JR西宮駅南西地区第一種市街地再開発

[匿名さん]

URL：未
売主：東急不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：未
戸数:377戸
こちらのマンションの情報ございましたら、ご教示お願いいたします。

[149: マンション検討中さん]

たしかにそうなんだけど　春に金利あげて　東京の販売数は前年割れで　７月は６割減
変化する可能性はあるかもね

[150: 検討板ユーザーさん]

>>149 マンション検討中さん
それ供給数だから供給減ると値段が上がるんだよ
もう少し社会の仕組みを勉強しなよ

[151: 通りがかりさん]

住み替えで買うつもりだけど、今の住んでるマンションが3-4割値上がりしてるから正直いくらでも余裕で買えるわ

[153: 通りがかりさん]

>>150 検討板ユーザーさん
高くなりすぎて需要が弱くなってるから
それに合わせて供給を減らしてるだけやがな。
まあ値段が上がると言うより価格維持の為の方策やな。
アンタは高値掴みしたんかな？
先は長い、がんばりや。

[154: 通りがかり]

>>151 通りがかりさん
実戦不足やな、高く売っても高くしか買えんがな。
俺の様に売却後5年後に買い換えする根性があって
言ってるのか？前回バブル当時は買い換え特例と言う
のがあって北部開発の名の元に阪急以北に限り
課税の繰り延べがあったから多くの成金が殺到した。
俺は億単位の納税をして時間を買った。
後の大暴落で、結果大勝利。
君の話がほんまなら即利益確定して
ボロアパートに引っ越ししたらどや。
絶好のチャンスやで。

[155: 匿名さん]

>>154 通りがかりさん
ええと、実践不足とは何をおっしゃているのですが?
私は半住半投用は3000万控除を前後２年明けで回転させているし、
複数戸持ちなので本宅以外の部屋は短期譲渡期間後に売るか貸すかを都度決めてます。
現在も5部屋(首都圏に4部屋、関西圏に1部屋)所有していて含み益が1億ほどあります。
買い替え先も高いとのことですが、
含み益を利確するだけで株式運用に回せるので意味があるのです。
関西は梅田周辺の一部を除き値上がりが限定的なのでバブルとおっしゃっている意味が分かりかねます。
おそらく聞き齧った知識だけの方なのでしょうが。

[156: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
東京の新築の「平均」価格が前年に比べて下がるのは
昨年三田ガーデンヒルズと、浜松町のワールドタワーレジデンスの分譲があったためです。平均は特異値に弱いので、中央値で見ないとダメです。
やはり単なる素人みたいですね笑
https://news.yahoo.co.jp/articles/1a33239471506e95c97d96cf09d298227ba0...

[157: 匿名さん]

東京の中古マンション価格は前年よりも上がっています。
https://www.kantei.ne.jp/report/c202407.pdf

[158: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
>どうせ関西のおちこぼれのクズだろう

自己紹介か?笑

[159: マンション検討中さん]

これ、買って投資つっても、大人気の筈のブリリアタワー堂島、その他築浅タワマンも売り出しまくりで売れてる気配というか、こんな金額で売れるわけ無いだろって感じなんだけど。

[161: 口コミ知りたいさん]

>>159 マンション検討中さん

自分が昔検討してたシエリアタワーなんばの最上階130㎡、13000万円くらいだったけど、26000万円で売りに出てる(笑)

定借であの立地、ペンシルタワーで26000万円で誰が買うんだよ(笑)

[162: 評判気になるさん]

プラウドタワー神戸垂水の一番いい南西角部屋が3億円だそうですね。

ブランズタワー西宮？はいったいいくらになるんだ？
4億円以上は確定か？

そうなったら、もう2億円くらいのインナーガレージ2台付の戸建て買うわ。

[163: 匿名さん]

もうマンションはいいわ。戸建てにします。

[164: マンション検討中さん]

これからは　戸建ての時代だよ

[165: マンション検討中さん]

