シティハウス湯島ステーションコート

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yushima_sc/

所在地：東京都文京区湯島三丁目1-7他
用途：共同住宅
敷地面積：701.90㎡
建築面積：516.84㎡
延べ面積：6200.05㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上16階／地下0階
高さ：51.75m
着工予定：2023年1月5日
完成予定：2025年3月28日
建築主：住友不動産株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社
施工者：川口土木建築工業株式会社

[2789: 名無しさん]

>>2787 マンション掲示板さん

男同士でチチクリ合う武蔵小山みないなとこよりもマシかも。

[2790: 名無しさん]

遠からず、近くで再開発あるから、ここで茶化している輩は笑われるね。世紀の無知だと。

[2791: 匿名さん]

湯島ハイタウンが建て替えで新築になればすごいマンションになるね。
そういう話はないのかな。

[2792: 匿名さん]

>>2791 匿名さん

それと、三丁目の再開発ね。あの辺りはいい方向に変わるよ。

[2794: 匿名さん]

パークタワー上野池之端の公園ビューが坪895万で成約だとか。
湯島駅周辺は恐ろしいことになってるね。
ここの値付けもすげーなーと思ってたが、まあまあ妥当なのかもしれん。

[2795: eマンションさん]

湯島界隈の築浅中古マンション、少し前までは選択肢が多かったのに今はほぼ無くなってる…

[2796: 匿名さん]

中国人が買いまくってるんだろうね

[2797: マンコミュファンさん]

>>2789 名無しさん

湯島って、歴史的には男色風俗の発祥地ですよ。
昔はもっと風雅だったけどね

[2798: 検討板ユーザーさん]

>>2797 マンコミュファンさん

武蔵小山はテンバになってるんだっけ？

[2799: 評判気になるさん]

>>2797 マンコミュファンさん

そんな湯島もラブホテルが次々となくなり、マンションが出来てるから、時代も変わったね。

[2800: 評判気になるさん]

>>2795 eマンションさん
スーモで湯島徒歩10分・築20年以内で検索しても3件だけしかでない。しかも坪1000万円のタワマン・プンレジ・壁ドンと癖ありの物件で、湯島のマンションを買おうと思っても買えない…

[2801: 匿名さん]

>>2800 評判気になるさん

プンレジを癖あり物件と考えていたら、残念ながら、あなたは一生マンションなんて買えないね。

[2802: 不動産大好きさん]

>>2800 評判気になるさん

貴殿はまったくもって節穴同然の目だねw
そりゃ買えないわ。

[2803: 検討板ユーザーさん]

近くの総合病院や大学病院の先生方はみな時給1万円で外部アルバイトに勤しんでいらっしゃるから、全然買えちゃうよね。デベが誰を相手にしているか、よく考えましょう。

[2804: 匿名さん]

>>2803 検討板ユーザーさん

いやいや、2億となると全然無理。
自分が大学病院にいたころ、後輩たちはみんな港区や千代田区の都心物件を買ってたけどあのころはそのへん1億で買えたからなあ。

[2805: 評判気になるさん]

>>2804 匿名さん
そういう過去の購入物件で含み益ある方々による買い替え層も大きなターゲットになっています。そうすると1億で済みますね。同じ広さだとしても、資産はインフレに強い不動産でもっておくほうが良いですからね。。
そもそも職業柄、サラリーマンのように50代終わりに役職定年でガタッと年収が落ちるわけではなく、元気なうちはいつまでも働こうと思えば働けるじゃないですか。
最近では人手不足のため研修医ですら1千万円待遇のところもありますし、即戦力の中堅なら地方だとその2倍で迎えてくれるところなんてザラでしょう。旦那様方は黙って単身赴任してください。

[2806: 匿名さん]

港区もアドレスによってピンキリだからね。埋立地の方は地歴も悪いし江東区より安かったりしますよ。

[2807: 匿名さん]

>>2805 評判気になるさん

彼らが買ったのは港区は虎ノ門のタワマン、千代田区はワテラス。
今更湯島の悪環境マンションを2億で買うという選択肢はないね。

[2808: 坪単価比較中さん]

