ウエリス西宮甲東園 について

[マンション検討中さん]

ウエリス西宮甲東園について語りましょう。
公式URL：https://wellith.jp/nishinomiyakotoen177/

所在地：兵庫県西宮市上大市一丁目111番1（計1筆）（地番）
交通：阪急今津線「甲東園」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.61m2～119.05m2
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 東京建物株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：NTTアーバンバリューサポート株式会社

ずっと気になっていた西宮市のNTT甲東園社宅跡地、
建築物計画概要が発表されていました。
ウェリス系列のマンションになるようです。
こちらについての情報を希望しています。

駅近で学区もよく、子育てしやすそうだなと気になっています。

所在地：兵庫県西宮市上大市1丁目111-1(地番)
交通：阪急電鉄阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩2分

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[102: 検討板ユーザーさん]

希少性ありますしニーズは一定あると思いますが、周辺の中古物件だと例えば
レジェイド甲東園（築4年、甲東園駅3分）が昨年秋に平米単価67万
仁川駅4分の物件（築9年、同学区）が昨年夏に平米単価65万
フォルム甲東園（甲東園駅徒歩1分、築18年、同学区）が一昨年3月に平米単価58万
で出ています。
なので平米単価100なら、資産価値という意味では10年で3割減、20年で4割減くらいは覚悟の上で購入すべきと考えています。

[103: 検討板ユーザーさん]

ここは大規模だからもう少し緩やかな下落幅だろうけど、郊外選ぶ以上減価は仕方ない
郊外自体、ある程度長く住む人向きだしね

[104: 通りがかりさん]

>>102 検討板ユーザーさん
レジェイド甲東園はもっと駅から遠いでしょう。
あと挙げられている3つのマンション全て甲東小学区ではありませんよ。よく調べてから書いてください。
いずれにせよここは資産価値云々よりは永住目的の方が多いのではと思います。

[105: 名無しさん]

>>104 さん
記載ミスでした、レジェイドは徒歩3分→5分でしたね。学区も2物件について同じ甲陵中学区ですが小学校区は異なりました。お詳しいですね…。
個人的にはそれでも割高なのは変わらないと考えますが、建物も学区含めた環境もかなり良さそうですし、仰る通り永住目的で購入時の割高やその後の減価が気にならないくらいゆとりのある方向けなのかもしれませんね。

[106: 匿名さん]

７０００万円超えなんですね。
ホームページにはまだ掲載されていなかったので、思ったよりも価格が高めでびっくり。
駅に近いとはいえ、それならもう少し間取りが広いなどの魅力を感じる部分があってもいいのかしら。
元々の坪単価が高めということなのですかね。

[107: マンション検討中さん]

不二建設って、あまり評判良くないらしいですね。大丈夫なんでしょうか…

[108: 検討中さん]

>>107 マンション検討中さん
それはどこからの情報ですか?

[109: マンション検討中さん]

検索して口コミ見てみてください

[110: マンション検討中さん]

>>107 マンション検討中さん

不二建設の物件住んでますが何ら問題ないですが…

[111: 通りがかりさん]

あ、そのこと、現在販売中の他物件（不二建設が建てている）のスレで見ましたよ！
でも建設会社は選べないし、信じて任せるしかないですよね…

[112: 匿名さん]

レジリエンスのページ、見ました。

ライフラインを3日間確保できるようになっていて、災害発生した時でも防災備蓄倉庫があるようです。
これって、備蓄もマンションの管理費などでまかなってくれるということですか？

今、備蓄食品は定期的に買いかえて、レトルトカレー食べたりもしているので、その手間がなくなるならいいなと思いました。
それとも、あくまでも備蓄倉庫だけ用意されていて、中に入れるものは各自で用意しなくてはいけないんでしょうか。

[113: 口コミ知りたいさん]

>>106 匿名さん
支線2駅はキツイね。門戸の中古がわりと安目なので厳しいかも。ただ自動車の便は西宮屈指だから駐車場確保が必須やね。

[114: 通りがかりさん]

>>113 口コミ知りたいさん
ここ車便利ですか？

[115: 匿名さん]

防災設備がしっかりしているマンションは安心できます。
断水した時や停電になったときの対策もしっかりしているなと感じました。

防災備蓄倉庫は管理費でマンション戸数分の３日分の食料等を補完する倉庫ではないのかなと思いました。
出入りも自由には出来ないようになっているのかなと思いましたがどうでしょうか？

[116: マンション検討中さん]