JR西宮の再開発次第では西北を超える土地になりそうな予感。
曰く付きでずっと発展しなかったJR西宮ですが、西北よりもポテンシャルはありそうですよね。
多少高くても買っておくのも有りでしょうか。

[166: マンコミュファンさん]

>>165 マンション検討中さん
私も同じ様に考えています。
そもそも西宮北口周辺もかつてはパッとしないどこか寂れた場所で商業施設が出来るまではただの通過駅くらいにしか感じてなかった程です。
路線のポテンシャルは乗車して比べればJRが圧倒していますし、これで快速だけでなく新快速までが停車すれば無敵なんですが。
購入する際にはすでに人気沸騰しているエリアを購入するよりそもそものポテンシャルがあって新たに開発がかかりそうな物件立地に目をつけるのが大事なのかなと常々思っています。

[167: 匿名さん]

すでに人気があって高騰しているJR神戸線でポテンシャルってどういうことやねんｗ
ほぼ確実に開発後の西北を超える価格で販売するであろうJR西宮の駅近を伸びしろとかポテンシャルって世間知らずにしてもひどい
ここはもう西北の買い替え需要と西宮アドレスでないとダメって人が言い値で買うので伸びしろなんてないくらいの高値になります。
坪650万でしょう。

[168: 通りがかりのもの]

某所から平均坪750万円程度だと聞いている。ただし現在値で今後建築コストが上がる可能性が相当高いとの事。

[169: 匿名さん]

なら俺は坪850万と予想！

[170: 評判気になるさん]

ええーい、坪９５０万じゃー！

[171: ご近所さん]

>>168 通りがかりのものさん
わしは坪1000万と聞いている。西宮北口から買い替えの人がいくらでも買うからな

[172: 口コミ知りたいさん]

>>166 マンコミュファンさん
>購入する際にはすでに人気沸騰しているエリアを購入するよりそもそものポテンシャルがあって新たに開発がかかりそうな物件立地に目をつけるのが大事なのかなと常々思っています。

関西屈指の人気路線のJR神戸線で快速停車駅で阪神間、西宮アドレスのマンションがポテンシャルってｗｗｗ
すでに人気沸騰しているエリアってまさにここのことじゃん、何言ってんのこいつｗｗ
ポテンシャルあるっていうんなら尼でしょ
西宮はもう人気のせいで利便性以上に高騰してるって。

[173: 通りがかりさん]

>>154 通りがかりさん
億単位の納税者がこんなスレでチマチマ書き込み覗いてはドヤ顔でコメントしているのが笑えたｗ

[174: 匿名さん]

>>173 通りがかりさん
バカで貧乏だからマンション販売みたいなくだらない仕事してるのか
マンション販売なんかしてるからバカで貧乏になったのか

[175: 職人さん]

>>166 マンコミュファンさん
JR西宮はまだ建築看板が建つ前からこのスレッドができているくらい注目されているからポテンシャルがあるのは同意だけど、すでに人気沸騰しているエリアですよ。
関西中から注目されているから目をつけるのが大事とかそういうレヴェルではないです。誰もが注目してます。

[176: 口コミ知りたいさん]

>>172 口コミ知りたいさん
ここにも尼信者が…

[177: 匿名さん]

>>166 マンコミュファンさん
> 購入する際にはすでに人気沸騰しているエリアを購入するよりそもそものポテンシャルがあって新たに開発がかかりそうな物件立地に目をつけるのが大事なのかなと常々思っています。

三宮がタワマン建設不可になったことで

駅前立地で今一番注目されているマンションですよ

ポテンシャル分はでべの利益になるだけです

そんな穴場を見つけるのが大事みたいな書き方しても痛いだけです

[178: マンション検討中さん]

まぁ坪1000万は言い過ぎでしょうけど、ブランズですしかなり高くなりそうですよね。
個人的には西北よりも過ごしやすそうなら同価格なら選ぼうと思っています。
西北もいい土地ではなかった訳ですし。

[179: 通りがかりさん]

