アトラス文京小石川

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/koishikawa/index.html

売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社風光舎
管理会社：馬淵建設株式会社
所在地：東京都文京区小石川三丁目1番8,10（地名地番）
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
用途地域：準工業地域、商業地域
地域地区 ：防火地域、準防火地域、22m第3種高度地区・31ｍ第3種高度地区・46ｍ高度地区(商業地域)
敷地面積：744.88㎡
建築面積・延床面積：427.07㎡・3,343.58㎡
建蔽率・容積率：57.34%・360.00%
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上15階
総戸数：住宅47戸
販売戸数：住宅35戸

[122: 匿名さん]

都心と副都心の間にある精神的ド田舎、それが小石川

[123: 匿名さん]

>>120 周辺住民さん
さすがに一度下りた開発許可を変更するのには時間がかかるんじゃないですか？
今年中は動きがないと見ましたが

[124: 坪単価比較中さん]

今更地権者ともめてるの？
地権者との契約フィックスしてないのに建築許可受けれるん？

[125: 周辺住民さん]

新設した道路の管理やルールに関して、合意に至っていないのでしょうかね。

[126: 匿名さん]

ダイエーに買い物ついでに現地を見てきました。
件の戸建は古いボロ屋かと思ってたら意外に新しい感じですね。
地権者として協力し高層階の角部屋でも貰うか買い増しすればいいのに…と思いました。
四方をマンションに囲まれて暮らす方を選んだのは、小石川らしい偏屈変人故なのか…？

[127: マンション検討中さん]

ここの販売がストップしている間に、近くのヴェリテージ小石川の値段が発表されてました。６０㎡台の部屋でも１億超えてたので、こちらも１億円台が主流になるのでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん
>６０㎡台の部屋でも１億超えてた

(?°?°?)ﾎﾟｶｰﾝ

ついにこんな時代がやってきたか

[129: 匿名さん]

まあ隣駅の飯田橋よりかなり安いと思って納得しなさい

[130: 評判気になるさん]

>>128 匿名さん
66.6平米だから仮に1億ジャストなら495.5万/坪。
この地域は新築なら500後半～600万台がゴロゴロありますよ。

[131: 評判気になるさん]

早く動きがありますように。
買いたいです、ここ。

[132: マンション検討中さん]

最近この辺りを通っていないのですが、工事は完全に止まっているのでしょうか？

[133: 匿名さん]

昨夜ダイエー買物ついでに見てきたけど動いてなさげでしたね。夜だったから断言は出来ませんが…
スケジュールは空欄でしたが重機（クレーン）もそのままだし、あくまで「一時的な休止」っぽい印象を受けました。
何の理由で揉めてるんですかねえ？

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
夕方行きましたけど、工事してましたよ、照明をつけて作業をしている音も聞こえています。工事の予定表には基礎工事と書かれていました。聞いたこともない中小企業の工事ではないので適法の範囲だと思いますから、多分建ってしまうでしょうね。

[135: 匿名さん]

販売が再開されたら高くなりそうで残念です。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
最近区内のあちこちで売れ行きが鈍りつつあるようなので、再開で安くなる可能性もありそうです。プラウド御茶ノ水とかグランドメゾン目白坂テラスとか。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
どちらも大人気らしいけど...

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん
スレ見た？　1次は人気だったけど2次は…

[139: 匿名さん]

>>138 匿名さん

営業に聞いたんですか？ただの推測ですよねこれ…

[140: 匿名さん]

売れてないのは確かでしょ

[141: eマンションさん]

>>140 匿名さん

売れてないって、二次はまだ販売開始されてないみたいですけど…
何の目的かしらないですけど、憶測で物言うのやめた方がいいと思いますよ。

[142: 匿名さん]

単に、潮目が変わりつつあるから注意してね、というだけです。

[143: 匿名さん]

>>136 匿名さん
プラウド御茶ノ水は即日完売で値上げのはず。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
それは1次。

[145: 匿名さん]

安くなるとしたら外周区からだよ。
今不調なのは山手線の外側の某タワーだろ

[146: 口コミ知りたいさん]

>>142 匿名さん

やっぱり憶測じゃん

[147: マンション検討中さん]

少なくとも今年中は販売再開されなさそうですね。

[148: 匿名さん]

今日基礎のコンクリート打設してましたね。
最近現地を見に来る人が明らかに増えたので販売再開直近ではないでしょうか。
あるいは一棟買いのお金持ちがあらわれたか...

