シティハウス湯島ステーションコート

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yushima_sc/

所在地：東京都文京区湯島三丁目1-7他
用途：共同住宅
敷地面積：701.90㎡
建築面積：516.84㎡
延べ面積：6200.05㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上16階／地下0階
高さ：51.75m
着工予定：2023年1月5日
完成予定：2025年3月28日
建築主：住友不動産株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社
施工者：川口土木建築工業株式会社

[621: 名無しさん]

湯島と言っても、坂下の天神下交差点から東側（上野側）の繁華街エリアと、切通坂の上の湯島天神・湯島小学校辺りや三菱史料館がある旧龍岡町（現・湯島四丁目）とでは別世界だからね。切通坂を登った高台は一気に静かになる。

このマンションは天神下交差点近くなので賑やかなのは確か。ただデリーなどのあるエリア（湯島～上野間の繁華街）の広範囲にわたる再開発検討に向けた協議会が発足した。グレーター上野駅構想（湯島駅～上野駅を地下で直結する計画）に従って、千代田線・湯島駅と銀座線・上野広小路駅を地下でつなぐなど、数十年後はいい意味で激変する可能性はある。

[622: マンション検討中さん]

そんないつになるかわからない可能性にかけて数年間も我慢して住むなら最初からの他のエリアの現時点で治安のいい便利なところに住むのが一番。
今の環境でも全く気にならない人が買うマンションです。

[623: eマンションさん]

>>622 マンション検討中さん

数年間だったら我慢できるかも。利便性の高い立地だからね。

[624: 匿名さん]

昔から移民コミュニティを擁する巨大繁華街である上野・御徒町と湯島（坂上）の緩衝地帯として、湯島三丁目は存在しています。
風俗街であるということは警察の利権の温床にもなっているわけですし、その構造を変えたいとなると住人側に相当な権力者がいないと厳しいんじゃないですかね。

[625: 近所住人]

治安とかラブホテルよりも、春日通りの不法投棄ゴミが多いことが、近くに住んでいて一番嫌な事です。どこかの飲食店がごみ処理費用かけないために捨ててるんでしょうけど、よく見かけます。マジやめてほしい。

[626: マンション掲示板さん]

>>625 近所住人さん

あの湯島三丁目の繁華街は再開発の方向に向かっていますからね。今後に期待しましょう！

[627: マンション検討中さん]

JR最寄御徒町の宝石店強盗事件発生。先週も湯島で強盗事件あったような。物騒な世の中になりました。

[628: 評判気になるさん]

世の中が物騒というより湯島三丁目が物騒なのです

[629: 評判気になるさん]

>>628 評判気になるさん
二つ隣の駅に住んでますが、湯島3丁目は、突出して、事件が多い気がします。そういう場所ですね。あそこは。このマンションも検討してましたが、事件が起きやすそうな地域で、しかも金額も高額なので、やめようと思います。

[630: 名無しさん]

湯島三丁目といっても、坂を上がってしまえば閑静な雰囲気になるんですけどね。
ラブホもどんどん潰れていっていますし。
このマンションの周りはちょっと厳しいです。

[631: 口コミ知りたいさん]

>>629 評判気になるさん

バイバイ！

[632: eマンションさん]

>>631 口コミ知りたいさん

さようなら!

[633: マンション検討中さん]

周辺が気にはなるけど立地的に興味ある
でもよく見たら入居が3年後って先過ぎて他に決めてしまいそう

[634: 匿名さん]

三年後ってギャンブルだよね
地価上がって笑顔になれる可能性もあれば、下がって損した気分を味わう可能性もある
治安が良くなってる可能性もあれば、逆にますます治安悪化してる可能性もある

[635: 通りがかりさん]

3年で治安が急に良くなることはないでしょう。
それよりも金利が心配ですね。
この価格で購入して、3年後の引き渡し融資実行タイミングで金利が上がっていたらえらいことです。