60㎡台の部屋で検討してます。
行かれた方金額いくらくらいでしたか？
予算5500万なんですけど超えるならさすがに辞めようと思っています…

[117: マンション比較中さん]

>>116 マンション検討中さん
北棟1階でギリギリ予算内、、、
南棟の3階以上なら軽く1500万～2000万オーバーです。
かなり強気の値段設定です。

[118: 評判気になるさん]

>>117 マンション比較中さん
カネがキツイんやったら無理したらあかん。

[119: 匿名さん]

防災備蓄倉庫は普段は施錠されていて、管理組合の役員さんが鍵を管理するのではないでしょうか？
分譲マンションの事例ではありませんが今私が住んでいる地域の自治会ではそのようなルールで運営されております。

[120: マンション比較中さん]

>>117 マンション比較中さん
ご回答有難う御座います。
素朴な疑問なのですが、なぜ北棟1階だけ値段下がるんですか？（それでも高いですが…）部屋が小さいとかですか？

[121: 匿名さん]

夏季休業期間：8/7（水） ～ 15（木）　※8/16より通常営業いたします。

夏休み、終わっているみたいですね。

>>120さん
直接、聞いてみてはどうですか？
ほかのマンションでも1階は割と安かったりしますけど……

[122: 西宮で家探し]

>>120 マンション比較中さん
窓からの景観がマンションの内側になるからじゃないでしょうか。南棟の玄関を眺める事になります。
逆に共用廊下からはベランダが丸見えですし。

気にならない方からすればコスパは良いと思います！

[123: 職人さん]

北棟の南向きの前は機械式駐車場だから他と比べて安めの設定

[124: マンコミュファンさん]

北棟は目に優しい価格だけどリセールで苦戦しそう

[125: 匿名さん]

レジリエンス見ました。水と電気の確保とガスボンベと食料が3日分保管されるらしいですね。
それってとても良い取り組みだと思うんですけど、その3日分の食料の消費期限が切れたらどうするんでしょう？
それらもちゃんと管理費かなにかで賄われているんでしょうから、無駄にはしないとは思うんですけど。
期限前に買い替え、古い方は住民に配るとかいう感じでしょうか。いらない人もいそうだけど。

[126: eマンションさん]

>>124 マンコミュファンさん
いくらくらいでしたか？？？

[127: 通りがかりさん]

なんぼなんや？わいでも買えるか？

[128: マンション検討中さん]

70平米で平均5000万台だったら爆売れするんだろうな。
それくらいまで下げてくれないかな、NTTさん。

[129: 検討板ユーザーさん]

>>128 マンション検討中さん

そんなに値下げしなくても立地いいからゆっくり売れるのでは？

[130: 匿名さん]

>>129 検討板ユーザーさん
ですよね。ただの願望です(；ω；)

[131: 匿名さん]

水は断水時に備えて1人1日3L×3日分を確保、ガスボンベ、太陽光発電の蓄電で集会室などの電源コンセントを使用可能に、防災備蓄倉庫に3日間分の食料品を備えるなどの取り組みは良いですね！
あくまで予想ですが賞味期限が迫った食料は希望者に配布されるのでは？

[132: 匿名]

配布する時には教えてな。
貰いに行くわ。

[133: 職人さん]

>>132 匿名さん
南棟は1平方メートル当たり100万越え、西・東棟が100万やや越え、北棟が駅には近いけど立体駐車場に面して景観的に劣り大体100万のようです。何階か？角部屋か？にもよりますが。
つまり70平米で7000万円は余裕で超えます。

[134: eマンションさん]

>>133 職人さん
甲東園て仁川駅や門戸厄神駅より何で高いの。信じられん価格やわ。

[135: 匿名さん]

さすがに割高すぎませんか

[136: 匿名さん]

立地がええから買うやつはおるやろ
ワイは今住んどる西北のマンションがかなり値上がりしとるから売って買い替えしよかと思っとる

[137: 口コミ知りたいさん]

西北徒歩8分73平米6800万が抽選になるなら、甲東園徒歩3分70平米7000万もそこそこ売れるんやろなぁ

[138: 検討板ユーザーさん]

設備はこっちのがいいからそこそこ売れるのでは？
まあ今の家が高く売れる人しか買わないとは思いますが。一次取得には厳しい価格です。

[139: 評判気になるさん]

6000超えると買える人が限られてくるからなぁ

[140: 通りがかりさん]

