ウェリス上本町ローレルタワーについて

[検討中]

先日　MR見てきました。
思ったより　価格が高そうでした。
どなたか　見に行かれた方　これから行かれる方
検討中の方いませんか？


所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町７丁目
交通：近鉄奈良線｢上本町｣駅 徒歩4分
　　　　地下鉄谷町線｢谷町九丁目｣駅 徒歩6分

[82: 匿名はん]

↑
誤った認識があったので現状を述べただけです。自分は単なる傍観者ですわ。
ただ鼻息の荒い保護者が多いのも事実。もちろん大江、生魂もいいですよ。

[83: 匿名はん]

重複失礼！

[84: お太子さん]

あくまで確率論ですが。

小中高と普通に公立に通わせたいが、いじめや学校崩壊も気になる。すこしでも危険を回避したい。
あと育児放棄するような家庭とはトラブルを起こしたくないし、あまり関わりも持ちたくない。

そんな家庭は通わせる意味はあると思う。過剰な期待は禁物。あくまで親の日常教育が重要。

[85: 匿名はん]

>>84さん。
そのとおり。

[86: 匿名はん]

あげときます。

[87: 匿名はん]

完売していることだしこちらで話をするよりも
住民板に行った方がいいかもしれないですね。

[88: 匿名はん]

ここって平成20年完成ですでに安い単価で完売してますけど、今の資材インフレの中、今から建て始めて予算どおりに建設することが可能なんですかね？
手抜きチェックが絶対必要だと思いますが。

[89: 匿名はん]

ちゃんと見積もり書出してデベと値決め契約の上
着工してるので大丈夫ですよ。特にタワー物件はゼネコンは
丸投げせず自社で分離発注して施工します。びっくりするぐらい
利益も取ってます。免震工法は耐震工法に比べて躯体強度は1/10
ぐらい。多少手抜いても地震には強いですよ。免震装置が働けばですけど。

[90: 匿名はん]

ゼネコンは利益を取ってても、実際に施工するのは下請け（各業種）の会社でしょ。
鉄筋やセメントなんかは膨大な金額になるので業者も先渡しの契約ぐらいしてると思いますが、
たとえばガラスとかクロスとかその他もろもろはそんな契約なんか無いのでは。
石油・非鉄（銅、真鍮など）なんかは去年の倍ほどになってますよ。

[91: 匿名はん]

建材費なんて総工費の一割。それに建材屋は組合に守られてて
やたらと値上げできない。ゼネコンもそんな事でコスト削って
会社の看板に泥塗るようなことするとは思えないが。

[92: 匿名はん]

うーん、どうだろう。
建材費とかはもう先に契約しているので、ちゃんとしたものが建てられます。
ただ、この物件はタワーにしては安すぎると言われるのは階高が低くして、販売戸数を多く
していることでしょう。
まあ、なんばタワーも同様ですね。
学校区は五条小学校区でこの安い価格なので、早く完売してしまったのは当然でしょう。
心配ないですよ。

[93: 匿名はん]

階高３．３５メートルです、標準以上だとおもいますが・・・

[94: 匿名はん]

ここが安いのは用地の取得金額が安かったのと
商業地だから容積率が高く土地の面積の割に
戸数を詰め込めれるから。建築コストとは全く
関係ございません。ご安心を。

[95: 匿名はん]

８８ですが、建築金物の製造をしています。ビルの建設コストの総額などは関係ありません。
要は自分の会社がゼネコンに精一杯の単価で採用さえた見積は、資材が高騰した今の現状ではとても利益など出る状態ではありません。やる前から赤字が決まってます。
いちおう、異常な資材高騰分の値段交渉はゼネコンとしますが、まず認めてもらえません。
ゼネコンは次に又仕事を回すから今回はこの単価で頼むというのが決まり文句なのです。

契約なので、買主も、デペも、ゼネコンも知らん存ぜぬですが、そのしわ寄せは、すべて下請け業者に回るのです。もちろん下請けも契約なのでその通り仕事をするしかないのですが、そのようなモチべ−ションの中ではたしていい仕事ができるのでしょうか？最低限の仕事をすればよいということにならないでしょうか？
ちなみに私の会社はこの物件とは関係ありませんが、近所なもので心配になりました。