[636: 匿名さん]

完成年月から入居（引渡）予定日まで10か月くらい先になるのはかなり長い期間ですね。
なんでこんなに先になっているのでしょう。
完成予定日が遅れる可能性があるからでしょうか？

それほど大きなマンションではないので期間が開くというのは理由としては気になります。

[637: 通りがかりさん]

住友不動産ではよくあることです。
彼らの会計上の都合で調整しているだけです。

[638: 匿名さん]

すみふは殿様商売だよなあ

[639: 通りがかりさん]

直感的に良いマンションとして売れそう。周りの開発の期待も込めて。スミフはそれ込みで、ここにマンションを建てるんじゃないかな。個人的な勘でしかないけど。

[640: 匿名さん]

プラウド御茶ノ水も超ハイペースで完売してたし湯島はかなり需要が高そう。

[641: 通りがかりさん]

プラウド御茶ノ水とここを一緒にしてはいけません。
立地は元より、何よりも仕様がこのあたりでは突出したハイスペックになっていたので。
少なくとも同じ湯島でも訪れた人に与える印象がそもそも全く違います。

[642: 検討板ユーザーさん]

>>640 匿名さん

同じ湯島アドレスでも別物なので比較にならないかもですね…
御茶ノ水徒歩6分であの仕様はかなり稀少でした。

[643: 評判気になるさん]

駅近で利便性はプラウドよりも良いと思いますが、ラブホ繁華街近で住環境は大敗です。

[644: マンション検討中さん]

>>643 評判気になるさん

そのラブホがなくなったら？笑

[645: マンション検討中さん]

隣接、裏ラブホなくなったら買いたい。

[646: 通りがかりさん]

ラブホだけではなく、ぼったくり店も含めた外国人パブ街という強敵もいます

[647: マンコミュファンさん]

>>641 通りがかりさん

　プラウド御茶ノ水も近くにラブホあるけどね。
　少し入ったとこだしあまり目立たないから
　ここ物件周辺とは違うけど。
　確かに同じ湯島でも雰囲気違いすぎるわ。

[648: 周辺住民さん]

中国人風俗マッサージ店多いです。呼び込みは一昔前よりまだマシですが、「お兄さんマッサージマッサージ」いまだにいますし

[649: 匿名さん]

>>646 通りがかりさん

そこの一帯の再開発の議論が始まりました。

[650: 通りがかりさん]

この一角の上野、御徒町方面の入り口では、ぼったくりに注意してください呼び込みには絶対について行かないでくださいと毎日注意喚起していますもんね。
ただの歓楽街というレベルではないのは間違いないです。

[651: 口コミ知りたいさん]

プラウド湯島の契約者に荒らされていますね。
各階ゴミ置き場すらないのに、仕様が突出と強弁されるので、呆れるばかりです。

[652: 匿名さん]

歓楽街周辺のマンションって自殺も多いんだけど、この辺りは単身者向けの賃貸物件が少なそうだから気にしなくて良さそうだね。わからんですけど。

[653: 匿名さん]

>>651 口コミ知りたいさん

呆れるばかりって、荒らす必要もないし

[654: 検討板ユーザーさん]

>>651 口コミ知りたいさん
プラウド御茶ノ水のスレを荒らしてた人が、こんなとこまで荒らしてるな。迷惑だからやめなさい。

[655: マンション検討中さん]

この立地の特性を知った上でも人気になりそう
再開発するなら将来性もあるね
最大のネックが入居が3年後ってことかな

[656: 通りがかりさん]

>>655 マンション検討中さん

湯島三丁目の繁華街だけではなく、たしか裏手のラブホの辺りも再開発するんでしょ。スミフはそれらを見越して、ここにマンションを建設するのだと思う。

[657: 匿名さん]

すぐ近くで建設中の外国人/ファミリー観光客向けのレジデンシャルホテルも来年開業するし、今の繁華街の姿はそう遠くないうちに変わると思う。

[658: マンション検討中さん]