>>137 口コミ知りたいさん
中古物件の相場だと甲東園徒歩3分より西北徒歩8分の方が高いみたいですからね。
なのに西北新築より高くて戸数も177で5倍以上。売り切れるのか‥？

[141: 検討板ユーザーさん]

>>140 通りがかりさん
あの西北新築は高速目の前で色々微妙なので安いんですよ。

[142: マンション掲示板さん]

>>141 検討板ユーザーさん
ブリリアですね。
あそこが特別安いだけで他の西北新築は坪400くらいしますからね～

[143: マンション検討中さん]

>>141 検討板ユーザーさん
西北とはいえ、ゴミ出しも外に置く方式だから、あの価格帯なのに収集日の朝しか出せない。賃貸レベルですからね。

[144: 通りがかりさん]

>>134 eマンションさん
そりゃ仁川より高いやろ　学区もいいし
門戸厄神は良いけどゴチャゴチャしてるから個人的には甲東園の方が好きやけどな

[145: 検討中]

価格設定高めだから177戸埋まるのかが疑問。駅3分だから需要はあると思うけど。

[146: マンコミュファンさん]

>>145 検討中さん
埋まるでしょ、駅近で大規模で便利な場所。
買い替え需要で埋まるよ

[147: 口コミ知りたいさん]

>>146 マンコミュファンさん
お店も少いしどちらかというと郊外なのかな。甲陽園に似たポジションな気がする。宝塚近いけどあんまり意味ないし。ヴェレーナシティに比べてかなり高いし、少し背伸びして夙川、西北や 同じ位の価格帯の甲子園口あたりも検討した方が良い気がする。

[148: 通りがかりさん]

甲子園口はまだマシだけど、西北夙川あたりは駅近新築縛りだと厳しいのがね

[149: 口コミ知りたいさん]

正社員共働きならローンで買える
というか、パワーカップル以外誰が買うの
お金のあるお爺さんお婆さんのさいごの棲家にもいいかもね

[150: 匿名さん]

他スレで高騰園って書かれてて笑ったわ

[151: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきた。
6000万台～と割高な印象。
人気（検討が多い）のは日当たりの悪い北側だとか。南側は高過ぎて買う人少ないのかな？7,000～出すなら甲東園を選ばないか。新伊丹のブリリアも売れ残ってるけど、こっちも売れ残る可能あるかもね。

[152: 匿名さん]

北に人気が集まるなら人気をバラけさせるために南が安くなるんじゃないでしょうか。

[153: 口コミ知りたいさん]

南は残っても後から売りやすいし、わざわざ安くする理由もない
北は実物できたら売りにくいから早く売り切りたいんだと思う

[154: マンション検討中さん]

北側棟はベランダ側が5階建ての立体駐車場で最上階でギリギリ景色が見えるくらい。反対側は賃貸マンションが密接してる上に外廊下になってるから
賃貸マンションから見えるらしい（目隠しパネルはあるらしいけど）当然日照も悪くなるから建設後は北側は売りにくいだろうね。
西棟にポストが集中してるから北棟は二度手間になるのもマイナスポイント。西棟は公園が接するから騒音がどうか。夜に大学生が集まったら最悪だろうね。

[155: 通りがかりさん]

北は条件悪いのわかってても、あの価格出して駐車場ビューは実物見たら絶対萎える
人気なのは狙い通りやろね

[156: 通りがかりさん]

>>154 マンション検討中さん
ベランダから立駐まで結構スペースあるように見えるけど、そんなに日当たり悪くなるかな？

[157: 検討板ユーザーさん]

>>156 通りがかりさん
担当者に実際聞いた話、立駐は5階建てだけど、そこに車が載るから、実際の高さは立駐6階建て。マンションの4階のベランダが立駐5階に載ってる車と正面に来る高さ。北館の景観のシミュレーションも4階からしか出せないって。期待するのは自由だけどね。

[158: 評判気になるさん]

西の公園は新設だけに使われ方が読めないのが悩ましいよね
案外静かな可能性もあるけど、溜まり場になる可能性もあるし

[159: 匿名さん]

>>158 評判気になるさん
ホント夜とか若者の溜まり場にならないようにして欲しいな～

[160: 通りがかりさん]

南向きは新幹線ビュー
東向きはエントランス遠い
北棟は駐車場ビュー
西向きは戸数少いし角部屋高そう
みんなちょっとづつネガあるね
ランドプランもうちょい何とかならんかったんかな。
それと狭い部屋いる?
ボンボンの○学生が騒ぎそう。

