アトラス文京小石川

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/koishikawa/index.html

売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社風光舎
管理会社：馬淵建設株式会社
所在地：東京都文京区小石川三丁目1番8,10（地名地番）
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
用途地域：準工業地域、商業地域
地域地区 ：防火地域、準防火地域、22m第3種高度地区・31ｍ第3種高度地区・46ｍ高度地区(商業地域)
敷地面積：744.88㎡
建築面積・延床面積：427.07㎡・3,343.58㎡
建蔽率・容積率：57.34%・360.00%
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階
総戸数：住宅47戸
販売戸数：住宅35戸

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
>家族の目が気になって
それはないと思いますね。むしろ家事をしながら子供の様子に目が届くのでよいという人もいます。リビングダイニングのテーブルで勉強させるお宅もあるぐらいです。家族間の距離が狭まって、一家の結束を高める効果があると思います。

[82: 周辺住民さん]

リビングインは、一長一短だと思います。というか好みの問題でしょうね。

[83: 名無しさん]

>>81 匿名さん
子供が思春期になったら嫌がる人もいるでしょうが幼少期から過ごしていたら適応するかもしれないですね。

[84: 匿名さん]

>>83 名無しさん
割とオーソドックスな間取りが欲しかったらAタイプはなかなかおすすめですね。
引き戸を開け放って普段から広めのLDKとして使うこともできますし。

[85: マンション検討中さん]

Aタイプ、２階以上にも設定されていればいいんですけどね。
１階は、庭部分がはみ出していて上階の住民に丸見えになってしまうのと、地面からの湿気でカビが生えやすいのがネックなんですよね。
１階でも値段次第では買いかもしれませんが。

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん
>地面からの湿気
この辺は戸建ても多いんですが、一階がカビて困るという話は聞いたことがないですね。水面に近い川べりとか水田の脇なんかはありそうですが。

>２階以上にも設定
Aタイプは低層棟の一階で、低層棟はどうやら完成予想図からは３階建てのもようです。二階と三階も割と近い間取りではないかと思います。隣の戸建てと西側はクレヴィア文京小石川と割と囲まれ感は強いので、庭がない分上の階の方が案外安いかもです。

[87: 匿名さん]

Aタイプの専用庭は格子で表現されてますがタイル敷きなんでしょうか？
タイルだとお手入れが楽ですけどね。芝生敷きだったりすると草むしり等の面倒なことも出てきちゃったり。
自分もリビングインの部屋は苦手ですが、ここのNタイプだと引き戸でなく普通のドアなのでプライバシー面は保てるかなあと思います。
引き戸だとリビングの音が届いちゃってちょっと気を使うんですよね。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
>引き戸だとリビングの音が届いちゃってちょっと気を使う
そこはライフスタイルによっても異なるところでしょうね。
普段リビングとして使って、ごくたまに田舎から出てきた知人や親戚を泊める用途として使うみたいな人には向いているかと。昔はふすまで区切られた和室がリビングに隣接して作られるケースが多かったとおもうんですが、多目的スペースとして利用するには引き戸の方が便利だと思います。

[89: 検討板ユーザーさん]

地図がうまく読めないんで教えていただきたいのですが、ハザードマップ的には、少し水害のおそれがあるんでしょうか。ぎりぎりかかってないんでしょうか。
液状化の方も、今一つ読みづらくて。

[90: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
>ハザードマップ的には
残念ながら水害の方はかかってますね。ひどく気にされる方には向かないとおもいますが、1,000年に1度という豪雨が降ればあるいはという程度で必ず起きるという話でもないことと、とりあえず近隣に２０年以上住んでいますが、今世紀に入ってから小石川3丁目で水害があったという記憶はないので平気な人は平気でしょう。平成になってから下水がかなり強化されたようです。

液状化については、東京の液状化予測という都のサイトで確認しましたが液状化可能性は低い地域とされています。

[91: 匿名さん]

販売休止？

[92: 職人さん]

>>91 匿名さん
間に残っていた戸建てが立ち退くことになって、計画の見直しとか？

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん
まさか　ファンドの一棟大人買いとかないよね...