>>2805 評判気になるさん
研修医で１千万とか、どんだけ地方の場末の病院だよww
少なくとも都内は当然のごとく、関東圏内でそんな金額だす病院はないはずよ。

[2809: eマンションさん]

医師なら城南高台の駅前タワマン買いたいよね。

[2810: 匿名さん]

湯島は昔から医師が多いエリアなんだよね。医学部のある大学この辺はたくさんあるから。

[2811: マンコミュファンさん]

>>2809 eマンションさん

城南w 地歴や地ぐらいは湯島のほうが格上よ。

[2812: 匿名さん]

城南も地歴良い所多いのでは？地歴が悪いのは品川駅の海側とかの一部エリアだけですよ。

[2813: 周辺住民さん]

>>2800 評判気になるさん
そもそも「どうしても湯島に住みたい」理由ってなんかある？
「あー湯島か・・・湯島ね・・・」みたいな感じではないの？

[2814: 口コミ知りたいさん]

>>2813 周辺住民さん

利便性がいいからでは？　使える駅の数は都内屈指

[2815: 周辺住民さん]

>>2814 口コミ知りたいさん
上野公園至近。観光地として屈指のアメ横近くでリセールバリューは永久保証。
美味しい飲食店は一生で回り切れないほど近所にあって、上野のヨドバシもあれば、御徒町の映画館も歩いてすぐ。
道路に面していて、主要な駅もすぐで、人通りも多く、ある意味人の目が多くて治安は良い。小川泰平氏曰く、上野は歌舞伎町以上に都内でも屈指の防犯カメラの数で、張り込み刑事も多く、逆に安心。大きな病院もたくさんあって、文京区で優秀な学校も多い。

冗談抜きで、こんなに恵まれた凄い物件が都内に他にあったら教えてほしいくらい。

[2816: 評判気になるさん]

マンションの真下に、ローソンがあって数秒で行けて、真向いにはセブンイレブンもある。いいよね、ここ。

[2817: 匿名さん]

>>2815 周辺住民さん

最初の5行は享受できて、なおかつ住環境もいい物件のほうがいいね。

[2818: 口コミ知りたいさん]

リセバ永久保証なんて言う不動産屋は絶対信用しちゃだめっ！てこと、良い子のみんなは知ってるよね(*^^*)

[2819: 匿名さん]

>>2818 口コミ知りたいさん

いやいや、真面目な話、この辺りの中古マンション物件はコロナ前より驚くほど坪単価が上がってるよ。批判する人は、ラブホテルの隣だとか表面的に批判しているだけで、この街の成長力を全く理解しようとしない知能指数の低い馬鹿だと思うね。

[2820: マンション掲示板さん]

>>2819 匿名さん
じゃあ売値同額での20年買取保証付きで売ってくれますか？

[2821: eマンションさん]

>>2820 マンション掲示板さん

やだよ！

[2822: 匿名さん]

湯島周辺はいいと思うが、ここじゃないなあという感じ。
立地もそうだけど、規模がちょっと小さすぎるね。資産価値には重要。

[2823: 匿名さん]

都とは全く無縁の県民が一人で会話中

[2824: 周辺住民さん]

湯島の魅力はかわらんでもないけど
ここがいい！理由ではないよなｗ
近くの別の場所に同程度のマンションあるならそっち買いたいから

[2825: 通りがかりさん]

都内に高級住宅街はたくさんあるが、戸建てではないマンション地域最高峰としての条件は、
①JRを含む使用可能路線が4以上ありなおかつ駅距離が、5分以上10分以内程度である
②周辺に緑が多く、閑静な環境がある
③周辺に大きな公園がある
④山手内側にあり、皇居にできる限り近い
⑤武家屋敷跡の高台にあり、なおかつ坂下に複数の商店街や商業施設がある
⑥周辺に大使館や財閥系の迎賓館、旧邸宅などがある
⑦周辺に人気小学校、有名大学がある
⑧周辺に大きな病院、小さなクリニックができる限りある
⑨周辺に大きな神社や寺院がある
⑩高速道路、山手通りなどの大きな道路に近いながら音はしない程度に離れている