大学病院が近いから価格は釣り上げてくるかもね
勤務する人が買う可能性も高そうだし賃貸に出すにも良さそう

[659: 通りがかりさん]

ラブホや繁華街云々言ってる人がいるけど、徒歩圏内で使える駅の圧倒的な多さ、大学病院やクリックの多さ、百貨店や映画館、公園、美術館・博物館などに歩ける立地は、都内探してもそうないと思うけどね。いまは猥雑な雰囲気かもしれないけど、春日通りの拡幅、繁華街の再開発、お隣の湯島ハイタウンの建て替え（これだけは不確定要素だけど）などでかなり街並みが変わるエリアだと思うよ。

[660: マンコミュファンさん]

>>656 通りがかりさん
その再開発の情報ってどこかに出てますか？

[661: マンコミュファンさん]

>>660 マンコミュファンさん

市街地再開発を検討する「湯島三丁目地区まちづくり協議会」が昨年に区から認定されただけで、これを大きな一歩と見る人がいるみたいだけど、本当に再開発まで行くかは分からないよね。最近、地籍調査をしていたけど、それ関係なのかも分からない。

[662: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
現時点では入居は2年後（25年6月下旬）の予定らしいです。

【お詫びと訂正】
ホームページにおいて次の変更がありました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
(誤)入居（引渡）予定日　2026年4月下旬予定
(正)入居（引渡）予定日　2025年6月下旬予定

[663: 匿名さん]

再開発って、全くあてにならないと思う。立地はいいので、中国人の買多そう。

[664: 匿名さん]

>>663 匿名さん

立地、特に交通利便性は都内屈指では。

[665: マンション掲示板さん]

>>662 匿名さん
情報ありがとうございます
2年後なら検討候補に入れられます
この立地だと買える価格かどうかは分かりませんが

[666: 通りがかりさん]

思う、思うと妄想している人がいるけど、可能性だけで高値掴みさせられないようにだけは注意したほうがいいですよ。
こんな再開発の噂もあるんですなんて、古典的な不動産詐欺の典型的手口ですから。
住友不動産も喜んでますよ、勝手にこういうところで妄想キャンペーンしてくれている人がいるんだから。

[667: 通りがかりさん]

>>666 通りがかりさん

買うか買わないかはあなた次第。

[668: 匿名さん]

再開発全くあてにならない、現状のラブホ、殺人とか、強盗なんかが近所でおきてること考えると、ファミリー層は躊躇するんではないでしょうか。

[669: マンション掲示板さん]

再開発云々より契約から引き渡しまで2年あるのは辛くない？

[670: 通りがかりさん]

それは住友不動産ではよくある話なので、この会社の物件を買う限り避けられません。
シティハウス文京湯島も販売中に突如引き渡し日が延期されてました。
なので、契約書にサインするまではさらなる延期もありうると思っておいたほうがいいかと。

[671: 匿名さん]

ここ買えそうなら買いたいと思ってるけど、不忍池が苦手なんだよなあ…
夜の谷中墓地や青山霊園を散歩しても怖くないけど、夜の不忍池はマジで無理
生きてる＊＊＊者や不良ベトナム人も怖いが、不忍池に蠢く得体の知れない何かはもっとずっと怖い…

[672: マンション検討中さん]

利便性か子育環境かで迷います。全て満たされる物件はないと思ってます。独り身なら買いたい物件です。

[673: 評判気になるさん]

>>672 マンション検討中さん

上野動物園、東京国立博物館、国立科学博物館、国立西洋美術館、東京都美術館、上野の森美術館、東京文化会館、横山大観記念館、旧岩崎邸庭園など、勉強できる施設に歩いて行けるなんて、子育てにバッチリじゃないですか。利便性だって抜群だし。繁華街に行かせないよう諭すのも大人の役割。生きた教科書が身近にあると考えればいいじゃん。田舎や郊外住まいでは味わえない知的探究心がくすぐられる街だよ、湯島は。