[96: 匿名はん]

私も建築業界の端っこの人間ですが建造物は基本的に
施工図の通りに作業を進めていくんですが結局現場の監理者
しだいです。工事現場は図面の通り納まることはまずありません。
その時の判断は監督がします。仕事のしやすい環境作りも監督しだいです。
タワーの場合ゼネコンのエリートが張り付いてくれてます。手抜きなど
まずありえないです。下請けには確かに厳しいが儲からないからと仕事を
放棄するような業者とも付き合わないと思いますよ。

[97: 匿名はん]

この物件、五条校区から生魂校区になると、住民はきっと何らかの運動を起こすだろう。

[98: 匿名はん]

校区目当てでいやいや北東角買った人いるものね。

[99: 匿名はん]

たかが、公立の小学校で運動起こす馬鹿いるのかなあ。

[100: 匿名はん]

この物件は格安だったんですか？

[101: 匿名はん]

ここは本当に安かったですね。私は駐車場の問題が
あって買えなかったのですが確か南向きで165万/坪ぐらいだったと思う。
ビオールやヴィークで175〜180万/坪ぐらいでは?

[102: 匿名はん]

格安だと手抜きとか発生の原因になるんですか？

[103: 匿名はん]

スレの流れ読んでください。戸当りの土地の負担費が
商業地と住居地では全然違う。だから安い。建築コストは
他のタワーと一緒。分かった?

[104: 匿名はん]

確かに、１０３の言うとおりだけど、近鉄系列（奥村組）のゼネコンを使ってるから安い。

[105: 匿名はん]

住宅地でも商業地でも駅からの距離や校区等が自分のニーズに合えば安いほうがいいですね。

[106: 匿名はん]

安かったということは、住民の層がよくない可能性も・・・という心配がありますね。

[107: 匿名はん]

165万/坪で南向きは最下層階では？北東の中層階でも170万/坪したので、ビオールなどに比べて、そんなに安い物件だとは思わないのですが・・・。

[108: 匿名はん]

現在、周辺に建築中＆建築済みのタワー物件と比較したらやはり格安ですよ。校区の優位性を考えてもね。

[109: 匿名はん]

客観的に見て高層部と中低層部で単価と仕様が違いすぎる。
高層階は逆に割高だと思う。ある意味マンション内で住民同士
価値観の違いが出て管理面で意見のくい違いが起きそうですね。

[110: 匿名はん]

今頃になってなんで盛り上がってきてるんだろう？

[111: 匿名はん]

最近の市内のタワー高いからだろ

[112: 匿名はん]

このマンションはお買い得であったということですな。まあ、買われた方はおめでとうございました。

[113: 匿名はん]

ほんと、おめでたいこと。

[114: 匿名はん]

買えた私はラッキーだったんですね〜〜！

[115: 購入者]

最近、こちらのレスが全くないのですが、
購入された方はどう過ごされているのでしょうか？
そろそろ中間金の案内でも届くのかな？

[116: 匿名はん]

校区変更って本当ですか？
この理由で解約したら、手付け帰ってきますか？

[117: 匿名はん]

今でもきつきつパンク寸前ですし、もともと五条の先生方も心配されてました。
購入検討時に教育委員会に問い合わせたときも
校区変更可能性アリとの返事でした。
・・・手付けは自己都合時は返還されませんよ。
いくたま小は少人数ですし、五条小は学級崩壊してるクラスあるのは事実ですから、
かえって良いのでは。。中学受験のストレスで陰湿ないじめがある五条より良いと思いますよ。
夕陽中で一緒になるし。

[118: 入居予定さん]

公示地価が発表になり、天王寺区はやはり高いですね。

ところでこちらの固定資産税っていくらぐらいになるんでしょう？
事前に確認されていた方いらっしゃいますか？

[119: 購入者]

