは不可能」というのは違うのではないかということです。

[43: 通りがかりさん]

少なくとも子どもを連れて歩くことは不可能
挫折します

[44: 通りがかりさん]

円山っていうよりは旭ヶ丘なんですかね。悪いところではないけど、公共交通機関を使うとなるとバスですね。
円山公園駅まで徒歩20分ってことは、1.6キロ以上あるということか…。信号とか考慮して駅の改札まで25～30分か。買い物は便利でしょうけど。

[45: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん
どうしていちいち後付けで条件付けてくるんですか。

>>44 通りがかりさん
他の書き込みでも何度も出ていますが、毎日歩くのは現実的ではなく、公共交通機関としてはバスしかありません。このアクセスの悪さが最大のウィークポイントであることは間違いないでしょう。

[46: 買い替え検討中さん]

45の方
別に後付けで条件つけてるのではなく「経験」をお知らせしてるのでは
不可能を可能にする人がいてもそれはそれで良いですが（笑）

[47: 買い替え検討中さん]

売れ残りかなりありますねここ
半年後には中古物件？激安セール？

[48: 匿名さん]

駅までのアクセスはバスが中心になるようですがバス停まで徒歩4分は微妙な距離感ですね。
そこまで歩くなら自転車が便利なのかな？と思いますが駅までの道にアップダウンはありますでしょうか。

[49: 匿名さん]

小中学校が近郊という点からするとファミリー層には大変住みやすい立地
子供は９年間通うということを考えると、生活しやすいという利点があります。

気になる点は目の前が公園のグランドというところが砂ぼこりなどが入ってきて洗濯物などにつかないか心配ですね。
バルコニー掃除も大変そう

[50: 名無しさん]

書込みを信じて内見に行ったけど、言うほど在庫がなかったですm(__)m