[674: 匿名さん]

アキバで癌細胞のように増殖したコスプレ系のコンカフェが、近年は御徒町や湯島あたりにも増えているそうな
https://otaku-bar.com/12796

[675: 検討板ユーザーさん]

>>605 マンション検討中さん
ビンゴですね。すごい! 650-700ですね。

[676: 匿名さん]

>>675 検討板ユーザーさん
こんな価格はスミフが5年以上かけて売るつもりか

[677: 評判気になるさん]

無知ですみませんが、どこかで価格発表されたのでしょうか。

[678: マンコミュファンさん]

>>675 検討板ユーザーさん

将来的な街並みの変化を考えたら、お安いと思います。

[679: 通りがかりさん]

いまの状況でも立地の優位さがあるからこの値段でもいいという人が購入しましょうね。
ここはすぐに詐欺師まがいの妄想を垂れ流す人が出てくるので要注意。

[680: 匿名さん]

>>679 通りがかりさん
678番と679番は、スミフの販売員さんが書いたかなぁと思ってしまいます。

[681: 匿名さん]

ここは銀行が売る金融商品に近い気がする
再開発や景気回復など上手くいけばリセールで大儲けな可能性もあるけど、実際はしょっぱい結果になりそうな気がするんだよね

[682: 検討板ユーザーさん]

>>675 検討板ユーザーさん
この数字はどこから来たんだろうか

[683: マンション掲示板さん]

外資来ないリッチで坪６００以上は厳しいですよ。プラウド湯島も同じですが、リセール期待は薄いです。

[684: 匿名さん]

このマンションの南側の大きい空地は何用ですか？
マンションを建てたら、南側の日照や眺望は無惨になりますね

[685: 口コミ知りたいさん]

>>684 匿名さん

マンション南側の空地は春日通りの拡張予定部分です。つまり南側にマンションは建ちません。

[686: 評判気になるさん]

>>684 匿名さん

たしか南側の空き地は、春日通りの拡幅対象で、建物はできません。今より歩道が広がって街路樹が植栽されて綺麗になりますよ。

[687: マンション検討中さん]

600超えてくるなら無理だな
この立地はいいけど高すぎる

[688: マンション検討中さん]

ラブホ、飲み屋、マッサージ店など気にしない層であれば坪650は万は妥当なのでしょうね、同価格帯のプラウドも完売してますし。

[689: 名無しさん]

>>688 マンション検討中さん
この現状で坪６５０万円前後だと、恐らく２０年かかってもリセールが出来ないでしょう。
プラウドを買った方々も今正しくこんな状況だと思います。

[690: 買い替え検討中さん]

リセール考えてたら、正直今の不動産市況じゃ新築物件どこも買えないでしょ。

[691: 通りがかりさん]

そのうち「世界の大都市の不動産と比べたら東京はまだまだ安い。日本の人気は上がってきてるしこれからまだまだ資金が流入してきて不動産価格も上がると思います。それを考えればお安いですよ」とか言い出す詐欺師が出てきそう

[692: 口コミ知りたいさん]

プラウド御茶ノ水買えなかった人多いの？
ここは拡幅とラブホテルの撤退などあれば、ガラリと状況変わりそうだけど
いつになることやら。

[693: 匿名さん]

本当にその坪単価なの？　池袋が割安に見えてしまう。

[694: マンション検討中さん]

恐らくスミフは湯島に手応えを感じているんでしょう。
あの会社は価格設定は強気ですが竣工後もゆっくり売っていくスタイルなので、刺さる人にだけ売れればいいというスタンス。
ここもあくまでも最低価格がこの値段ということで、第一期である程度の引きがあれば、
そこから価格を釣り上げていくはずです。