ウェリス・ローレルの東にレジデンスタワー上本町が建つようですが
東向きの部屋からの眺望はどうなるいのでしょうか？
やはり視界を遮られることになるのでしょうね？

[120: 周辺住民さん]

こちらのほうが、高台ですから、あまりも問題ないのでは？

[121: 周辺住民さん]

いや・・・同じくらいなのでは？
いったん生魂小学校前あたりで下がりますが、上汐公園の坂でまた上りますので、高さ的にはそんなに変わらないと思います。
窓からはタワーの光景がドンと現れるのは間違いないでしょう。
先日、近鉄百貨店の１２階レストランからマンション北向き部屋の光景が、はっきりと見えていたので、あれは心配ですね。

[122: 入居予定さん]

皆さんこんにちは。
最近というか、半年ばかりカキコも無く購入された方はどうしているのでしょうか。
来年３月の入居なのでまだまだ先かなーと思いますが、
入居説明会などのスケジュールどうなってるんですかね？

[123: 購入経験者さん]

入居予定者にはすでに連絡が入っているはず、
もしいまだに何の連絡もなければ近鉄不動産に聞いてみれば済むこと。

なぜこんな掲示板で聞き出そうとするんでしょうか？

[124: 入居予定さん]

>>123

さあ・・・？www

[125: 入居間近]

そろそろ、慌しくなってきましたね。
入居説明会は2月に入ったら、毎週末、予定されています。
内覧会の日程予定は決まっているようですが、各戸の詳細な日時は
1月初旬に連絡とのことでした。

ローンの本申し込みも終わり、後は手続き会までに
どのローンにするか、決めなくては！
ちなみに提携ローンを利用される方はいらっしゃいますか？
提携の割りに、優遇があまりないように思ったのですが・・・。

[126: 入居予定さん]

皆さんやはりローンについて悩んでる方多いですね。
ウチもその一人なんですが…。
1/7,8の本申込会まで1ヶ月だし、今さらアレコレ悩んでも仕方ないのでしょうけど。
う〜〜〜〜ん。

[127: 入居予定さん]

みなさん引越業者は決められましたか？見積もりをして提携外でもよければ頼むつもりですが、後回しにされるのでしょうか？

[128: サラリーマンさん]

上の書き込みにもありますが、入居説明会は２月に入ったら毎週末行われるのですか？
ウチは２月の三連休に近鉄の本社ですると書いてありましたが、皆さんバラバラですか？

[129: 入居予定さん]

毎週末に近鉄本社で開催するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。あくまでも勝手に解釈しました。

[130: 入居予定さん]

毎週末に近鉄本社で実施するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。世帯も多いし、みなさんも都合があるでしょうから。あくまでも勝手に解釈しました。

[131: 入居間近]

内覧会に行ってきました。
うちは大きな指摘箇所もなく、まずまずの仕上がりでしたが
みなさんのとこは、いかがだったでしょうか？
入居説明会のときに、再内覧会があると聞きましたので
お部屋によって、入居説明会の日程がある程度、決まっているのでは？

ところで、2月の3連休は手続き会となっていたので
いわゆる金消会かと思っているのですが・・・。
入居説明会は、その後だと思いますよ。

[132: 匿名はん]

４０階の２住戸が早くも売りに。
南東角１６１平米。１８５００万。
南西角１１６平米。１０８００万。

購入価格（オプション抜きで）いくらだったんでしょうか？
売り出し価格はともかく、実際の取引価格はどれくらいアップになるのでしょうか？
サブプライム問題以降、景気減速で大阪市内のタワー物件も高値モノはさっぱり、という話もありますが。

[133: 匿名はん]

３３階も売出し中。

[134: 匿名はん]

まだまだ様子見。これから売り出し物件増えそう。

[135: 購入検討中さん]

元の価格より高いの？

[136: 匿名はん]

当然。

[137: 匿名さん]

低層階も売りが出ています。

[138: 匿名さん]

タワーマンションは飽和状態です。これから売却物件がどんどん出てきますよ。損をしてでも売ろうという方も多く出てきて、もうしばらくすると分譲価格より大幅に下がります。もし購入を検討されている方がいらっしゃったら、もう少し待たれたらどうですか。