[94: 匿名さん]

何があったんだろうね、、

[95: 評判気になるさん]

>>92 職人さん
私ももしかしたらそれかな？と思いましたが、実際どうなんでしょうね。

[96: 検討板ユーザーさん]

もし、設計自体が変わるなら、80㎡以上の部屋を出していただきたいです。
買いたいです。
今、パークホームズと同時並行検討中なので、急いでほしいです。

[97: 周辺住民さん]

間のほか奥にも戸建てが残っていますね。これらの接道に関して不備があったとか。

[98: 匿名さん]

あの新しく作った道路の幅が問題とは考えにくいですけどねえ
仕切り直し後はアーキサイトメビウスのデザインでお願いします（図々しい？）

[99: 周辺住民さん]

>>98 匿名さん
グーグルマップの航空写真を見ると、道路が2軒の手前で止まっているんですよね。なんらかのトラブルで接道に至っていないのかもしれません。

[100: 匿名さん]

もし仮に奥の二軒が加わるとするならば、現在の生活道路部分も全部敷地に入れてもっと大きなものが建つのでよい方向だと思うけど、はたしてどうなるやらね。

[101: 検討板ユーザーさん]

ホントですか？情報はやく知りたい。

[102: 周辺住民さん]

本日、工事は実施していましたね。

[103: 周辺住民さん]

>>89 検討板ユーザーさん
水害の恐れはあります。想定しうる最大規模の降雨（24時間総雨量690mm・時間最大雨量153mm） で0.5～2mの浸水となります。

ご存じとは思いますが、千川通りは文字通り川でして、現状は暗渠になっています。こんにゃくえんま辺りで、道路の中央が盛り上がり歩道が低くなっているのは、暗渠が関係しているそうです。

[104: 評判気になるさん]

>>103 周辺住民さん
教えてくださってありがとうございました。
地名、やっぱり重要ですね。
千川が、文字通り川とは知りませんでした。

[105: 周辺住民さん]

>>104 評判気になるさん
千川通りをもう少し上流側（大塚側）に行くと、V字の谷になっているのがわかります。台地から水が流れ込むので、水害が起きやすい地形です。

ところで江戸時代は千川ではなく小石川と呼んだそうです。それが地名としての小石川になりました。また小石川は礫川（こいしかわ）とも書かれ、現在では礫川小学校（れきせん）など地域名にもなっています。

[106: 匿名]

新しい道路は戸建てが既存不適格にならないように区画変更（開発行為）で新しく作ることで戸建て所有者と折り合い、アトラス側はついでに（というか仕方なく？）この道路をマンションの駐車場に入る道路にも使おうとか考えたのでは？上から見ると、おそらく４ｍ幅で、隅切り（アトラスのエントランスのイメージ図にこの隅切りに当たりそうなところが見えます。）も随分とってて、アトラスの計画への影響は大きそうでです。ここの計画が長く進まなかったのもこのあたりが原因だったのかもしれません。戸建てがなくなるとこの新しい道路もいらないし、敷地が広く不整形が解消されて計画の自由度も高まりそうだけど、南西角の住戸は南側のリビオレゾンや西側のクレヴィアの圧迫感が結構出てきそう。

[107: 周辺住民さん]

勝手な妄想ですが、戸建ての主であって売却を拒んでいた頑固爺（失礼！）が急逝して本件敷地に組み込まれるようになったという可能性がありますね。

こんな立地で戸建てが残って良いことはほぼないので、本件に合流してほしいです。

[108: 評判気になるさん]

設計変更になると、それから建築確認とか取って、最短でもあと何ヵ月くらいしたら、販売開始になるものですか？
ここがもっといいマンションになる期待はあるけど、他を見送っていいものやら。
今まで、検討中のマンションで、こんなことになったことないんで、戸惑います。

[109: 匿名さん]

24時間営業のダイエーを冷蔵庫にできる立地というのはなかなか得難いものがある。駅からもほどほど近いし、東京ドームシティも徒歩圏で日常利用できる。生活利便性がこれほど高い場所というのはそうそうないし、希少な立地だと思うね。

あーでも水が出るかもしんない、およげないとおぼれちゃうー、でもぼくちゃんは変わり者だから買うけど、こわいからみんなはかわないほうがいいよ。ほかにいってね（笑

[111: 坪単価比較中さん]

>>108 評判気になるさん
素直に旭化成に電話して聞いてみるのがよいと思います。感触くらいは教えてくれるはず。
そういや私、NIPPOに電話したことあったのでした。

[112: 匿名]