[149: マンション検討中さん]

価格の話って出てたんでしたっけ？

[150: eマンションさん]

>>143 匿名さん

プラウドは坪600超え

[151: eマンションさん]

>>150 eマンションさん

ここも坪600の噂

[152: 匿名さん]

ヴェリテージの売れ行き如何でしょうね。なんか強気価格でも売れ行きいいみたいなので、600越えくるんじゃないかと。

[153: 名無しさん]

>>152 匿名さん

ヴェリテージは億超えてますが優しい価格じゃないですか？
そこそこな広さだと1.2億くらいなのしかないですよね。築１０年近くで

[154: 検討板ユーザーさん]

ここは間違いなく坪600～の販売になるでしょう。
70ヘーベー換算12700万～という感じでしょう

[155: マンション検討中さん]

そろそろ動く頃かなと思って見てるけど、なかなか動きませんね。

[156: デベにお勤めさん]

販売再開！！！

[157: 周辺住民さん]

７０㎡、１１０００万円でお願いします。無理でしょうか・・・。

[158: 口コミ知りたいさん]

>>157 周辺住民さん

私も心からそのくらいの価格を望みます。。3LDKは11階以上とのことで、価格は望み薄ですが、それ以上の価格だとどれだけ立地が良くても買い辛い。

[159: 通りがかりさん]

>>157 周辺住民さん
この立地でその価格はあり得ないでしょ。最低でも坪単価600万円、70㎡なら1.3億は超えるかと

[160: マンション検討中さん]

１階のA２タイプの部屋が１億を切ることを期待していますが。

[161: 匿名さん]

どんなトラブルだったのでしょうか
少し気になりますよね。

[162: マンション検討中さん]

N typeの間取り、3部屋全てリビングインですが、皆さんどれぐらい気にされます？自分はあまり気にしていないので、一般的にどのくらい嫌がられるのだろうと思い。

[163: 周辺住民さん]

>>162 マンション検討中さん
一般にプライバシー性が低いと言われるリビングインですが、このＮタイプの間取りの場合、４方向すべてにキッチン出入り口、部屋の出入り口、ベランダ出入り口、玄関方向出入り口があって、ダイニングテーブルをどこに置くか、テレビはどこに置くか、非常に悩みますね。ダイニングテーブルをリビングの真ん中あたりにおいて、テレビをベランダ側に置くなんてことにもなりかねない？

[164: 周辺住民さん]

163から連投で失礼します。163のとおり思ってあらためて見ていると、Ａ２タイプには家具レイアウト図があるけど（洋室２のウオールドアを開けた状態で）、Ｎタイプには家具レイアウト図がないですね。家具配置図の難しさ故か？ファミリータイプのＮタイプに、Ｇ１タイプの家具レイアウト図にあるような小さな丸テーブルをダイニングテーブルとして置くわけにもいかないし。

[165: マンション検討中さん]

Nタイプの部屋は、前は家具レイアウト図がありましたけど、いつの間にか削除されてますね。リビングと部屋の広さも、販売休止前と変わっています。

[166: 匿名さん]

>>164 周辺住民さん

こういう厄介な間取りにこそ家具配置図を付けて宣伝すべきなのに、ですね。

[167: マンション掲示板さん]

>>163 周辺住民さん

ありがとうございます。プライバシーの低さは気にならない、という意味で気にしないと言ったのですが、仰る通りこれでは家具配置がきつく、ソファーが部屋のど真ん中に来るんですかね。。

[168: 口コミ知りたいさん]