ここでいくら割高だ割高だと騒いでも、
あの立地に大金を叩く人は確実に存在するのです。

[695: 口コミ知りたいさん]

シティハウス文京湯島で坪500万円くらいですかね？
同じ時期でもそこよりは上と考えると可能性有り得そうですよね。
価格もですが、引渡し早めて欲しいですけど

[696: 匿名さん]

このマンションは２０１９年築のクレヴィア文京湯島と向かい合ってますよね。
なので、住友さんはその時のクレヴィアの分譲価格が参考になるかなと思います。
ちなみにクレブィア文京湯島の管理費は以下の通りです。ご参考までです。

専有面積 56.47m2（登記）
管理費 12,300円/月
修繕積立金 5,600円/月
築年月 2019年10月

その他、大通りに向いてますので、騒音と排気が気になるでしょうか。

[697: 通りがかりさん]

>>696 匿名さん
中古出てますね。
坪525万。
強気で650万は有りそうだけど、売れなさそう。

[698: 匿名さん]

以下のは同じ湯島三丁目のクレヴィア文京湯島が2019年10月当時の分譲価格です。
*通学する子どもの居る家庭はクレヴィアの方が信号が一つ少ないので、クレヴィアの方が便利です。
*同じ湯島駅でも、こちら側にはエレベーターが無く、クレヴィア側はエレベーターありです。
*クレヴィアは分譲当時はその価格でもかなり苦戦していました。

さあ、これからの当マンション分譲、住友さんはどんな価格を出して来るでしょうね～

階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
1F～5F - 東 2LDK 56.47平米 6498万円(予定) 380万円
1F～5F - 西 1LDK 40.75平米 4938万円(予定) 400万円
1F～5F - 南西 3LDK 70.50平米 9198万円(予定) 431万円
1F～5F - 北西 3LDK 66.32平米 8198万円(予定) 408万円
1F～5F - 東 2LDK 56.47平米 7228万円(予定) 423万円
1F～5F - 西 1R 28.29平米 3698万円(予定) 432万円
1F～5F - 北東 3LDK 75.16平米 9598万円(予定) 422万円
6F～10F - 西 1LDK 40.75平米 5138万円(予定) 416万円
6F～10F - 北西 3LDK 66.32平米 8498万円(予定) 423万円
6F～10F - 南西 3LDK 70.50平米 9758万円(予定) 457万円
6F～10F - 南東 3LDK 67.86平米 9158万円(予定) 446万円
11F～15F - 西 1R 28.29平米 4018万円(予定) 469万円
11F～15F - 東 2LDK 56.47平米 7998万円(予定) 468万円
11F～15F - 北西 2LDK 66.32平米 9298万円(予定) 463万円
11F～15F - 西 1LDK 40.75平米 5498万円(予定) 446万円
第２期予定(H31.4.6時点)

完成時期：2019年10月下旬予定
[スレ作成日時]2019-03-12 14:44:40

[699: マンション掲示板さん]

>>698 匿名さん
３年前からマンション価格は跳ね上がってるので、その上がり幅を考慮して考えた方がいいでしょうね。
この市況で新築の坪単価が300万台や400万円台なんてまずありえません。

[700: 評判気になるさん]

そこのクレヴィア、当時購入検討してました。
でも実際に現地周辺を見て回ってみて、変な例えですが、天神下交差点が日本海、交差点の南側／坂上が日本、北側／坂下はまるで朝鮮半島のように思えてしまったのです（上野が中国ですね）。
利便性は申し分ないものの、治安や民度のことを考えると躊躇してしまい、結果的に諦めました。

[701: 匿名さん]

>>700 評判気になるさん

私もあの辺りを検討したことがありました。坂下のクレヴィアと坂上のオープンレジデンシア、ほぼ同じ時期の販売でしたが、坂下のクレヴィアは湯島駅徒歩0.5分とあって、オープンレジデンシアより坪単価が高かった記憶があります。

[702: 通りがかりさん]