>>108 評判気になるさん
建築確認申請（計画変更）から確認が下りるまでの期間がどうかより、当該戸建てがない前提での設計が既にあるのか、それともほぼゼロの状態でこれから作るのかといったところで大きく変わってくるように思います。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
再開発すると言う話の段階で一度素案みたいなのは作ったと思うんだけどね。
とはいえ構造計算まではやっていないだろうし...。

アーキサイトメビウスの話はそのころチラッと出ていたような気が（もうあまりよく覚えていない）

[114: 匿名さん]

建築計画の一時休止でこれだけもやもやするんだから、竣工後に全てがバーになったル・サンク購入者なんて凄まじいショックだったろうな…

[115: 匿名]

>>114 匿名さん
ル・サンク購入者との売買契約が手付倍返しの解除でいくらか実質的な賠償がされたかどうか知らないけど、当時買えなくなって、そのまま賃貸に住み続けることになった人は、最近のマンション相場の高騰をみて、「当時買っておけば5割近く上がったのに（そして、今となってはもうそんなに高いマンションは手が出ない・・・）」と思っていそう。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
さすがに他買ったでしょ。パークコートを買った人も多かったんじゃない？手付け倍返しで税金も取られたけど結果的に被害は少なかったと思う。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
この辺りのマンション買うのは勤め人が多いだろうし、勤め人は自分や家族の利便性を考えてそのマンションを選ぶだろうし、ルサンクに住むはずだった人達はやはり後楽園/春日の駅近を探しただろうし、パークコートには多くのルサンク難民が住んでいる可能性高いですよね

[118: 周辺住民さん]

ルサンクの契約解除は2015年末頃ではなかったでしょうか。パークコートの販売開始は2019年なので、待ちきれなかった人も大勢いそうです。私はルサンクが待ちきれず、別の中古を買ってしまいましたが。

[119: 評判気になるさん]

見てきました。原因は、なんとなくですが、察しがつきました。発展的な方向の話かもしれませんが、後ろ向きな話なのかもしれません。

[120: 周辺住民さん]

区域が変更されたのかと思いきや、開発面積は変わっていませんね。何なんだろう。

[121: 評判気になるさん]

私も行ってきました。
ダイエー含めて10分ほど周囲を見て回りましたが、その間、4組ほど見に来ていましたね。
検討していた人たち、衝撃受けてるようでした。
しかし、事業協力しなかった家の三方を工事している様子はちょっと異様でした。
事業協力されることになっても、事業協力されないままでも、何となくめんどい予感がしました。

[122: 匿名さん]

都心と副都心の間にある精神的ド田舎、それが小石川

[123: 匿名さん]

>>120 周辺住民さん
さすがに一度下りた開発許可を変更するのには時間がかかるんじゃないですか？
今年中は動きがないと見ましたが

[124: 坪単価比較中さん]

今更地権者ともめてるの？
地権者との契約フィックスしてないのに建築許可受けれるん？

[125: 周辺住民さん]

新設した道路の管理やルールに関して、合意に至っていないのでしょうかね。

[126: 匿名さん]

ダイエーに買い物ついでに現地を見てきました。
件の戸建は古いボロ屋かと思ってたら意外に新しい感じですね。
地権者として協力し高層階の角部屋でも貰うか買い増しすればいいのに…と思いました。
四方をマンションに囲まれて暮らす方を選んだのは、小石川らしい偏屈変人故なのか…？

[127: マンション検討中さん]

ここの販売がストップしている間に、近くのヴェリテージ小石川の値段が発表されてました。６０㎡台の部屋でも１億超えてたので、こちらも１億円台が主流になるのでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん
>６０㎡台の部屋でも１億超えてた

(?°?°?)ﾎﾟｶｰﾝ

ついにこんな時代がやってきたか

[129: 匿名さん]

まあ隣駅の飯田橋よりかなり安いと思って納得しなさい

[130: 評判気になるさん]

>>128 匿名さん
66.6平米だから仮に1億ジャストなら495.5万/坪。
この地域は新築なら500後半～600万台がゴロゴロありますよ。

[131: 評判気になるさん]

早く動きがありますように。
買いたいです、ここ。

[132: マンション検討中さん]

最近この辺りを通っていないのですが、工事は完全に止まっているのでしょうか？

[133: 匿名さん]

昨夜ダイエー買物ついでに見てきたけど動いてなさげでしたね。夜だったから断言は出来ませんが…
スケジュールは空欄でしたが重機（クレーン）もそのままだし、あくまで「一時的な休止」っぽい印象を受けました。
何の理由で揉めてるんですかねえ？

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
夕方行きましたけど、工事してましたよ、照明をつけて作業をしている音も聞こえています。工事の予定表には基礎工事と書かれていました。聞いたこともない中小企業の工事ではないので適法の範囲だと思いますから、多分建ってしまうでしょうね。

[135: 匿名さん]

販売が再開されたら高くなりそうで残念です。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
最近区内のあちこちで売れ行きが鈍りつつあるようなので、再開で安くなる可能性もありそうです。プラウド御茶ノ水とかグランドメゾン目白坂テラスとか。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
どちらも大人気らしいけど...

