ウェリス上本町ローレルタワーについて

[検討中]

先日　MR見てきました。
思ったより　価格が高そうでした。
どなたか　見に行かれた方　これから行かれる方
検討中の方いませんか？


所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町７丁目
交通：近鉄奈良線｢上本町｣駅 徒歩4分
　　　　地下鉄谷町線｢谷町九丁目｣駅 徒歩6分

[106: 匿名はん]

安かったということは、住民の層がよくない可能性も・・・という心配がありますね。

[107: 匿名はん]

165万/坪で南向きは最下層階では？北東の中層階でも170万/坪したので、ビオールなどに比べて、そんなに安い物件だとは思わないのですが・・・。

[108: 匿名はん]

現在、周辺に建築中＆建築済みのタワー物件と比較したらやはり格安ですよ。校区の優位性を考えてもね。

[109: 匿名はん]

客観的に見て高層部と中低層部で単価と仕様が違いすぎる。
高層階は逆に割高だと思う。ある意味マンション内で住民同士
価値観の違いが出て管理面で意見のくい違いが起きそうですね。

[110: 匿名はん]

今頃になってなんで盛り上がってきてるんだろう？

[111: 匿名はん]

最近の市内のタワー高いからだろ

[112: 匿名はん]

このマンションはお買い得であったということですな。まあ、買われた方はおめでとうございました。

[113: 匿名はん]

ほんと、おめでたいこと。

[114: 匿名はん]

買えた私はラッキーだったんですね〜〜！

[115: 購入者]

最近、こちらのレスが全くないのですが、
購入された方はどう過ごされているのでしょうか？
そろそろ中間金の案内でも届くのかな？

[116: 匿名はん]

校区変更って本当ですか？
この理由で解約したら、手付け帰ってきますか？

[117: 匿名はん]

今でもきつきつパンク寸前ですし、もともと五条の先生方も心配されてました。
購入検討時に教育委員会に問い合わせたときも
校区変更可能性アリとの返事でした。
・・・手付けは自己都合時は返還されませんよ。
いくたま小は少人数ですし、五条小は学級崩壊してるクラスあるのは事実ですから、
かえって良いのでは。。中学受験のストレスで陰湿ないじめがある五条より良いと思いますよ。
夕陽中で一緒になるし。

[118: 入居予定さん]

公示地価が発表になり、天王寺区はやはり高いですね。

ところでこちらの固定資産税っていくらぐらいになるんでしょう？
事前に確認されていた方いらっしゃいますか？

[119: 購入者]

ウェリス・ローレルの東にレジデンスタワー上本町が建つようですが
東向きの部屋からの眺望はどうなるいのでしょうか？
やはり視界を遮られることになるのでしょうね？

[120: 周辺住民さん]

こちらのほうが、高台ですから、あまりも問題ないのでは？

[121: 周辺住民さん]

いや・・・同じくらいなのでは？
いったん生魂小学校前あたりで下がりますが、上汐公園の坂でまた上りますので、高さ的にはそんなに変わらないと思います。
窓からはタワーの光景がドンと現れるのは間違いないでしょう。
先日、近鉄百貨店の１２階レストランからマンション北向き部屋の光景が、はっきりと見えていたので、あれは心配ですね。

[122: 入居予定さん]

皆さんこんにちは。
最近というか、半年ばかりカキコも無く購入された方はどうしているのでしょうか。
来年３月の入居なのでまだまだ先かなーと思いますが、
入居説明会などのスケジュールどうなってるんですかね？

[123: 購入経験者さん]

入居予定者にはすでに連絡が入っているはず、
もしいまだに何の連絡もなければ近鉄不動産に聞いてみれば済むこと。

なぜこんな掲示板で聞き出そうとするんでしょうか？

[124: 入居予定さん]

>>123

さあ・・・？www

[125: 入居間近]

そろそろ、慌しくなってきましたね。
入居説明会は2月に入ったら、毎週末、予定されています。
内覧会の日程予定は決まっているようですが、各戸の詳細な日時は
1月初旬に連絡とのことでした。

ローンの本申し込みも終わり、後は手続き会までに
どのローンにするか、決めなくては！
ちなみに提携ローンを利用される方はいらっしゃいますか？
提携の割りに、優遇があまりないように思ったのですが・・・。