>>165 マンション検討中さん

確か削除前は、納戸の扉を押して開ける図になっていて（今は引いて開ける図）、その前の空間にソファーがはめ込まれた配置だった気がする。洋室(1)にはどうやって入るんだ？と思った記憶が。

[169: 名無しさん]

御茶ノ水のプラウド、本駒込のパークホームズも検討しておりましたが、これらと比べてどうでしょうか？小石川良いのですが、ハザードに色がつくのと、規模感、ブランド、管理会社なども考慮するとプラウドやパークホームズのほうが良かった気もします。皆さんどこと悩まれてますか？

[170: 評判気になるさん]

>>169 名無しさん

私も、この3つで悩みました。
お茶の水のプラウドは、交通の便が魅力的でしたが、玄関がお見合状態なのでやめました。
本駒込パークホームズは、少し引っ込みますが、小学校と六義園が魅力的です。あと、娘が、駒込駅のコージーコーナーや、徒歩5分以内にケンタやサーティーワンがあるのに、目を輝かせていたことも大きいです（笑）
アトラスは、実は一番惹かれていました。うちは車を持たないので、修繕積立金のかなりを使う機械式駐車場がないのと、買い物、交通の便など、ハザードにかかるとはいえ、それを吹き飛ばすぐらい魅力的でした。
パークホームズ4、アトラス6くらいで、アトラスに惹かれていましたが、販売中止になったので、パークホームズにしましたが、今でも、アトラス魅力的だったなあと思っています。

[171: 買い替え検討中さん]

>>170 評判気になるさん

このあたりで検討しはじめたところです。
まだ情報が出てきていませんが、モリモトが小石川で、グリーンパークが西片に計画しているようですが、これらと比べてどうでしょうか。

[172: マンション検討中さん]

>>170 評判気になるさん
本駒込パークホームズに決めたんですね、共用部やデザインも魅力で学校区も良いですもんね。
アトラスはやっぱり立地は強いですよね、やはり皆さん迷われてるのですねー参考になります。

[173: マンション検討中さん]

モリモトの小石川はかなり駅遠のようですね
ならば断然こっちのほうがいい
グリーンパークはマイナー過ぎて購入する勇気がない

[174: 買い替え検討中さん]

グーグルマップだとアトラスは５分、モリモトは８分と出てきます。アトラスの近さは魅力ですし、グリーンパークは全く同じ気持ちです。
定期借地権ですが、共同印刷の跡地も出てきますし、このあたりは開発が盛んで楽しみですね。

[175: 匿名さん]

アクセスも良く、周辺環境も住みやすくてよさそうですね。
昔ながらも良さも残しつつ、便利な立地。
ファミリー層でも検討される方が多いかなと思います。
小学校は近くに２校あるのですが、どちらになるのでしょうか。

[176: マンション検討中さん]

ここ1Lが中層までメインなので投資用で買われる方が多くて結局ファミリーも少なく実際の居住者がいないとこら出てきそうと思ってるのですが杞憂ですかね、、？

[177: 周辺住民さん]

デザインをみると、奥には３階建てくらいの低層部分があるんですかね？

[178: 周辺住民さん]

>>176 マンション検討中さん
「1Lが中層までメイン」というのは、どこに情報が載っていましたでしょうか？

[179: 名無しさん]

>>178 さん

エントリーして住戸表見れば分かりますよ

[180: デベにお勤めさん]

販売休止前は３LDKが中心と謳っていたのに。休止中にいろいろと変更したんですかね。

[181: 匿名さん]

24h営業ダイエー裏のワンルーム多めの物件って、あまり行儀の良くない若い住民が多くなりそうだなあ

[182: 買い替え検討中さん]

ワンルームがあるってどこに書いてありますか？

[183: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[184: 坪単価比較中さん]

ワンルームではなく１＋L（リビング）ということですよね

[185: 181]

ルーム（Room）のスペルを勘違い（Loom）してました…
中卒なので許してください…

[186: 匿名さん]