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
スレ見た？　1次は人気だったけど2次は…

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん

営業に聞いたんですか？ただの推測ですよねこれ…

[140: 匿名さん]

売れてないのは確かでしょ

[141: eマンションさん]

>>140 匿名さん

売れてないって、二次はまだ販売開始されてないみたいですけど…
何の目的かしらないですけど、憶測で物言うのやめた方がいいと思いますよ。

[142: 匿名さん]

単に、潮目が変わりつつあるから注意してね、というだけです。

[143: 匿名さん]

>>136 匿名さん
プラウド御茶ノ水は即日完売で値上げのはず。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
それは1次。

[145: 匿名さん]

安くなるとしたら外周区からだよ。
今不調なのは山手線の外側の某タワーだろ

[146: 口コミ知りたいさん]

>>142 匿名さん

やっぱり憶測じゃん

[147: マンション検討中さん]

少なくとも今年中は販売再開されなさそうですね。

[148: 匿名さん]

今日基礎のコンクリート打設してましたね。
最近現地を見に来る人が明らかに増えたので販売再開直近ではないでしょうか。
あるいは一棟買いのお金持ちがあらわれたか...

[149: マンション検討中さん]

価格の話って出てたんでしたっけ？

[150: eマンションさん]

>>143 匿名さん

プラウドは坪600超え

[151: eマンションさん]

>>150 eマンションさん

ここも坪600の噂

[152: 匿名さん]

ヴェリテージの売れ行き如何でしょうね。なんか強気価格でも売れ行きいいみたいなので、600越えくるんじゃないかと。

[153: 名無しさん]

>>152 匿名さん

ヴェリテージは億超えてますが優しい価格じゃないですか？
そこそこな広さだと1.2億くらいなのしかないですよね。築１０年近くで

[154: 検討板ユーザーさん]

ここは間違いなく坪600～の販売になるでしょう。
70ヘーベー換算12700万～という感じでしょう

[155: マンション検討中さん]

そろそろ動く頃かなと思って見てるけど、なかなか動きませんね。

[156: デベにお勤めさん]

販売再開！！！

[157: 周辺住民さん]

７０㎡、１１０００万円でお願いします。無理でしょうか・・・。

[158: 口コミ知りたいさん]

>>157 周辺住民さん

私も心からそのくらいの価格を望みます。。3LDKは11階以上とのことで、価格は望み薄ですが、それ以上の価格だとどれだけ立地が良くても買い辛い。

[159: 通りがかりさん]

>>157 周辺住民さん
この立地でその価格はあり得ないでしょ。最低でも坪単価600万円、70㎡なら1.3億は超えるかと

[160: マンション検討中さん]

１階のA２タイプの部屋が１億を切ることを期待していますが。

[161: 匿名さん]

どんなトラブルだったのでしょうか
少し気になりますよね。

[162: マンション検討中さん]

N typeの間取り、3部屋全てリビングインですが、皆さんどれぐらい気にされます？自分はあまり気にしていないので、一般的にどのくらい嫌がられるのだろうと思い。

[163: 周辺住民さん]

>>162 マンション検討中さん
一般にプライバシー性が低いと言われるリビングインですが、このＮタイプの間取りの場合、４方向すべてにキッチン出入り口、部屋の出入り口、ベランダ出入り口、玄関方向出入り口があって、ダイニングテーブルをどこに置くか、テレビはどこに置くか、非常に悩みますね。ダイニングテーブルをリビングの真ん中あたりにおいて、テレビをベランダ側に置くなんてことにもなりかねない？

[164: 周辺住民さん]

