シティホーム円山ザ・ヴィラってどうですか？

[マンション住民さん]

シティホーム円山ザ・ヴィラについての情報を希望しています。
公式URL：https://cityhome-maruyama-villa.jp/

所在地：北海道札幌市中央区南9条西23丁目3番1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩 20分、
札幌市電「西線11条」停　徒歩17分
JR北海道バス「南8西25」停　徒歩4分
間取：2LDK~4LDK
面積：64.20㎡～108.79㎡
売主：株式会社リアント
施工会社：新太平洋建設株式会社
管理会社：株式会社　穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【物件概要を一部修正しました。2022.10.17 管理担当】

[21: 匿名さん]

>>20 セカンドハウスさん
> このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろう

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[22: 通りがかりさん]

未販売分の管理費と積立金は売主が負担するので入居者に影響はないのでは？

[23: 匿名さん]

常識ですから、セカンドハウスさんはそれを分かったうえで「不足する」と言っているのではないですか？
例えば規約に分譲側の免除が記載されていることを知っているとか。

[24: 匿名さん]

原則が分譲側であっても管理費等は管理規約次第
それ以前に販売戸数が現状のままだとマンションの固定収入源である駐車場収入が見込めずに、駐車場の費用支出となるロードヒーティング費や立体駐車場のメンテナンス費用などが上回り駐車場収支は赤字となりでしょう。元々最低限でしか計算していない修繕積立金を逼迫する原因になるのは明らかと思われ、ひいては管理費用の月々の積立計画も狂うことも想定される
そういうことも含めて言ってんじゃないですかね

[25: 名無しさん]

全戸分駐車場完備で6000円とか
駐車場代は原価計算上でその金額が妥当か？そもそも販売優先のために安価な設定しているのなら後々駐車場代は値上げが必至
修繕費も管理費も駐車場代も販売先の戦略のひとつ
安いと思っても後々大きな負担になる場合がある
まして販売戸数が不調なら先行きはあやしい

[26: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も販売戸数からみて安い設定になってるように思える。そしてそれが売主のリスクを軽減してるはずだし、同時に販売促進のエサになってる気がする
このまま販売不調で一部を賃貸化した場合などは修繕積立基金は入らないと思われる。そうなった場合入居者は大規模修繕の時に追加で修繕費が徴収されるかもしれない
管理費や修繕積立金や駐車場は安いことに越したことはないけどそれが適正なのかが一番大事なことだと思う
後々ツケになって大きな負担にならないように

[27: 匿名さん]

たしかに・・・
検索ランキングは札幌市内で2位とのことですが
販売概要を見ると最終期が先着順で8戸あり
第1期の分が3戸あり
第2期の分が4戸あります。
総戸数が34戸なので半数弱残っている計算ですか。
竣工済みだから実物も見れますし
買いやすくなってるとは思うのですが。
間取りのページを見るとソールドアウトの印が少ない？
間取りそのものは悪くなさそうなのですが。

[28: 匿名さん]

郊外の立地で交通の便も悪く、徒歩圏内に地下鉄駅はなくバスのみの交通手段。文教区推ししてますが、緑小とか市内に住んでてもあまり聞くことないし、円山小とか宮の森小、中学校では向陵中とかそんなエリアならわかるけど、学校が近いというだけ。学校が近いことは良いことだけどそんなのは他の区にもあるし文教とか無理矢理アピールしなくて良いと思ってしまう。そして旭丘、伏見地区にもかかわらず円山を無理矢理名乗ってしまうこともどうかと思ってしまう。市内事情を知ってる人からはそんな無理矢理当て付けたブランド感はかえってマイナス要素しか与えないと思う。マンションは買う時に売る時のことも考えて買えとアドバイスされたけど、もうすでに資産価値は下がってる感。新築でこれだけ売れないというのがあとで売れるわけないと思う。郊外の立地だから占有面積が取れて坪あたりの単価はまあ普通。間取りも。でも販売価格だけの価値は絶対ないと思う

[29: マンション比較中さん]