これらの条件を多く満たすのは、
湯島4丁目
三田2丁目
赤坂6丁目
などがある

湯島は地歴からいっても現代価値からしても過小評価されているのは間違いない
もしこの物件が無縁坂上4丁目にあったなら坪単1,100くらいはしてもおかしくはないだろう
上野も文京区も過小評価だから湯島が過小評価されているのがとても残念
この物件は坂下ではあるが駅隣、湯島天神上野公園旧岩崎邸東大に囲まれた超希少立地なのは間違いない

[2826: 匿名さん]

>>2825 通りがかりさん

指摘の好立地であれば他の物件のほうがよさそうだね。
あと、不動産に「過小評価」はないと思う。

[2827: 匿名さん]

湯島と言っても坂下の下町から、坂上の屋敷町まであるから、一概に語れないね。湯島を批判する人は湯島のことをあまり知らないのかもね。

三菱史料館のある辺りの湯島４丁目に低層マンションができたら、坪単価1000は行くんじゃないかな？　湯島４丁目は湯島駅も本郷三丁目駅も使えるし。裁判官官舎の敷地が民間に払い下げられて、マンションをつくったらインパクトあると思うよ。

[2828: 周辺住民さん]

>>2827 匿名さん
もちろん湯島にもピンキリがありますね
でもこの物件の立地は『湯島のいいところ』とは無関係だと思います

[2829: 匿名さん]

そう。4丁目を盛んに上げてるけど、こことは関係ないんだよな。

[2830: 通りがかりさん]

湯島4丁目は大和郷と共に開発された高級住宅地なのにほとんど知られていない
2015年前後に4丁目で分譲されたパークハウスがありえないほど安かったことがそれを物語ってる
三田綱町も希少地で新たな分譲がほとんどなかったため知る人ぞ知る存在だったが、近年パークマンションが3物件分譲されたことでようやく一般的に注目されはじめ三田全体の価値が上がりはじめた。
湯島龍岡町の存在がもっと知られたら、湯島自体の価値がもっと上がるはずだ。

[2831: マンション検討中さん]

いやいや、どう考えても湯島４丁目よりも、湯島３丁目の方が平地だし、上野・御徒町に近いし、３丁目に軍配があがるでしょ。

[2832: 匿名さん]

時代は高台・閑静より利便性一択

[2833: 周辺住民さん]

ラブホテル隣接をプラスの意味で売り込める営業マンがいたら
世界中どんな商品でも売り込めると思う

[2834: 名無しさん]

>>2831 マンション検討中さん

三丁目の平地はハザードが心配

[2835: 口コミ知りたいさん]

>>2833 周辺住民さん

武蔵小山はじめ墓地隣接でもプラスで売り込めてるからできると思う。

[2836: 名無しさん]

>>2835 口コミ知りたいさん
どうやって？
「もしもの時も隣に直送できますよ！」とか？w

[2837: マンション掲示板さん]

>>2830 通りがかりさん

湯島四丁目は東京大学本郷キャンパスの龍岡門の近くにあり、東大は避難拠点であることも安心の理由。また、本富士警察署も近い。湯島駅と本郷三丁目駅の両方を使える立地から、知る人ぞ知る価値の高いエリア

[2838: 匿名さん]

マンションレビューによると中古相場は
ザ・パークハウス湯島龍岡町　517万/坪
クレヴィア文京湯島　539万/坪
僅差ではあるが湯島駅前のほうが高いみたい。

[2839: 通りがかりさん]

これだけ値上げしてても売れてる時点で、もう答え出てるんじゃないか？
値上げ前に買えた人は勝ちだろうし、ホテル街等は織り込み済みだから、ラブホ撤退で上がる要素はあっても、大きく下がる要素がない。
すみふのことだから2期でまた値上げでしょ。

[2840: マンコミュファンさん]

>>2838 匿名さん

築年数が違うから、この二つを比べても。。

[2841: 匿名さん]

>>2840 マンコミュファンさん

確かにね。じゃあ互角ってことで。

[2842: 周辺住民さん]