[126: 入居予定さん]

皆さんやはりローンについて悩んでる方多いですね。
ウチもその一人なんですが…。
1/7,8の本申込会まで1ヶ月だし、今さらアレコレ悩んでも仕方ないのでしょうけど。
う〜〜〜〜ん。

[127: 入居予定さん]

みなさん引越業者は決められましたか？見積もりをして提携外でもよければ頼むつもりですが、後回しにされるのでしょうか？

[128: サラリーマンさん]

上の書き込みにもありますが、入居説明会は２月に入ったら毎週末行われるのですか？
ウチは２月の三連休に近鉄の本社ですると書いてありましたが、皆さんバラバラですか？

[129: 入居予定さん]

毎週末に近鉄本社で開催するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。あくまでも勝手に解釈しました。

[130: 入居予定さん]

毎週末に近鉄本社で実施するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。世帯も多いし、みなさんも都合があるでしょうから。あくまでも勝手に解釈しました。

[131: 入居間近]

内覧会に行ってきました。
うちは大きな指摘箇所もなく、まずまずの仕上がりでしたが
みなさんのとこは、いかがだったでしょうか？
入居説明会のときに、再内覧会があると聞きましたので
お部屋によって、入居説明会の日程がある程度、決まっているのでは？

ところで、2月の3連休は手続き会となっていたので
いわゆる金消会かと思っているのですが・・・。
入居説明会は、その後だと思いますよ。

[132: 匿名はん]

４０階の２住戸が早くも売りに。
南東角１６１平米。１８５００万。
南西角１１６平米。１０８００万。

購入価格（オプション抜きで）いくらだったんでしょうか？
売り出し価格はともかく、実際の取引価格はどれくらいアップになるのでしょうか？
サブプライム問題以降、景気減速で大阪市内のタワー物件も高値モノはさっぱり、という話もありますが。

[133: 匿名はん]

３３階も売出し中。

[134: 匿名はん]

まだまだ様子見。これから売り出し物件増えそう。

[135: 購入検討中さん]

元の価格より高いの？

[136: 匿名はん]

当然。

[137: 匿名さん]

低層階も売りが出ています。

[138: 匿名さん]

タワーマンションは飽和状態です。これから売却物件がどんどん出てきますよ。損をしてでも売ろうという方も多く出てきて、もうしばらくすると分譲価格より大幅に下がります。もし購入を検討されている方がいらっしゃったら、もう少し待たれたらどうですか。

[139: 匿名さん]

上本町界隈はほんまに多いわ。
タワーマンション街という感じ。集中している。

[140: 匿名はん]

上本町、今売り出し中もあるけど、タイミングが少し遅れたね。
土地は高く購入し、建築資材も上がるし。安くはできないね。

とはいえ、このまま客が来ないままなら、損きりで、いずれはバーゲンで捌くしかないか。
大手はある程度余裕あるから、しばらく様子見なのでしょう。
米国についで、中国までこけたら、さっさと損きりでしょうが、さて。
大方の景気予想は明るくないが。

[141: 匿名さん]

大昔のことですみません

＞No.87 by 匿名はん　2006/05/09(火) 23:13
＞住民板に行った方がいいかもしれないですね

住民板への行き方、教えていただけますか？

[142: 賃貸住まいさん]

まだまだ強気の売りですね。管理費や固定資産税が負担になってくるころに値段下がるだろうね。

[143: 匿名さん]

№１３２さん

売り出し価格は

４０階　南東角　１６１㎡　１４２８０万円
４０階　北西角、北東角　１１６平米　８５５０万円　でしたよ。（南西角は１５０㎡です）

キャンセル待ちしてましたが、これだけ上乗せされると、元値を知ってるだけに
考えてしまいます。しばらく様子見が正解かも。

[144: 匿名はん]

１４３さま、情報感謝！！

４２２０万プラスですか。単純に計算しても、２０００万余りの純益ですかね。ちょっと儲けすぎ？ドバイあたりからでも購入者がいることをお祈りします。（成約価格はレインズで、ということでしょうか。）

