ピアース杉並方南町レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

ピアース杉並方南町レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-honancho/index.html

所在地：東京都杉並区堀ノ内2丁目616-1外
交通：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.17m2～80.61m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[402: 通りがかりさん]

ノリが古くさい。60歳位のババアかな。

[403: 通りがかりさん]

>>400 セレブさん
あんた、ここの掲示板だと一線超えないのね。
レモンパイ！！！

てか浜田山から歩けるのねえ。
方南町駅利用エリアって環七と方南通りとで4つに分かれてて
それぞれ結構雰囲気違うわよね。ほぼ笹塚みたいなエリアもあるし。。

[404: 購入経験者さん]

セレブ、いいよ私は好きだよ。
方南町スーパー不毛地帯はほんとそうだよね。
サミット高いんだよ高級スーパーでないのに、普通に微妙に高い。
あと、ドラストも。商店街側のココカラファイン、逆側のマツキヨ、どっちも安くない。
方南町のドラストでなにか買うこと殆どないわ。アマゾンか、新宿のドラスト過密地帯のがよほど安いし。

[405: 通りがかりさん]

サミットはセール品のサイクルが決まってるから、
それに合わせて買い物していけば割高感も緩和されるわ。

あと方南町のサミットは狭くて古くて余計に高く感じるわ。
南台(方南町駅エリア)のサミットは広くて綺麗だから何となく納得しちゃうけど。

[407: 検討板ユーザーさん]

高円寺のOK安いけど、チャリ止める場所がよく分からなくていつも素通りしてしまうんだけど、
駐輪場あるんでしょうか？

[408: マンション検討中さん]

今思えば方南町駅ほぼ直結のシテイテラスは割安優良物件だったな。当時は高いと思ってたけど、モリモトのこの物件の立地や価格を見てるとそう思う。ブランド力も違うし、ゴミ臭問題も関係ない。

[410: 検討板ユーザーさん]

セレブありがとう。やっぱないんだね…。
業スの緑道いまいちピンと来てないけど、OKまあまあ離れてるだろうし不便ね。
笹塚21みたいな2時間無料の駐輪場欲しいな。

[411: eマンションさん]

価格強気だな、坪450位か
設備仕様は高いけど玄関前カメラがなかったり外廊下でチグハグな印象
モリモトお得意の地下階もあるね

[412: 評判気になるさん]

>>411 eマンションさん
いや内廊下でしょ、ここ。

[413: 評判気になるさん]

>>411 eマンションさん

玄関前カメラ?

[414: 買い替え検討中さん]

内廊下じゃないでしょ。

[415: 管理担当]

[No.393～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[416: 匿名さん]

>>414 買い替え検討中さん
この配当計画でどうやって外廊下にするのって感じだけど外廊下なの？

[417: 匿名さん]

>>408 マンション検討中さん
今となってはの話だけどね。強気の住友価格とか言われてた。誰だよオリンピック後は安くなるって言ったやつ。

[418: 買い替え検討中さん]

>>416 普通に外に面してる。もしかして内廊下の意味分かってない…？

[419: 匿名さん]

>>418 買い替え検討中さん
いやいや今内廊下物件に住んでるんで。配当図見てるけどどこが外に面してるのかわからん。
吹き抜けのところが壁や窓になってないのか？？

[420: 匿名さん]

>>418 買い替え検討中さん
これ外廊下？

[421: 匿名さん]

外廊下ですよ

[422: 買い替え検討中さん]

>>419 そうそう、合ってます。壁にはなってないただの吹き抜け

[423: 匿名さん]

>>422 買い替え検討中さん
ありがとうございます

[424: 通りがかりさん]

内廊下でしょ、これ。

[425: 通りがかりさん]

これが外廊下だとしたら設計センスおかしい気がするね。明らかに内廊下向けの配棟なのに。

[426: 検討板ユーザーさん]

内廊下ですね

[427: マンション検討中さん]

中庭側に向いてる外廊下で屋根、壁は無いと言ってたよ。
感染対策とか言ってたけど、ただ単にコスト削減でしょ。
でもエアコンが必要ないから管理費は多少違うのかな？
質問して分かったけど、向こうの話し方に後ろめたさを感じた。

[428: マンション検討中さん]