163から連投で失礼します。163のとおり思ってあらためて見ていると、Ａ２タイプには家具レイアウト図があるけど（洋室２のウオールドアを開けた状態で）、Ｎタイプには家具レイアウト図がないですね。家具配置図の難しさ故か？ファミリータイプのＮタイプに、Ｇ１タイプの家具レイアウト図にあるような小さな丸テーブルをダイニングテーブルとして置くわけにもいかないし。

[165: マンション検討中さん]

Nタイプの部屋は、前は家具レイアウト図がありましたけど、いつの間にか削除されてますね。リビングと部屋の広さも、販売休止前と変わっています。

[166: 匿名さん]

>>164 周辺住民さん

こういう厄介な間取りにこそ家具配置図を付けて宣伝すべきなのに、ですね。

[167: マンション掲示板さん]

>>163 周辺住民さん

ありがとうございます。プライバシーの低さは気にならない、という意味で気にしないと言ったのですが、仰る通りこれでは家具配置がきつく、ソファーが部屋のど真ん中に来るんですかね。。

[168: 口コミ知りたいさん]

>>165 マンション検討中さん

確か削除前は、納戸の扉を押して開ける図になっていて（今は引いて開ける図）、その前の空間にソファーがはめ込まれた配置だった気がする。洋室(1)にはどうやって入るんだ？と思った記憶が。

[169: 名無しさん]

御茶ノ水のプラウド、本駒込のパークホームズも検討しておりましたが、これらと比べてどうでしょうか？小石川良いのですが、ハザードに色がつくのと、規模感、ブランド、管理会社なども考慮するとプラウドやパークホームズのほうが良かった気もします。皆さんどこと悩まれてますか？

[170: 評判気になるさん]

>>169 名無しさん

私も、この3つで悩みました。
お茶の水のプラウドは、交通の便が魅力的でしたが、玄関がお見合状態なのでやめました。
本駒込パークホームズは、少し引っ込みますが、小学校と六義園が魅力的です。あと、娘が、駒込駅のコージーコーナーや、徒歩5分以内にケンタやサーティーワンがあるのに、目を輝かせていたことも大きいです（笑）
アトラスは、実は一番惹かれていました。うちは車を持たないので、修繕積立金のかなりを使う機械式駐車場がないのと、買い物、交通の便など、ハザードにかかるとはいえ、それを吹き飛ばすぐらい魅力的でした。
パークホームズ4、アトラス6くらいで、アトラスに惹かれていましたが、販売中止になったので、パークホームズにしましたが、今でも、アトラス魅力的だったなあと思っています。

[171: 買い替え検討中さん]

>>170 評判気になるさん

このあたりで検討しはじめたところです。
まだ情報が出てきていませんが、モリモトが小石川で、グリーンパークが西片に計画しているようですが、これらと比べてどうでしょうか。

[172: マンション検討中さん]

>>170 評判気になるさん
本駒込パークホームズに決めたんですね、共用部やデザインも魅力で学校区も良いですもんね。
アトラスはやっぱり立地は強いですよね、やはり皆さん迷われてるのですねー参考になります。

[173: マンション検討中さん]

モリモトの小石川はかなり駅遠のようですね
ならば断然こっちのほうがいい
グリーンパークはマイナー過ぎて購入する勇気がない

[174: 買い替え検討中さん]

グーグルマップだとアトラスは５分、モリモトは８分と出てきます。アトラスの近さは魅力ですし、グリーンパークは全く同じ気持ちです。
定期借地権ですが、共同印刷の跡地も出てきますし、このあたりは開発が盛んで楽しみですね。

[175: 匿名さん]

アクセスも良く、周辺環境も住みやすくてよさそうですね。
昔ながらも良さも残しつつ、便利な立地。
ファミリー層でも検討される方が多いかなと思います。
小学校は近くに２校あるのですが、どちらになるのでしょうか。

[176: マンション検討中さん]

ここ1Lが中層までメインなので投資用で買われる方が多くて結局ファミリーも少なく実際の居住者がいないとこら出てきそうと思ってるのですが杞憂ですかね、、？

[177: 周辺住民さん]

デザインをみると、奥には３階建てくらいの低層部分があるんですかね？

[178: 周辺住民さん]

>>176 マンション検討中さん
「1Lが中層までメイン」というのは、どこに情報が載っていましたでしょうか？

[179: 名無しさん]

>>178 さん

エントリーして住戸表見れば分かりますよ

[180: デベにお勤めさん]

販売休止前は３LDKが中心と謳っていたのに。休止中にいろいろと変更したんですかね。