[161: マンコミュファンさん]

夜騒いだら即通報でいいんじゃね？

[162: マンション検討中さん]

関学生は甲東園のマクド出禁になるくらいだからね。
近くに飲み屋もあるし、駅近の公園がどうなるかなんて想像に難くない。
敷地内からしか入れない専用公園にしてくれたら良かったのに。

[163: 匿名さん]

ここを検討している人に質問です。長文です。
西北のブリリアや甲子園口、六甲道ではなくここにした理由はなんですか？？
私は他の物件見学後この物件を見学しました。
実家が甲東園なので見学前はここが本命でした。
正直この辺りのことはなんでも知っていますし、大好きな場所です。
ただこの場所を知っているが故に西北、甲子園口、六甲道よりは800万円くらい安いと思っていました。
しかし実際は逆に他の物件より200万ほど高く、言葉が出ませんでした。。
ここの物件のことを悪く言っているわけではないのです、ただ立地評価、価格を考えたときに納得できないんです。

ここを検討されている方がなぜ、西北、甲子園口、六甲道より高くてもここの物件にしたのかをご教示頂けないでしょうか？？

[164: 西宮で家探し]

>>163 匿名さん
立地、規模感の希少性があるからじゃないでしょうか。
学区も良いし、少し高いと思いましたけど、私は価格に関しては許容できます。

ただ、標準仕様が余りにもチープ過ぎて呆れてしまいます。
ガスコンロや御手洗は賃貸以下ですよね、7000-8000万払う人を相手に失礼な売主だと感じてしまいました。

もちろん購入するならグレードアップを考えていますが、担当者にはから「まだできるか未確定ですしきっと高いですよー」みたいな言い方されて購買意欲が下がりましたね。

住戸玄関周りが全部吹付な分譲マンションは初めて見ました。

文句を言っても立地が良いのできっと買う事になるんでしょうけど。

きつい言い方になって申し訳ございません。

[165: マンコミュファンさん]

>>163 匿名さん
リセール気にするような人は相手にしてないのではないですか？
高いと言っても西宮住みの人は自宅の価格も上がってます、賃貸上がりの人は買えないでしょうが住み替えだけで埋まるでしょうね

[166: マンション掲示板さん]

足元見られてる感はありますが、この辺りで大規模新築は他にない強みですし、高い高いと言われながらも着実に売れていくんでしょうね…

[167: 匿名さん]

>>163 匿名さん

>ここの物件のことを悪く言っているわけではないのです、ただ立地評価、価格を考えたときに納得できないんです。

同じ理由で見送りました。北棟以外は良い物件だと思うのですがさすがに想定してた価格とのズレが激しすぎて。。

[168: 通りがかりさん]

>>163 匿名さん
西北のブリリアは高速近いことが嫌だったので全く検討しませんでした。
元々駅近、大規模、阪急沿線が希望で、できれば西宮市を出たくなかったのでここが本命です。
数年前の感覚からすると高いですが、ブリリア以外の他の西北物件よりは1000万は安いですよね。
この物価高ですからそんなものかなと割り切りました。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>166 マンション掲示板さん
正直価格妥当性は低く中古ですぐ売ると大赤字になるかと。
西北はガーデンズがあるので西宮アドレスだけではなく利便性でも選ばれてますが他は便乗してるだけではと思ってしまいます。
再開発もJR中心ですし

[170: マンション掲示板さん]

西北ブリリアは確かに安いけど、微妙なところが多い物件だからダメな人も多いよね
価格反映してくれてるから人気だけど

[171: 口コミ知りたいさん]

>>170 マンション掲示板さん
西北ブリリアは高速まん前ゴミ捨てが外のステーションだから、賃貸レベル。内廊下なのに各階ゴミ出しないから管理費高いだけという残念仕様。
それなのに価格だけは西北価格。
中古になると駅直結各階ゴミ出しの阪急塚口のプラウドと比較して買う人いないでしょ
西北信者は盲目

[172: マンション検討中さん]

すごいな1日経たずして怒涛のレスが続くね。

[173: 評判気になるさん]

高騰しすぎ、ガチで高騰園だ

[174: 通りがかりさん]

ブリリア批判必死やね。買えないか、抽選落ちた方？ゴミの件も管理費高いのも事実やけど、だからって中古は売れないと決めつけるのはいかがなものか。少なからず、ガーデンズ徒歩圏内に魅力感じる人はいるのでは。
あと内廊下でも各階ゴミ出しないとこは小規模だとありますね。