これ内廊下だとしたらBタイプの共用廊下側の窓で通風とれないでしょ
GタイプとかKタイプのボイド部分を見ても壁で囲われてないし、外廊下で確定ですね
この配棟で内廊下じゃないのは確かに微妙ですが、住戸を細かく刻んでるから外廊下にしないと行灯部屋ばっかりでしょうし…

[429: 買い替え検討中さん]

内廊下だと信じ込んでるひとが多すぎｗ
この調子だと、内廊下だと信じ込んで確認もせずに契約して、
竣工してあらビックリの人いそうだよモリモトさん！

[430: マンション検討中さん]

営業さんに外廊下と説明してもらいましたよ。
内廊下だったらもっといいんでしょうけど、これ以上金額上がるのも辛いので仕方ないかな...

[431: 評判気になるさん]

高級仕様ならば、このように吹き抜け部分にガラス壁が設置され内廊下として設計される。

この坪単価ならば１昔前だとコスト的にもこれくらいは出来たと思うが今の時代はもうそこまでするにはコストが見合わないのだろう。

てかここが外廊下 or 内廊下 というのは >>8 で既に出てるお話し。

[432: マンション掲示板さん]

モリモトお得意の内廊下。ここはついにコスト合わずか。。大変な状況だわ。

[433: マンション検討中さん]

>>427 マンション検討中さん

外廊下の理由が「感染対策」は草

それ言っちゃうとこれから作るディアナコートとか
全て外廊下にしなきゃならなくなるのに。

外廊下のデメリットはここの場合、台風の時やゲリラ豪雨の時に吹き抜けに近い住戸のところは雨が近くまで来ちゃうとこですかね。
風は上手く抜けさせる事は出来るのかな。

[434: 通りがかりさん]

感染対策はさすがに苦しいな。。
コストでしょうね。

[435: 名無しさん]

>>429 買い替え検討中さん
いやライトに情報収集してるのでどっちかなと思っただけで。真剣に検討してMR行ったりしてる人は外廊下の確認くらいはしてるでしょう。変に煽らなくていいよ。

[436: 匿名さん]

コストカットだと思いますけど、外廊下のおかげで行灯部屋が減るのもメリット

[437: 匿名さん]

今、内廊下のマンションに住んでるけど、たまに匂いがこもってる感じがする時があって嫌なんだよね。だから個人的には外廊下でもいいと思ってる。この構造ならマンション外側からは見えないから、プライバシーも保たれるし。

[438: 匿名]

内廊下だと雨に気づかなかったりするし、火災発生時とかは不安。
客を呼んだ時に印象が良いのは確かだけど。

てか方南町エリアで内廊下マンションってあった？

[439: 購入経験者さん]

方南町エリアでは内廊下マンションはぱっと見なさそうですね。

もちろん内廊下は都心エリアに多いですが、三井、野村、住友などブランドマンションでも、少し西側に来ると途端に外廊下マンションにしますよね。

この界隈、丸ノ内線西側で内廊下マンションで思いつくのはプラウド南阿佐ヶ谷くらいでしょうか。

[440: 名無しさん]

>>439 購入経験者さん

パークホームズ中野南台ステーションテラスが内廊下。

[441: 購入経験者さん]

>>440 名無しさん

おお、ありがとうございます。

[442: マンション検討中さん]

これ外廊下ですよ。吹き抜けです。
疑ってる人はモリモトの担当者に聞いてください。


内廊下だったら、ドヤ顔で内廊下って推してますよ。

[443: マンション検討中さん]

既に外、内廊下の議論終わってましたね。
書いてる人いる通り、コストの問題でしょう。
モリモトは行燈部屋多いですが、これは行燈部屋対策になるので結果オーライですね。外からのプライバシー確保もGOOD。そんなに気にならない外廊下です。

[444: 管理担当]

[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[445: 検討板ユーザーさん]

>>439 購入経験者さん
都心部は隣がマンションだったりしてプライパシーを確保する為に内廊下なんでしょうね。

[446: マンション検討中さん]

建物自体に魅力的は感じていますが、一般的な忌避施設（ゴミ収集車関連・火葬場）が徒歩圏内にあることにやや引っかかってます。ゴミより火葬場が気になるかも。こんなこと気にしてたらどこにも住めないかとも思うのですが。不動前にも笹塚にも火葬場はあるし、珍しいことではないのかな。。