今の西北坪400万前後だから、同じはあり得ない
坪400万なら三部屋買うわ

[180: 通りがかりさん]

垂水の最高額が750万だから1000万でも変じゃないのでは？、

[181: マンション検討中さん]

私は3部屋も買えないので価格を見定めて考えようと思います。
個人的には高層階の70平米で1.5億くらいまでならって感じです。
それ以上なら芦屋か夙川で考えます。
色々とご意見有難う御座いました。

[182: マンション検討中さん]

>>181 マンション検討中さん
それだけ出すなら茶屋之町の三井のマンションの方が良くないですか?
駐車場のとこ買収してるから平均100平米で10戸規模で出てくるって話ですし。億ションですが価値は下がらないでしょう。
JR芦屋駅の5分圏内ですし、JRの南側は再開発エリアなんで個人的にはこっちの情報待ちです。
2号線の音とか気にならないエリアですし、すぐ側は桜並木ですからね。

[183: マンション掲示板さん]

垂水のタワーは坪270万かららしい、超弱気価格。
ここも坪300万くらいからになるのでは？値上がり煽りしてる人いたけど笑

[184: 匿名さん]

現地確認してきました。工事の進捗が電光掲示板で表示されており、今週は地盤改良と表示されていました。

[185: 匿名さん]

天井高2570もあるのですね。

[186: 評判気になるさん]

>>177 匿名さん
駅前立地ならジオ三田もかなり注目されていますね。

[187: 通りがかりさん]

学校区が微妙だなぁ

[188: 匿名さん]

隣が卸売市場ってどうですか。

[189: 匿名さん]

低層は1フロアーあたり12戸なんですね。50平米～60平米の2LDKですかね。

[190: 匿名さん]

電話してみました。来年2月公式ホームページアップ、5月モデルルームオープン、8月から販売で、50平米台～160平米台とのことでした。

[191: 坪単価比較中さん]

中低層　坪250～600
高層　坪520～840位かな？

低層パンダの50平米台が3900万とか
中層角の80平米台が1.3億とか
プレミアの160平米台が4.25億的な

[192: 匿名さん]

低層50平米狙いです。倍率高くなりそうでしょうか？

[193: 匿名さん]

来月には公式ホームページがアップされるということなので楽しみです。

[194: 匿名さん]

公式ホームページってまだなんですかね？発見できなくて…。

[195: 航空障害棟近辺部屋さん]

八潮の下水道管の腐食損傷しての陥没事故は、現在掘削中のリニアと外環道延伸とかの
施工にも関連している。
何故なら、シールドマシンが掘削して推進している上部に空洞か脆い地質があると一気に崩れ落ちて陥没するリスクがあるから。
古くは上越新幹線榛名トンネル施工、東北新幹線御徒町トンネル施工でも陥没事故を起こしていた。
そしてそれがジャンボジェットやコンコルドの推進力減衰にも関係してくる。
ちなみにハードランディングで、ノーズギアがポンポン跳ねる事をポーポイズと言っている。

[196: マンション検討中さん]

アンダーでちょっと見てきます。
本命は阪神西宮の方ですが、ここの値段と売れ行きであちらの価格も決まると思いますので

[197: 匿名さん]

私はアンダーの販売に呼ばれた、まで読んだ

[198: 匿名さん]

こんなとこでも投資の対象になるんですね～

[199: 匿名さん]

>>194 匿名さん
もう2月もおわりますよね

[200: 匿名さん]

どんまい

[201: マンション検討中さん]

現地周辺見てきましたが、思っていた以上に駅前が栄えていないというかパッとしない印象でした。
フレンテも中はややくたびれた感じでした。
阪急の西宮北口が好みですが、あちらには自分に合う物件がなかなか無く、悩みます。

[202: マンション比較中さん]

来月アンダーで訪問予定ですが坪単価500位でしょうかね

[203: マンション検討中さん]