駅はそこまで近いというわけではないものの
全体的に立地は悪くない印象です。
間取りもコンパクトでいいですね。

[187: eマンションさん]

>>186 匿名さん
本当にコンパクトですね
都心居住の最適解、とでも言っておきましょうか笑笑

[188: 口コミ知りたいさん]

>>169 名無しさん
エリア良いのですが、70平米以上の部屋が少なそうだったので早々に撤退しプラウドにしました

[189: 匿名さん]

最近非婚化がすすんでいるんでそこそこ人気はあるみたいだけどね、1LDK

[190: 匿名さん]

単身者であれば全然いいマンションだとは思いますね。
結婚したらやや手狭になりますし、子供を持つとまず厳しい広さにはなりますが、
非婚化が進んでいる状況的には、需要のあるマンションなんですかね。

[191: 匿名さん]

>>190 匿名さん
アラフォーのおひとり様女性は港区と文京区に多いというから需要はかなりありそうだけどね。24時間営業のダイエーを冷蔵庫に使うというあたり、単身者には相当訴求しそうだ。

[192: マンション掲示板さん]

ここの人たちはヴェリテージをどう見てる？

[193: マンション掲示板さん]

>>192 マンション掲示板さん
他のマンションの話はそのマンションの掲示板でしてください

[194: 検討板ユーザーさん]

特別選考案内会の予約がついに始まりましたね。どんな形で案内されるか楽しみ(特に値段、、、

[195: 口コミ知りたいさん]

質問ですが、このマンションって既に完成しているんですか？内見できるような話を聞いたのですが完成は7月じゃないんでしょうか？

[196: 匿名さん]

未完成でも購入者に現場を見学させるケースは聞いたことがあるので、建築途中でも客に眺望や施工の状態を見せるために内覧させることは物理的に可能だと思います。正確なところはMRで営業さんに訊いてみてください。

[197: 匿名さん]

建設途中でも見せてもらえるケースってあるんですね。
よっぽど興味がある物件でなければそこまでしないかもですが、
できるなら見たいとこですね。

[198: 匿名さん]

当マンションの予想平均坪単価は？

400万円台
500万円台
600万円台
700万円台

[199: 検討板ユーザーさん]

販売がいったん中止になった後、現地に行ってないのですが、あの一戸建ては、事業協力者になったのでしょうか、それともそのまま？

[200: 匿名さん]

>>199 検討板ユーザーさん

そういう期待もあったのですが、結局そのまま工事は進んでいて敷地の変更はなかったですね。販売中止になっても基礎工事は粛々と進んでいたので、あくまでも売る側の都合だった可能性が高いです。

[201: 検討板ユーザーさん]

>>200 匿名さん

並行して他の複数のマンション検討してた中で話した営業の方は皆さん地権者と少し揉めてるらしいと言ってましたよ

100パー本当かは分かりませんが

[202: マンション検討中さん]

まだHPにファシリティが掲載されていないですが、ミストサウナやディスポーザーは付いているのでしょうか。

[203: 匿名さん]

>>地権者と少し揉めてるらしい
地権者さんの部屋はないんですかね？その点、ちょっと心配です。

もし揉めているなら、1年に1度の総会も順調に進むのかなんてことを考えたりします。
大丈夫なんでしょうか・・・？

[204: 評判気になるさん]

>>203 匿名さん

あくまで販売中止時点の他の物件の営業の方の話なので詳しくは分かりません。販売再開したということはある程度解決されてるんじゃないでしょうか？

地権者さんの部屋があるかないかはこの物件の営業の方に確認するしかないと思いますよ。総会については住人間のお話なのでなんとも、、、

[205: マンション検討中さん]

ブリリア本郷検討中です。ここの単価はどのくらいになるのでしょう、、知っている方いたら教えてください

[206: 名無しさん]

>>205 マンション検討中さん
まだ最終確定ではないものの3LDKのプレミアム住戸10部屋は坪600以上～と設備仕様や間取りを考えるとお高目。

[207: eマンションさん]

