シティハウス西田辺ってどうですか？

[マンション住民さん]

シティハウス西田辺についての情報を希望しています。
商店街も近くにあるので便利そうだなと思っています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/nishitanabe/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153753

所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目137番1他（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅まで徒歩8分
Osaka Metro谷町線「駒川中野」駅まで徒歩13分
Osaka Metro谷町線「田辺」駅まで徒歩14分
JR阪和線「南田辺」駅まで徒歩8分
JR阪和線「鶴ヶ丘」駅まで徒歩9分
間取：2LD・K+S～3LD・K
面積：67.78m2・70.79m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1601: 購入者]

>>1600 マンコミュファンさん
私も購入前に気になって実測したら、7分半だった。

[1602: マンコミュファンさん]

>>1601 購入者さん
途中にコンビニないんですね。ガードレールも。

[1603: 通りがかりさん]

>>1593 検討中さん
天王寺ギャラリーに行くと高層階も何部屋か売りにでてますよ

[1604: 口コミ知りたいさん]

>>1603 通りがかりさん
ありがとうございます。とりあえずプレサンスの情報を待って検討予定です。

[1605: 評判気になるさん]

>>1603 通りがかりさん

購入した者ですが、結構売れ行きは好調そうでしたか？
ホームページもスーモも第二期で更新が止まっているので不安です笑

[1606: 名無しさん]

>>1605 評判気になるさん
それな。

[1607: 検討板ユーザーさん]

>>1605 評判気になるさん
ぼちぼち売れてはいるようですが小出しに売っていくようです。高層階にもいくつか制約済みがありました。

[1608: 通りがかりさん]

>>1607 検討板ユーザーさん
価格を見ると一期に購入するのが正解でしたね…
B、Cタイプも6000万円台中頃だった。

[1609: eマンションさん]

>>1608 通りがかりさん
あ、購入されたんですね。

[1610: 検討板ユーザーさん]

>>1607 検討板ユーザーさん
そうなんですね。
シティハウスの四天王寺前も、ようやく完売したみたいですね。こちらも完売までは長そうですね。

[1611: 口コミ知りたいさん]

>>1608 通りがかりさん
一期は階数が違うから正解なんてないと思いますよ。本当は完売した他のマンションの方を買いたかったけどって人もいるので。

[1612: eマンションさん]

>>1609 eマンションさん
はい購入しました

[1613: 通りがかりさん]

>>1612 eマンションさん
一期に購入しなかった理由はどういう点だったんでしょうか。

[1614: 口コミ知りたいさん]

>>1613 通りがかりさん
一期で購入しました。それが正解だったと感じてます。

[1615: マンション掲示板さん]

>>1614 口コミ知りたいさん
あ、一期で購入された方が、一期で購入して正解って書き込んでるわけね笑
勘違いしてました。

[1616: 名無しさん]

>>1614 口コミ知りたいさん
そう思いたいよね。

[1617: マンション掲示板さん]

>>1616 名無しさん
階数差と価格差のバランスも考えると、リセールもより期待できるし正解だったなとは思ってます。

[1618: マンション検討中さん]

>>1615 マンション掲示板さん
そうですね。1番の正解はすぐ北側のグランアッシュを買った方かなとは思ってますが…（プラウドとシティハウスのリセールバリューに引っ張ってもらえる期待）

[1619: 名無しさん]

>>1617 マンション掲示板さん
なるほど。考え方ですね。

[1620: 名無しさん]

価格が5,600万、5,800万に改定されましたね。

[1621: マンション掲示板さん]

>>1620 名無しさん
それは二期で出ている7階以下のC、Dタイプの価格ですかね…
また上がったんですね。

[1622: マンション検討中さん]

っていうか、HPの物件概要見たら、第二期6次ってので6100～6900で出てるよ。
こっちはたぶん高層階のほうじゃない？

[1623: マンション掲示板さん]

>>1622 マンション検討中さん
そうですね。11階のBCタイプが6100万円だったと思います。

[1624: 通りがかりさん]

>>1623 マンション掲示板さん
高いですね。

[1625: マンコミュファンさん]

>>1623 マンション掲示板さん
これでも売れてるってことか…
信じられへんな。

[1626: マンション検討中さん]

>>1625 マンコミュファンさん
東住吉区の最高値更新かな？

[1627: 通りがかりさん]

>>1625 マンコミュファンさん
西田辺から8分かかりますがその価格ですからね

[1628: 名無しさん]

>>1625 マンコミュファンさん

凄すぎますね…

[1629: 通りがかりさん]

リセールが期待できるか否かは立地やアドレスによる所が大きい。

[1630: 口コミ知りたいさん]

>>1629 通りがかりさん
あとはデベのブランド。

[1631: eマンションさん]

前聞きにいった時は最上階の15階はまだ隠してたんやけども、最後にさらに高額で出すとのこと。

[1632: 匿名さん]

