シティハウス湯島ステーションコート

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yushima_sc/

所在地：東京都文京区湯島三丁目1-7他
用途：共同住宅
敷地面積：701.90㎡
建築面積：516.84㎡
延べ面積：6200.05㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上16階／地下0階
高さ：51.75m
着工予定：2023年1月5日
完成予定：2025年3月28日
建築主：住友不動産株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社
施工者：川口土木建築工業株式会社

[401: デベにお勤めさん]

ホテル側も経営状況厳しければ、住友さんの提案に乗ると思う、お隣のホテルも繁盛している可能性は高いのでは

[402: 匿名さん]

ラブホテルはあってもいいから、あのド派手なプリンセスⅠ世の看板、どうにかならないかな？ 景観条例とかないのか？

[403: 匿名さん]

ラブホテルはいいけど、住民層が気になる。

[404: 周辺住民さん]

デリヘルのお姉さんや、わけのわからんおっさんが近隣をうろついているマンションに住みたくない。

[405: 匿名さん]

昔、渋谷のラブホ街の近くに住んでましたが、近くに中華料理屋に行くと中年不倫カップルが気だるい雰囲気で会話してたりして、なかなか味わい深かったです。
一番びっくりした経験は、20歳前後くらいの可愛い女の子が2人、手をつないでラブホから出てくるのを目撃したことでした。

[406: 匿名さん]

>>405 匿名さん

昔、湯島の坂上のラブホテルで、スタイル抜群の長身美女と、亀仙人と見間違えるようなサングラスでつるっ禿の小さなお爺さんが一緒に入っていく光景を目にしたときは、本当に漫画みたいでした。いろいろな人間模様を観察できます。

[407: 周辺住民さん]

本当はここが気になっていたけれど、ラブホがどうしても受け入れられず、ルジェンテ上野黒門町にしようか考え中。

[408: 検討板ユーザーさん]

>>407 周辺住民さん

ルジェンテもう完売してない？
第一期に全戸投下してたような。

[409: 口コミ知りたいさん]

>>407 周辺住民さん

ここは湯島駅直結になるかもよ。湯島駅は古いから、そう遠くない将来、改良されて綺麗になると思うよ。また湯島駅は北朝鮮などからのミサイル攻撃に備えたシェルターとして東京都から指定されているし、いざというときの安心感はあるね。

[410: 匿名さん]

ラブホ近接だからと安く出てくれりゃいいんだけど、実際は真逆だろうからね

[411: マンコミュファンさん]

>>408 検討板ユーザーさん
第一期でわずかに売れてないところがあるようなので、そちらで検討してます。こちらができるのが待つのか悩ましいけど、ラブホは近くにないルジェンテで決めてしまおうかな。悩んでます。

[412: 匿名さん]

ルジェンテシリーズは個人的にボッタクリなイメージあったけど、上野黒門町は今の相場的には良心的？な価格っぽいですね。
シティハウス湯島ステーションコートは確実にもっと高値になるでしょうし、徒歩1分の差なら悪くないかもしれんですね。

[413: 匿名さん]

>>409 口コミ知りたいさん
駅直結は100％ありえないと思いますよ。将来、駅直結にするなら今のうちに地階を設けておくことが必要だし、その時の工事費同士を住民が出すとも思えない。

[414: 匿名さん]

↑ねぼけてるな。
地階　じゃなく　地下階
工事費同士を住民が　がじゃなく　工事費を住民同士が

[415: 匿名さん]

>>413 匿名さん

駅直結は言い過ぎでした。すみません。。

ただ、交差点の角地にある古いビルはいずれ取り壊されて、あの辺りにエレベーターやエスカレーターが設置されたら便利になりますね。いま、湯島駅の地上と改札階をつなぐエレベーターはクレヴィア文京湯島の横にしかありませんし。理想は湯島ハイタウンの地下と駅がつながることです。

[416: ご近所さん]

湯島ハイタウンは旧法借地権と台東区の景観条例がネックなんだよね。。無念

[417: 口コミ知りたいさん]

>>416 ご近所さん

具体的にどのようなハードルがあるのか興味津々です。ハイタウンの建て替えは難しそうでしょうか？

[418: デベにお勤めさん]