周辺の大手デベの相場には近い価格帯で、全体的に平均的仕様と、1～2LDKが多めな点や地権者住戸が2割を超える点など気になる点除けば、直近の中古成約事例からは仕方のない設定かも。

[208: マンコミュファンさん]

>>207 eマンションさん
価格は予想通りだけど、管理費が周辺相場よりだいぶ高いのがネック。修繕積立金と合わせて結構な金額になるので負担が大きい。

[209: 名無しさん]

価格は妥当。管理費が異常に高く予想の2倍は超えていたので長い目でみれば高くつきそうで買いじゃない物件とみた

[210: 匿名さん]

>>207 eマンションさん
2LDKは坪いくらぐらいでした？

[211: eマンションさん]

>>210 匿名さん
2LDKは検討対象外だったのでうろ覚えですが、60平米切る間取りで切りのいい金額超えてたので、570～580位だったかと。

[212: 匿名さん]

>>209 名無しさん
管理費いくらなのですか？

[213: 匿名さん]

>>211 eマンションさん
ありがとうございます。立地が良くても60㎡未満で億超えは考えちゃいますね

[214: 評判気になるさん]

>>212 さん
間取にもよると思いますが、広めの部屋で管理費は3万5千以上でした。これに修繕積立金がのってくるので、金額的には高層マンションと同レベルだと思います。
昨今の電気料金や人件費、その他物価高騰で全体的に高くなっているような気はします。所有マンションでも管理費の値上げで総会決議がまとまらなかったことがありますが、途中変更は難しいので初めから高く設定する流れではないでしょうか。ただ他と比較してどうかというのはあります。。

[215: 匿名さん]

最近所有するマンションの一つが、管理費の高騰を理由に管理会社を変えたんだが、掃除がゆきとどかなかったり、共用施設で不具合が連発したり、突然管理人が退職してしまうなどトラブルが連発して管理組合で住民同士の罵り合いが発生している。安かろう悪かろうじゃだめだよ。

[216: 評判気になるさん]

確かに管理会社は決議で簡単に変えられるとはいえ、この御時世に管理人の交代は結構探すのが大変なので、旭化成のような大手系列の管理会社に任せたほうが安心感はありますね。所有マンションも管理会社変えてなくても、管理人の離職による求人でかなり苦戦したので、ある程度好条件で募集するためには多少の管理費高騰はやむなしですかね。

[217: 評判気になるさん]

管理費とは逆に修繕積立金は他よりも安いような気がするので、こちらはもう少し高くてもよいと感じました。一般的な当初から右肩上がりの計画だと総会で後々もめることが多いので、フラットな計画の方が不公平感が少ないような気がします。ここはフラットでかつ安いという説明ではありましたが。

[218: 匿名さん]

>>216 評判気になるさん
実は投資クラスタの連中が管理費が高いとか叫び出したのがきっかけでね。
実需で所有している人たちは変更に反対票を投じた人もいるんだが寄り切られた格好。
マンション内が真っ二つになってしまった。売ろうかと思ってる。

[219: 評判気になるさん]

>>218 匿名さん
確かに投資クラスタが多いと、外部居住者が多くなって管理組合の運営が難しくなるし、困りものですね。このあたりは地元不動産屋からも実需層が比較的多いと聞いているので、まだいい方かと思います。

[220: マンション検討中さん]

>>217 評判気になるさん
修繕積立金はフラットではなく、年数に応じて段階的に上がり、30年目には当初の3.2倍程度になると説明を受けました。
担当者は平米単価いくらで説明されていましたか？

[221: 評判気になるさん]

>>220 マンション検討中さん
説明を聞き違えたのかもしれませんが、70平米台で月8000円台からスタートと聞きました。その後あまり変わらずに推移して、ある時点で固定されるという説明でしたが、それが30年目だったのかもしれません。詳しくどの時点でいくらまで上がるかは確認しなかったので、スタートが低いなということだけが印象に残りました。