>>201 マンション検討中さん
私も現地周辺を見てきましたが、同じ印象を持ちました。
坪単価400以上なら見送るつもりです。

[204: 評判気になるさん]

阪急の西宮北口も開発される前はかなりパッとしない印象のエリアでしたから（今が果たしてパッとしてるかどうかも疑問だけど）、こちらも駅周辺が変わって印象はガラリと変わるんじゃないかと期待する人が多いんじゃないだろうか。
阪神電車って梅田駅からの各線へのアクセスがそもそも阪急に比べてはるかに良いから、沿線の需要はそれなりにあるでしょう。

[205: マンション検討中さん]

期待したいのですが、ここの再開発は限定的のように見えます。
北側は開発されないのでしょうか。
ガーデンズのような巨大施設ができなければ、他から人は来ないので、今のフレンテであの感じですから、変にお店が増えても共倒れの可能性もあるかと。

[206: 匿名さん]

この掲示板見てるとJR西宮の利便性をアピールする人が多かったので
私の印象（パッとしないなという印象）とずいぶん乖離してるな～と感じていたのですが、ここへ来てパッとしないという意見がいくつか出てきてますね。

個人的には、強気の価格設定すると大コケするんじゃないかな？と思うのですが、業界の人からは結構な高価格になりそうだと聞きました。

北口のように将来それなりに栄える可能性に賭けて高価格帯でも購入する層が一定いらっしゃるかもしれませんが、将来性に期待するためにはフレンテのテコ入れとか、大規模な商業施設の誘致なんかの話が同時に持ち上がってないとちょっと…という気がしています。

なのでうちは坪単価がある程度安くないと手は出さないつもりで、坪単価300台で出たら検討、200台で前のめりに検討するかなという感じです。

[207: マンション検討中さん]

JR西宮駅の古そうなは駅舎は建て替えないのでしょうか。
確かに駅前はぱっとしないですね。
再開発も限定的ですし、街の発展はあまり期待できないですね。
ただ、駅から近いので坪単価300万円台なら検討します。

[208: マンション検討中さん]

>>189 匿名さん
８０ｍ２程度の広さを検討していますが、中層階以上になりそうですか？
価格も高くなりそうですね。

[209: マンション検討中さん]

ここの値付けは難しそうですね。
垂水よりは高くなりそうですが、大阪に近い分、競合が多いですし。
阪神間の高級住宅街のような良さがあるわけでも無いので、高すぎると「それなら大阪市内や三宮で買うわ」みたいな人が多くなりそう。
東急不動産としても目立つ物件で失敗もしたくないでしょうし。

[210: マンション検討中さん]

駅近とはいえ、再開発は小規模みたいですし、高値で買いたいと思う人がそれほどいるでしょうか？
特に子育て世帯は阪神間の高級住宅地のような治安や学区の良さもない気がしますし。

[211: マンション比較中さん]

ここと、阪神西宮のマンションと両方監視中って感じでしょうか。

[212: マンション検討中さん]

JR西宮と阪神西宮は徒歩15分くらいの距離でしょうか。それほど離れていないのでどちらのタワマンがいいか迷います。栄えているのは阪神のような気がしますが。

[213: マンション検討中さん]

1年ちょっと前に建ったブランズタワー大阪本町の平均坪単価が370くらいだったと思います。
西宮でそれ以上の坪単価になるのはありうるでしょうか。

[214: 匿名さん]

田舎だけどマンションの方が当然安いよ。ファミリー向けマンションの中古は4千万、築年数が同じすぐそばの中古戸建ては6千万。田舎はマンションの方が安くて健全。でもいまは４千万もするの。値上がったね。都心のマンションは半分近くが築40年以上の旧耐震物件で住民も高齢者ばかり。都市部の高額で広い土地を購入できない人はマンションを買うしかない。やはり、マンション購入者は労働者階級なんだね。経営者は戸建て。都会の環境と利便性のいい場所では戸建ての宅地は増えにくいが、マンションは狭小化と高層化で住戸数を大幅に増やすことができる。