[139: 匿名さん]

上本町界隈はほんまに多いわ。
タワーマンション街という感じ。集中している。

[140: 匿名はん]

上本町、今売り出し中もあるけど、タイミングが少し遅れたね。
土地は高く購入し、建築資材も上がるし。安くはできないね。

とはいえ、このまま客が来ないままなら、損きりで、いずれはバーゲンで捌くしかないか。
大手はある程度余裕あるから、しばらく様子見なのでしょう。
米国についで、中国までこけたら、さっさと損きりでしょうが、さて。
大方の景気予想は明るくないが。

[141: 匿名さん]

大昔のことですみません

＞No.87 by 匿名はん　2006/05/09(火) 23:13
＞住民板に行った方がいいかもしれないですね

住民板への行き方、教えていただけますか？

[142: 賃貸住まいさん]

まだまだ強気の売りですね。管理費や固定資産税が負担になってくるころに値段下がるだろうね。

[143: 匿名さん]

№１３２さん

売り出し価格は

４０階　南東角　１６１㎡　１４２８０万円
４０階　北西角、北東角　１１６平米　８５５０万円　でしたよ。（南西角は１５０㎡です）

キャンセル待ちしてましたが、これだけ上乗せされると、元値を知ってるだけに
考えてしまいます。しばらく様子見が正解かも。

[144: 匿名はん]

１４３さま、情報感謝！！

４２２０万プラスですか。単純に計算しても、２０００万余りの純益ですかね。ちょっと儲けすぎ？ドバイあたりからでも購入者がいることをお祈りします。（成約価格はレインズで、ということでしょうか。）

南西角は２２５０万のプラス。ざっと１３００万程の儲け。なかなか良い商売ですが。（客がつけば）

０５年以前の旧価格に戻る予想も雑誌に載るようになりました。景気減速下、低下傾向でしょう。どうしても買わなきゃならないものではないのですから、これからの新築と築浅中古、双方をゆったりと見ていきたい。

[145: 匿名はん]

失礼しました！
南西角ではなく、情報は北西角、北東角　１１６平米の物件の販売価格でしたね。
上記、関係部分、訂正のほどを。

[146: 匿名はん]

yahooの不動産の間取り図の方角が間違い。
南西角は１５０平米。今１０８００万で売り出し中なのは、１１６平米ですね。

[147: 物件比較中さん]

ウェリス上本町ローレルタワー　〔2005/11/18up〕
「上町台地」千年の夢、結晶。

【分類】マンション
【住所】大阪市天王寺区上本町7-20-1
【価格】2326万円〜
【入居】平成20年3月
【交通】近鉄奈良線・大阪線上本町駅徒歩4分
【問合】0120-037-200
【URL】http://www.ue-tower267.com

[148: 物件比較中さん]

所在地 大阪府大阪市天王寺区上本町7-20-1
最寄駅 近鉄奈良線「上本町駅」 徒歩 4 分
規模 地上 41 階　総戸数 267 戸
間取り 2LDK　3LDK
専有面積 48.6〜194.3㎡(平均 74.86)
価格帯 2,198〜20,100万円(㎡単価55)
※売出時の参考価格です。現在価格は物件HPで確認下さい。

竣工日 2008年2月予定
事業主 エヌ・ティ・ティ都市開発 近鉄不動産

[149: いつか買いたいさん]

もうそろそろ下がったかな？

[150: 匿名さん]

物件概要
所在地 大阪市天王寺区上本町７丁目
交通 近鉄難波・奈良線「上本町駅」 徒歩4分
価格 33,500万円 築年月 平成20年01月
専有面積 194.28m2（壁芯） 間取り 5LDK
管理費（月額） 30,700円 修繕積立金（月額） 9,660円
その他費用 専用利用料2,520円 所在階／階数 41階／41階建て（地下1階）
構造 ＲＣ バルコニー面積／向き 56.43m2／南向き
駐車場在否 空有 土地権利 所有権
現況 空家 引渡時期 即時
国土法届出 不要（否） 用途地域 商業地域