>>411 マンコミュファンさん

なるほど。
ここはちょっと入居までの時間が惜しいですよね。

ルジェンテの立地も魅力的です。
近隣の居酒屋とかタバコとか気になってましたが、
それを踏まえても余りある好立地です。
あとは周辺だとプラウド御茶ノ水ですね。

[419: 通りがかりさん]

>>418 デベにお勤めさん

　ブリリア本郷ステーションフロントもありますよ！

[420: マンション掲示板さん]

>>411 マンコミュファンさん

ルジェンテ上野黒門町は残り6戸のようです。

[421: 匿名さん]

>>415 匿名さん
階段は造り直されそうな気がしますが、エレベーターやエスカレーターはハードルが高そうですね。出来れば嬉しいですけど。

[422: 通りがかりさん]

>>421 匿名さん

階段作り直すなら、蹴上を低く、踏代を広くして、バリアフリーな階段にしてほしいな。

[423: 匿名さん]

地下鉄関連で言えば、出口の整備に加えて、地下道の整備が挙げられますね。大江戸線の上野御徒町駅の地下空間は湯島駅の近くまで迫っています。あと200m弱くらいですので、頑張ってつなげてほしいところです。

そしてつながった後は、沿道のビルと接続してほしいですね。地下道は東は日比谷線の仲御徒町駅、北は上野駅までつながっていますが、途中でつながっているビルはヨドバシ上野くらいです。せめてドンキ、吉池、多慶屋、ABABなど一定規模以上のビルにつなげてほしいものです。

[424: 匿名さん]

>あと200m弱くらいですので、頑張ってつなげてほしいところです。
に関して書き忘れましたが、指摘事項なので当事者は意識していると思います。恐らく春日通りを拡幅する際に対応するのかなと思います。

[425: 匿名さん]

>>423 匿名さん

そうそう！ 確か湯島駅から上野御徒町駅経由で上野駅まで地下でつなごうと提唱している専門家がいますよね。

湯島駅と上野御徒町駅の間って、本当に近いんですよね。春日通りの拡張の際は、つながるでしょうね。そうしたら、湯島駅から上野駅まで雨の日は地下道で歩けます。

ここの立地は、そういった将来的な整備の可能性も考えると、まさに神立地だと思います。

[426: 周辺住民さん]

１０坪もない角地駐車場はまとめてほしかったな、

[427: 匿名さん]

10坪どころか10㎡くらいですね。確かクルマ3台分。

それより南側の道路は私道のようですね。東側の両側2軒がなくなれば廃止できそうなのに、中途半端で可哀そう。

[428: 匿名さん]

>>425 匿名さん
湯島駅と上野御徒町駅は乗換駅の候補なんですよ。地下でつながっていないという理由で見送られました。

[429: 匿名さん]

>>423 匿名さん
自己レス。松坂屋は地下でつながっていましたね。

[430: 匿名さん]

失礼しました。角地駐車場は10坪くらいですね。坪700万円なら7000万円の価値です。

ただ、駐車料金から計算すると、稼働率5割くらいでも年間の売上は1000万円くらいになりそう。地主は手離さずに駐車場として運用する方が良いと判断したのでしょうね。

[431: 通りがかりさん]

月極めぽい駐車場だから、かりに一台月5万の三台だと月15万、年だと×12の180万。とても年1000万も駐車場収入は無理っすよ

[432: 近隣住人]

角地駐車場、小型車しか駐車場できない。自販機も設置されていて喫煙者がその前でよくタバコ吸っている。住友さんにはまとめて欲しかったな。

[433: マンション掲示板さん]

>>432 近隣住人さん

スミフが買い増ししないかな。住友林業の戸建てでもいいから。本当にタバコをふかした暇そうな人が多いよ、あの辺りは。吸い殻捨てまくるし。

[434: 匿名さん]

>>429 匿名さん
上野マルイ、京成上野駅などもつながってますよ

[435: 通りがかりさん]

>>423 匿名さん

松坂屋は地下鉄の駅から直結ですよ。あと、上野駅側は丸井とつながっています。

[436: 買い替え検討中さん]

ラブホ、７坪角駐車場、１階お蕎麦屋さん建物まとまれば、最高なんだけど。たらればで

[437: マンコミュファンさん]