>>2833 周辺住民さん
出来ない営業なんていないでしょ。

[2843: 周辺住民さん]

>>2830 通りがかりさん
普通に不便な場所だからね。
ただそれだけ、いつだってシンプルだろ

[2844: 評判気になるさん]

>>2843 周辺住民さん

いやいや、湯島４丁目は不便ではないでしょ。あんた、何にも知らないな

[2845: マンション検討中さん]

ここ、買おうか買おうか迷ってたら、こんなに値段上がってるんですね泣
もう2億いきそうですよね泣泣

[2846: 匿名さん]

>>2845 マンション検討中さん

>買おうか買おうか迷ってたら

それ買ってるだろ、普通（笑）

[2847: 匿名さん]

湯島にある文京区唯一のソープランドがついに閉店しますね。

[2848: 周辺住民さん]

4丁目住んでたけど不便だよ。何もないし坂も多いし。
まぁ不満ってほどではないけどどっちかに寄って欲しいとは思った。

[2849: 匿名さん]

>>2848 周辺住民さん
なるほどです。率直なコメントをありがとうございました。

[2850: eマンションさん]

>>2848 周辺住民さん

四丁目の坂は切通坂と無縁坂しかないよ。坂が多いというのは事実誤認だと思う。

[2851: 買い替え検討中さん]

ここ、もう少しで2億いきそうだけど、2億こえるかね？

[2852: 匿名さん]

超えるんじゃないの。買う人がいるとすれば驚きだけど。

沖さんの売主別「超過値上がり率」ランキングは面白かった。
予想通り三井・三菱地所が2トップ。トップ10にスミフが影も形もないのも予想通り。
やっぱり取得価格は重要だね。

[2853: 匿名さん]

>>2847 匿名さん
えーー！！あそこのソープランド閉店するんだ！

近所に住む者としてはあまりに目立つし閉店はありがたいというのが率直な感想だけど、一方でたたずまいに歴史を感じる店でもあったので愛用している高齢者も結構いただろうな…とも思ってた。これも時代の流れか。

プリンセスさんはまだまだ続きそうだね。
あと不忍池の横のピンク映画館は今後どうなんだろというのも気になる。

[2855: 匿名さん]

>>2659 マンション検討中さん
強者強者言い過ぎ

[2856: 匿名さん]

佐野の事件のニュースなどみてると、やはり治安というか風紀というか、このあたりはちと不安に感じてしまうな。

[2857: 匿名さん]

佐野選手のような有名人の話を出すなら日本で一番危険なのは港区六本木や麻布では。。

[2858: 匿名さん]

でも事件現場は湯島でおそらくこの近くだよね。

[2859: 評判気になるさん]

平山綾拳がいろいろモノを購入したのも湯島のドンキだろ

[2860: マンション検討中さん]

>>2858 匿名さん

デリーの隣のセンチュリオンホテルみたいだよ。

[2861: 検討板ユーザーさん]

>>2859 評判気になるさん

上野のドンキ

[2862: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2863: 名無しさん]

申しわけありません
一般の方が映り込んでいる写真を上げてしまいました
運営さんに削除をお願いしています

[2864: 評判気になるさん]

保存しますた

[2865: マンション検討中さん]

文京区・台東区マンション巡回もの
SUUMOを久しぶりに見たら、4階の3LDKが1億8900万円で販売だったのが、1億7800万円に値下がってるな。1LDKも同様に値下がりしている。売れてないのか

[2867: 匿名さん]

>>2865 マンション検討中さん

現在の物件概要だと確かに先着順３戸が
12,800万円～17,800万円　
となってて、以前の
1億3,200万円～1億8,900万円
より下がってるが、部屋が入れ替わってるわけではなく同じということかね？

だとしたら驚きだな。あのスミフが。。

[2868: マンション検討中さん]

>>2867 匿名さん

階数表記は４階 401で変わってないから、部屋の入れ替わりではなく、同じ部屋で、売れないから値下げに踏み切ったというのが正しいだろうな。。。。
立地はいいけど、さすがにあの平米数で２億弱は売れねーべ