…読みにくい。少しでも推敲すればだいぶ違うと思うけど。せめて改行はした方がいいのでは。

[30: 通りがかりさん]

緑ヶ丘小はレベル高いです。
啓明中も然り。
転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
ただマンションの場所はよくないと思いますね。
ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
マンションである必要性が薄い立派ですね。
間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

[31: 通りがかりさん]

学校の話は
比べてしまうとレベルが違うってだけの話かと思います。
結局、緑丘とか旭丘とか伏見とか名乗れば良いのに、円山を名乗ってることが全てかと
ダサ過ぎです

まあでもそんなことどうでもよくて
やっぱ
駅が遠い
バスしかない
バス停もそんな近くない
コンビニもスーパーもそんな近いわけじゃない
学校と公園は近くて良いけど

やっぱ半分も売れてない現状が物語ってる
将来の資産価値や維持管理コストのやばい感じ

[32: 匿名さん]

>30
>緑ヶ丘小はレベル高いです。
>啓明中も然り。
>転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。
>ただマンションの場所はよくないと思いますね。
>ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。
>マンションである必要性が薄い立派ですね。
>間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。

小学校、レベル高いのですか？
公立ではありますが、レベルが高いのは何調べなのでしょうか。
中学校も同様にレベルの高さなのでしょうか。

[33: 通りがかりさん]

比較してしまうと向陵中の進学実績の方が上で学校偏差値に差があるのは事実｡
従って向陵に進む円山小や宮の森小の方がレベルは高いと言えるでしょう
なので文教区アピールあんまり意味ないと思います｡
まず円山を名乗ってることでまやかしです｡
誰か言ってましたが緑小とか札幌市内でもあまり聞きません
レベル高いとか言ってるかたは卒業生か親御さんかと｡
ただマンションから学校が近いことはとても良いことだと思います

[34: 名無しさん]

>>33 通りがかりさん
啓明中、緑ヶ丘も充分よい学校ですよ。昔から言われてる3K2Fです。

[35: 匿名さん]

比較してしまうと偏差値に差だあるよということだと思います
3k2Fでもその中でも差があるということかと。。
そう読みました
決してレベルが低いということではないと思います
あくまで比べるとという話かと
その上で学校近くて良いと

ただ自分が思うの学校近くて公園近くてとても良いのは同感ですが
なにせ不便な立地
公共交通機関はバスだけ
しかもそれなりに距離あり
売れ残りの不安
コストパフォーマンスが極めて低い
学校のレベルがどうこうという問題ではないということです

[36: 通りがかりさん]

文教区とかレベル高いとかちょっと違うなと思い書きましたが
学校批判じゃないのでよろしくお願いします
学校近くて良い環境
そっちがメイン

[37: マンション検討中さん]

まだ中古じゃないから値引きはＮＧのはずだけど
どうなんだろうこの売れ残り具合からいって
値段交渉ありでしょうね
このマンションでこの値段はやっぱり高いと思ってしまいますね

[38: 匿名さん]

近所に2年住んでいます
この場所でこの値段はどうしてもありえないと思っております。
不便ゆえの立地で馴染めず
冬の道路は悪路ガタガタで轍も酷く
この辺りの人しかわからないこともあります
そして円山駅徒歩20分とありますが、
そもそも歩くことは不可能ですし、
もっとかかると思います

特にこの地が良いとは思いませんが
予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで
交渉して来ようかと思ってます。

[39: 匿名さん]

38様はご近所の方なのですね。
お住まいの方で、この価格帯は・・ということは相当高めの価格設定ということですよね。
駅から距離がある分、静かな街並みは良いですが、価格はもう少しおさえてほしいところです。

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
「この値段はどうしてもありえない」のに「予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで交渉して来よう」というのがちょっと分かりません。大幅な値引きを期待できるということでしょうか？
「円山駅徒歩20分とありますが、そもそも歩くことは不可能」というのも、さすがに不可能ってことはないでしょう（笑）。大昔、いまのDCMがあるところに建ってたマンション住まいの知人は、しょっちゅう歩いてましたし。