南西角は２２５０万のプラス。ざっと１３００万程の儲け。なかなか良い商売ですが。（客がつけば）

０５年以前の旧価格に戻る予想も雑誌に載るようになりました。景気減速下、低下傾向でしょう。どうしても買わなきゃならないものではないのですから、これからの新築と築浅中古、双方をゆったりと見ていきたい。

[145: 匿名はん]

失礼しました！
南西角ではなく、情報は北西角、北東角　１１６平米の物件の販売価格でしたね。
上記、関係部分、訂正のほどを。

[146: 匿名はん]

yahooの不動産の間取り図の方角が間違い。
南西角は１５０平米。今１０８００万で売り出し中なのは、１１６平米ですね。

[147: 物件比較中さん]

ウェリス上本町ローレルタワー　〔2005/11/18up〕
「上町台地」千年の夢、結晶。

【分類】マンション
【住所】大阪市天王寺区上本町7-20-1
【価格】2326万円〜
【入居】平成20年3月
【交通】近鉄奈良線・大阪線上本町駅徒歩4分
【問合】0120-037-200
【URL】http://www.ue-tower267.com

[148: 物件比較中さん]

所在地 大阪府大阪市天王寺区上本町7-20-1
最寄駅 近鉄奈良線「上本町駅」 徒歩 4 分
規模 地上 41 階　総戸数 267 戸
間取り 2LDK　3LDK
専有面積 48.6〜194.3㎡(平均 74.86)
価格帯 2,198〜20,100万円(㎡単価55)
※売出時の参考価格です。現在価格は物件HPで確認下さい。

竣工日 2008年2月予定
事業主 エヌ・ティ・ティ都市開発 近鉄不動産

[149: いつか買いたいさん]

もうそろそろ下がったかな？

[150: 匿名さん]

物件概要
所在地 大阪市天王寺区上本町７丁目
交通 近鉄難波・奈良線「上本町駅」 徒歩4分
価格 33,500万円 築年月 平成20年01月
専有面積 194.28m2（壁芯） 間取り 5LDK
管理費（月額） 30,700円 修繕積立金（月額） 9,660円
その他費用 専用利用料2,520円 所在階／階数 41階／41階建て（地下1階）
構造 ＲＣ バルコニー面積／向き 56.43m2／南向き
駐車場在否 空有 土地権利 所有権
現況 空家 引渡時期 即時
国土法届出 不要（否） 用途地域 商業地域

[151: 匿名さん]

あれ？いつの間にか，いわくつきの物件だから，なかなかその価格ではうれまへんで，
というのが消されてる。

そんなにまずいんか？こういうのこそ口コミ系の強みとも思うがね。

[152: 匿名さん]

と，いうのは間違い。別の掲示板でした。
管理人さん，失礼しました。

[153: 物件比較中さん]

完売しているんですよね。

[154: 入居済み住民さん]

33,500万円でうれますかね？

[155: 買いたいけど買えない人]

永遠に売れないでしょう。

[156: 物件比較中さん]

でも後学のために１度拝見したいですね。3億のマンション。東京なら珍しくない価格ですが大阪では少ないですからね。

[157: 買いたいけど買えない人]

売出価格は２億円ですよ…

[158: 購入検討中さん]

ファミリータイプの購入を検討しています。
70ぐらいでいくらぐらいでしょうか?

[159: 入居済み住民さん]

最近、コンシェルジュの時間の変更が理事会から提案されました。
経費がかかりすぎるって言うのが理由だそうですが、このサービスが気に入って購入した入居者も多いはず。。
もちろん、利用する人、あまり利用しない人に分かれると思いますが、勝手に全体の運営を変更するのは困ります。
このサービス低下によって利便性は大きく損なわれる感じです。
反対意見を表明するつもりですが、このサービス低下によって節約できる金額は月額数百円です。
コンシェルジュの業務時間外は管理人さんが対応するという案があるそうですが、管理人さんの本来の業務が疎かになってもいいのでしょうかねぇ。
無駄は省くべきですがセキュリティに関わることを最重要視していかないとダメだと思います。

[161: 匿名さん]

ファミリータイプでどのくらいに落ちてますか?

[162: 匿名はん]

９階で３６８０万円　売り出し価格よりもまだ高いのでしょうか？

[163: 匿名さん]

9,800万円 3LDK 116.75m2は、まだ残ってる?