[215: 名無しさん]

>>213 マンション検討中さん
JRの神戸線で駅前で便利だし、販売会社、施工会社もいわゆるメジャークラス。おまけにタワーだし、人件費や施工費、原材料費が右肩上がりになっている今、それ以上の坪単価になるかもしれないと考えてた方が良いのではないですかね。
およそ便利な立地の好物件で想定（噂される）より安い販売価格でスタートするとこって最近無くて、ほぼ価格が発表されて「高っけぇー」となるのがほとんどのパターンですから。

[216: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
どうでしょうね。駅前はさびれた感じですし、駅近だとしても仮に坪400万以上だったら見送る人が多い気がします。

[217: eマンションさん]

>>215 名無しさん
ブランズタワー大阪本町も同じ竹中工務店ですね。
利上げも始まったし、これまでのように下手に高値設定だと苦戦する恐れがありますね。実需層が多そうですし。
キャッシュで気軽に買う人も多いのかもしれませんが。

[218: マンション検討中さん]

坪は400しそうですよね。
JR西宮駅周辺は何もありませんが、かといって阪神西宮駅周辺も何もないです。
エビスタはあるものの、正直あってもなくても変わらないような施設ですね

[219: 匿名さん]

今販売中のジオ西宮テラスがJR西宮徒歩10分ですが、坪300弱ですね。
ここは駅近でタワーなので坪400はしそうですよね。

[220: マンション検討中さん]

もし万が一坪400万以下なら複数戸買います。阪神間鉄板立地なので安い部屋でも坪400万以上するでしょう。東京に比べると、坪500万でも安過ぎるので一つ買っておこうかなって人多いでしょうね。

[221: 匿名さん]

坪500超えると思いますよ。東急ですし価格強気でも買う人は出てくると思います。

[222: eマンションさん]

ブランズ西北がディスポーザーもなし、各階ゴミ捨てもなし、外廊下で坪300万したのでタワーで人気のJR神戸線駅近のブランズタワーが坪400万はあり得ませんよ。低層で500万切るくらいはあっても、
600-800万のレンジだと思います。
西北や他のマンションからの買い替え客は含み益沢山あるのでそれでも即完売でしょう。
うちは住み替えでキャッシュで一つ、法人名義で一つ買うつもりです。下手に安くしたら抽選で買えなくなるので逆に困りますね

[223: マンション比較中さん]

ブランズタワー大阪梅田の一番安い部屋で坪500万だったと思います。
ここが坪500万だとすると個人的には高すぎる気がします。

[224: 名無しさん]

あまり高いと冷静に考えてJR尼崎駅近の方が生活利便性が高いかなと悩んでおります。
優っているのは市のイメージだけで、実際のところは、駅力も負けているし、駅周辺の雰囲気もいいわけじゃないし、といったところでしょうか。

[225: マンション比較中さん]

実際のところ大阪方面によく行くのならJR尼崎が便利ですよね。

[226: マンション検討中さん]

駅前の雰囲気がちょっととという感じがします。
ここを仮に坪400以上で買ったとして、リセールの時値下がる気がしてしまいます。

[227: マンション検討中さん]

>>226 マンション検討中さん
うちもここを買ったとしても10年後くらいには売却するつもりなので資産性は気になります。

[228: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん
10年前のマンションスレ見てみな、リセールガーとか五輪後は暴落ー増税後暴落って書かれまくってる
結局誰にもわからんということ

[229: マンション検討中さん]

この辺りは今はパッとしませんが、ここの再開発と阪神の再開発の両方が終わる頃には雰囲気も変わるかもしれませんね。

[230: 名無しさん]

パッとするとこ買って高値掴みするよか、パッとしない穴場で再開発が見込めるとこを買うのが賢い買い方。少なくとも資産性を気にするなら、株式で人気で高騰してる株より将来性のある割安株を仕込むのとある意味似てる。

[231: 匿名さん]