[151: 匿名さん]

あれ？いつの間にか，いわくつきの物件だから，なかなかその価格ではうれまへんで，
というのが消されてる。

そんなにまずいんか？こういうのこそ口コミ系の強みとも思うがね。

[152: 匿名さん]

と，いうのは間違い。別の掲示板でした。
管理人さん，失礼しました。

[153: 物件比較中さん]

完売しているんですよね。

[154: 入居済み住民さん]

33,500万円でうれますかね？

[155: 買いたいけど買えない人]

永遠に売れないでしょう。

[156: 物件比較中さん]

でも後学のために１度拝見したいですね。3億のマンション。東京なら珍しくない価格ですが大阪では少ないですからね。

[157: 買いたいけど買えない人]

売出価格は２億円ですよ…

[158: 購入検討中さん]

ファミリータイプの購入を検討しています。
70ぐらいでいくらぐらいでしょうか?

[159: 入居済み住民さん]

最近、コンシェルジュの時間の変更が理事会から提案されました。
経費がかかりすぎるって言うのが理由だそうですが、このサービスが気に入って購入した入居者も多いはず。。
もちろん、利用する人、あまり利用しない人に分かれると思いますが、勝手に全体の運営を変更するのは困ります。
このサービス低下によって利便性は大きく損なわれる感じです。
反対意見を表明するつもりですが、このサービス低下によって節約できる金額は月額数百円です。
コンシェルジュの業務時間外は管理人さんが対応するという案があるそうですが、管理人さんの本来の業務が疎かになってもいいのでしょうかねぇ。
無駄は省くべきですがセキュリティに関わることを最重要視していかないとダメだと思います。

[161: 匿名さん]

ファミリータイプでどのくらいに落ちてますか?

[162: 匿名はん]

９階で３６８０万円　売り出し価格よりもまだ高いのでしょうか？

[163: 匿名さん]

9,800万円 3LDK 116.75m2は、まだ残ってる?

[168: 契約済みさん]

買った値段の70%ぐらいかな？評価出した人いる?

[169: 匿名さん]

皆さま、キッチンの使い心地はいかがですか？

奥行きが深い分、吐水口まで微妙に遠いのか、手洗い時、腰に負担がかかります。
基本は食洗機にまかせ、手洗いは必要最小限にしていますが、
ちょっと苦痛です。

[170: 入居済み住民さん]

ここのキッチンって見た目はいいけど、
ちょっと使いにくいとこありますね。

[171: 上本町好き子]

コンシェルジュ4月から時短になりますね。反対票にしたのに残念。土日は今までと同じで平日は15時〜しか開かないそうです。コンシェルジュが不在の間はスカイラウンジの鍵が貰えないらしいく。。平日ランチパーティに重宝だったのに。元に戻らないのかなあ

[172: 上本町好き子]

コンシェルジュについて訂正が。スカイラウンジ、前日までに予約しておけば、管理人さんのところで鍵の受け取りができる模様。

[173: 入居済み住民さん]

トーヨーキッチン使いにくい。
しみが取れにくい。
毎日のメンテが特に大変。

[174: 匿名さん]

キッチン取り替えました。
パナソニックは使いやすい。

[175: 匿名さん]

ここの入り口はタワー物件にしてはちゃちい
近くに住む来客が乗り付けてくるんだろうが歩道の邪魔な所に自転車を堂々ととめている
何か対策を講じないのかな

[176: 入居済み住民さん [ 40代]]

eccやってるひといますか？

[177: 匿名さん]

ECCなら近くに数軒ありますよ。

それより先日の事件が頭から離れません。

[178: 匿名さん]

>>177
なにがあったのでしょうか？

[179: 匿名さん]

>>178
大島◯るサイトで見てみれば？
たぶんこのことでしょ

[180: 匿名さん]

>>179
何か有りましたか？
みましたけど、何も見つかりませんでしたよ。

[181: 匿名さん]

>>180
あるよ
6月19日の事件で検索すれば？