[168: 契約済みさん]

買った値段の70%ぐらいかな？評価出した人いる?

[169: 匿名さん]

皆さま、キッチンの使い心地はいかがですか？

奥行きが深い分、吐水口まで微妙に遠いのか、手洗い時、腰に負担がかかります。
基本は食洗機にまかせ、手洗いは必要最小限にしていますが、
ちょっと苦痛です。

[170: 入居済み住民さん]

ここのキッチンって見た目はいいけど、
ちょっと使いにくいとこありますね。

[171: 上本町好き子]

コンシェルジュ4月から時短になりますね。反対票にしたのに残念。土日は今までと同じで平日は15時〜しか開かないそうです。コンシェルジュが不在の間はスカイラウンジの鍵が貰えないらしいく。。平日ランチパーティに重宝だったのに。元に戻らないのかなあ

[172: 上本町好き子]

コンシェルジュについて訂正が。スカイラウンジ、前日までに予約しておけば、管理人さんのところで鍵の受け取りができる模様。

[173: 入居済み住民さん]

トーヨーキッチン使いにくい。
しみが取れにくい。
毎日のメンテが特に大変。

[174: 匿名さん]

キッチン取り替えました。
パナソニックは使いやすい。

[175: 匿名さん]

ここの入り口はタワー物件にしてはちゃちい
近くに住む来客が乗り付けてくるんだろうが歩道の邪魔な所に自転車を堂々ととめている
何か対策を講じないのかな

[176: 入居済み住民さん [ 40代]]

eccやってるひといますか？

[177: 匿名さん]

ECCなら近くに数軒ありますよ。

それより先日の事件が頭から離れません。

[178: 匿名さん]

>>177
なにがあったのでしょうか？

[179: 匿名さん]

>>178
大島◯るサイトで見てみれば？
たぶんこのことでしょ

[180: 匿名さん]

>>179
何か有りましたか？
みましたけど、何も見つかりませんでしたよ。

[181: 匿名さん]

>>180
あるよ
6月19日の事件で検索すれば？

[182: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

管理会社のデカイ所長がむかつくほど態度がデカイです。
俺のマンションと言ってました。
マンションは、凄く良かったです。
けど、どうしても‼管理人の態度がデカイです。

[183: 住まいに詳しい人 [男性 60代]]

管理会社の所長が態度悪かったです。（｀Δ´）
俺のマンションと言ってました。
マンションは凄く良かったです。(^○^)
けど、所長の態度がでかくて、怒りが募るばかりでした。

[184: 匿名さん]

最近、中古物件がよく広告に掲載されてますね。何か訳でもあるのでしょうか？

[185: 匿名さん]

>>184

お買い得ですか？　　いい物件だと思いますが、買い替えでしょうか？

[186: 匿名さん]

40階、150平米のお部屋が、2億超で売り出してますね。
分譲時はおいくらだったんでしょう？

[188: 名無しさん]

ごみ業者と受付の女性がくそ!13時～15時まで搬入エレベーターを専用といって他の業者には使わせない❗まったく相手にせずかなり上からの言い方でタワーマンションなのに30階でも40階でも階段で作業しろ的な言い方をしてきます❗住人用のエレベーも受付の女性がわざわざ来て使うなと言って降ろされました‼その時はまったくの手ぶらでした‼嫌がらせ以外のなにものでもありません‼もしくは職業差別かな‼こんなマンションに大型の荷物を持って行くとそこで終わってしまいます❗いつか仕返しができればと考えています❗

[189: 職人さん]

>>188


宅配業者さんですか？

コープさんですか？


受付の人も　傭われとはいえ　困ったものですね。

[190: 名無しさん]

>>189 職人さん

>>189 職人さん
家具配送です大型の荷物を運んでいます。持ってきた家具と同量の家具を廃棄で搬出します。

[191: 周辺住民さん]

IDC大塚家具、ヤマダ電機　でも　搬入多いと思いますが　同じ扱いなのでしょうか。

[192: 名無しさん]

>>191 周辺住民さん
おそらく13時～15時の間はごみ業者に嫌がらせを受けます。知らん知らんっと言われてまったく相手にされません‼まったくエレベーターを使わせてくれません‼