>>228 匿名さん
同感ですね。
資産性の有無がわかるなら誰も苦労しない。
予想価格を自分の物差しで高いだの、自分感覚での資産性か無いだの、○○以上の価格だと買わない宣言だの、
正直、どーでも良くてそれよりもっと客観的な検討者に有益になるような意見を書き込まれるのを希望します。

[232: 買い替え検討中さん]

現地を見てきました。
再開発の一部である市場は完成していて八百屋がにぎわっていました。
JR西宮の駅舎はさびれた感じです。
駅前の商業施設のフレンテはコープとニトリ、ダイソーが入っていて便利そうですが
建物は古いのか薄暗い感じです。
この辺りがパッとしないという印象なのかなと思います。
ただ、再開発で小規模かもしれませんが商業施設や広場もできるようなので完成後は印象も変わると思いました。

[233: 匿名さん]

>>189 匿名さん
こちらの図面は4階～16階の図面ですね。
全ての図面を見ましたが、17階～28階の図面だと一部ですが少し広め(80平米くらいでしょうか）の住戸が出てくる感じですね。

[234: 匿名さん]

2月末になったのにいまだにホームページが公開されていないということはプロジェクトに遅れが出ているということかな？

>>231
「予想価格を自分の物差しで高いだの、自分感覚での資産性か無いだの、○○以上の価格だと買わない宣言だの」、私は他人の意見としておもしろく見てますよ。

ディスるほど悪影響なレスでもないでしょうし、個人的物差しで「どーでも良い」とか書き込まれるとスレの雰囲気悪くなりますからそういうレスはやめた方がいいのでは？

[235: マンション検討中さん]

駅からのルートは細い路地を通っていく形になるんでしょうか。
ここが綺麗になっても駅前ロータリーあたりから見ると奥まったところなので、駅前の印象としては今のままかもしれませんね。
商業施設も駅からはフレンテの西館に隠れてしまうので、ちゃんと集客できるか心配です。

[236: マンション検討中さん]

駅までの細い路地は再開発地区に入ってなかったような気がしますが綺麗に整備されるのでしょうか？
気になります。

[237: マンション検討中さん]

>>233 匿名さん
低層階には広めの間取りが全くないのですね。

[238: マンション検討中さん]

JR西宮は新快速が止まらないのが残念ですね。
ここで坪500万を買うなら新快速の止まる芦屋の物件を検討します。

[239: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
JR芦屋はもっと高いと思います。

[240: マンション検討中さん]

>>189 匿名さん
図面をみるとエレベーターが2基しかないように見えるのですが、これは低層階用で高層階用にも2基あるとして全部で4基でしょうか？
少なくないですか？

[241: マンション検討中さん]

大丸からなんか届きましたね！

[242: マンション検討中さん]

ホームページも出来てますが、まだ一般公開はしてないようですね。

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん
画像ありがとうございます。
個人的には角の部分にまでベランダがあるのが残念ポイントです。
商業施設は予想より規模が大きい感じでうれしいです。

[244: 名無しさん]

>>238 マンション検討中さん
私も芦屋を第一希望で検討してますが、駅5分のワコーレですらエーッとなる価格でした。
JR芦屋の南側の再開発エリアを狙われてると思いますが、500で手が届くかどうか…
芦屋はラポルテですらかなりいい値段してますからね。
JR芦屋駅は新快速を停める条件で建てられたので、開発されても西宮に新快速が停まることは難しいと思いますが、その分安いのなら検討する価値はあるかなと思っています。

[245: マンション比較中さん]

駅近には魅力を感じています。
でもJRは結構遅延するので迷います。

[246: 匿名さん]

3月になりましたがホームページの公開まだですね。

[247: 匿名さん]

ほんとだ、もう３月入ってるのに公開されてませんね。
明日は月曜だし昼頃には公開されていることを期待！

[248: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
好みの問題ですが、ブランズタワー大阪梅田のように
私もベランダなしのFIX窓の角部屋を期待していたので検討から外そうか迷っています。