[175: eマンションさん]

業者だって慈善事業でやってないですからね。
そりゃ儲かる土地には高値で売り出すでしょう。
売れ残れば多少値下げすることは後でもできるし。
買える人に買ってもらって、値段出た途端に文句ばかり言う人は買わなくていいと思っての値付けでしょうね。

[176: 匿名さん]

参考までに70平米でいくらくらいなんでしょうか。

[177: 検討板ユーザーさん]

>>176 匿名さん
7000オーバー

[178: 匿名さん]

>>177 検討板ユーザーさん
ありがとうございます...　余裕で予算オーバーです。なんでそんなに高いんでしょうか

[179: マンション掲示板さん]

>>178 匿名さん
駅徒歩大規模の希少性
学区や利便性ぼちぼち
ハザード問題なし

長く住むには普通にいい場所なんですよ
なので売り手側も強気

[180: マンション検討中さん]

資産性やリセールを考えないなら割高でも条件はいいからね。
新築にこだわらなければ、同じ値段出して他住んだほうがいいと思うけど

[181: マンコミュファンさん]

>>179 マンション掲示板さん

ハザードなんだけど、断層が近くなんじゃ？

[182: マンション比較中さん]

>>181 マンコミュファンさん
内水氾濫(浸水履歴)も確認した方がよさそうですね。

[183: 通りがかりさん]

阪神間はどこも断層の上なので気にしたら住めませんよ

[184: 通りがかりさん]

>>183 通りがかりさん

それは水害も同じこと言えるのでは？

[185: 通りがかりさん]

水害はハザード確認すればおおむね回避できますが、阪神間は断層が多いので直下型地震は回避できません。
気になる方は断層マップも見た方がいいかと思います。
と言っても私は子育てで利便性重視してこのあたりの物件を買いましたが。

[186: マンコミュファンさん]

>>185 通りがかりさん

いや山沿いに断層が多く、海沿いはあまりないですね。
大阪の上町断層然り、つまり水害とトレードオフなんだと思いますよ。

[187: マンコミュファンさん]

しかも甲東園は浸水実績ありますよ。

https://www.nishi.or.jp/kurashi/anshin/bosaijoho/kakushumap/shinsui-ma...

ハザードとは？

[188: 評判気になるさん]

>>187 マンコミュファンさん

[189: マンコミュファンさん]

高騰円やな。

[190: 口コミ知りたいさん]

何回も擦るのはおもんない

[191: eマンションさん]

マンションて広さの単位は平方メートルやのに、単価の単位は坪やから、結局総額がいくらくらいなのかつかめん。一坪は3.3やから、、みたいな暗算は諦めとる。なんとかならんのか。

[192: 名無しさん]

>>191 eマンションさん
坪330ならヘーベー100万になります。
75ヘーベ7500万なら坪330
それより1割安ければ坪3OO
2割安ければ270位と概算できます。7Oヘーベが5800なら330の15%マイナスで280位といえます。大体ですが。

[193: eマンションさん]

高すぎて手がでない！
専業主婦、パート主婦は無理だよ。
サラリーマン共働きでもきつい。
経営者や士業の方々が買うのか。
とはいえそれで200近くも売れるのか。
リセール見越して、みんな多少の無理はするのか。
自分の知らない世界の人がそんなにいるのか。
不思議だ

[194: 評判気になるさん]

>>193 eマンションさん

高騰円やからな。
しゃあないわ。

[195: 匿名さん]

高い言うたり妥当言うたり本当に意見が割れるな
何か紛れ込んでんのか？

[196: マンション検討中さん]

新幹線と阪急今津線の音は聞こえると思います。
もちろん窓を閉めてたら問題ありませんが、これから涼しくなる秋や春先は、夜間、窓開けてねると聞こえてくるかと思います。
でも大丈夫です。人間、慣れることができます。

[197: 検討中]

>>196 マンション検討中さん

窓あけて寝たらあかん（防犯上）
そうですよね。窓閉めてれば音は問題ないと思ってます。

[198: 名無しさん]

高すぎるので戸建てにしました。
完売は難しいでしょうね～。

[200: 通りがかりさん]

>>185 通りがかりさん
https://bosailiteracy.org/literacy/earthquake/avoidfault/

このサイトによると断層から5キロの範囲は断層直上とほぼ同じらしいので阪神間は断層を気にするなら住まない方が良いのかもしれませんね。

[201: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]