>>436 買い替え検討中さん

お蕎麦屋さんは、呑めるお店という感じで、繁盛しているみたいですね。お蕎麦屋さんとラブホテルの間にあった天丼屋さんは退去しましたね。このマンションの通路部分のところ。

[438: 匿名さん]

>>436 買い替え検討中さん
1階が御蕎麦屋さんと駐車場、2～3階がラブホ、4階以上がマンションになったりして笑

[439: 匿名さん]

>>431 通りがかりさん
そうか、月極めなんですね。時間貸しかと思いました。

[440: 匿名さん]

ラブホ下駄履き、ありなんじゃないでしょうか。
PTKとかいう湾岸マンションはデイユースできるゲストルーム（）備えてますし。

[441: 匿名さん]

>デイユースできるゲストルーム
なるほど。そういう解釈もできるし、実際に利用できるのですね。

[442: 匿名さん]

今日現地を通ったけど、前も隣もラブホでびっくり。駅のすぐそばとはいえこれはないわ。

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん

購入を検討されている方は絶対に現地を歩いてください。許容できるか否かは人によって違うと思いますが。

[444: 買い替え検討中さん]

隣のラブホだけならまだしも、裏にも３軒ラブホある。物件の裏の通りはホテル利用する人たちの出入りが多いと思う。パスします

[445: 匿名さん]

>>444 買い替え検討中さん
ホテルは高台にもありますし、気にしても仕方ありません。

[446: 匿名さん]

気になるなら買わなきゃよいし、わざわざここに来て腐すのも意味不明。

[447: 買い替え検討中さん]

ラブホテル気にしない人が買う物件。

[448: 匿名さん]

>>446 匿名さん

意味不明じゃなくて、この物件の周辺環境について警告しているんだよ、みんなは。購入を検討している方は、昼間だけではなく、夜間も歩くことをオススメします。本当にすごいから。

[449: マンコミュファンさん]

>>445 匿名さん

高台にあるラブホテルは、けばけばしい看板やネオンはありません。一方、このマンション建設予定地周辺のラブホテルの看板は眩いです。日の暮れた時間帯に、湯島をじっくりと踏査してください。

[450: 匿名さん]

>>449 マンコミュファンさん
湯島に住むんだからホテルぐらい許容範囲でしょう。

[451: 匿名さん]

買おうか検討している人は、いちいちそんなことを言われなくても昼夜の状況は把握しています。そこまで情弱じゃないのにそんな言われ方をすると、鹿馬にされた気分になると思います。

[452: 匿名さん]

普通に考えたら湯島で一番高い物件になるんじゃないですかね？

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
そう思います。ラブホは確かにマイナス要因だと思いますが、気にしない層が一定数いますし、それ以上のプラス面が大きいので、結果として湯島で一番高い物件になると思います。

[454: eマンションさん]

>>450 匿名さん

湯島の高台にあっラブホテルは、ここ数年で二軒廃業して、いずれも跡地にマンションが建ちます。湯島=ラブホテルと考える人は、土地勘がなく年代の高い人なのかもしれません。ただ、この物件（シティハウス湯島ステーションコート）の周りには、依然として派手な看板のラブホテルが営業しています。

[455: 匿名さん]

>>454 eマンションさん
ラブホテルは減る傾向にあると思いますが、最後まで残るのが湯島駅近辺なのかと思います。

[456: マンコミュファンさん]

>>453 匿名さん

高く売れる物件と、住みやすい物件は違うからね。こここで、この物件を「高く売れるから」と書いている人は実需ではなく投資で考えているか、デベロッパー関係者かな？ あの辺りを知る者としての感想は、このスレに書かれている通りです。

[457: 匿名さん]

デメリット
・ラブホテルに囲まれている
・酔っぱらいが多い
・学区の中学校が遠い
・スーパーに行くには坂を登る必要がある

メリット
・湯島駅から近い
・隣の湯島ハイタウンの建て替えがあれば街並みが綺麗になる

[458: 近隣住人]

この物件はラブホなしでは語れないと思う。

[459: 通りがかりさん]

徒歩3分位の場所で旧ココグランってビジネスホテルが、新装されてラブホテルっぽくなってましたよ、需要があるから新たに作られる。風俗産業はいつの時代もなくならないですね