[447: マンション掲示板さん]

>>446 マンション検討中さん
同じようなことを考えています。ごみ収集車とすれ違うと無意識に息を止めているから、それが毎日100台以上かつ産廃も集まってくるとなると。必要な大事な施設ですが、ご近所でなくていいかなと思う反面、火葬場のことは全く知らなかったのですが、そういった忌避施設があるからか、比較的かなり安価で買いやすいので候補から捨てきれず迷っています。

[448: 口コミ知りたいさん]

幡ヶ谷に住んでいたことがあって、斎場が近くにあったけど気にしたことはなかった。斎場に向かう人もよく見かけたけど嫌な気持ちになったこともなかった。斎場を気にするかどうかは個人差が大きいかな。

[449: 買い替え検討中さん]

自分も別に斎場は気にならないな。最近の斎場はめっちゃきれいだしね。

[450: 検討板ユーザーさん]

>>446 マンション検討中さん

どこに火葬場があるんですか？

[451: マンション検討中さん]

446ですが、みなさまにコメントいただき、本当に自分の価値観・捉え方次第だなぁ、と実感しました。火葬場は、1.4km北側の妙法寺西に位置する認識です。新築で比較的都心に近いロケーションで高台で景観も悪くないマンションと好条件の割には比較的手の届きやすい価格帯だと思ってますし魅力を感じてますので、火葬場とゴミのことが気になりつつわたしも候補から捨てきれません

[452: 検討板ユーザーさん]

今どのくらい売れているんでしょう
まだわりと選べそうでしょうか

[453: 通りがかりさん]

>>451 マンション検討中さん
1km以上離れてるなら全く気にする必要ないと思いました。
むしろ同じ地域ではないですね。

[454: マンション検討中さん]

>>451 マンション検討中さん
新高円寺駅の方が近いですね。

[455: マンション検討中さん]

>>453 通りがかりさん
150メートル離れてるゴミ関連施設ならやっぱり気になりますか。むしろ同じ地域、町内ですし。

[456: eマンションさん]

>>453 さん

>>453 通りがかりさん
150メートル離れてるゴミ関連施設ならやっぱり気になりますか。むしろ同じ地域、町内ですし。

[457: マンション掲示板さん]

>>456 eマンションさん
人によると思うけど、生ゴミではないから私は気にならない。

[458: 口コミ知りたいさん]

>>455 マンション検討中さん
その議論はもう終わったと思ってました。

何度現場行っても臭いしないですし。8月ですら臭いしなかったです。目の前でなんとなくするような？というレベルです。全く気にならない。

[459: 買い替え検討中さん]

終わったかどうかは誰が判断するものでもないんじゃない。
過去レス読まなきゃいけないルールもないし。

[460: 名無しさん]

>>459 買い替え検討中さん

だれ？

[461: 評判気になるさん]

>>368 マンション検討中さん
その議論は結論が出ています

[462: 匿名さん]

>>458 口コミ知りたいさん
私も現場を見に行ってみましたが気になりませんでした。
いつまでも迷い続けるよりも、実際に見に行ってご自分で確かめれば納得されると思いますよ。

[463: 匿名さん]

で価格はいくらなんじゃ？？

[464: マンション検討中さん]

リセールバリューをどの程度見込むかが、難しいなと感じてます。再開発は見込まれない中で、高台・建物デザイン・始発という利点でどこまで将来需要が見込まれるか。なんとなく期待しないほうが無難かな～という気はしているのですが。

[465: 匿名さん]

>>463 匿名さん

平均坪440～450万

[466: eマンションさん]

>>464 マンション検討中さん

リセールバリューはそこまで期待しない方が良いでしょう。実需向けですよ。築10年で残債なければラッキーくらいでいた方が良いと思います。

[467: 匿名さん]

この価格高騰の最中、リセールバリューを期待するのはどの物件もリスクがある。
サラリーマンが都内でマンションを買えるギリギリまで価格が高騰していますからね。
ただ建築資材や人件費の高騰で、待っていても今後マンション価格が下がる可能性も低い。シンプルに自分が住みたい物件を買う、というのが結局はベストな選択につながると考えています。
家賃を払い続ける気があるなら、しばらく買うのを諦めて、一か八か、価格が下がるのを待つ選択肢もありかな。個人的には価格が下がることはないと考えていますけど。