[193: 匿名さん]

>>189 職人さん

管理組合から注意した方がいいんじゃない？

[194: 匿名さん]

>>192

しかし、いやらしいですね。

性格や対応も含めてね。

[195: 名無しさん]

>>194 匿名さん

同意有難うございます。

[196: 名無しさん]

最近よく物件が掲載されてるのですが
一回目の大規模修繕工事はありましたか？

そろそろ修繕費があがったりする頃でしょうか？

[197: マンション比較中さん]

>>196 名無しさん
大規模修繕工事はまだ行われてません

修繕費の値上がりもありそうですが一時金を集められることも
考えられます。

[198: eマンションさん]

現在、住んでいます。

交通機関、学校、買い物、病院全てに便利ですよ
自動車は必要ない

1階、2階ロビーで、お客さんと話せるし
ゲストルーム、茶室、会議室、と友人が来ても
便利です。
お客さん専用
自動車、自転車置場もありますよ。
ゴミ出しも、各フロアーにあるため
便利です

マンション横に、植樹もありー
高いですが、値打ちあると感じます
場所からして、不動産価値は、下がらないでしょう

[199: マンション検討中さん]

>>198 eマンションさん

修繕一時金、修繕費値上がりについてはどうですか？
計画案で上がってなくてかつ計画案のとおりに積上がってるなら、安心なのですが。

[200: 名無しさん]

>>199 マンション検討中さん

材料費の高騰で大規模工事が予定より遅れてるそうです　

不動産価値は下がらないと思いますが　分譲時質問した時　管理費、修繕費は将来　2～3倍になることもあると言われました

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 名無しさん

1LDK+S（納戸）、価格5980万円、専有面積62.58m2、バルコニー面積12.87m2 。約15.9帖のLDK

管理費
9890円／月（委託(通勤)）

修繕積立金
1万1580円／月 修繕積立基金

諸費用
自治会費：1200円／年

2倍ですか

[202: マンコミュファンさん]

>>199 マンション検討中さん

足場に対する安全基準が昨年6月にさらに厳しくなり費用が上がってるの+コロナ禍よる材料費の高騰、運送費の値上げで修繕費不足のマンションが増えてるそうです。
管理費、修繕費が築10年にマンションで2
倍になってるマンションもあると耳にしました。

築年数が経つとさらに工事費もかかることが予想されるので今から購入を検討されるなら管理費、修繕費が値上がっても支払っていけるか考えらた方が良いと思います
資産価値がある物件でも管理費、修繕費が高い物件は売れないことも考えられます。

[203: 匿名さん]

>>201 口コミ知りたいさん

築１４年が経ったマンションですからもし購入をお考えなら
修繕工事はいつ頃行われるのか不動産屋さんを通して聞かれた方が良いと思います。

修繕工事の計画が止まっているのならそれは何故か？
修繕工事に伴い一時金の収集、積み立金の値上げなど管理会社から言われた場合
住民の反対があると工事の計画が遅れる場合があります。
もしその可能性があるのなら今は買い時ではないですよね？
第１回目の工事が遅れるってことは第２回目も同じようなことがあるってことですから

[204: 通りがかりさん]

いい物件だと思います
しかし、築15年目　ローンを組むときは
管理費、修繕費の値上がっても無理なく返済できる
かを十分考えられたほうが良い思います

ローン返済が苦しくなれば売却すれば良いと考えは聞けんです。
築年数が経過すると　管理費、修繕費が高いことで
買い手がだんだんつかない事もあり得ます

購入を考えられてる方は大規模修繕計画が現段階でどうなのか？
修繕費積み立て金が足りてるのか？一時金の収集の予定はあるのか売り主さんに聞かれた方が良いと思います
返答があいまいなものなら今　購入時ではないと思います

[205: 通りがかりさん]

大規模修繕工事後　修繕費、管理費が上がる可能性とあるので今は様子見してる人が多いでしょうね
購入後　修繕工事となれば今　材料費が高騰しているので修繕費積立金不足で数十万円　一時金を支払う可能性も出てきますよね
そうなるとローン月々の返済もあるので出費が増えることもあるので