[460: 匿名さん]

>>459 通りがかりさん

激安スイーツのドンレミーアウトレットがあったところですね。繁華街はラブホテルの需要が旺盛なんですね。

[461: 匿名さん]

商業目的などで利用されないように、
管理組合は住環境の維持が大変でしょうね。
理事長の手腕が問われそうな場所です。

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
>繁華街は
正確には繁華街の周辺ですね。上野の中心から湯島をみると、外れた位置にあります。新宿や渋谷に比べれば、割と中心に近いとは思いますが。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
商業目的で使われる可能性はほぼないと思います。採算を取るのに著しく不利だから。

[464: 検討板ユーザーさん]

>>462 匿名さん

ラブホテルにリニューアルされた旧ドンレミーの場所はどう見ても繁華街でしょ。

[465: マンション比較中さん]

お金持ち中国人が購入しそうな物件

[466: 匿名さん]

繁華街というか、歓楽街ですよね・・・

[467: 匿名さん]

>>464 検討板ユーザーさん
うまく書けなくてすみません。上野の中心はアメ横か中央通りかと思います。そこから外れた場所にラブホがあるということを言いたかったのです。

新宿の中心はアルタ前、渋谷の中心はスクランブル交差点で、それぞれ性風俗関係はそれらから見て外れた位置にあります。

湯島になぜラブホが多いのかは、上野が中心だと考えれば納得がいきます、という趣旨の記事を読んだ記憶があります。文京区民、特に湯島推し（私もですが）であるなら、視点を切り替える必要がありそうです。

[468: 口コミ知りたいさん]

>>457 匿名さん

　スーパーに行くには坂を登る必要があるとのことですが、ライフ、サミットではなく赤札堂というスーパーが
ABABの地下にあります。そこまでなら平坦ですよ。

[469: 匿名さん]

>>468 口コミ知りたいさん
もし私がここに引っ越したら赤札堂、吉池、ドンキ、業務スーパーに行くと思います。生活圏は湯島じゃなくて上野なのかなと思います。

この辺の感覚がなかなか理解されないのも事実ですが。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん

吉池は客層はいいけど、ドンキと業務スーパーは場所柄、いろんな客がいるよ。湯島も坂上の山手と坂下の下町では人種が違うからね。

[471: 匿名さん]

>>470 匿名さん
それはわかります。もし私がここの住民になったら、坂下の人種になりきると思います。

ドンキと業務スーパーの客層は住民というより、業務で使う人種なのかと思います。

[472: ご近所さん]

予想される価格で買って満足できるのは本当にここに住みたい人だけだろうな

[473: 匿名さん]

しかもすみふは引き渡しまでの期間が長いので、それまでの間にローン金利が上がってしまうリスクがありますね。

[474: マンション比較中さん]

金利上昇は不動産価格下落にもつながるので、引渡時期が３年後は怖いですね。

[475: eマンションさん]

>>474 マンション比較中さん

ここ

[476: 通りがかりさん]

ここの立地は仮にラブホが無くなったとしても厳しいと思うんですよね。
道を隔てたあのエリアがほんとに汚らしいから。

[477: 匿名さん]

>>476 通りがかりさん
何度も書きますが、そういうことを気にしない層が買うマンションなんです。利便性一択です。

[478: 匿名さん]

しかし考えてもみてください。
湯島ハイタウンの住人は過去50年このエリアに住んでいたわけで。前を通りかがるといつも思いますが、本当に住みやすそうですよ。周りが気になるかどうかはマンションの建て方次第です。すみふは気にならないような設計にするはずですよ。でなきゃもっと待つでしょう。

[479: 名無しさん]

>>478 匿名さん

湯島ハイタウン前の歩道の清掃は行き届いていて、イチョウの葉が散る季節も、管理人の方が丁寧に掃いています。湯島ハイタウンの建て替えがあったら、住んでみたいな。

[480: 匿名さん]

シティハウス湯島ステーションコートの前の道路は近く拡張されるし、湯島ハイタウンの建て替えもそう遠くない将来に実現するでしょう。湯島駅と上野広小路駅の地下もそのうちつながり、上野駅まで地下で歩いて行けるでしょう。湯島はまだまだ資産価値が上がる立地だと思います。