[2869: 匿名さん]

金利上げの関連性もあるかも

[2870: 匿名さん]

住不が「そろそろ相場上昇基調が変わる」と分析している可能性が高いね。

[2871: eマンションさん]

反転サインですな

[2872: 匿名さん]

湯島で大規模再開発の検討に入ったとのことです。あの繁華街が住宅地になるとは意外
https://www.kensetsunews.com/archives/989906

[2873: 匿名さん]

今のマンション相場なら店舗より高層マンションのほうが儲かる、ということだろうね。
まあ検討に入った段階らしいから、実現は早くて10年かそれ以上？

[2874: 匿名さん]

あの辺のピンク系が無くなってほしいね。

[2875: 匿名さん]

>>2874 匿名さん
順調にいけば2040年代頃に大規模再開発が始まる感じかねえ？

[2876: 口コミ知りたいさん]

>>2875 匿名さん

意外ともっと早く進むかも。現場を歩いてみると、わりと青空駐車場や更地が増えてるなど、いろいろな萌芽を感じる。

[2877: 匿名さん]

先着順の住戸が値下げされているのですか？
住友不動産のマンションは値上げはあれど値下げはあり得ないと考えていたのでかなりの衝撃です。
今後は売れ行き次第で下に価格改定がある世界がやってくるのかしら。

[2878: 匿名さん]

スミフの販売戦略は期ごとに値上げすることで「早く買わなければ」という顧客の心理を利用する、という側面があったので、どうなんだろうね。
さすがに上げ過ぎて売れる気配が全くなかったということなんだろうけど。

[2879: マンション検討中さん]

>>2878 匿名さん

立地や物件の価値的に買いたい人はたくさんいるとおもうよ
リセールしたときも、絶対にすぐ売れる場所だし

ただ高すぎて手が出せないよ・・・・・ﾄﾎﾎ
年収の5倍～７倍が住宅ローンMAXの安全圏とされてるけど、先日までの価格の１億８９００万だったら、５倍で年収３７８０万、７倍で年収２７００万ないとローンすら組めない。

現実的にむりでしょ

[2880: 名無しさん]

>>2879 マンション検討中さん
何でフルローンの前提なの？
みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ

[2881: 匿名さん]

株で儲けてるような人は資産性、買って儲かるかどうかに敏感だろうから、ここはパスじゃないの？高すぎるよね。

[2882: eマンションさん]

実需としても、この辺りは子育て世帯には敬遠されがち。確かに文京区ではあるけども

[2883: マンション検討中さん]

>>2880 名無しさん
何でフルローンの前提なの？
みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ

多くの人はフルローン、もしくは１割程度の現金頭金入れだよ。
「みんな株とかでずいぶん儲けてるでしょ」とか小学生みたいな思い込み感想文はやめなよ

[2884: デベにお勤めさん]

今はフルローンの夢を見るのも２３区ではなかなか難しくなってますが、以前は貯金があってもフルローンが一般的でしたね。
団信入るとコスパ最強の生命保険・がん保険になるし、金利も安いので貯金は投資に回せる。もし急に金利が上がることになっても貯金で繰り上げ返済すればいい。
今はこんなのパワーカップルの中でも上位しかできないのでは。。
まぁ最近は銀行も５～７倍だけでなく８～９倍には貸してくれてそうですけど。

[2885: 口コミ知りたいさん]

>>2872 匿名さん

坂下だから小石川1丁目同様、ハザード的には浸水リスクが高いところですね。

[2886: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地の方が震災リスク高いですよ。ここは安全性の高い土地だと思う。

[2887: 匿名さん]

>>2886 匿名さん

液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い

本物件の場所は「液状化の可能性がある」になっていますが「液状化の可能性が高い」にはなっていないので問題はほとんど無いでしょう。

[2888: 通りがかりさん]

湯島三丁目再開発の計画みると
すぐ隣が商業施設のようですね
湯島→上野広小路も地下道でつながりそうだし
新たな商業施設に駅近からすぐ行けそう
https://x.com/yushima_develop/status/1823260194878714337?s=46