この利便性であれば、需要は間違いなくあります。
独身やDINKSであればこの環境でも気にしない人も多いと思います。
が、ここは隣のホテルのネオンの下品さと道を隔ててすぐに犯罪まがいの店が乱立してる点が、さすがにちょっとレベルが高いのは間違いないです。
どんな感じで売れてくのか外野としては楽しみです。

[703: 匿名さん]

あの一帯だけは新宿の百人町や横浜の福富町なみに妖しい活気と緊張感に満ちてるよね
文京区で子育てしたいからここ検討してます、みたいな若い夫婦がもしいるなら考え直した方がいいとは思うw

[704: マンション検討中さん]

ただ美味しい飲食店や遅くまでやってる安いスーパーは多いから、
やはりシングルやDINKSで仕事バリバリやってるような世帯には利便性は最高だろうな。

[705: マンション検討中さん]

近隣のルジェンテ上野黒門町は広い間取りは即完したし結構評価高かったけどね。

[706: 匿名さん]

繁華街の猥雑さや大衆性が好きな人には最高の物件かもね
ちょっと歩けばまたがらりと違う雰囲気も楽しめるし

[707: 通りがかりさん]

>>705 マンション検討中さん
ルジェンテ上野黒門町は確か坪500万円とかでしたよね。台東区アドレスであったり、眺望はよくないものの、駅近を保ちながら落ち着いたところにある印象ですが、それに比べて坪650～700万円は上乗せしすぎじゃないですか？

[708: 口コミ知りたいさん]

>>707 通りがかりさん

市況ですよね。
今後数年間は不動産価格は下がらないどころか上がり続ける見込みなんでしょう。
確かに湯島は利便性と価格が見合ってないと感じていました。
都心の中枢に位置しているにも関わらずイメージ先行でお得感がありすぎました。
文京区には珍しく山手線の駅も徒歩圏内ですしね。

[709: 名無しさん]

坪650-700が事実なのかそもそも分かりませんが、住友不動産は坂の上の文京湯島での販売を経てかなり感触としては掴んでいるのは間違いないと思います。
戸数もさほど多くないので売り切れると踏んでいるのでしょう。
ファミリー向けメインの部屋を何百戸も売るわけではないわけですし。

[710: 名無しさん]

山手線の駅まで徒歩10分かからない立地って、文京区では稀少だよ。

[711: マンション検討中さん]

周辺の環境から狭い部屋ばかりになって、賃貸に出されそうなのも不安要素
この立地で実需向けになるのだろうか

[712: 匿名さん]

文京区から徒歩5分以内が御徒町・駒込・巣鴨、10分程度が上野・大塚、15分以上が池袋・目白・高田馬場って感じ？

[713: マンコミュファンさん]

>>712 匿名さん

西日暮里も5分、日暮里と田端も10分すね

[714: 名無しさん]

吉池が徒歩圏内なのは大きな魅力ですねぇ。新しくオープンしたパルコヤの地下もいい感じのお店が揃っている

[715: 匿名さん]

>>712 匿名さん

その御徒町駅と上野駅が徒歩10分圏内、ここのマンションは。利便性は申し分ないけどね。利便性は。

[716: マンコミュファンさん]

湯島ハイタウンの建替がうまくいくか否かでここの資産性は結構左右される気がする。

[717: 匿名さん]

>>716 マンコミュファンさん

建て替えが実現したら化けますか？

[718: マンコミュファンさん]

>>717 匿名さん

化けると思いますよ。
もうすぐ借地権が切れるので、
その後どうなるのかが分からないんですよね。

[719: 匿名さん]

ハイタウン建替実現&風俗街浄化で坪単価200万アップ!!
ハイタウン廃墟化&風俗街治安悪化で坪単価100万ダウン!!

[720: マンション検討中さん]

ハイタウンの敷地にタワーって建てられるのかね
建て替えて分譲するなら興味ある