[468: マンション検討中さん]

466さん、467さん

自分がもやっと感じていながら整理できてなかったことをクリアにご記載いただき、本当にその通りだと思えました。インフレ・金利動向・少子高齢化・・先を読むことは難しいので住みたいかどうかで判断すべきですね。ありがとうございました！

[469: 検討板ユーザーさん]

方南町駅徒歩5分の築50年マンション　ガーデン堀ノ内が野村不動産により建て直され24年に竣工予定とのことですが、この物件にどう影響するの思いますか？大規模マンションがリニューアルされることによる街の活性化？もしくは競合が増えることにより資産価値は下落？地下鉄始発に座れる可能性が低くなる？　　価格帯やグレードもどの程度のものなのか気になります。

[470: 評判気になるさん]

>>468 マンション検討中さん
467さんの言う通りで、リセールバリューで売り出しより高く売れることを期待するのはリスク、というか可能性低いと思っておいた方が良い。
一方で円安の影響で資材価格が上昇してるので割安新築が出てくる可能性も今後は期待できない。

実需向け(10年以上住む予定なら)なら買い、数年で売り出す可能性あるなら、都心か城南の駅近中古物件(または湾岸タワマン)を検討をおすすめします。

ちなみに私はこの物件買います！！

[471: 検討板ユーザーさん]

東京都は電柱地中化プロジェクト進めていると思うのですが、この物件の堀之内地区はいつ頃、実施される予定がご存じの方いますか？

[472: 468です]

>>470 評判気になるさん

なるほどです。自分も、このマンションの資産価値がぐっと上がるとは思っておらず、かといって顕著に下がることもないように感じてます。儲けたいというよりは持ち家で落ち着きたい&インフレによる預金価値下落リスクに備えたいことからこのタイミングで購入を考えました。いいですね！魅力ありますよね。ご近所様になるかもしれない方からのコメント嬉しく拝見させていただきました。

[473: 名無しさん]

>>472
私も似たような考えです！
モリモトのおしゃれなマンションは人気あるので、景気や金利の大きな環境変化がない限りある程度の需要はあると思います。

これが都心への距離がある駅だったら買わないです。
住人の皆さんと仲良く過ごせたら嬉しいです。よろしくお願いします！

[474: 匿名さん]

口を揃えて資産価値がない、だけど買うという、珍しい物件でした

[475: 買い替え検討中さん]

実需だったらそんなもんじゃない
同じ値段ならもっと住みやすいとこ全然あるけど、
通勤するひとには始発駅メリットは大きいね

[476: マンション掲示板さん]

あれだけ注文されたピアース大井仙台坂でさえ、マンションマニアさんがリセールバリューを期待しすぎるのは控えた方がいいと言っていました。それだけマンション価格は高騰しています。買えない人は、ネガティヴコメントを書き込むので精一杯なんでしょうね。
買える方、良かったですね。

[477: 通りがかりさん]

>>476 マンション掲示板さん
あれだけ注目された、ですか？
大井町は航路下とかいろいろ言われていましたけど、完売間近みたいですね

[478: マンション検討中さん]

>>476 マンション掲示板さん
こんなお買い得のマンション買えない人がそもそも見ない。割安で、こんなに忌避施設が気にならない人が多いのだからリセール期待できますよ。買えない云々コメントは書き方が似ていて関係者なのかと思っちゃいます。

[479: 匿名さん]

>>477 通りがかりさん
ピアース大井仙台坂も変なネガティブコメントが多かった。
わざわざ買う気のない物件にコメントしに来る理由はなんだろう。
予算がなくて営業に相手にされない人が、憂さ晴らししてるのかね。

[480: マンション比較中さん]

家族で住める3LDK80平米を23区内で買おうとすると、最低でも1億円程度。少なくても世帯年収1,500万円位はないと23区内に住むのは難しい時代になりましたね。リセールバリューって言ったって、今後さらに上がったら誰が買えるんだと庶民の私は考えてしまいます。ギリギリ買える今のうちに、買っておこうと思います。

[481: マンション掲示板さん]

>>479 匿名さん
さすがによくご存知ですね、他エリアの物件まで。
ゴミや火葬場、宗教施設の鎮火に躍起になると文体も同じですし細部に気をつけてください。

[482: マンション掲示板さん]