[481: 通りがかりさん]

投資目的ならまだしも、実際に住む目的で買うならいつになるかわからない妄想の計画を夢見て買うのは止めたほうがいいです。
詐欺師まがいの不動産屋の手口じゃないんですから。
現時点の環境で満足ですという人が買うべきかと。

[482: 匿名さん]

>>481 通りがかりさん

いまの環境だって悪くありませんよ。ラブホテルが嫌なら買わなきゃいいんだし。繰り返しますが、湯島駅周辺はこれから進化しますから、半投半住でマンションを買っても損はないと思いますけどね（私は業者ではありません）。表面利回り次第ですが。

[483: マンション検討]

ここの実質利回り3%～4%ですかね、投資としては魅力ないです。

[484: 匿名さん]

湯島3丁目の例の店エリアにmachidukuri kekaku
難航というより、難破しそうではあるが。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/machidukuri/kekaku2.ht...

[485: 名無しさん]

>>484 匿名さん

素晴らしい取り組みではないか。あのごちゃついた治安最悪エリアから、いかがわしい外国人と＊＊＊を一掃して、ぜひ街を正常化してほしい。

[486: 匿名さん]

三丁目を除く湯島は将来的にますます環境が良くなっていくと思うけど、三丁目という異界だけはそれと逆行して治安悪化していく可能性もなくはないと思う。

[487: ご近所さん]

多国籍エリアです。

[488: 匿名さん]

>>484 匿名さん
リンク先は知りませんでしたが、超超ビッグニュースだと思います。春日通りの北側だけではありますが、再開発＝浄化するのですよね。春日通りの拡幅や地下道設置ともセットになる大改造になると思います。

[489: 匿名さん]

湯島のスレで知りましたが、仲町通り沿いでまちづくり協議会が発足しています。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/machidukuri/kekaku2.ht...

「湯島三丁目の課題を改善する魅力的なまちづくりを進めるため、市街地再開発等の検討をしていくことを目的としており、地元のみなさんで協議会が構成されています。」とあるので、きれいな街並みを目指しているはずです。下記のようなことが実現するかもしれません。かなり大きなニュースです。

湯島駅直結
細い路地は付け替えて敷地を集約化
春日通りの拡幅とセット
湯島駅から上野広小路駅まで地下道を整備

[490: 匿名さん]

↑下記に投稿したつもりがここに投稿してしまいました。サイトの作りがイケてないですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/

[491: 匿名さん]

他罰的なのは良くないですよ。

[492: 匿名さん]

一応私の専門分野なので。

[493: 匿名さん]

私の専門分野は性風俗です

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
湯島三丁目のまちづくりが進めば、大いに影響しそうですね。というか、再開発は性風俗（該当地域にあるかどうか知りません）など怪しい店をなくすのが目的に思えます。

怪しい店は儲かるからそうしているのであって、建て替えて健全な店にした方が儲かるとなれば、怪しい店など即やめそうです。

[495: 通りがかりさん]

詐欺師には騙されないように、目の前の現実の環境と正式にリリースされている計画だけを見てしっかりと検討しましょう。
マンション購入と自分の希望する夢物語は別物です。
今も昔も不動産に関わる詐欺的な手口は変わりません。

[496: マンション掲示板さん]

>>495 通りがかりさん

夢物語じゃないだろう？ すでに協議会が発足しているんだし。いい加減なことを言うなよ。

[497: 通りがかりさん]

他の地域の協議会がやっているように今後会合が開かれてその内容が公表されるでしょう。
そこに書かれている内容や方針だけしっかりと読んで検討すればいいんです。
部外者の勝手な妄想に、何の情報的な価値はありません。
妄想するのが一番楽しいというのは分かりますけどね。

[498: 匿名さん]

本郷真砂南地区まちづくり協議会は準備組合までは行きましたが…
文京区の再開発って夢物語に終わることが多いですね。

[499: 口コミ知りたいさん]

湯島は避けた方がよくない？
https://news.yahoo.co.jp/articles/00364e099c96f9a1b90a5da8ab93adad475c...

[500: マンコミュファンさん]

>>499 口コミ知りたいさん

湯島を歩いてから言え。アホが。