>>1629 通りがかりさん
アドレスは大きいな。天王寺区、阿倍野区あたりがいい。

[1633: 周辺住民さん]

SUUMOで拝見しました。
管理費 2万145円／月は高すぎると思います。

[1634: 口コミ知りたいさん]

>>1631 eマンションさん

売れるんだろうか…

[1635: 評判気になるさん]

>>1633 周辺住民さん
修繕積立金は5年目とか10年目から跳ね上がるでしょう。管理費と修繕積立金合わせて5万円/月超えってなかなかキツイ。ローン返済額プラス5万円でしょ。

[1636: マンション検討中さん]

あれ、管理費2万ってそんなに高い水準でしたっけ？ディポーザーありでこの値段ならむしろ良心的かと思っていたのですが、、、

[1637: マンコミュファンさん]

>>1636 マンション検討中さん
高いと思う。これから物価が上がればさらに上がる可能性もあるし。

[1638: マンションマニアさん]

>>1636 マンション検討中さん
大手デベのマンションで言うと、仰る通り普通なんなら良心的です。周辺事例と比べてもらうと分かると思います。中小デベと比較すると修繕積立含めて確かに高いですが、その分10年20年くらい経つと建物の状態がかなり異なります。そういうところも含めて大手デベマンションの方が中古で高値になりますね。

[1639: 名無しさん]

>>1637 マンコミュファンさん
10年後に管理費＋修繕積立金が5万円/月になるとして、その辺りも含めて住宅ローン審査になるんでしょうか（年収に対する支払い比率に関係する）？また、こちらの物件は住宅ローン控除の上限額はどの建物区分に該当するんでしょうか。低炭素住宅？

[1640: 名無しさん]

>>1637 マンコミュファンさん
物価が上がってるからなのか

[1641: 検討板ユーザーさん]

>>1638 マンションマニアさん
具体的に管理費が高いと10年後、20年後の建物に、中小デベと比べて建物の状態にどういう違いが出るのか教えてください。建物の修繕は修繕積立金の方で充当しますよね？管理費って、ディスポーザーとかゴミ捨て場とか人件費の方なのでは？お詳しい方のようなので！

[1642: マンコミュファンさん]

>>1639 名無しさん
省エネ住宅。住宅ローン控除は子育て世帯でなければ3,000万円までだったかと。

[1643: 購入者]

>>1638 マンションマニアさん
マンマニさん降臨ですか！！
マンマニさんブログは購入時に大いに参考になりました。ありがとうございます。

この物件が最初に出た時の物件概要上の管理費はもっと低くしていたと販売スタッフから聞いていました。
私もこの共有設備で高いなと思って聞きましたが、コスト内訳ではディスポーザーは500円/月・世帯ぐらいだそうで…
あとはエントランスの空調電力や定期的なバルコニー手摺の業者清掃諸々とは聞きました。世帯数が少なめなのも関係あるかなと思ってます。値上げの主因はやはり人件費高騰とのことでした。
ちなみに、管理規約を見ると、管理費全体中の光熱費は15%ぐらいでした。35%は（何を指してるか分かんないが）建物設備管理業務費で、これは管理員業務費とは別ですね。

また、修繕積立金ですが、5年毎に引き上げる想定で6年目から1.4万円、11年目から2万円、16年目から2.8万円です。

ご参考までに

[1644: 検討板ユーザーさん]

>>1643 購入者さん
なるほど。管理費の多寡は建物の修繕には関係ないことが確認できました。

[1645: 購入者]

>>1644 検討板ユーザーさん
イベント的な建物の修繕には関わらないかもしれませんが、日々の清掃、配管メンテナンス、バルコニー手摺（透明なガラスが売りですからね…）といった美観維持では効いてくるかなと思ってます。

話には関係ないですが、スミフのマンションは黒基調のデザインが多く、先に建った物件を見てみると黒色部の脱色が気になりますね…
このマンションも黒色部が多く、紫外線での外観の劣化の早さを心配しています。

[1646: eマンションさん]

>>1645 購入者さん
清掃や配管清掃、バルコニー清掃は大手も中小デベでも、まともな所はやりますよ。それでも管理費がいまの物価で2万円を超えてる所は、この物件価格程度なら、希有でしょうね。

[1647: 購入経験者さん]

>>1646 eマンションさん
いずれにせよ、管理費の多寡による資産価値の差の有意性はなかなか定量的に評価できないので、メジャー7教に入信したと思って大人しく払います…
上層階の6500万円代の部屋を買える方々からしたら月2万円の管理費は端金かもしれませんが笑

[1648: 口コミ知りたいさん]

>>1647 購入経験者さん
月2万円の管理費が端金の方はもう少し中心部のマンションを購入されるのかなとは思いますが笑、まあ購入された方は後は管理組合で協議してってことでしょうな。

[1649: 検討板ユーザーさん]

野村も管理費同じくらいやしね。

[1650: 検討板ユーザーさん]

>>1642 マンコミュファンさん
3,000万円までしか住宅ローン控除ないの？