私はモリモト物件の購入者なんだけど、両親用にもう1部屋買いたくていろいろ見て検討してる。
大井仙台坂は、高齢親に航路下はかわいそうだからやめたけど。

[483: 検討板ユーザーさん]

ネガティヴコメントおばさんみたいな人はどのスレにもいるよー
たまたま見たアトラスタワー五反田のスレが荒れ放題でびっくりした
ここなんてまだカワイイものだよ笑

[484: 匿名さん]

>>483 検討板ユーザーさん
見てきた。ヤバいね。
ここはまだ平和な方かもね。
荒らしてるのはネガティヴコメントおばさん1人でしょ。

[485: 匿名さん]

大井仙台坂は航路下だし、湾岸エリアに近いのがやはりネック。（品川区は湾岸エリアになると相場が大きく下がる。）

[486: eマンションさん]

>>481 マンション掲示板さん
意味不明

[487: 名無しさん]

記事出てますね。

https://www.sumu-lab.com/archives/62058/

[488: 名無しさん]

>>487 名無しさん
やっぱり、デベが推奨するルートじゃないとこを歩くよね普通。

[489: マンション検討中さん]

>>488 名無しさん
分かりやすいルートを選んだのかな、と思います。

[490: 検討板ユーザーさん]

>>487 名無しさん
貴重な情報ありがとうございます
これを見ると、周辺に何もない点、環七からのルート（Google mapでの検索結果ルート）、始発といえどもそれほど利便性の高くない点、資産維持は厳しい点等、マンションに関してそれなりの知識がある方から見ると手放しでおすすめはしない物件ということですね（というかシティテラス杉並方南町の中古の方がいいと言ってるし）
いずれにしても都心にはさすがに手が出せない層（それでもお金ある人だとは思いますが）がぎりぎり手が出る範囲、でも知名度の低いこの町を購入しても良いのか悩むマンションということですかね

[491: eマンションさん]

>>490 検討板ユーザーさん
ちゃんと読んでる？　
この物件に限らず、今はどの物件を選んでも、資産価値を維持するのは難しい可能性があると書かれてる。
理解力がない人なの？

[492: 名無しさん]

>>490 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りです。コスパがいいとは言えないけれど絶対的に安いからそれは魅力。たしかに方南町だと資産価値を維持するのは難しいですよね。現地調査の動画に宗教施設とゴミ収集施設を映していなかったですね。

[493: 口コミ知りたいさん]

>>491 eマンションさん

直接的な表現としては491さんがご記載いただいたとおりだと思いますが、文章を読んでいく中で490さんがご記載された内容もトーンとして伝わってくるように感じました。　「ちゃんと読んでる？理解力がない人なの？」は、ご自身の読解力への過信が過ぎたご発言のように感じました。

[494: マンション検討中さん]

>>492 名無しさん
「ピアース杉並方南町レジデンスに限りませんが、最近の新築で10年後に購入価格くらいの資産維持を求めるのは少々ハードルが高いと思います。」と書かれています。
方南町が資産価値の維持が難しいとは書かれていません。読解力を磨いてください。
頭が悪いのバレてますよ。

[495: 検討板ユーザーさん]

ネガティヴコメント&ミスリードおばさん！
台湾パインのフルーツサンドの食レポまだあ？

[496: マンコミュファンさん]

ネガティヴコメントおばさん！
またヘンテコなポエム書いてよ！
いつもつまらないから、今度こそ面白いやつ！
アトラスタワー五反田に負けるな！

[497: 名無しさん]

ネガティヴコメントおばさんさあ、面白ければいいんだけどね。つまんないんだよね、、

[498: マンコミュファンさん]

資産価値を気にしすぎてマンション購入を決断できないまま家賃払い続けていると、1円の資産も持てないままだよ。

[499: マンション比較中さん]

>>492 名無しさん
資産価値を気にするあなた！パークホームズ荻窪三丁目はどう？
100平米で2億2千万円の部屋が残ってるよ！
荻窪なら資産価値キープできそうじゃない？どう？

[500: 口コミ知りたいさん]

>>499 マンション比較中さん
ここ直床なんだよね
直床ってリノベーションする時に制限があるから、リセールに不利そうじゃない？